Дело НОМЕР г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск ДАТА года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Титовой В.В.
при секретаре Герлах Н.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) к Темирханову Руслану Дадаевичу, Калистратовой Ольге Сергеевне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (открытое акционерное общество) (далее «Сбербанк РФ») обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании долга в размере 379 461 рубля 92 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок, расположенный по адресу , посредством продажи с публичных торгов. Также истец просил взыскать с ответчиков в счет возврата уплаченной госпошлины 5394,62 рубля.
Исковые требования обоснованы тем, что ДАТА между заемщиком-залогодателем Темирхановым Р.Д. и кредитором-залогодержателем АК Сбербанк РФ был заключен кредитный договор, по которому ответчику предоставлен ипотечный кредит в размере 400 000 рублей сроком на 15 лет из расчета 12,25% годовых для приобретения в собственность земельного участка, расположенного по адресу . Управлением ФРС зарегистрирована ипотека указанного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодателем и кредитором в настоящее время является Сбербанк РФ. В обеспечение возвратности кредита был заключен договор поручительства с Калистратовой О.С. С ДАТА процентная ставка по кредиту была снижена до 11,75% годовых. Ответчик условия договора не выполняет, заемные суммы, установленные договором, не возвращает. В связи с этим ответчику было направлено требование о погашении задолженности по кредиту. Указанное требование им выполнено не было.
В ходе рассмотрения дела представителем истца по доверенности Овдиной Е.С. уточнены исковые требования в части установления начальной продажной цены предмета залога. Просила установить начальную продажную цену земельного участка равной 315 000 рублей, кроме того, просила взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины в размере 7394,62 рубля, расходы по оплате услуг эксперта в размере 6345,57 рублей.
В судебном заседании представитель истца Сбербанка РФ Овдина Е.С. на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям с учетом указанных уточнений. Пояснив, что рыночная стоимость земельного участка правильно определена экспертом филиала в размере 315000 рублей, так как стоимость улучшений земельного участка (возведение фундамента) учитывать не следует, в связи с отсутствием регистрации в Управлении Росреестра фундамента как незавершенного строительством объекта недвижимости.
Ответчик Темирханов Р.Д. в судебном заседании исковые требования признал частично, согласен погасить сумму долга по кредитному договору в размере 379 461,92 рубль, не согласен с установлением начальной продажной цены земельного участка в размере 315000 рублей, полагает необходимым определить начальную продажную цену земельного участка и расположенного на нем фундамента в размере 404000 рублей, так как на его возведение произведены затраты. Полагает, что во взыскании судебных расходов следует отказать, так как истец должен нести их самостоятельно.
Ответчик Калистратова О.С. в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, телефонограмма в деле.
Суд, с учетом мнения представителя истца и ответчика, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика Калистратовой О.С., надлежаще извещенной о месте и времени рассмотрения дела.
Выслушав представителя истца, ответчика Темирханова Р.Д., допросив эксперта А.Т.В., исследовав представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Судом установлено, что ДАТА года между Сбербанком РФ, в лице Заместителя управляющего Новоалтайского отделения НОМЕР Сбербанка России действующей на основании Устава, Положения о филиале Акционерного Коммерческого Сберегательного банка РФ - Новоалтайского отделения НОМЕР и на основании доверенности НОМЕР от ДАТА года, и Темирхановым Р.Д. заключен кредитный договор НОМЕР, по которому ответчику был предоставлен ипотечный кредит в размере 400 000 рублей сроком на 15 лет из расчета за пользование займом 12,25 % годовых, для приобретения в собственность земельного участка.
С учетом положений п.1.2 кредитного договора, заявления Темирханова Р.Д. процентная ставка за пользование кредитом с ДАТА изменена и установлена в размере 11,75% годовых.
Согласно п.п.4.1, 4.2 Договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором.
Согласно положений кредитного договора и срочного обязательства, являющегося приложением к кредитному договору НОМЕР от ДАТА года, погашение задолженности по кредиту осуществляется платежами согласно графику погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком. Оплата ежемесячных платежей осуществляется в сроки также указанные в приложении к кредитному договору НОМЕР от ДАТА года, путем внесении заемщиком денежных средств на счет и перечислением их Банком со счета в счет погашения ежемесячного платежа.
ДАТА сумма 400 000 рублей зачислена на счет Темирханова Р.Д., что подтверждается выпиской из лицевого счета , распоряжением на открытие ссудного счета
ДАТА по договору купли-продажи ответчиком Темирхановым Р.Д. был приобретен в собственность земельный участок, , по цене 511 000 рублей . Государственная регистрация данного договора произведена ДАТА. Право собственности ответчика на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с обременением права ипотекой ДАТА и подтверждается договором купли-продажи и свидетельством о государственной регистрации права .
В соответствии со ст.307, ст.309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с п.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу ст. 810 ГК РФ «заемщик» обязан возвратить «займодавцу» полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (п.п.5.4).
В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Кредитным договором предусматривается, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком его обязательств по погашению кредита и (или) уплате процентов, Кредитор имеет право потребовать от Заемщика и его поручителей досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом и договорной неустойки (пункт 5.2.5.).
