Дело № 2-1973/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 7 октября 2010 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Сомовой И.В.,
при секретаре Журавлевой Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бахаревой Н.В. к Бахареву В.В. о признании права собственности на недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Бахарева Н.В. предъявила указанный иск Бахареву В.В., в обоснование требований ссылаясь на то, что ДАТА заключила с Б. договор купли-продажи, в соответствии с которым получила от продавца земельный участок НОМЕР, площадью <данные изъяты> кв.м. в садоводческом товариществе «Локомотив-2» в г. Новоалтайске с расположенным на нем жилым домом площадью <данные изъяты> кв.м., баней и гаражом, и оплатила продавцу за это имущество 250 000 рублей, о чем имеется расписка. Поскольку участок не был должным образом оформлен, то условиями договора предполагалось, что продавец Б., обязан подготовить полный пакет документов на участок и дом для продажи до ДАТА, что соответствует положениям ст. 314 ГК РФ.
Договор, в соответствии с которым она получила спорное имущество и оплатила его стоимость, ошибочно поименован как предварительный договор, но фактически он является договором купли-продажи недвижимости, соответствующим требованиям ст.ст. 549, 550 ГК РФ. При толковании условий данного договора следует учесть, что в нем содержатся пункты, подтверждающие свершившийся факт продажи продавцом и покупки покупателем недвижимого имущества. Т.е. стороны полностью исполнили свои обязательства по договору купли-продажи. Каких-либо обязательств о заключении в будущем договора купли-продажи имущества в спорном договоре не содержится. После таких действий у сторон возникло право обратиться для государственной регистрации перехода прав собственности в установленный договором срок. Составленный в письменной форме договор содержит все необходимые условия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Однако в настоящее время это невозможно, поскольку продавец при жизни не успел оформить весь необходимый пакет документов и не явился для государственной регистрации перехода права собственности. У умершего продавца имеется наследник - сын Бахарев В.В., который в соответствии с решением суда стал собственником спорного имущества.
Истец, ссылаясь на то, что она является законным владельцем спорного имущества, просила признать за ней право собственности на земельный участок НОМЕР, площадью <данные изъяты> кв.м. в садоводческом товариществе «Локомотив-2» в г. Новоалтайске с расположенным на нем жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м., баней и гаражом, приобретенные ею ДАТА у Б. за 250 000 рублей; прекратить право собственности Бахарева В.В. на указанное имущество.
В ходе судебного разбирательства истец уточнила свои требования, просила признать за ней право собственности на указанный земельный участок и жилой дом; исключить данное имущество из наследственной массы имущества, перешедшего к Бахареву В.В.
В судебном заседании истец Бахарева Н.В. и ее представитель Казачук С.С. в предыдущих судебных заседаниях поддержали иск по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Бахарев В.В. в судебном заседании иск не признал, просил отказать в его удовлетворении ссылаясь на то, что из условий договора заключенного ДАТА между его отцом Б. и истцом, ясно следует, что договор является предварительным, а не основным договором купли-продажи, поскольку в нем идет речь о будущих действиях, продавец обязуется продать, а покупатель купить имущество в будущем. Земельный участок, на который претендует истец, не находится в садоводстве, находится за его пределами, отец был исключен из членов садоводства. Дом не является жилым, он был построен как садовый домик.
Представители третьих лиц, привлеченных к участию в деле - администрации г. Новоалтайска, СНТ «Локомотив-2», в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Бахаревой Н.В. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что Б. на основании постановления администрации г. Новоалтайска НОМЕР от ДАТА передан в собственность садовый участок НОМЕР в садоводческом товариществе «Локомотив-2» общей площадью <данные изъяты> кв.м., что следует из архивной выписки (л.д. 21) и свидетельства на право собственности на землю (л.д. 56-57).
Право собственности Б. зарегистрировано в установленном на момент передачи земельного участка в собственность порядке в Комземресурсах г. Новоалтайска (регистрационная запись НОМЕР от ДАТА).
