№ 2-2131/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Новоалтайск 11 октября 2010 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего Козьмик Л.А.
при секретаре Хадарчук Л.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа ЗАТО Сибирский к Кожемякину В.А. об изменении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа ЗАТО Сибирский обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просила: признать право истца на одностороннее изменение размера арендной платы и на ее увеличение с ДАТА до 19 778,10 рублей в месяц по договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, возложить на ответчика обязанность подписать оформленное истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, взыскать с Кожемякина В.А. в пользу истца задолженность по арендной плате за спорный земельный участок за период с ДАТА по ДАТА в размере 72 974,42 рубля, неустойку за период с ДАТА по день вынесения решения, а также судебные расходы. Свои требования мотивировала тем, что ДАТА между сторонами заключен договор аренды НОМЕР земельного участка, расположенного по АДРЕС, начиная с ДАТА. Срок договора аренды указан 5 лет. Договор аренды НОМЕР от ДАТА зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДАТА. Размер арендных платежей определен в первоначальном договоре сторонами в размере 5 541,10 рублей за 1 месяц, 16 623,30 рубля за 1 квартал. В связи с изменением удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с ДАТА истцом был изменен размер арендной платы за земельный участок, арендуемый ответчиком, о чем последний неоднократно извещался. Кожемякину В.А. несколько раз направлялся проект дополнительного соглашения к договору аренды НОМЕР от ДАТА для подписания. В указанном проекте дополнительного соглашения ответчику предлагалось согласовать новый (увеличенный) размер арендных платежей, однако, ответа от него получено не было до настоящего времени. Полагает, что законом и договором предусмотрена обязанность арендатора подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендных платежей в случае изменения законодательства, а также право арендодателя изменять такие условия в одностороннем порядке. Также указывает, что в связи с увеличением размера арендных платежей с ДАТА у ответчика образовалась задолженность по их уплате, которая по состоянию на ДАТА составила 72 974,42 рубля. Кроме того, по условиям договора за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрена неустойка, которую истец также просил взыскать с ответчика.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец уточнил исковые требования и просил признать право истца на одностороннее изменение размера арендной платы, ее увеличение с ДАТА до 19778,10 рублей в месяц по договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, изменить договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА следующим образом: Пункт 3.1 договора изложить в новой редакции: «3.1. Арендная плата за Участок равна 19778,10 (девятнадцать тысяч семьсот семьдесят восемь рублей 10 копеек) в месяц, итого 59334,3 (пятьдесят девять тысяч триста тридцать четыре рубля 30 копеек) за 1 квартал.». Расчет арендной платы изложить в новой редакции:
«Расчет арендной платы.
Порядок расчета арендной платы.
Расчет арендной платы производится по формуле: Сумма арендной платы за полный год
А=S*KC*K*K1, где
S - площадь земельного участка, кв.м.
КС - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м., утверждается органом исполнительной власти Алтайского края,
Коэффициенты:
К - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка,
К1 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Расчет арендной платы для участка Земли населенных пунктов (501 кв.м.):
S= 501 кв.м. - площадь земельного участка,
КС=3 158,18 руб./кв.м. - удельный показатель кадастровой стоимости, утвержден Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009г. №546 и действует с 01 января 2010г.,
К= 0,15 (Отдельно стоящие здание здания, строения, используемые для торговли промышленными товарами или для смешанной торговли (2 и более этажей)),
К1 = 1 (не назначена).
Сумма годовой арендной платы = 237 337,22 руб. (двести тридцать семь тысяч триста тридцать семь рублей 22 коп.),
Сумма квартальной арендной платы = 59334.3 (пятьдесят девять тысяч триста тридцать четыре рубля 30 копеек),
Сумма ежемесячной арендной платы = 19 778,1 руб. (девятнадцать тысяч семьсот семьдесят восемь руб. 10 коп.).».
Также просил взыскать с Кожемякина В.А. в пользу истца задолженность по арендной плате за занимаемый и используемый им земельный участок за период с ДАТА по ДАТА в размере 72 974,42 рубля, неустойку за период с ДАТА по день вынесения решения и судебные расходы.
Представители истца по доверенности Кураев Г.А., Голикова О.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, пояснив, что коэффициент «КС» утверждается нормативным актом субъекта РФ, поскольку Постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009 №546 показатель «КС» установлен в размере 3158,18 руб./кв.м., следовательно, увеличился размер арендной платы. В силу того, что пунктом 3.4. договора предусмотрено право истца на изменение арендной платы в случае изменения нормативно-правового акта, администрацией ЗАТО Сибирский было составлено дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее его в части размера арендных платежей и условий их внесения, которое направлено ответчику для согласования ДАТА и получено им ДАТА, однако Кожемякиным оно не подписано до настоящего времени, протокол разногласий также не составлен. Задолженность по арендным платежам просит взыскать в увеличенном размере с ДАТА, то есть с момента изменения показателя «КС». Неустойку просили взыскать за период с ДАТА по ДАТА.
