Дело № 2-4604                                                                           

      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2011 года              Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области

в составе председательствующего судьи Хухры Н.В.

при секретаре Яковлевой Е.В.

с участием представителя истца Мелехина Р.В.

ответчика Березиной Е.В. и ее представителя Булановой С.В.     

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Березиной Е.В. о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество,

         установил:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Березиной Е.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 4488578 рублей 27 копеек (в том числе остаток неисполненных кредитных обязательств (основной долг) в размере 3347140 рублей 08 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 651791 рубль 74 копейки, пени в размере 336003 рубля 93 копейки), о взыскании с "..." по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое из событий наступит раньше) процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и с "..." по день вступления решения в законную силу пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки на сумму ежемесячного аннуитентного платежа, а также об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Новгордская область Новгородский район д."..." "...". В обоснование иска ОАО «АИЖК» указало, что 31 июля 2007г. ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский банк реконструкции и развития» (далее по тексту Банк) предоставил Березиной Е.В. ипотечный жилищный кредит в сумме 3600000 рублей на срок 240 месяцев под 13,75% годовых. Кредит был предоставлен для приобретения в собственность Березиной Е.В. и под залог указанных выше жилого дома и земельного участка. Права Банка на заложенное имущество были удостоверены закладной, составленной "...". Агентство в настоящее время является законным владельцем закладной, права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем. Заемщик своих обязательств по кредитному договору надлежащим образом не исполнял, своевременно платежи не вносил, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и начисления пени за просрочку возврата займа и уплаты процентов.

В дальнейшем истец увеличил размер исковых требований о взыскании остатка неисполненных обязательств по основному долгу до 3500782 рублей 60 копеек.

В судебном заседании представитель истца Агентства Мелехин Р. В., действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования по мотивам, изложенным в заявлении.

Ответчица Березина Е.В. и ее представитель Буланова С.В., действующая на основании доверенности, иск не признали, пояснив, что задолженность по кредитному договору должна быть погашена исключительно за счет заложенного имущества. Полагали также, что истец, будучи неоднократно извещенным Березиной Е.В. о том, что она не сможет исполнить свои обязательства по договору в связи с отсутствием средств, злоупотребил своим правом, не разрешив Березиной Е.В. сдачу дома в наем и не предъявляя иск в течение длительного времени.

Представители АКБ «Московский Банк реконструкции и Развития» и ООО «Балтийская ипотечная корпорация - Великий Новгород», привлеченные судом к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Агентства подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании из объяснений представителя истца и письменных материалов дела, в соответствии с условиями кредитного договора "..." от "...", заключенного между Банком с одной стороны и Березиной Е.В. (заемщик) с другой стороны, Банк обязался предоставить Заемщику кредит в сумме 3600000 рублей на срок 240 месяцев с уплатой ежемесячно процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых для приобретения в собственность Березиной Е.В. жилого дома общей площадью "..." кв.м. и земельного участка под ним площадью "...".м., расположенных по адресу: Новгородская область Новгородский район д."..." "...". Кредит в полном объеме перечислен Банком на расчетный счет Березиной Е.В..

"..." указанные выше жилой дом и земельный участок с использованием кредитных средств, предоставленных Банком, были приобретены в собственность Березиной Е.В. на основании договора купли-продажи квартиры от "...", зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "...".

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участок, были удостоверены Закладной, составленной Березиной Е.В. "..." и выданной первоначальному залогодержателю - Банку "..." (далее Закладная).

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена "..." за "..."; на основании заключенного между Банком и ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» договора "..." купли-продажи закладных от "..." права по Закладной были переданы ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».

Законным владельцем Закладной в соответствии с п.3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от "..." № 102-ФЗ (далее Федеральный закон № 102-ФЗ) на основании договора купли-продажи закладных "..." от "..." владельцем закладной в настоящее время является истец ОАО «АИЖК».

В соответствии с п.1.2. кредитного договора Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно п.п.3.1, 3.2 кредитного договора, за пользование кредитом Заемщики уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75% годовых. Проценты по кредиту начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

В соответствии с п.3.3.5 кредитного договора, первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период (п.3.2. кредитного договора) и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период.

Согласно п.п.3.3.6, 3.3.8 кредитного договора, в последующие 238 платежей Заемщики производят ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере 44185 рублей 31 копейка. Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начисленных процентов. При этом, проценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования оставшейся суммой кредита.

Как следует из п.п.5.2, 5.3 кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита (уплате процентов) за каждый календарный день просрочки.

Как установлено в судебном заседании, начиная с марта 2010г. Березиной Е.В. ни одного ежемесячного платежа по возврату суммы кредита и процентов за пользование им не производилось.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им ОАО «АИЖК» в лице агента ООО «БИКОР-Великий Новгород» в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 кредитного договора "..." заемщику было направлено требование (исх."...") о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 30 дней, которое ответчицей в добровольном порядке удовлетворено не было.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

В соответствии со ст.811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст.ст.807-818 ГК РФ, если иное не вытекает из существа кредитного договора.