Как видно из технического паспорта на домовладение на указанном земельном участке возведен жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящий из законченного строительством дома, площадью <данные изъяты> кв.м., и незавершенного строительством пристроя, площадью <данные изъяты> кв.м. На участке возведены также хозяйственные постройки (л.д. 58-61).
Согласно отметке, проставленной не техническом паспорте, на возведение всех строений документов не предъявлено. Сведений о том, что в установленном порядке было получено разрешение на строительство этих объектов, а также о принятии их в эксплуатацию, суду не представлено.
В судебном заседании установлено, ДАТА между Б. и Бахаревой Н.В. был заключен договор, названный предварительным договором купли-продажи (л.д. 12-13).
Согласно пункту 1 договора, продавец Б. обязуется оформить полный пакет документов на земельный участок, перевести расположенный на нем дом из категории «садовый дом» в «жилой дом», зарегистрировать право собственности, получить свидетельство о государственной регистрации права, а затем продать, а Бахарева Н.В. купить земельный участок с расположенным на нем домом, по адресу: АДРЕС, садоводческое товарищество «Локомотив-2», участок НОМЕР в срок до ДАТА.
Пунктом 9 установлено, что по соглашению сторон стоимость отчуждаемого имущества определена в сумме 250 000 рублей. По договоренности сторон расчет между ними будет произведен следующим образом: до подписания предварительного договора ДАТА Б. передано 10 000 рублей; при подписании предварительного договора ДАТА ему переданы 240 000 рублей. По заявлению сторон расчет между ними произведен полностью и считается произведенным окончательно.
Согласно пункту 11 продавец передает покупателю вышеуказанный дом и земельный участок при подписании договора, который одновременно имеет силу акта приема-передачи.
Сторонами определено также, что право собственности на вышеуказанный земельный участок и дом переходят к покупателю с момента гос.регистрации права в Новоалтайском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (пункт 15).
Как установлено по делу ДАТА Б. умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 17).
Наследником Б. является его сын, Бахарев В.В., принявший наследство в установленный срок и в установленном порядке (л.д. 18-20, 31-34).
Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА в состав наследства, открывшегося после смерти Б., включены садовый участок НОМЕР площадью <данные изъяты> кв.м. с расположенным на нем садовым домом, гаражом и баней в садоводческом товариществе «Локомотив - 2» (л.д. 10-11).
Решение вступило законную силу ДАТА.
Истец, заявляя требование о признании права собственности на спорный земельный участок и расположенный на нем дом, ссылается на то, что между ней и продавцом Б. был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, ошибочно поименованный предварительным договором.
В соответствии со ст.ст. 153, 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Нормы права, регулирующие порядок заключения, форму и существенные условия договора продажи недвижимости, установлены статьями 549-558 ГК РФ.
Так, согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Понятие предварительного договора дано в статье 429 ГК РФ, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Из анализа указанных норм права следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить сделку в будущем, тогда как заключение основного договора влечет непосредственное установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В частности предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является передача определенного в нем имущества в собственность покупателя, то есть переход права собственности на него, а предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является намерение сторон в будущем совершить такую сделку.
Оценивая условия договора, заключенного ДАТА между Б. и Бахаревой Н.В., суд руководствуется требованиями статьи 431 ГК РФ о том, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом в случае неясности договора буквальное значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как видно из пункта 1 договора от ДАТА, определяющего предмет договора, продавец обязался оформить полный пакет документов на земельный участок, перевести расположенный на нем дом из категории «садовый дом» в «жилой дом», зарегистрировать право собственности, получить свидетельство о государственной регистрации права, а затем продать, а Бахарева Н.В. купить земельный участок с расположенным на нем домом, по адресу: АДРЕС, садоводческое товарищество «Локомотив-2», участок НОМЕР в срок до ДАТА.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в указанном пункте договора, следует, что стороны договорились совершить сделку купли-продажи указанного в нем недвижимого имущества в будущем, т.е. заключили предварительный договор купли-продажи.
