Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 27 июня 2011 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Щеглова И.В., при секретаре Надеждиной Ц.В., с участием представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Мелехина Р.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчицы Репиной Ю.Г. адвоката Михайлова В.Г., действующего на основании ордера № от 27.06.2011 г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Репиной Ю.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л: Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК) обратилось в суд с иском к Репиной Ю.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору, в том числе: - остатка основного долга в размере 642 247 руб. 94 коп., - суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 110 718 руб. 84 коп., - начисленных пени в размере 53 910 руб. 34 коп., а всего 806 877 рублей 12 копеек. Также начиная с 14 апреля 2011 года взыскивать с Репиной Ю.Г.: - проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму остатка основного долга - 642 247 руб. 94 коп. по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества; - пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму аннуитетного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество - комнату <адрес> в В.Новгороде, посредством реализации в виде продажи с публичных торгов и определением начальной продажной стоимости, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 736 000 рублей. В обоснование иска АИЖК указало, что 28 ноября 2007 года между ОАО «Сибирский Банк развития бизнеса» (далее Банк), с одной стороны, и Репиной Ю.Г., с другой стороны, был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил ответчице ипотечный жилищный кредит в сумме 657 000 руб. на срок 240 месяцев под 13,75% годовых. Кредит был предоставлен для приобретения в собственность Репиной Ю.Г. и под залог указанной выше комнаты, государственная регистрация договора купли-продажи комнаты от 28 ноября 2007 года произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области 12 декабря 2007 года, права Банка на заложенное имущество были удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области 7 декабря 2007 года, запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 12 декабря 2007 года. АИЖК в настоящее время является законным владельцем закладной, права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных №) и отметке на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем - ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» (далее БИКОР). Заемщик своих обязательств по договору займа надлежащим образом не исполняла, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и начисления пени за просрочку возврата займа и уплаты процентов. Определением суда от 3 мая 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «Сибирский банк развития бизнеса» и ОАО «Балтийская ипотечная корпорация». В судебном заседании представитель истца АИЖК иск поддержал по основаниям, изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что, начиная с 01.01.2010 г. платежей от Репиной Ю.Г. не поступало. Со слов ее матери, с которой связывались представители истца, в середине 2010 года Репина Ю.Г. уехала в южные регионы страны на заработки и с тех пор больше не объявлялась. Ответчица Репина Ю.Г., в судебное заседание не явилась, извещалась по всем известным адресам, в настоящее время место ее пребывания неизвестно, в связи с чем, на основании ст.50 ГПК РФ, в качестве ее представителя в судебном заседании назначен адвокат. Представитель ответчицы адвокат Михайлов В.Г. в судебном заседании иск не признал, в связи с отсутствием полномочий на признание иска. Дополнительно пояснил, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку ответчица не была надлежащим образом уведомлена о смене залогодержателя, а также не установлены причины, по которым она не выплачивает задолженность. Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Сибирский банк развития бизнеса», ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» (далее - БИКОР) в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования АИЖК подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено в судебном заседании из объяснений лиц, участвующих в деле, и письменных материалов дела, в соответствии с условиями кредитного договора № от 28 ноября 2007 года, заключенного между Банком, с одной стороны, и Репиной Ю.Г., с другой стороны, Банк обязался предоставить Заемщику целевой кредит в сумме 657 000 руб. на срок 240 месяцев с уплатой ежемесячно процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых для приобретения в собственность Репиной Ю.Г. комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 17,7 кв. м, в том числе жилой площадью 17,7 кв. м, стоимостью 730 000 руб. Заем в сумме 657 000 руб. перечислен Банком 17 декабря 2007 года на счет Репиной Ю.Г. № в Санкт-Петербургском филиале ОАО «СИББИЗНЕСБАНК», что подтверждается выпиской по счету за 17 декабря 2007 года. 7 декабря 2007 года вышеуказанная комната за счет собственных средств Репиной Ю.Г. и предоставленных Банком кредитных средств была приобретена в собственность Репиной Ю.Г. на основании договора купли-продажи комнаты от 07.12.2007 г. года, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 декабря 2007 года, запись регистрации №. Государственная регистрация права собственности Репиной Ю.Г. на комнату произведена 12 декабря 2007 года Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой комнаты, были удостоверены Закладной, составленной Репиной Ю.Г. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области первоначальному залогодержателю - Банку 12 декабря 2007 года (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 12 декабря 2007 года за №, на основании заключенного между Банком и БИКОР договора №.04 купли-продажи от 10.04.2008 года права по Закладной на спорную комнату были переданы БИКОР. Законным владельцем Закладной в настоящее время является АИЖК, права которого в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (далее Федеральный закон № 102-ФЗ) основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № от 24.12.2007 года, акте передачи закладных от 11.04.2008 года) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Фондом. В соответствии с п. 1.2. кредитного договора Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором. Согласно п.п. 3.1, 3.2 кредитного договора, за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по кредиту начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. В соответствии с п. 3.3.10 кредитного договора, первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период (п.3.2.1. кредитного договора) и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период. Согласно п.п. 3.3.11, 3.3.13 кредитного договора, в последующие 238 платежей Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере 8 063 руб. 82 коп. Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начисленных процентов. При этом, проценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования оставшейся суммой кредита. Как следует из п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита (уплате процентов) за каждый календарный день просрочки. Начиная с 01.01.2010 г. ни одного ежемесячного платежа по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им Репиной Ю.Г. не производилось. В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им АИЖК, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1 кредитного договора 13 мая 2010 года, Репиной Ю.