Заемщиком обязательства по погашению кредита и срочных процентов исполнялись ненадлежаще, последний платеж был внесен ответчиком ДАТА, что подтверждается выпиской Сбербанка из истории лицевого счета по состоянию на ДАТА , представленным расчетом задолженности, и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Банком, в соответствии с п. 5.2.5 Кредитного договора ДАТА ответчикам предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в размере 374711,11 рублей. Указанное требование ответчиком выполнено не было, что также подтверждено Темирхановым Р.Д. при рассмотрении дела.
По смыслу ст.ст. 329 - 330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктами 4.4, 4.5 кредитного договора предусматривается, что при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и (или) уплату процентов, Заемщик уплачивает Кредитору неустойку в размере двукратной процентной ставки по Договору, действующей на дату возникновения просроченной задолженности по Договору, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов и неустойки не противоречат действующему законодательству.
По состоянию на ДАТА задолженность ответчиков составляет 379461,92 рубль, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 357 251,50 рубль, сумма просроченных процентов - 20836,51 рублей, неустойка по кредиту - 412,24 рублей, неустойка по просроченным процентам - 961,67 рубль.
Суд полагает, что размер неустойки соразмерен и соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиком суммы займа, поэтому подлежит взысканию с ответчиков в заявленном истцом размере.
Солидарная обязанность (ответственность), в силу ст.322 ГК РФ, возникает, если она предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.
Пунктами 2.1, 2.2, 2,3 договора поручительства НОМЕР от ДАТА года, заключенного Сбербанком России с Калистратовой О.С., предусмотрено, что поручитель при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по вышеуказанному кредитному договору отвечает перед Кредитором солидарно, в том числе согласна на право Кредитора потребовать как от Заемщика, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей по кредитному договору в случаях, предусмотренных кредитным договором.
В соответствии со ст.323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Исходя из вышеизложенного, а также правила, установленного пунктом 2 ст.363 ГК РФ, о том, что поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, суд находит, что требования истца о взыскании с должника и поручителя задолженности по кредитному договору в солидарном порядке, являются обоснованными. Проверив представленный расчет суд соглашается с ним и приходит к выводу о взыскании этой суммы с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца.
Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
В соответствии с условиями Кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., введенная в действие ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев. Также указано, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Положения ФЗ № 306 от 30.12.2008г. вступили в силу с 11.01.2009 г. Аналогичные положения отражены в ст.348 ГК РФ.
Из представленного расчета остатка неисполненных обязательств , следует, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению ежемесячных платежей с августа 2009 года, то есть более трех месяцев. Сумма неисполненных обязательств с августа 2009 года по ДАТА года составляет 32789,92 рублей (10579,50+20836,51+412,24+961,67), что более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору (511 000 рублей).
Как усматривается из выписки из лицевого счета и представленного расчета, ответчиком систематически (более трех раз) нарушались сроки внесения периодических платежей в течение 12 месяцев.
Таким образом, допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.
Согласно статье 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если в том числе, предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Статья 350 ГК РФ устанавливает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствие со ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 30.12.2008 г.), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ и ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года.
Статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены обстоятельства, в случае которых суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, а именно, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности или если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Однако, доказательств того, что существуют уважительные причины неисполнения обязательств по кредитному договору, ответчик в суд не представил. С заявлением об отсрочке реализации заложенного имущества ответчик не обращался. Следовательно, оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества у суда не имеется.
Согласно ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред.30.12.2008 года принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.
Таким образом, для определения начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги, суду необходимо иметь сведения о рыночной оценке спорного имущества.
Первоначально представителем истца в ходе подготовки дела к судебному разбирательству было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом залога.
Согласно заключения эксперта филиала НОМЕР от ДАТА, рыночная стоимость земельного участка на день проведения экспертизы составляла 315000 рублей.
Однако в ходе судебного разбирательства у суда возникли сомнения в правильности и обоснованности указанного заключения эксперта, и как следствие неопределенность в определении действительной рыночной стоимости земельного участка.
С учетом вышеназванных обстоятельств, судом была назначена повторная экспертиза оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой было поручено экспертам АТПП.
Согласно заключения эксперта Алтайской торгово-промышленной палаты НОМЕР от ДАТА, рыночная стоимость земельного участка на день проведения экспертизы составляет 294000 рублей, стоимость улучшений (фундамента) - 110000 рублей, всего рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 404000 рублей.
Представитель истца не согласилась с оценкой данной экспертом АТПП, полагала, что стоимость фундамента не входит в стоимость предмета залога, а потому оценке не подлежит, следовательно первоначальную продажную цену предмета залога просила определить в размере 315000 рублей.
Ответчик Темирханов Р.Д. согласился с оценкой, данной экспертом АТПП в заключении НОМЕР от ДАТА, полагал, что фундамент - это неотделимые улучшения земельного участка, и на него также распространяется право залога в силу закона, а потому оценке подлежит весь объект недвижимости - земельный участок и улучшения (фундамент). Первоначальную продажную цену предмета залога просил определить в размере 404000 рублей.
