Дело № 2-3142/11 Великий Новгород Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15 июня 2011 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Борисовой В.И., при секретаре Николаеве Д.Д., с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречным исковым требованиям Никифоровой В.Н., ответчика по первоначальному иску и истца по встречным исковым требованиям Кривошеевой О.О., представителя Кривошеевой О.О. - Иванова М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никифоровой В.Н. к Кривошеевой О.О. о расторжении договора купли-продажи комнаты в четырёхкомнатной квартире, выселении Кривошеевой О.О., обязании передачи спорной комнаты по акту передачи, обязании оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, расходов по использованию газа и воды до момента освобождения помещения взыскании убытков в размере 2 285 руб. 30 коп., и возмещении морального вреда в размере 20000 руб. и встречные исковые требования Кривошеевой О.О. к Никифоровой В.Н. о взыскании 20 000 руб., переданных ответчику при заключении договора купли продажи в счёт оплаты комнаты, УСТАНОВИЛ: Никифорова В.Н. обратилась в суд с иском к Кривошеевой О.О. о расторжении договора купли-продажи комнаты в четырёхкомнатной квартире, выселении Кривошеевой О.О., обязании передачи спорной комнаты по акту передачи, обязании оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, расходов по использованию газа и воды до момента освобождения помещения, взыскании убытков в размере 2 285 руб. 30 коп., и возмещении морального вреда в размере 20000 руб., в обоснование которого указала на то, что 22 ноября 2010 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи комнаты в четырёхкомнатной квартире ... Согласно указанного договора стоимость комнаты составляет 350178 руб. 75 коп. Ответчик Кривошеева О.О. до настоящего времени не выполнила свои обязательства по договору и не выплатила истцу деньги. На предложение урегулировать спор и расторгнуть договор в добровольном порядке ответчик ответила отказом. На основании ст.ст.450-453 ГК РФ истец просит расторгнуть договор купли-продажи комнаты от 22.11.2010 года, выселить ответчицу, обязав оплатить её коммунальные услуги, взыскать убытки в размере 2 285 руб. 30 коп. Кроме того, просит возместить ей моральный вред в размере 20000 руб. Кривошеева О.О. обратилась со встречными исковыми требованиями к Никифоровой В.Н. о взыскании 20000 руб., переданных ответчику при заключении договора купли продажи в счёт оплаты комнаты. В судебном заседании истец Никифорова В.Н. поддержала иск, в дополнение к приведенным выше доводам пояснила, что, расторгая договор купли-продажи, она рассчитывает на возвращение комнаты в свою собственность. Также пояснила, что последствия расторжения договора, предусмотренные статьей 453 ГК РФ, ей известны, тем не менее, она настаивает на разрешении настоящего спора по существу, требует возместить затраты понесённые ею при исполнении условий договора купли-продажи, поскольку 700 руб. она заплатила за регистрацию договора купли-продажи, 200 руб. оплатила государственную пошлину при обращении в суд, 85 руб. 30 коп. почтовые расходы на переписку с Кривошеевой О.О., 300 руб. оплатила выписки из ЕГРП 16.11.2010г. и 19.01.2011 г. Ответчик Кривошеева О.О. не оспаривала факт неоплаты стоимости квартиры, иск не признала, пояснив, что исполнит свое обязательство перед истцом по оплате стоимости квартиры, как только ей перечислят материнский капитал, под который она и заключала сделку. При заключении договора купли-продажи у нее (ответчика) предвиделась возможность получения до 12.01.2011г. необходимой денежной суммы, что впоследствии не случилось. Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск Никифоровой В.Н. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. Из объяснений сторон и из письменных материалов дела судом установлено, что 12 ноября 2010 года между Никифоровой В.Н. (продавец) и Кривошеевой О.О. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Никифорова В.Н. взяла на себя обязательства в срок до 15.12.2010г. заключить с Кривошеевой О.О. договор купли-продажи спорной комнаты, а Кривошеева О.О. в подтверждение своих намерений заключить договор купли продажи передала Никифоровой В.Н. 20000 руб. задатка. В договоре прописана ответственность сторон п.5.2 в соответствии с которым если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Стороны обязались заключить основной договор до 15.12.2010 г. 22 ноября 2010 г. Никифорова В.Н. продала, а Кривошеева О.