ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

при секретаре             Павловой Е.В.,

с участием истца             Шрамко А.В.,

представителя истца                  Фазлеева О.Р.,

ответчика                                    Павловой М.Ю.,

представителя ответчика          Фоминой Е.Г.,

представителя третьего лица Тарун Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шрамко А.В. к Павловой М.Ю. о регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

Шрамко А.В. обратился в суд с иском к Павловой М.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно, право аренды земельного участка, общей площадью 1 364 кв.м и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью 154 кв.м, расположенные по адресу <адрес>; право аренды земельного участка общей площадью 467 кв.м и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью 92,5 кв.м, расположенные по адресу <адрес>; право аренды земельного участка общей площадью 400 кв.м и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью 135,4 кв.м, расположенные по адресу <адрес>. Стоимость всего вышеперечисленного имущества установлена соглашением сторон и составляет 923 880 руб. Указанные денежные средства были переданы Павловой М.Ю. в день подписания договора. Впоследствии истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ Павлова М.Ю. подала заявление в Управление Росреестра по Новгородской области о прекращении регистрационных действий в отношении указанных объектов недвижимости. До настоящего времени ответчик уклоняется от завершения сделки и отказывается возвращать полученные денежные средства. На основании изложенного истец просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования и просил в соответствии со статьями 165 и 551 ГК РФ вынести решение о государственной регистрации названной выше сделки в связи с уклонением продавца Павловой М.Ю. от регистрации.

В судебном заседании истец Шрамко А.В. и его представитель Фазлеев О.Р. поддержали иск, в обоснование пояснили, что какого-либо давления на Павлову М.Ю. оказано не было, все действия по заключению сделки были совершены ею на добровольной основе и в соответствии с ее волеизъявлением. Расчет в сумме 923 880 руб. был произведен Шрамко А.В. наличным платежом в помещении Управлении Росреестра по Новгородской области непосредственно перед подачей документов на государственную регистрацию. Составление расписки от Павловой М.Ю. истец не потребовал, так как у него не было оснований сомневаться в ее порядочности и оскорблять недоверием. Госпошлина за регистрацию изначально была уплачена в сумме 600 руб., поскольку сотрудники Управления сами затруднились определить ее размер для недостроенных домов. Впоследствии госпошлина в недостающей части в сумме 2 400 руб. была истцом уплачена.

Ответчик Павлова М.Ю. иск не признала, сославшись на то, что данные объекты недвижимости уже были ею проданы другому лицу за 6 000 000 руб., однако эта сделка не была зарегистрирована. К подписанию договора купли-продажи этих объектов истцу ее принудили, расчет истцом до настоящего времени не произведен.

Представитель ответчика Фомина Е.Г. поддержала позицию Павловой М.Ю.

Представитель привлеченного судом в качестве третьего лица Управления Росреестра по Новгородской области Тарун Е.М. свою позицию относительно рассматриваемого спора высказать затруднилась, вместе с тем пояснила, что с учетом доплаты истцом госпошлины в случае удовлетворения иска каких-либо препятствий для совершения регистрационных действий по государственной регистрации сделки не имеется.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск Шрамко А.В. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании из письменных материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Павловой М.Ю (продавец) и Шрамко А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи права аренды на земельный участок, общей площадью 1 364 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> недостроенного жилого дома общей площадью 154 кв.м, степень готовности 7%, кадастровый номер №, расположенного по адресу <адрес>; право аренды на земельный участок общей площадью 467 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес>; недостроенного жилого дома общей площадью 92,5 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> <адрес>; право аренды на земельный участок общей площадью 400 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес>; недостроенного жилого дома общей площадью 135,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу <адрес>

Вышеуказанный договор составлен в требуемой форме, содержит достаточный объем сведений, позволяющий индивидуализировать подлежащие передаче объекты недвижимого имущества, стоимость каждого из продаваемых объектов соответствует всем требованиям законодательства, в том числе положениям статьей 549 и 550 ГК РФ. Передача продаваемого имущества подтверждается письменным Актом приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), расчет между сторонами подтверждается условиями договора, а именно пунктом 2.4, из которого с учетом оговоренных сторонами изменений следует, что оплата в сумме 923 880 руб. произведена покупателем в момент подписания договора.

При таких обстоятельствах суд считает факт совершения сторонами сделки в соответствии с нормами действующего законодательства установленным, а обязательства продавца по передаче имущества и обязательства покупателя по его оплате - исполненными.

ДД.ММ.ГГГГ сторона по сделке Павлова М.Ю. и Шрамко А.В. подали в Управление Росреестра но Новгородской области (далее - Управление) заявления и другие необходимые для государственной регистрации сделки документы, а уже ДД.ММ.ГГГГ продавец Павлова М.Ю. обратилась в Управление с заявлением, в котором попросила прекратить регистрацию, сославшись на то, что сделка была заключена под давлением Шрамко А.В., расчет по сделке не произведен (л.д. 61).

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Павловой М.Ю. регистрационные действия были приостановлены на 1 месяц, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, о чем сторонам было сообщено в письменном уведомлении (л.д. 46, 47). В нем же указаны и другие причины для приостановления регистрационных действий - отсутствие кадастровых и технических паспортов на объекты недвижимости и неполная оплата покупателем Шрамко А.В. государственной пошлины (600 руб. вместо 3 000 руб.).

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации сделки, поскольку продавец заявил о прекращении государственной регистрации и возврате документов, а от покупателя не поступило аналогичное заявление и квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в полном объеме.

