Дело №2-2375/12 Великий Новгород РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15 мая 2012 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Степановой Ю.Н. при секретаре Мигуновой Д.Г. с участием истца Горохова Г.Г., представителей истца Мыльникова Е.Н., Ивановой Н.В., ответчика Тяна Е.С., третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Тян В.С., Редькина И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Горохова Г.Г. к Тяну Е.С. о признании решения от <дата> года о разделе земельного участка ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, установил: Горохов Г.Г. обратился в суд с иском к Тяну Е.С. о признании решения от <дата> года о разделе земельного участка с кадастровым номером <номер> площадью 4 800 кв.м на два земельных участка, расположенных по адресу: <адрес> ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав в обоснование заявленных требований, что <дата> года истец и ответчик у нотариуса Великого Новгорода и Новгородского района <данные изъяты> заключили договор залога земельного участка с находящимся на нём недостроенным жилым домом. Данный договор заключался с целью обеспечения принятых на себя Тяном Е.С. денежных обязательств. В 2012 года истцу стало известно, что ответчик своим решением произвёл раздел заложенного земельного участка на два одинаковых по площади земельных участка. Горохов Г.Г. полагает такую сделку ничтожной, как нарушающей права истца, не позволяющей Горохову Г.Г. произвести государственную регистрацию залога первоначального земельного участка, ссылаясь при этом на положения ст.ст. 167 и 169 ГК РФ. На основании изложенного Горохов Г.Г. просит суд удовлетворить заявленные требования. Определением Новгородского районного суда Новгородской области от <дата> года (протокольная форма определения) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 43 ГПК РФ привлечены Редькин И.В., Тян В.С. и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В судебном заседании истец Горохов Г.Г., представители истца иск поддержали по основаниям, в нем изложенным. Ответчик Тян Е.С. иск не признал, указав, что не прошедший регистрацию в установленном законом порядке договор залога объекта недвижимости считается недействительным. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора Тян В.С., Редькин И.В. иск полагали не подлежащим удовлетворению, указав, что они приобрели объекты недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства. Представитель третьего лица ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по существу. На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие. Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Из материалов дела видно, что <дата> года Тян Е.С. и Горохов Г.Г. заключили договор залога земельного участка с недостроенным жилым домом, по условиям которого с целью обеспечения договора займа от <дата> года, заключённого между Гороховым Г.Г. и Тяном Е.С. на сумму <данные изъяты> рублей, Тян Е.С. передал в залог Горохову Г.Г. земельный участок с кадастровым номером <номер> (в состав которого вошли земельный участок №<номер> с кадастровым номером <номер> и земельный участок №<номер> с кадастровым номером <номер>) площадью 4 800 кв.м и находящийся на нём недостроенный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. В пункте 7 приведённого договора указано, что настоящий договор вступает в законную силу с момента государственной регистрации органах обязательной государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств или возникновения основания для прекращения залога. Данный договор был удостоверен нотариусом Великого Новгорода и Новгородского района <данные изъяты>. с указанием на регистрацию этого договора в органах обязательной государственной регистрации. <дата> года Тян Е.С. принял решение о разделе земельного участка с кадастровым номером <номер> на два земельных участка с присвоением им кадастровых номеров <номер> и <номер>. Далее на основании заявлений Тян Е.С. за ответчиком было зарегистрировано право собственности на вновь созданные указанные земельные участки. Земельный участок с кадастровым номером <номер> на основании договора купли-продажи от <дата> года продан Тян В.С., и её право собственности зарегистрировано <дата> года, о чём имеется соответствующая отметка на договоре купли-продажи. Земельный участок с кадастровым номером <номер> на основании договора купли-продажи от <дата> года продан Редькину И.В., и его право собственности зарегистрировано <дата> года о чём имеется соответствующая отметка на договоре купли-продажи с наличием обременения в виде ипотеки (залогодержатель - ОАО «АИЖК»). В силу п.1 и п.2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. В соответствии с п.2, п.3 и п.4 ст. 339 ГК РФ Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге. Как следует из ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона (подп.1 п.1 и п.2 ст. 5 Федерального закона). Согласно п.1 и п.2 ст.10 Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Исходя из положений ст. 11 Федерального закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Таким образом, исходя из приведённых положений, ипотека (залог недвижимого имущества) возникают только в том случае, когда произведена их государственная регистрация, в противном случае договор залога является ничтожным. В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Учитывая, что договор залога от <дата> года не был зарегистрирован в органах, осуществляющих обязательную государственную регистрацию, то такой договор является ничтожным, а потому не порождает никаких правовых последствий ни для Горохова Г.Г., ни для Тяна Е.С. Так, п.2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. С учётом изложенного Тян Е.С. вправе был распоряжаться земельным участком и расположенным на нём недостроенным жилым домом без согласия Горохова Г.Г. По указанным основаниям доводы истца о нарушении Тяном Е.С. положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ не могут быть признаны состоятельными. Таким образом, оснований для признания решения Тяна Е.С. от <дата> года о разделе земельного участка, являвшегося предметом по договору залога от <дата> года, на два земельных участка нельзя признать незаконным, а потому оснований для удовлетворения требований истца не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил: Исковое заявления Горохова Г.Г. к Тяну Е.С. о признании решения от <дата> года о разделе земельного участка ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд с подачей жалобы через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения. Председательствующий Ю.Н. Степанова Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2012 года.