Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 10 ноября 2011 года Великий Новгород Новгородский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Щеглова И.В., при секретаре Надеждиной Ц.В., с участием представителя истца и третьего лица Кадацкого В.А., действующего на основании доверенностей, ответчика Богатырева Я.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Богатыреву Я.Р. о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л: Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК) обратилось в суд с иском к Богатыреву Я.Р. (далее Заемщик, ответчик) о взыскании задолженности по договору займа, в том числе: - остатка основного долга в размере 891 587 руб. 43 коп., - суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 77 142 руб. 49 коп., - начисленных пени в размере 31 431 руб. 14 коп., а всего 1 000 161 рубль 06 копеек. Также истец просит, начиная с 28 июня 2011 года, взыскивать с Богатырева Я.Р.: - проценты за пользование займом в размере 11,55% годовых на сумму остатка основного долга - 891 587 руб. 43 коп. по день полного погашения обязательств по договору или по день реализации заложенного имущества; - пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму аннуитетного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Кроме этого, заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес> посредством реализации в виде продажи с публичных торгов и определением начальной продажной стоимости, исходя из оценки, указанной в отчете №, в размере 1 220 000 рублей. В обоснование иска АИЖК указало, что 21 сентября 2009 года между Новгородским областным Фондом по ипотечному жилищному кредитованию (далее Фонд), с одной стороны и Богатыревым Я.Р., с другой стороны, был заключен договор займа, в соответствии с которым Фонд предоставил ответчику ипотечный жилищный заем в сумме 910 000 руб. на срок 180 месяцев под 11,55% годовых. Заем был предоставлен для приобретения в собственность Богатырева Я.Р. и под залог указанной выше квартиры. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 22 сентября 2009 года произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области 25 сентября 2009 года, права Фонда на заложенное имущество были удостоверены закладной, составленной Богатыревым Я.Р., как залогодателем и должником, 22 сентября 2009 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области 25 сентября 2009 года. Тем же числом произведена запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. АИЖК в настоящее время является законным владельцем закладной, права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки №-ф) и отметке на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем - Фондом. Заемщик своих обязательств по договору займа надлежащим образом не исполнял, своевременно платежи не вносил, что является основанием для досрочного взыскания задолженности, начисления пени за просрочку возврата займа и уплаты процентов и обращения взыскания на заложенное имущество. Определением суда от 11 июля 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Некоммерческая организация «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию». В судебном заседании представитель истца АИЖК, третьего лица Фонда иск поддержал по основаниям, изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что последняя выплата произведена ответчиком 1.11.2010 г., больше платежей до настоящего времени не поступало. Ответчик Богатырев Я.Р. в судебном заседании не оспаривал факт наличия задолженности и ее размер. Пояснил при этом, что от выплаты займа не отказывается, однако с конца 2010 года находился на лечении, в том числе лежал в больнице в Ингушетии, в связи с чем, у него объективно отсутствовала возможность производить выплаты по договору. В настоящее время их семья планирует продать дом в <адрес> и расплатиться по имеющейся задолженности. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Как следует из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается. Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. При этом, суд отмечает, что болезнь одной из сторон возникшего обязательства не относится к предусмотренному гл. 26 ч.1 ГК РФ перечню оснований прекращения обязательств. В соответствии со ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Как установлено в судебном заседании в соответствии с условиями договора займа № от 21 сентября 2009 года, заключенного между Фондом, с одной стороны, и Богатыревым Я.Р., с другой стороны, Фонд обязался предоставить Заемщику ипотечный заем в сумме 910 000 руб. на срок 180 месяца с уплатой ежемесячно процентов за пользование займом в размере 11,55% годовых для приобретения в собственность Богатырева Я.Р. однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., общей площадью 30,4 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв. м., стоимостью 1 305 000 руб. (л.д.13-24). Заем в сумме 910 000 руб. зачислен Фондом 23 сентября 2009 года на счет Богатырева Я.Р. в Новгородском ФКБ «Севергазбанк», что подтверждается платежным поручением № от 23.09.2009 года (л.д.45). Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Богатыревым Я.Р. 22 сентября 2009 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области первоначальному залогодержателю - Фонду 25 сентября 2009 года (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 25 сентября 2009 года за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является АИЖК, права которого в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (далее Федеральный закон № 102-ФЗ) основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки №-ф от 01.10.2009 года и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Фондом (л.д. 25-35). В соответствии с п. 1.2. договора займа Заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором. Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора займа, за пользование займом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11,55% годовых. Проценты по займу начисляются Займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. В соответствии с п. 3.3.8 договора займа, первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период (п.3.2.1 договора займа) и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период. Согласно п.п. 3.3.9, 3.3.11 договора займа, в последующие 178 платежей Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере 10 704 руб. 40 коп. Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начисленных процентов. При этом, проценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования оставшейся суммой кредита. Как следует из п.п. 5.2, 5.3 договора займа в случае нарушения сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита (уплате процентов) за каждый календарный день просрочки. В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Богатырев Я.Р. своих обязательств по договору займа № от 21 сентября 2009 года надлежащим образом не исполняет, не вносит ежемесячные аннуитетные платежи в установленные договором сроки и размеры. С 02.11.2010 г. платежи не производились. Доказательств обратного ответчиком не представлено, а согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Более того, сам ответчик Богатырев Я.Р. не оспаривал в судебном заседании факт наличия задолженности и ее размер. В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им истцом, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1 договора займа, 10 ноября 2010 года Богатыреву Я.