Гражданское дело № 2-1725/2010г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2010 года г.Новоалтайск
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего Близняковой Н.П.,
при секретаре Ударцевой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Фоминой Ольге Николаевне, Фомину Александру Семеновичу о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, об определении размера суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного имущества, определении способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере *** рублей, взыскании с ответчиков судебных расходов.
В обоснование иска истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена> солидарным заёмщикам Фоминой О.Н., Фомину А.С. ООО КБ «Алтайкапиталбанк» предоставил целевой кредит в сумме *** рублей сроком на *** месяцев для приобретения в общую долевую собственность Фоминой О.Н.-1/2доли, Фомину А.С.-1/2доли, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, состоящего из *** комнат общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв м, земельный участок площадью *** га. По состоянию на <Дата обезличена> года дом с землей были оценены в *** рублей и *** соответственно. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка произведена <Дата обезличена> года. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками и залогодателями и выданной УФРС по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю - ООО КБ «Алтайкапиталбанк». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с <Дата обезличена> года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком надлежащим образом не производятся, задолженность на <Дата обезличена> года составляет ***., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному договору ***., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ***., начисленные пени - ***., что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество - жилой дом с земельным участком по указанному адресу.
Просил взыскать с ответчика задолженность по состоянию на <Дата обезличена> года в размере ***. в том числе:
- остаток неисполненных обязательств по основному долгу- ***.;
- сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - ***.;
- начисленные пени -***.
Взыскать с ответчиков начиная с <Дата обезличена> года и по день полного погашения основного долга проценты за пользование кредитом в размере *** годовых и пени в размере *** от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки. Обратить взыскание на дом с землей, расположенные по адресу: <...> Определить способ реализации заложенного имущества (дома с землей) в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость дома с землей в размере *** рублей. С ответчиков взыскать *** руб. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - судебные расходы по оплате госпошлины.
В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Ответчик Фомина О.Н. исковые требования признала частично, с начисленной суммой процентов и пени не согласилась. Пояснила, что задолженность образовалась в связи с тяжелым материальным положением. Просила отсрочить исполнение решения суда сроком на один год.
Ответчик Фомин А.С. исковые требования признал частично, не согласился с начисленной суммой процентов и пени. Пояснил, что задолженность образовалась в связи с тяжелым материальным положением.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд, выслушав ответчиков Фомину О.Н., Фомина А.С., исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена> солидарным заёмщикам Фоминой О.Н., Фомину А.С. ООО КБ «Алтайкапиталбанк» предоставил целевой кредит в сумме *** рублей сроком на *** месяцев для приобретения в общую долевую собственность Фоминой О.Н.-1/2доли, Фомину А.С.-1/2доли, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, состоящего из *** комнат общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв м, земельный участок площадью *** га.л.д.34-39).
По состоянию на <Дата обезличена> года дом с землей были оценены в *** рублей и *** соответственно л.д.21-33).
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка произведена <Дата обезличена> года л.д.43).
Согласно ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с п.3 ст.48 вышеуказанного Федерального закона права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной).
Согласно п.3.3 договора заёмщик принял на себя обязательства по своевременному погашению кредита и уплате процентов за пользование кредитом путём осуществления ежемесячных платежей, в силу п. 3.3.11 при просрочке в исполнении обязательств заёмщиками по договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой дома с землей, были удостоверены закладной, составленной между ответчиком, как должником и ООО КБ «Алтайкапиталбанк». Законным владельцем данной закладной является в настоящее время ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В соответствии со ст.307, ст.309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно п.п.3.3 Договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором.
Как установлено судом, ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Кредитного договора и Закладной, ответчиками в адрес истца как залогодержателя не производятся с <Дата обезличена> года. Указанное подтверждается представленной суду выпиской из лицевого счета.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками выполнено не было.
Согласно представленного истцом расчета по состоянию на <Дата обезличена> года задолженность ответчика составляет ***., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному договору ***., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом ***., начисленные пени - ***.
В соответствии с п.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно п.1 ст.809 ГК РФ.
По смыслу ст.ст. 329 - 330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов и пени не противоречат действующему законодательству.
