Дело № 2-3991/2011 г. Великий Новгород Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 25 июля 2011 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Щеглова И.В., при секретаре Надеждиной Ц.В., с участием представителя истицы Яковлевой И.П. - Школьниковой И.А., действующей на основании доверенности, ответчиков Лаврентьева А.А., Пятиной М.В., представителя ответчика Лаврентьева А.А. - Утленко О.А., действующей на основании устного заявления, представителя третьего лица Иванова А.А. - Ивановой В.В., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлевой И.П. к Лаврентьеву А.А. и Пятиной М.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, у с т а н о в и л: Яковлева И.П. обратилась в Новгородский районный суд с исковым заявлением к Лаврентьеву А.А., Пятиной М.В. о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование исковых требований Яковлева И.П. указала, что имеет в собственности 1/8 доли жилого 2-х этажного дома, общей площадью 174,6 кв.м., и 1/8 доли земельного участка, площадью 728 кв.м., по адресу: <адрес>. Ее мать Иванова В.К., проживающая вместе с ней, также имеет 1/ 8 доли этого жилого дома и 1/8 доли земельного участка. Кроме них в указанном доме <адрес> проживают и другие сособственники, имеющие разные идеальные доли в общей собственности как на дом, так и на земельный участок. В начале мая 2011 года ей стало известно, что Лаврентьев А.А. продал принадлежащие ему 1/4 доли дома и 1/4 доли земельного участка Пятиной М.В., не являющейся сособственницей долей в доме и не имеющей преимущественного права покупки. В известность Лаврентьев А.А. ее не поставил, предложения выкупить у него долю не получала, в то время как она желала у него приобрести жилье и улучшить свои жилищные условия. Лаврентьев А.А. продал жилплощадь и земельный участок Пятиной М.В. за 600 000 рублей. Истица считает, что сделка купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/4 доли земельного участка между ответчиками заключена в нарушение закона. Истица Яковлева И.П. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Интересы истицы в судебном заседании по доверенности представляет Школьникова И.А. Третье лицо Иванова В.К. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие по причине слабого здоровья, исковые требования Яковлевой И.П. поддерживает, самостоятельных требований не заявляет. Третье лицо Иванов А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его интересы в судебном заседании по доверенности представляет супруга Иванова В.В. Третье лицо Шустрова Е.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской в получении судебной повестки. На основании ч.ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. Представитель истицы Школьникова И.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении. Дополнительно пояснила, что факт направления ответчиком Лаврентьевым А.А. извещений о продаже доли через нотариуса не является надлежащим доказательством того, что остальные сособственники были извещены о предполагаемой сделки, поскольку в материалах дела отсутствуют уведомления о вручении под роспись указанных извещений. В данном случае не имеет юридического значения, по чьей вине извещение было не доставлено Яковлевой И.П. В любом случае ее ненадлежащее уведомление нарушает ее права на осуществление своего права преимущественной покупки. Ответчик Лаврентьев А.А. в судебном заседании исковые требования не признал. Представитель ответчика Утленко О.А. пояснила, что работает риэлтором и помогала Лаврентьеву А.А. в осуществлении продажи принадлежащей ему доли на дом и земельный участок. Она неоднократно созванивалась с другими сособственниками, в том числе и с Ивановым А.А. Однако на тот момент денежных средств для покупки доли у Ивановых не было. С Яковлевой И.П. связаться не могла, поскольку та фактически по адресу регистрации не проживает, а другой контактной информацией в отношении истицы, Утленко О.А. не владеет. Тогда было решено отправить всем сособственникам официальное извещение о продаже доли через нотариуса, что ответчиком и было сделано. При этом, впоследствии никто из сособственников не отрицал факт получения извещения. Уже после того, как ответчиками сделка была зарегистрирована в органах юстиции, у Ивановых появились деньги и они решили воспользоваться Яковлевой И.П., чтобы получить принадлежащую Пятиной М.В. долю в жилом доме и земельном участке. Ответчица Пятина М.В. исковые требования не признала. Пояснила, что истица Яковлева И.П. в <адрес> фактически не проживает и появляется там очень редко. Однако, когда Пятина М.В. начала делать в квартире в доме ремонт, все соседи это прекрасно видели, в т.ч. и Яковлева И.П. во время своих немногочисленных визитов. О том, что доля будет продаваться сособственникам было известно еще в декабре 2010 года. Ей неоднократно звонила Иванова В.В. и говорила, что не надо делать ремонт, поскольку все - равно они эту квартиру у нее отсудят. Представитель третьего лица Иванова В.В. в судебном заседании пояснила, что они с мужем, действительно, неоднократно общались с риэлтором, которая помогала Лаврентьеву А.А. продавать долю. Та им говорила о предполагаемой сделке. Ивановы свое извещение от нотариуса получили зимой, однако Яковлева И.