Р. было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 30 дней, которое им в добровольном порядке удовлетворено не было (л.д. 43-44). Таким образом, Богатырев Я.Р. своих обязательств по кредитному договору надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, его задолженность по основному долгу и процентам по состоянию на 27 июня 2011 года, рассчитанная в соответствии с условиями договора, составляет по остатку основного долга 891 587 руб. 43 коп., по начисленным, но неуплаченным процентам за пользование займом - 77 142 руб. 49 коп. Обоснованность представленного истцом расчета задолженности по займу и процентам за пользование займом (л.д. 36-42) у суда сомнения не вызывает, а потому размер задолженности считается судом установленным и подлежит взысканию с Богатырева Я.Р. в пользу АИЖК. Также удовлетворению подлежит требование АИЖК о взыскании с Богатырева Я.Р. процентов за пользование займом в размере 11,55% годовых за период с 28 июня 2011 года по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того какое из событий наступит раньше), поскольку оно основано на п. 3.2 договора займа и ч. 2 ст. 809 ГК РФ. В то же время, начисление процентов на будущее надлежит производить не на сумму основного долга 891 587 руб. 43 коп., а на текущий непогашенный остаток основного долга, учитывая то обстоятельство, что в процессе исполнения настоящего судебного решения должник вправе погашать взысканную судом сумму кредита частями, что повлечет уменьшение остатка основного долга. Таким образом, суд взыскивает с Богатырева Я.Р. в пользу АИЖК проценты по ставке 11,55% годовых за период с 28 июня 2011 года до дня полного исполнения решения суда, начисляемые на текущий непогашенный остаток основного долга (займа), равного по состоянию на 27 июня 2011 года сумме 891 587 руб. 43 коп. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Поскольку факт ненадлежащего исполнения Богатыревым Я.Р. своих обязательств во исполнение условий договора займа в судебном заседании установлен, учитывая положения п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора, АИЖК вправе требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку возврата займа по состоянию на 27 июня 2011 года в размере 31 431 руб. 14 коп., а также взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов за каждый день просрочки на сумму просроченного аннуитетного платежа в размере 10 704 руб. 40 коп за период с 28 июня 2011 года до даты вступления решения суда в законную силу. В то же время, разрешая данные требования, суд учитывает, что исходя из установленного в договоре размера неустойки за каждый день просрочки (0,2% в день), годовой размер неустойки составит 73%. В том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе применить положения ст.333 ГК РФ. К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором. Учитывая, что установленный в договоре размер неустойки является излишне высоким, а также, принимая во внимание, что проценты, взыскиваемые АИЖК за пользование денежными средствами, компенсируют в определенной степени последствия, связанные с невозвратом ипотечного кредита, то размер неустойки ввиду его явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства подлежит уменьшению. При изложенных обстоятельствах суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, начиная с 28 июня 2011 года, до 0,1 % за каждый день просрочки. В части размера неустойки (пени) за просрочку возврата займа по состоянию на 27 июня 2011 года (31 431 руб. 14 коп.), оснований для ее снижения, исходя из общей суммы задолженности и периода просрочки, суд не усматривает. В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом. Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В силу п.п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений п. 4.4.3 кредитного договора, п. 7.1. Закладной, являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру, а потому требование АИЖК в данной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению. Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным установить при реализации квартиры ее начальную продажную цену, исходя из рыночной стоимости, согласно представленному отчету об оценке № от 16.06.2011 года в размере 1 220 000 руб. (л.д.46-72). Каких-либо доказательств, подтверждающих завышенный либо заниженный размер вышеуказанной стоимости спорной квартиры и несоответствие ее действительной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела, сторонами суду не представлено. Обстоятельств, которые в соответствии с п. 3 ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ являются основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, в судебном заседании не установлено. Так как решение состоялось в пользу АИЖК, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в его пользу с Богатырева Я.Р. надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 17 200 руб. 80 коп. Руководствуясь ч. 1 ст. 98, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Богатыреву Я.Р. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично. Взыскать с Богатырева Я.Р. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору: - остаток основного долга в размере 891 587 руб. 43 коп., - сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 77 142 руб. 49 коп., - пени в размере 31 431 руб. 14 коп., а всего взыскать 1 000 161 рубль 06 копеек. Взыскивать с Богатырева Я.Р. проценты за пользование займом в размере 11,55 процентов годовых за период с 28 июня 2011 года по день исполнения решения суда, начисляемые на текущий непогашенный остаток основного долга, равный по состоянию на 27 июня 2011 года сумме 891 587 руб. 43 коп. Взыскивать с Богатырева Я.Р. пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере 0,1 процентаза каждый день просрочки на сумму просроченного аннуитетного платежа в размере 10 704 руб. 40 коп за период с 28 июня 2011 года до даты вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на заложенное имущество - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 30,4 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв. м. Определить размер суммы, подлежащей уплате Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 1 000 161 рубль 06 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основной долг) в размере 891 587 руб. 43 коп., неуплаченные проценты за пользование кредитом в сумме в сумме 77 142 руб. 49 коп., пени за просрочку возврата займа и уплаты процентов в сумме 31 431 руб. 14 коп., а также определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 11,55% годовых от суммы займа 891 587 руб. 43 коп. (либо ее соответствующей непогашенной части) с 28 июня 2011 года по день исполнения решения суда, пени за просрочку возврата займа и уплаты процентов в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного аннуитетного платежа в размере 10 704 руб. 40 коп, начиная с 28 июня 2011 года по день вступления решения суда в законную силу. Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при ее реализации в размере 1 220 000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать. Взыскать с Богатырева Я.Р. пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 200 руб. 80 коп. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - 15 ноября 2011 года. Председательствующий И.В. Щеглов