Ссылки Березиной Е.В. и ее представителя на злоупотребление истцом правом, не могут быть приняты судом во внимание и служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст.10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При рассмотрении дела судом установлено, что исковые требования ОАО «АИЖК» к Березиной Е.В. являются обоснованными, заявлены на основании заключенного кредитного договора и направлены исключительно на восстановление нарушенного права истца. Поводом для обращения в суд с иском послужило именно поведение ответчика, не исполнявшего надлежащим образом своих обязательств. Иск заявлен в пределах установленного законом срока исковой давности, в разумный срок.

Отказ ОАО «АИЖК» Березиной Е.В. в даче согласия на сдачу дома в аренду также не может расцениваться как злоупотребление правом, поскольку такое согласие не является обязанностью истца. Предварительное согласование с залогодержателем действий в отношении заложенного имущества предусмотрено заключенным кредитным договором, а отказ ОАО «АИЖК» связан с целевым назначением кредита и обусловлен повышением рисков, связанных с возможной утратой или повреждением заложенного имущества.

Учитывая вышеизложенные положения закона, а также условия указанного выше кредитного договора, ОАО «АИЖК» вправе требовать от Березиной Е.В. досрочного погашения суммы кредита и начисленных процентов за пользование кредитом.

Тяжелое имущественное положение Березиной Е.В., не позволившее ей надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору займа, даже если эти обстоятельства имели место быть, в силу ст.ст.309, 310, 401 ГК РФ основанием для освобождения от возложенных на нее договором обязанностей и, соответственно, основанием к отказу в удовлетворении заявленных ОАО «АИЖК» требований о взыскании задолженности служить не могут.

По состоянию на "..." задолженность по основному долгу составляет 3500782 рубля 60 копеек, по процентам за пользование кредитом - 651791 рубль 74 копейки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения Березиной Е.В. своих обязательств по кредитному договору в судебном заседании установлен, истец вправе также требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку возврата кредита.

Вместе с тем, исходя из сумм просроченных платежей по займу и процентам, периодов их просрочки, учитывая фактические обстоятельства, суд полагает, что подлежащие уплате пени в сумме 336003 рубля 93 копейки явно несоразмерны последствиями нарушения обязательств, и считает необходимым, в силу ст.333 ГК РФ уменьшить их до 60000 рублей.

Также основано на законе и подлежит удовлетворению требование ОАО «АИЖК» о взыскании с Березиной Е.В. процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых на остаток кредита в сумме 3500782 рубля 60 копеек за период с "..." по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того, какое из событий наступит раньше), поскольку оно основано на п.3.2 кредитного договора и п.2 ст.809 ГК РФ.

Учитывая положения п.п.5.2, 5.3 кредитного договора, ОАО «АИЖК» вправе требовать с ответчика взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов за каждый день просрочки на сумму просроченного аннуитетного платежа в размере 44185 рублей 31 копейка за период с "..." до даты вступления решения суда в законную силу.

В то же время, разрешая данные требования, суд учитывает, что исходя из установленного в договоре размера неустойки за каждый день просрочки (0,2% в день) годовой размер неустойки составит 73%.

В том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе применить положения ст.333 ГК РФ.

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст.330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Учитывая, что установленный в договоре размер неустойки является высоким, а также принимая во внимание, что проценты, взыскиваемые ОАО «АИЖК» за пользование денежными средствами, компенсируют в определенной степени последствия, связанные с невозвратом ипотечного кредита, то размер неустойки ввиду его явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства подлежит уменьшению. При изложенных обстоятельствах суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков, начиная с "..." до 0,1 % за каждый день просрочки.

В силу п.2 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 года закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п.2, 3 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п.п.1,2 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений п.4.4.3 кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру, а потому требование ОАО «АИЖК» в данной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным установить при реализации жилого дома с земельным участком начальную продажную цену в размере 3136341 рубль исходя из заключения судебной товароведческой экспертизы "..." от "...", проведенной ООО «Новгородская лаборатория судебной экспертизы», об оценке недвижимого имущества, не доверять которому оснований нет.

Обстоятельств, которые в соответствии с п.3 ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, в судебном заседании не установлено.

Так как решение состоялось в пользу ОАО «АИЖК», в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, в его пользу с ответчицы надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере по 33262 рубля 87 копеек.

В силу ст.103 ГПК РФ с Березиной Е.В. в федеральный бюджет подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в сумме 26400 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 207 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Березиной Е.В. о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Березиной Е.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» кредит в сумме 3500782 рубля 60 копеек, проценты за пользование кредитом в сумме 651791 рубль 74 копейки, пени в сумме 60000 рублей, а всего 4212574 рубля 34 копейки.

Взыскивать с Березиной Е.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с 11 июня 2011г. и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости, какое из событий наступит раньше), проценты по ставке 13,75% годовых, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, который по состоянию на 10 июня 2011 года составляет 3500782 рубля 60 копеек.

Взыскивать с Березиной Е.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с "..." и до дня вступления решения суда в законную силу, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму ежемесячного аннуитетного платежа в размере 44185 рублей 31 копейка.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Березиной Е.В.: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Новгородская область Новгородский район д"..." "..." путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в сумме 3136341 рубль.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Березиной Е.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 33262 рубля 87 копеек.

Взыскать с Березиной Е.В. в федеральный бюджет в возмещение расходов по оплате экспертизы 26400 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения (27 ноября 2011г.).

Председательствующий                         Н.В. Хухра