Суд, принимая во внимание доводы представителя истца и ответчика, а также показания эксперта, данные ею в судебном заседании, полагает возможным определить продажную начальную цену залогового имущества в размере 404000 рублей.
Так, в силу ст.67, 86 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.
Суд не принимает во внимание заключение эксперта филиала НОМЕР от ДАТА, так как он в заключении сослался на использование материалов, взятых из открытых источников: публичных городских и сельских изданий: газет , журнала , а также сайты интернета. Однако обосновывая рыночную стоимость указанного земельного участка, эксперт использовал в качестве источника только один , что видно из приложения НОМЕР.
Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что при составлении заключения экспертом филиала НОМЕР от ДАТА экспертный осмотр произведен ДАТА, при этом, как это визуально усматривается из приложенных фотографий , спорный земельный участок был покрыт снежным покровом, что препятствовало увидеть наличие либо отсутствие фундамента, и как следствие невозможность его оценки. При составлении первоначального отчета НОМЕР для определения стоимости предмета залога, осмотр объекта также был произведен в зимнее время года (ДАТА), когда фундамент также был скрыт под снежным покровом.
В соответствие с положениями ст.128, 130 ГК РФ земельный участок и фундамент, являясь недвижимой вещью в силу закона, относятся к объектам гражданских прав.
Вещи характеризуются рядом особенностей участия ее в гражданском обороте и имеют существенные признаки, одним из которых является ее стоимость. В связи с чем, наличие или отсутствие регистрации права собственности на недвижимую вещь не является препятствием для установления их стоимостного выражения по состоянию на какой-либо конкретный момент времени.
Согласно ст.131 ГК РФ и положений Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит только право собственности на недвижимую вещь, а не сама вещь, а потому доводы представителя истца о том, что в связи с отсутствием регистрации права на незавершенный строительством объект (фундамент) его стоимость не следует учитывать при определении продажной начальной цены, являются несостоятельными.
Кроме того, в соответствие с положениями ч.1 ст.64 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Аналогичные положения установлены п.4 ст.340 ГК РФ.
Пунктом 1.8 договора купли-продажи земельного участка с одновременным обременением ипотекой в силу закона НОМЕР от ДАТА предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Таким образом, ни в законе, ни в договоре не указано, что залог на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение возникает только после регистрации права собственности на указанные строящиеся здание или сооружение. Следовательно, залог на строящийся жилой дом (в виде фундамента) возник в силу закона и договора ипотеки, поэтому при определении начальной продажной цены следует учитывать стоимость всего объекта недвижимости, а не отдельную стоимость земельного участка.
Кроме того, как уже было указано выше, объектом гражданских прав является вещь (которая не подлежит государственной регистрации), а не право на эту вещь. Следовательно, от наличия или отсутствия регистрации права на вещь зависит только наличие или отсутствие самого права собственности на вещь, а не наличие или отсутствие самой вещи или право залога на вещь, возникающее в силу закона.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что начальную продажную стоимость земельного участка следует установить равной 404000 рублей, с учетом произведенных улучшений.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с Темирханова Р.Д. в пользу истца надлежит взыскать в счет возврата государственной пошлины - 4697,31 рублей, с Калистратовой О.С. - 2697,31 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Ввиду того, что заключение эксперта филиала НОМЕР от ДАТА не было принято судом во внимание и не положено в основу решения, а также в связи с непредоставлением истцом доказательств несения расходов по ее оплате, суд на основании ст.98 ГПК РФ, отказывает Сбербанку РФ в удовлетворении ходатайства о взыскании расходов по оплате услуг эксперта с ответчиков.
Руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) удовлетворить частично.
Взыскать с Темирханова Руслана Дадаевича, Калистратовой Ольги Сергеевны в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) сумму задолженности по кредитному договору НОМЕР от ДАТА года солидарном порядке по состоянию на ДАТА включительно в размере 379 461 рубль 92 копейки (триста семьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят один рубль 92 копейки), в том числе остаток суммы неисполненных обязательств по основному долгу - 357251 рубль 50 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 20836 рублей 51 копейка, неустойка по кредиту - 412 рублей 24 копейки, неустойка по процентам - 961 рубль 67 копеек.
Обратить взыскание в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в счет исполнения кредитного договора НОМЕР от ДАТА года на земельный участок , расположенный по адресу , принадлежащий на праве собственности Темирханову Руслану Дадаевичу.
Определить способ реализации земельного участка, расположенного по адресу с публичных торгов.
Установить продажную начальную цену залогового имущества в размере 404 000 рублей.
Взыскать с Темирханова Руслана Дадаевича в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в счет возврата государственной пошлины 4697 рублей 31 копейку.
Взыскать с Калистратовой Ольги Сергеевны в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в счет возврата государственной пошлины 2697 рублей 31 копейку.
В остальной части Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Новоалтайский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления судом в окончательной форме.
Председательствующий В.В.Титова
Мотивированное решение изготовлено ДАТА