О. купила комнату в четырёхкомнатной квартире ... за 350 178 руб. 75 коп. Названная комната принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи комнаты от 28.04.2006г., зарегистрированного в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.05.2006 года, произведена запись регистрации и выдано свидетельство о праве собственности .... Договор в части передачи квартиры покупателю Кривошеевой О.О. сторонами исполнен, право собственности Кривошеевой О.О. зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Новгородской области. Согласно п. 4 договора купли-продажи расчет между сторонами определён в следующем порядке: «Покупатель» купил комнату за 350178 руб. 75 коп.: Сумма в размере 20000 руб. уплачена наличными за счёт собственных средств «покупателя» в качестве задатка до подписания договора купли-продажи от 22.11.2010г.; -сумма в размере 330178 руб. 75 коп. перечисляется на расчётный счёт № 42307 810 4 4300 1008190 48 «Продавца» открытый в Новгородском отделении № 8629/01434 Сбербанка России на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии ..., выданного на основании решения Государственного учреждения - Управления пенсионного фонда РФ в г. Великий Новгород Новгородской обл. (Межрайонного) от ... Оплата будет произведена в течение двух месяцев с момента подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области. Стороны пришли к соглашению, что указанная комната будет находиться в залоге до момента полного расчёта за квартиру. Вместе с тем, как установлено судом из объяснений истца и подтверждено ответчиком, фактически расчет ни до заключения договора купли-продажи, ни позднее осуществлен не был ввиду отсутствия у ответчика Кривошеевой О.О. денежных средств в названой выше сумме. Расторгнуть договор купли-продажи в добровольном порядке ответчик отказалась, что подтверждается письменными уведомлениями ... Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Согласно положениям пункта 2 статьи 451 ГК РФ договор, может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны, если в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Так как в судебном заседании сторонами не доказано обратного, то суд считает установленным, что в момент заключения договора продавец Никифорова В.Н. исходила из того, что условия договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры будут покупателем Кривошеевой О.О. исполнены, а последняя - из того, что она будет располагать необходимой денежной суммой, причитающейся продавцу, исполнит обязательство по оплате стоимости комнаты, и что такого изменения обстоятельств не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано не зависящей от истца причиной, возможность преодолеть которую, у истца отсутствует. Из существа заключенного сторонами договора купли-продажи комнаты не вытекает, что риск изменения обстоятельств, в частности, связанный с неоплатой покупателем квартиры, несет покупатель. Факт неоплаты покупателем квартиры суд расценивает как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку если бы стороны могли это разумно предвидеть, то истец отказалась бы от продажи комнаты и договор купли-продажи вообще не был бы заключен. Принимая во внимание, что порядок урегулирования настоящего спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден, учитывая наличие совокупности установленных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условий, при которых допускается расторжение договора, суд считает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежит удовлетворению. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. В силу п.4 ст.453ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.1102,1104 ГК РФ. ( п.65 Постановление Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010г.) Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Исходя из этого, требования Никифоровой В.Н. о передачи ей спорной комнаты суд находит обоснованным. Разрешая требование Никифоровой В.Н. о выселении Кривошеевой О.С. и обязании оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, расходов по использованию газа и воды до момента освобождения помещения, суд находит, что данное требование противоречит закону, которым установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п.4 ст.453 ГК РФ). Кроме того, судом установлено, что Кривошеева О.О. после заключения договора зарегистрировала своё право на спорную комнату, тем самым взяв на себя обязательства по оплате всех сопутствующих расходов по использованию данного жилого помещения, поэтому все сложившиеся спорные отношения между собственником жилья Кривошеевой О.