При этом каких-либо неясностей содержание данного пункта не вызывает и не требует сопоставления с другими условиями договора для определения его предмета.
Доводы истца о том, что стороны заключили основной договор купли-продажи недвижимого имущества, необоснованны, поскольку в нем отсутствует условие о том, что продавец «передает» или «обязуется передать в собственность» покупателя, а последний «принять» недвижимое имущество, как того требует статья 549 ГК РФ. Стороны лишь договорились в определенный ими срок (ДАТА) после оформления документов и регистрации права собственности продавца «продать» (а покупатель «купить») имущество. Указанное не свидетельствует о достижении сторонами соглашения о переходе права собственности на имущество.
Иные условия договора, содержащиеся в нем, не опровергают содержания пункта 1 и не позволяют сомневаться в его предмете как предмете предварительного договора.
Доводы истца и ее представителя о том, что в договоре содержатся условия, согласно которым продавец передал имущество, а покупатель полностью оплатил определенную сторонами цену имущества, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные условия не свидетельствуют о совершении сторонами сделки купли-продажи, поскольку являются условиями, определяющими порядок расчетов и приема-передачи имущества, которые могут быть осуществлены по соглашению сторон до заключения сделки купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку стороны заключили предварительный договор купли-продажи о намерении совершить сделку в будущем, каких-либо условий о передаче имущества в собственность, позволяющих определить договор от ДАТА как основной договор купли-продажи, в нем не содержится, у суда отсутствуют основания для признания заключенным договора купли-продажи недвижимости и удовлетворения требований истца о признании права собственности на это имущество.
Удовлетворению требований истца о признании права собственности на спорное имущество препятствуют также следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Как установлено по делу, земельный участок НОМЕР, расположенный в садоводческом товариществе «Локомотив-2», не поставлен на кадастровый учет, что подтверждается сведениями, предоставленными ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Алтайскому краю, постановлением администрации г. Новоалтайска от ДАТА, пояснениями сторон.
В соответствии с проектом границ земельного участка, составленном ДАТА, площадь участка составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д.62).
Согласно межевому плану земельного участка, составленному по заявлению ответчика ДАТА, его площадь составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. 53).
Истец просит признать право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.
Таким образом, на момент заключения договора от ДАТА спорный земельный участок не был сформирован, его границы и площадь не были уточнены, следовательно, предмет договора купли-продажи не определен.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, как установлено по делу из технического паспорта и пояснений сторон, возведенный на спорном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой. В судебное заседание не представлено документов, подтверждающих получение в установленном порядке разрешения на его возведение, сведений о принятии его в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, Б. не вправе был совершать сделки купли-продажи самовольно возведенного жилого дома.
Доводы истца о фактическом исполнении сторонами сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, а именно передачи Б. имущества Бахаревой Н.В., оплаты последней определенной с продавцом стоимости имущества, не могут служить основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на спорное имущество.
Статья 551 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.
А пункт 2 данной статьи указывает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Аналогичные положения содержит статья 223 ГК РФ, согласно которой, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи.
Пункт 2 статьи предусматривает исключение из этого правила, устанавливая, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в силу закона право собственности истца на спорное имущество не возникло.
При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения иска Бахаревой Н.В. о признании права собственности на земельный участок НОМЕР, находящийся в садоводческом товариществе «Локомотив-2», с расположенным на нем жилым домом, отсутствуют. Не подлежит удовлетворению и взаимосвязанное с данным требованием требование об исключении из наследственной массы, перешедшей к Бахареву В.В., спорного имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Бахаревой Н.В. к Бахареву В.В. о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении данного имущества из наследственной массы отказать.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: И.В. Сомова
Мотивированное решение изготовлено 12.10.2010.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.а