Так согласно п.3 кредитного договора заемщики за пользование кредитом уплачивают проценты из расчета годовой процентной ставки в размере *** годовых (п.п.3.1), которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п.3.2).
Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (п.п.3.6.).
В связи с чем, суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика остатка неисполненных обязательств по основному долгу в сумме *** рублей, и суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом в сумме *** рублей.
В соответствии с п.5.2, 5.3 Договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере *** % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере *** от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты кредита в размере *** рублей подлежат частичному удовлетворению.
Размер неустойки рассчитан истцом исходя из *** от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по <Дата обезличена> года.
Учитывая, что неустойка в размере *** за каждый день просрочки по состоянию за период с момента образования просрочки по <Дата обезличена> года составляет *** рублей, также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
В связи с этим суд считает возможным применить положения ч.1 ст.333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчика заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчика возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчика в максимальном облегчении возложенного на него бремени.
При указанных обстоятельствах суд считает необходимым на основании п.1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до *** рублей.
Между тем, судом установлено, что ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за пользование им не выполняются, поэтому требование истца об определении подлежащих выплате процентов за пользование кредитом в размере *** годовых, начиная с *** года по день исполнения решения суда, являются законными и подлежат удовлетворению.
В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере *** за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день реализации предмета ипотеки, следует отказать, поскольку определение размера пени на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.
В соответствии с условиями Закладной и Кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на заложенный жилой дом и земельный участок.
В соответствии со ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, если договором не предусмотрено иное.
Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., введенная в действие ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.
Положения ФЗ № 306 от 30.12.2008г. вступили в силу с 11.01.2009 г. Аналогичные положения отражены в ст.348 ГК РФ.
Исходя из представленного расчета остатка неисполненных обязательств следует, что ответчики не исполняют обязательства надлежащим образом с <Дата обезличена> года, то есть более трех месяцев, составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору.
Таким образом, допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.
Статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены обстоятельства, в случае которых суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Суд считает возможным предоставить Фоминой О.Н., Фомину А.С. отсрочку реализации жилого дома и земельного участка, поскольку это дает им возможность оставить за собой жилой дом и земельный участок, в котором они проживают, обеспечить право на жилье, на срок до одного года, т.е. до <Дата обезличена> года.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ и ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред.30.12.2008 года принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.
Как следует из оценки предмета ипотеки, стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> составляет *** рублей (***.- жилой дом, ***.-земельный участок).
Оценка произведена ООО «Ключ риэлт», зарегистрированном в установленном порядке и имеющим соответствующую лицензию.
От ответчиков возражений относительно установления размера начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка не поступило.
Суд приходит к выводу об отсутствии спора о начальной продажной цене заложенного имущества.
В связи с чем суд удовлетворяет требования истца и определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере *** рублей (***.- жилой дом, ***.-земельный участок).
В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с Фоминой О.Н., Фомина А.С. в пользу истца в счет возмещения расходов, связанных с уплатой государственной пошлины *** рублей, по *** рублей с каждого, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Фоминой Ольги Николаевны, Фомина Александра Семеновича в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по состоянию на <Дата обезличена> года в размере *** рубля в том числе:
- остаток неисполненных обязательств по основному долгу- ***;
- сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - ***;
- начисленные пени - ***.
Взыскать с Фоминой Ольги Николаевны, Фомина Александра Семеновича в солидарном порядке, начиная с <Дата обезличена>. и по день полного погашения основного долга проценты за пользование кредитом в размере *** годовых.
Обратить взыскание на дом с землей, расположенные по адресу: <...>
Определить способ реализации заложенного имущества (дома с землей) в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** и земельного участка в размере *** рублей.
Взыскать с Фоминой Ольги Николаевны, Фомина Александра Семеновича *** рублей, по *** рублей с каждого в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - судебные расходы по оплате госпошлины.
Отсрочить реализацию жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> принадлежащий на праве общей долевой собственности Фоминой Ольги Николаевне -1/2 доля, Фомину Александру Семеновичу - 1/2 доля на срок до одного года, до <Дата обезличена> года.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме через Новоалтайский городской суд.
Председательствующий Н.П. Близнякова