Дело № 2-1233/12 Великий Новгород Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловой Т.А., Сашиной М.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление -5» о признании пунктов п. 2.3 и 4.4. договора участия в долевом строительстве в части недействительными, взыскании денежных средств в пользу Михайловой Т.А. в сумме 7878 руб. 12 коп., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 57772 руб. 88 коп., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в пользу Михайловой Т.А. в сумме7878 руб. 12 коп., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 57772 руб. 88 коп.., компенсации морального вреда в пользу Михайловой Т.А. в сумме 10000 руб., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 10000 руб., установил: Сашина М.Ф. и Михайлова Т.А. обратились в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление-5» (далее Общество) о признании недействительными положений пунктов 2.3. и 4.4. договора участия в долевом строительстве от <дата>, взыскании денежных средств в счет перерасчета цены квартиры в пользу Сашиной М.Ф. в размере 57772 руб. 88 коп., в пользу Михайловой Т.А. в размере 7878 руб. 12 коп., компенсации морального вреда в размере по 10000 руб. в пользу каждой, указав, что <дата> между ними, с одной стороны, и Обществом, с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым в собственность Сашиной М.Ф. переходит доля в размере 88/100, в собственность Михайловой Т. А. - доля в размере 12/100 в праве на трехкомнатную квартиру <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже, и кладовой в подвальной части 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, 3-ая очередь строительства по переулку <адрес> а также общее имущество в многоквартирном доме, входящее в состав многоквартирного дома. В соответствии с актом приема-передачи от <дата> квартира <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м, была передана им <дата>. При приемке квартиры было выявлено, что площадь квартиры уменьшилась на <данные изъяты> кв. м. Так как при получении квартиры было установлено, что ее площадь уменьшилась, соответственно стоимость квартиры также подлежит уменьшению на сумму, пропорциональной стоимости <данные изъяты> кв. м., которая составляет 65651 руб. Пункты 2.3 и 4.4. названного договора, содержащие положения о запрете на перерасчет цены объекта в случае изменения его площади менее чем на 3% от проектной, нарушают их права, а также положения ГК РФ, Федерального закона № 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей», в связи с чем должны быть признаны недействительными. 04.08.2011 года они обратились с претензией в адрес Общества с просьбой возместить им в добровольном порядке разницу в стоимости квартиры, однако их претензия Обществом оставлена без ответа и удовлетворения. Неправомерными действиями Общества им причинены нравственные страдания. Определением суда от 17.01.2012 года к участию в деле для дачи заключения привлечено Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новгородской области (далее Управление). Впоследствии истцы исковые требования уточнили, окончательно сформулировав их следующим образом: просили признать п. 2.3 договора участия в долевом строительстве в части положений о том, что общая площадь объектов долевого строительства по настоящему договору может по результатам замеров ФГУП «Ростехинвентаризация» - федеральное БТИ» при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию отклоняться от проектной как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, но не более чем на 10%. Отклонение площади объектов по результатам замеров ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» от проектной менее чем на 3% не является ухудшающей характеристикой объекта и не влечет изменения цены договора, и п. 4.4. договора в части положений о том, что отклонение площади объектов по результатам замеров ФГУП «Ростехинветаризация - федеральное БТИ» от проектной менее чем на 3% не является ухудшающей характеристикой объектов и не влечет изменения цены договора недействительными, взыскать денежные средства в пользу Михайловой Т.А. в сумме 7878 руб. 12 коп., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 57772 руб. 88 коп., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в пользу Михайловой Т.А. в сумме7878 руб. 12 коп., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 57772 руб. 88 коп.., компенсацию морального вреда в пользу Михайловой Т.А. в сумме 10000 руб., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 10000 руб. В судебном заседании истцы Михайлова Т.А. и Сашина М.Ф. уточненные исковые требования поддержали по указанным выше мотивам. Представители ответчика Общества Варава А.П. и Демидов К.Д. в судебном заседании иск не признали по мотивам, изложенным в письменных возражениях относительно иска. Представитель Управления в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в судебном заседании 02.03.2012 года представил заключение, в котором полагал исковые требования обоснованными. Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В судебном заседании из объяснений участвующих в деле лиц и письменных материалов дела установлено, что <дата> между Обществом (далее Застройщик), с одной стороны, и Сашиной М.Ф., Михайловой Т.А. (далее Участники долевого строительства или Участники), с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный настоящим договором срок не позднее <дата> своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером <номер> по <адрес> 10-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенным помещением (офис) и кладовыми в подвале, 3-ая очередь строительства, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участникам долевого строительства в долевую собственность объекты долевого строительства: трехкомнатную квартиру <номер>, согласно проектной документации общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой - <данные изъяты> кв. м, площадь лоджии - <данные изъяты> кв. м, расположенную на <данные изъяты> этаже, и кладовую общей площадью <данные изъяты> кв. м, в подвальной части дома (блок секция Д), а также общее имущество в многоквартирном жилом доме, входящее в состав многоквартирного жилого дома, в следующих долях: Сашиной М.Ф. - 88/100 долей, Михайловой Т.