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Ограничение в реализации предоставленных гражданам прав предусмотрено и положениями п.1 ст.10 ГК РФ, согласно которым не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из объяснений Павловой М.Ю., ее отказ от государственной регистрации сделки обусловлен оказанием на нее давления со стороны Шрамко А.В. при совершении сделки и неисполнением им обязательства по оплате стоимости имущества.

Приведенные Павловой М.Ю. доводы об оказанном на нее давлении суд считает несостоятельными, поскольку они опровергнуты не только объяснениями истца Шрамко А.В., но и показаниями свидетеля Ренжигловой А.В., работающей ведущим специалистом-экспертом отдела регистрации прав физических лиц по Великому Новгороду Управления Росреестра по Новгородской области.

Так, данный свидетель показала суду, что ДД.ММ.ГГГГ непосредственно она осуществляла прием заявлений и документов от Павловой М.Ю. и Шрамко А.В. для государственной регистрации сделки. Подписание ими договора купли-продажи было осуществлено сторонами в ее присутствии. Передачу денежных средств она не видела, однако о том, что Шрамко А.В. такой расчет не произвел, Павлова М.Ю. не говорила. Ввиду того, что момент оплаты покупателем недвижимого имущества имеет значение для регистрации обременений в виде ипотеки, то сторонам было предложено уточнить соответствующий пункт договора купли-продажи. В связи с этим Павлова И.Ю. собственноручно внесла изменения в договор, указав что расчет произведен в момент подписания договора, а Шрамко А.В. удостоверил изменения своей подписью. Поведение заявителей не создало у нее ощущений, что сделка заключается Павловой М.Ю. под давлением со стороны Шрамко А.В.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям данного свидетеля, поскольку они последовательны, согласуются не только с объяснениями истца и письменными материалами дела, но объяснениями ответчика, данные о заинтересованности свидетеля в исходе дела отсутствуют.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано выше, передача продавцом Павловой М.Ю. названных выше объектов недвижимого имущества произведена покупателю Шрамко А.В. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается составленным ими Актом приемки-передачи (л.д. 8). Данное обстоятельство при необоснованном уклонении одной из сторон сделки от регистрации данной сделки является достаточным правовым основанием для удовлетворения иска о государственной регистрации сделки.

Что же касается довода Павловой М.Ю. о неоплате покупателем Шрамко А.В. приобретаемого имущества, тоон судом не принимается во внимание, поскольку не подтвержден достоверными доказательствами, входит в противоречие с положениями п.2.4 договора купли-продажи и опровергается объяснениями истца и показаниями свидетеля.

Кроме того, в силу положений статьи 486 ГК РФ и разъяснений высших судов вопрос об оплате предмета сделки применительно к настоящему спору юридического значения не имеет, поскольку неисполнение покупателем обязательства по оплате за недвижимое имущество не предоставляет продавцу право отказаться от государственной регистрации сделки. Специальной нормой, содержащейся в пункте 3 статьи 486 ГК РФ, предусмотрены иные правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Помимо этого, суд принимает во внимание и то, что заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи условий, позволяющих продавцу отказаться от государственной регистрации сделки, не содержит.

Исходя их вышеприведенных положений закона и установленных обстоятельств суд расценивает действия ответчика Павловой М.Ю., направленные на прекращение регистрационных действий, как злоупотребление правом и необоснованное уклонение от государственной регистрации сделки. Такое поведение ответчика нарушает права истца на реализацию его правомочий собственника приобретаемого недвижимого имущества.

С учетом изложенного, исходя из объяснений представителя Управления Росреестра об отсутствии каких-либо юридических препятствий для регистрации данной сделки и причин, которые могут воспрепятствовать исполнению решения суда, суд считает иск Шрамко А.В. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку решение состоялось в пользу истца, то в соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ суд присуждает ответчика возместить истцу понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Шрамко А.В. удовлетворить.

Произвести в установленном порядке государственную регистрацию заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Павловой М.Ю. и Шрамко А.В. договора купли-продажи права аренды на земельный участок, общей площадью 1 364 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> недостроенного жилого дома общей площадью 154 кв.м, степень готовности 7%, кадастровый номер №, расположенного по адресу <адрес>; право аренды на земельный участок общей площадью 467 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> недостроенного жилого дома общей площадью 92,5 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> право аренды на земельный участок общей площадью 400 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> недостроенного жилого дома общей площадью 135,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу <адрес>

Взыскать с Павловой М.Ю. в пользу Шрамко А.В. расходы по уплате госпошлины в сумме 200 руб.

Возвратить Шрамко А.В. из бюджета госпошлину в сумме 12 238 руб. 80 коп.

Отменить после вступления настоящего решения в законную силу принятые определением судьи Новгородского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ     меры по обеспечению иска в виде запрета Павловой М.Ю. совершать сделки и распоряжаться в любой форме земельным участком, общей площадью 1 364 кв.м, кадастровый номер №, расположенным по адресу <адрес>; недостроенным жилым домом общей площадью 154 кв.м, степень готовности 7%, кадастровый номер №, расположенным по адресу <адрес>; земельным участком общей площадью 467 кв.м, кадастровый номер №, расположенным по адресу <адрес>; недостроенным жилым домом общей площадью 92,5 кв.м, кадастровый номер №, расположенным по адресу <адрес>; земельным участком общей площадью 400 кв.м, кадастровый номер №, расположенным по адресу <адрес>; недостроенным жилым домом общей площадью 135,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенным по адресу <адрес>

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий                Т.А.Арзуманова

Мотивированное решение составлено 28 ноября 2011 года.