П. об этом ничего не знала. Иванова В.В. сообщила ей о том, что доля продана только 2 мая 2011 года, когда они с истицей созванивались по телефону насчет уплаты земельного налога. Свидетель <данные изъяты> показал в судебном заседании, что помогал Пятиной М.В. в ходе приобретения доли в доме и земельном участке. Еще в декабре 2010 г. они ходили смотреть квартиру, познакомились со всеми соседями. Соседка Иванова В.В. со своим мужем говорили, что эта квартира никому не нужна, тем более за 600 000 рублей. Однако уже в мае, когда Пятина М.В. оформила на себя право собственности, позвонила Иванова В.В. и сказала, что хочет купить спорную долю, на что ответчица отказалась, т.к. сделка купли-продажи уже была заключена. Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Лаврентьев А.А. являлся собственником 1/4 доли в праве на жилой дом и земельный участок под ним по адресу: <адрес> на основании договора дарения жилого дома от 14.08.2008 г. <данные изъяты> Другими долевыми сособственниками являются: - Яковлева (<данные изъяты>. (1/8 доля в праве, основание - Свидетельство о праве на наследство по закону от 05.12.2001 г. <данные изъяты> - Иванова В.К. (1/8 доля в праве, основание - Свидетельство о праве на наследство по закону от 05.12.2001 г. (<данные изъяты>): - Иванов А.А. (1/4 доля в праве, основание - Свидетельство о праве на наследство по завещанию от 18.05.2006 г. <данные изъяты> - Шустрова Е.Н. (1/4 доля в праве, основание - Договор дарения доли жилого дома от 27.04.2009 г. <данные изъяты> Договор дарения доли земельного участка и доли жилого дома от 12.07.2010 г. <данные изъяты> На основании договора купли-продажи 1/4 доли земельного участка и 1/4 доли жилого дома от 21 февраля 2011 г. Лаврентьев А.А. продал указанные доли в праве на недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок под ним по адресу: <адрес>) Пятиной М.В. за 600 000 рублей <данные изъяты>). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 5 марта 2011 г. В этот же день за Пятиной М.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, Лаврентьевым А.А. 28 декабря 2010 года через нотариуса г. В.Новгорода и Новгородского района Кутузову Н.В. направлены извещения Ивановой В.К., Яковлевой И.П., Иванову А.А и Шустровой Е.Н., в которых он доводит до сведения указанных лиц информацию о намерении продать принадлежащую ему 1/4 доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> за 600 000 рублей. Данные извещения направлены нотариусом заказными письмами с уведомлением. Как пояснила в судебном заседании Иванова В.В., они с мужем извещение Лаврентьева А.А. о продаже доли получили. Таким образом, суд полагает установленным, что Лаврентьевым А.А. требования ч.2 ст.250 ГК РФ были исполнены надлежащим образом: извещения в письменной форме лицам, имеющим право преимущественной покупки, действительно, были направлены. В данном случае суд не может принять доводы представителя истицы о том, что права Яковлевой И.П., как долевого сособственника были нарушены, поскольку в случае фактического непроживания истицы по адресу ее регистрации и по указанной причине неполучении заказного письма Лаврентьева А.А. с извещением о продаже доли, требование об извещении следует признать выполненным, поскольку продавцом (Лаврентьевым А.А.) представлены надлежащие доказательства о направлении ей уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства. В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ, учитывая то, что Закон не обязывает продавца заниматься розыском отсутствующих лиц, имеющих преимущественное право покупки, а, как следует из пояснений ответчиков, фактическое место жительства Яковлевой И.П. им было неизвестно, в связи с чем, направление извещения по месту регистрации истицы следует признать обоснованным. Кроме того, при разрешении спора, суд учитывает, что осуществление указанного права порождает лишь его изменение - права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. При этом лицо должно представить суду доказательства того, что оно в состоянии выполнить обязанности покупателя, то есть уплатить за покупаемую долю определенную денежную сумму (цену). При предъявлении участником общей долевой собственности (Яковлевой И.П.), преимущественное право покупки которой предполагается нарушенным, иска о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, истица была обязана внести на депозит суда уплаченную покупателем за 1/4 доли в праве на жилой дом и земельный участок сумму, соответствующие сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов. Указанных доказательств в материалах дела не имеется. Сумма, подлежащая выплате истицей в пользу ответчицы Пятиной М.В. в случае удовлетворения иска, как обеспечительная мера, позволяющая исполнить решение суда, ни при предъявлении иска, ни в ходе судебного разбирательства, Яковлевой И.П. внесена не была. При изложенных выше обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Яковлевой И.П., в связи с чем, в иске следует отказать. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Яковлевой И.П. к Лаврентьеву А.А. и Пятиной М.В. о переводе прав и обязанностей покупателя - оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - 29 июля 2011 года. Председательствующий И.В. Щеглов