О. и организациями предоставляющими услуги, разрешаются данными сторонами и не затрагивают интересы Никифоровой В.Н. В соответствии с п. 52 Постановление Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010г и п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу п. 5 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора из-за существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Требование Никифоровой В.Н. о возмещении затрат понесённых ею при исполнении условий договора купли-продажи в размере 700 руб., которые она заплатила за регистрацию договора купли-продажи, 57 руб. 65 коп. почтовые расходы на переписку с Кривошеевой О.О., 300 руб., которые она затратила на оплату выписки из ЕГР 16.11.2010г. и 19.01.2011 г. - подлежат удовлетворению. Отказывая Никифоровой В.Н. в удовлетворении требований в части взыскания почтовых расходов в размере 27 руб. 65 коп. по квитанции от 09.03.2011г., суд исходит из того, что в один день истицей в адрес ответчицы были направлены два письма с уведомлением о расторжении договора, признавая данные затраты не целесообразными. Требование Никифоровой В.Н. о возмещение морального вреда в размере 20000 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку данные требования не основаны на законе. В соответствии со ст. 151 ГК РФ. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Закон не предусматривает право требования морального вреда при расторжении договора купли-продажи, заключённого между гражданами. Рассматривая встречные исковые требования Кривошеевой О.О. о взыскании с Никифоровой В.Н. 20000 руб. аванса по договору купли-продажи спорной комнаты, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения. Принимая во внимание требования ст.380,381,454 ГК РФ, и исходя из того, что 12 ноября 2010 года между Никифоровой В.Н. (продавец) и Кривошеевой О.О. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Никифорова В.Н. взяла на себя обязательства в срок до 15.12.2010г. заключить с Кривошеевой О.О. договор купли-продажи спорной комнаты, а Кривошеева О.О. в подтверждение своих намерений заключить договор купли продажи передала Никифоровой В.Н. 20000 руб. задатка. В договоре прописана ответственность сторон п.5.2 в соответствии с которым если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Стороны обязались заключить основной договор до 15.12.2010 г. В данном договоре конкретно указано, что Кривошеева О.О. в обеспечение договора купли-продажи спорной квартиры передаёт Никифоровой В.Н. задаток в размере 20000 руб., в договоре оговорены и последствия неисполнения условий. Суд считает, что соглашение о задатке между сторонами заключено в надлежащем виде, в соответствии с требованиями закона, вследствие чего указанная денежная сумма не является авансом, в связи с чем, встречные требования Кривошеевой О.О. о возврате задатка удовлетворению не подлежат. В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 1268 руб. 56 коп., Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Иск Никифоровой В.Н. о расторжении договора купли-продажи комнаты в четырёхкомнатной квартире, выселении Кривошеевой О.О., обязании передачи спорной комнаты по акту передачи, обязании оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, расходов по использованию газа и воды до момента освобождения помещения, взыскании убытков в размере 2285 руб. 30 коп., и возмещении морального вреда в размере 20000 руб. - удовлетворить частично. Расторгнуть заключенный 22 ноября 2010 года между Никифоровой В.Н. и Кривошеевой О.О. договор купли-продажи комнаты в четырёхкомнатной квартире ... Возвратить Никифоровой В.Н. комнату с кадастровым номером ..., обязавКривошееву О.О. освободить занимаемое спорное жилое помещение, сдав комнату по акту приёма- передачи. Взыскать с Кривошеевой О.О. в пользу Никифоровой В.Н. убытки в размере 1057 руб. 65 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 1268 руб. 56 коп., всего 2326 руб. 15 коп. В остальной части иска Никифоровой В.Н.- отказать. Встречные исковые требования Кривошеевой О.О. к Никифоровой В.Н. о взыскании 20000 руб. - оставить без удовлетворения. Взыскать с Кривошеевой О.О. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5433 руб. 23 коп. Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Новгородский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - 21 июня 2011г. Председательствующий: Борисова В.И. Мотивированное решение составлено 23 июня 2011 года. Председательствующий: Борисова В.И.