А. - 12/100 долей, а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. Согласно п. 4.1 указанного договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Участниками Застройщику) определена в сумме 2789020 руб., включая НДС, в том числе цена квартиры - 2751720 руб., цена кладовой - 37300 руб., которую Участники обязались уплатить в следующие предусмотренные п. 4.2 договора сроки: 2421720 руб. - при заключении договора, 330000 руб. в срок до <дата>, 37300 руб. - в срок до <дата>. Также п. 2.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что общая площадь объектов долевого строительства по настоящему договору может по результатам замеров ФГУП «Ростехинвентаризация» - федеральное БТИ» при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию отклоняться от проектной как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, но не более чем на 10%. Отклонение площади объектов по результатам замеров ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» от проектной менее чем на 3% не является ухудшающей характеристикой объекта и не влечет изменения цены договора. В случае отклонения площади объектов от проектной более чем на 3%, но не более 10%, объекты считаются соответствующими условиям договора, при этом цена договора подлежит изменению. При отклонении площади объектов более чем на 10% от проектной объекты считаются не соответствующими условиям договора. Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что указанная в п. 4.1 договора цена договора подлежит перерасчету в случае отклонения общей площади объектов от проектной в сторону уменьшения или увеличения в соответствии с замерами ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ». Отклонение площади объектов по результатам замеров ФГУП «Ростехинветаризация - федеральное БТИ» от проектной менее чем на 3% не является ухудшающей характеристикой объектов и не влечет изменения цены договора <дата> договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), запись регистрации <номер>. Указанный договор был заключен истцами с целью получения объектов долевого строительства в личное пользование и во исполнение обязательств по договору ими была уплачена Обществу цена договора в сумме 2789020 руб. Также в судебном заседании установлено, что после окончания строительства по результатам замеров ФГУП «Ростехинвентаризация» - федеральное БТИ» вышеуказанная трехкомнатная квартира имела общую площадь <данные изъяты> кв. м, в том числе жилую - 43<данные изъяты> кв. м. На основании акта приема-передачи от <дата> Общество передало, а Участники долевого строительства приняли в долевую собственность в предусмотренных договором долях объекты долевого строительства трехкомнатную квартиру <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой - <данные изъяты> кв. м, и кладовую <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. 04.08.2011 года истцы обратились в Общество с претензией о возмещении им разницы в стоимости переданной им квартиры в связи с уменьшением ее площади на <данные изъяты> кв. м, однако их претензия Общество была оставлена без ответа и удовлетворения. Право долевой собственности истцов на указанные выше объекты в соответствующих долях зарегистрировано в ЕГРП <дата>, о чем выданы соответствующие свидетельства. Поскольку Обществу разрешение на строительство вышеназванного жилого дома выдано <дата>, в силу ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ), суд приходит к выводу о том, что на возникшие между сторонами по указанному договору правоотношения распространяются положения названного Закона, а в части, не урегулированной названным Законом - Закон РФ от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей). Согласно чч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства; цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При этом под объектом долевого строительства в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Частями 1,2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Закрепленный ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора ограничен установленными п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ правилами, устанавливающими, что усмотрение сторон по определению условий договора должно соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поскольку п. 4.1 договора сторонами была предусмотрена цена договора как цена двух объектов долевого строительства - трехкомнатной квартиры и кладовой, стоимость одного квадратного метра квартиры договором определена не была, суд приходит к выводу о том, что объект долевого строительства - трехкомнатная квартира по своим размерам был построен в полном соответствии с проектной документацией, разница в его общей площади составила всего 1,75 кв. м, что может являться строительной погрешностью, что вполне допустимо, оспариваемые истцами по указанным выше мотивам положения пунктов 2.3, 4.4 договора не противоречат вышепоименованным нормам права, в связи с чем оснований для признании их недействительными у суда не имеется. В связи с тем, что в удовлетворении требований истцов о признании вышеуказанных условий договора недействительными отказано, отсутствуют также основания для удовлетворения и требований истцов о взыскании в их пользу денежных средств в счет перерасчета цены договора и компенсации морального вреда. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л: В удовлетворении исковых требований Михайловой Т.А., Сашиной М.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление -5» о признании пунктов п. 2.3 и 4.4. договора участия в долевом строительстве в части недействительными, взыскании денежных средств в пользу Михайловой Т.А. в сумме 7878 руб. 12 коп., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 57772 руб. 88 коп., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в пользу Михайловой Т.А. в сумме7878 руб. 12 коп., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 57772 руб. 88 коп.., компенсации морального вреда в пользу Михайловой Т.А. в сумме 10000 руб., в пользу Сашиной М.Ф. - в сумме 10000 руб. отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Председательствующий Л.В.Макарова Мотивированное решение составлено 02.04.2012 года Судья Л.В.Макарова12 марта 2012 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Макаровой Л.В.
при секретаре Копине А.Н.,
с участием истцов Михайловой Т.А., Сашиной М.Ф.,
представителей ответчика Закрытого акционерного общества «Строительное управление - 5» Варавы А.П., Демидова К.Д.,