Г. было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 30 дней, которое ею в добровольном порядке удовлетворено не было. Таким образом, Заемщик своих обязательств по кредитному договору надлежащим образом не исполняла, в связи с чем, ее задолженность по состоянию на 13 апреля 2011 года, рассчитанная в соответствии с условиями договора, составляет 806 877 рублей 12 копеек, в том числе: - остаток основного долга в размере 642 247 руб. 94 коп., - начисленные, но неуплаченные проценты за пользование кредитом - 110 718 руб. 84 коп., - начисленные пени в размере 53 910 руб. 34 коп. Обоснованность расчета задолженности по займу и процентам за пользование займом у суда сомнения не вызывает, а потому считается судом установленной. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается. В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Согласно ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ). В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии с ч.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст.ст. 807-818 ГК РФ, если иное не вытекает из существа кредитного договора. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Поскольку факт ненадлежащего исполнения Репиной Ю.Г. своих обязательств во исполнение условий кредитного договора в судебном заседании установлен, АИЖК вправе требовать досрочного возврата кредитной задолженности в размере суммы основного долга (642 247 руб. 94 коп.), процентов за пользование кредитом (110 718 руб. 84 коп.), а также взыскания неустойки (пени) за просрочку возврата кредита (53 910 руб. 34 коп). Подлежащие уплате пени за несвоевременный возврат кредита, заявленные к взысканию, с учетом суммы основного долга и периода просрочки, соразмерны последствиям нарушения обязательства, а потому суд считает, что оснований для их уменьшения не имеется. Также удовлетворению подлежит требование АИЖК о взыскании с Репиной Ю.Г. процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых от остаточной суммы кредита 642 247 руб. 94 коп. за период с 14 апреля 2011 года по день по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того какое из событий наступит раньше), поскольку оно основано на п. 3.2 кредитного договора и п. 2 ст. 809 ГК РФ. Учитывая положения п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора, АИЖК вправе требовать с Репиной Ю.Г. взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов за каждый день просрочки на сумму просроченного аннуитетного платежа в размере 8 063 руб. 82 коп. за период с 14 апреля 2011 года до даты вступления решения суда в законную силу. В то же время, разрешая данные требования, суд учитывает, что исходя из установленного в договоре размера неустойки за каждый день просрочки (0,2% в день) годовой размер неустойки составит 73%. В том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе применить положения ст.333 ГК РФ. К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором. Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст.330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Учитывая, что установленный в договоре размер неустойки является высоким, а также принимая во внимание, что проценты, взыскиваемые АИЖК за пользование денежными средствами, компенсируют в определенной степени последствия, связанные с невозвратом ипотечного кредита, то размер неустойки ввиду его явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства подлежит уменьшению. При изложенных обстоятельствах суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков, начиная с 14 апреля 2011 года, до 0,1 % за каждый день просрочки. В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом. Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В силу п.п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений п. 4.4.3 кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную комнату, а потому требование АИЖК в данной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению. Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным установить при реализации комнаты ее начальную продажную цену исходя из стоимости, определенной сторонами в закладной на основании отчета об оценке ООО «Бизнес Консульт» № от 20.11.2007 года в размере 736 000 руб. Каких-либо доказательств, подтверждающих завышенный либо заниженный размер вышеуказанной стоимости спорной комнаты и несоответствие ее действительной стоимости комнаты на момент рассмотрения дела, сторонами суду не представлено. Обстоятельств, которые в соответствии с п. 3 ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ являются основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, в судебном заседании не установлено. Так как решение состоялось в пользу АИЖК, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в его пользу надлежит взыскать с Репиной Ю.Г. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 268 руб. 77 коп. Поскольку интересы ответчика Репиной Ю.Г. представлял адвокат, то услуги адвоката должны быть оплачены из федерального бюджета. Принимая во внимание объем и сложность дела, суд считает возможным определить к взысканию указанные расходы в размере 298 рублей 37 коп., полагая такой размер разумным. В свою очередь, с Репиной Ю.Г. в порядке регресса подлежат взысканию расходы на оплату услуг адвоката в доход федерального бюджета. Руководствуясь ч. 1 ст. 98, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Репиной Ю.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично. Взыскать с Репиной Ю.Г. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору: - остаток основного долга в размере 642 247 руб. 94 коп., - начисленные, но неуплаченные проценты за пользование кредитом в размере 110 718 руб. 84 коп., - пени в размере 53 910 руб. 34 коп., а всего 806 877 рублей 12 копеек. Взыскивать с Репиной Ю.Г. проценты за пользование займом в размере 13,75 процентов годовых от остаточной суммы займа 642 247 руб. 94 коп. (либо ее соответствующей части), за период с 14 апреля 2011 года по день по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того какое из событий наступит раньше). Взыскивать с Репиной Ю.Г. пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере 0,1 процентаза каждый день просрочки на сумму просроченного аннуитетного платежа в размере 8 063 руб. 82 коп. за период с 14 апреля 2011 года до даты вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на заложенное имущество - комнату, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 17,7 кв. м, в том числе жилой площадью 17,7 кв. м, Определить способ реализации комнаты, расположенной по адресу: <адрес> в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, при ее реализации в размере 736 000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать. Взыскать с Репиной Ю.Г. пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 268 руб. 77 коп. Взыскать с федерального бюджета судов Российской Федерации в пользу адвоката Михайлова В.Г. гонорар за ведение дела за 1 день работы в сумме 298 рублей 37 копеек. Указанную сумму перечислить на расчетный счет Некоммерческой организации Центральная Коллегия адвокатов В.Новгорода № в ЗАО НКБ «Славянбанк» г. В.Новгорода №. Взыскать с Репиной Ю.Г. в порядке регресса в доход федерального бюджета расходы на оплату услуг представителя 298 руб. 37 коп. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - 1 июля 2011 года. Председательствующий И.В. Щеглов