Ответчик Кожемякин В.А. в судебном заседании уточненные исковые требования признал частично, пояснив, что проект дополнительного соглашения он получил ДАТА, однако посчитал, что размер арендных платежей завышен, в связи с чем, подписывать его не стал, протокол разногласий не составлял, признает, что арендные платежи в увеличенном размере необходимо платить с ДАТА, согласен уплатить неустойку. Ответчику разъяснены последствия признания иска в части, принятия его судом, предусмотренные ч.3 ст.173 ГПК РФ. Последствия признания иска Кожемякину В.А. ясны и поняты, о чем он расписался в протоколе судебного заседания.
Выслушав представителей истца Кураева Г.А., Голикову О.А., ответчика Кожемякина В.А., исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со ст.606, 609 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В аренду могут быть переданы, в том числе - земельные участки.
Судом установлено, что ДАТА между администрацией городского округа ЗАТО Сибирский (арендодатель), в лице главы ЗАТО <данные изъяты>, действующего на основании устава, с одной стороны, и Кожемякиным В.А. (арендатор), с другой стороны, заключен договор аренды НОМЕР на земельный участок, расположенный по АДРЕС, площадью 501 кв.м., с целью использования - под магазин. Указанный договор распространяется на отношения, возникшие с ДАТА (с момента фактического использования участка). Договор аренды заключен на срок 5 лет и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДАТА (л.д.7-8,12). Договор аренды заключен на основании Постановления Главы ЗАТО НОМЕР от ДАТА (л.д.19).
Согласно ч.1, 3 ст.614 ГК РФ, ст.22, 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
В соответствии с условиями договора аренды НОМЕР от ДАТА арендная плата за Участок установлена в размере 5541,10 рубль в месяц, итого 16623,30 рубля за 1 квартал. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом путем перечисления на расчетный счет Арендодателя (п.3.1, 3.4).
Статьей 614 ГК РФ и пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении нормативных правовых актов РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления, определяющих исчисление размеров арендной платы, путем оформления дополнительного соглашения к договору. Данное условие договора аренды не противоречит закону.
Так, по условиям дополнительного соглашения от ДАТА к договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, п.3.1 договора аренды изменен, и арендная плата за Участок установлена в размере 7915,90 рублей в месяц, итого 23747,60 рублей за 1 квартал (л.д.13).
Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как усматривается из расчета размера арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка, с учетом изменений такового расчета в дополнительном соглашении от ДАТА, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (именуемый показатель «КС») является составляющей частью при определении размера арендных платежей, следовательно, при утверждении Администрацией Алтайского края нового значения показателей кадастровой стоимости земель, как следствие, изменяется и размер арендных платежей.
Постановлением Администрации Алтайского края №546 от 28.12.2009 утверждены измененные средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Алтайского края.
На основании изложенного суд, полагает, что в связи с принятием нормативного правового акта субъекта РФ, определяющего исчисление размеров арендной платы, которым увеличен размер показателя кадастровой стоимости земель, Арендодателем законно и обоснованно изменен размер арендных платежей, который установлен в размере 19778,10 рублей в месяц или 59334,30 рубля за 1 квартал. Кроме того, в данном случае (при издании нормативно-правового акта) стороны не вправе применять другой размер арендной платы.
В соответствие со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В судебном заседании установлено, что после установления нового размера арендной платы истцом в ДАТА был составлен проект дополнительного соглашения к договору аренды НОМЕР от ДАТА, излагающий п.3.1 договора в новой редакции и изменяющий приложение, содержащее расчет арендной платы. Указанное дополнительное соглашение ДАТА было направлено Кожемякину В.А. и получено им ДАТА, что подтверждается копией уведомления и не оспорено ответчиком в судебном заседании. Кроме того, в связи с неполучением истцом ответа на предложение заключить указанное дополнительное соглашение, оно повторно направлено арендатору ДАТА и получено им ДАТА, однако до сих пор не подписано.
При системном анализе условий договора (п.3.4 и п.6.3) в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о праве Арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, но не чаще одного раза в год, а также обязанности Арендатора подписать дополнительное соглашение для оформления изменения условия об арендной плате.
Таким образом, получив ДАТА проект дополнительного соглашения, ответчик должен был его подписать, поэтому уклонение от подписания условий дополнительного соглашения, не освобождает ответчика от внесении арендной платы в увеличенном размере. Кроме того, ответчик в судебном заседании подтвердил, что об указанной обязанности (подписать условия дополнительного соглашения) он был осведомлен при заключении первоначального договора аренды и уже однажды подписывал дополнительное соглашение.
На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истца об изменении договора аренды, так как судом установлен факт соблюдения администрацией ЗАТО Сибирский досудебного порядка изменения договора, а также неполучение ответа в 30-дневный срок от Кожемякина В.А., кроме того, установлено наличие существенного изменения обстоятельств в части определения размера арендной платы, из которых стороны исходили при заключении договора аренды (принятие нормативно-правового акта).
Ответчик признал и согласился с изменением условий договора аренды, изложенных в уточненных исковых требованиях, о чем расписался в протоколе судебного заседания.
Следовательно, суд считает необходимым изменить договор аренды НОМЕР от ДАТА, заключенный между Администрацией городского округа ЗАТО Сибирский и Кожемякиным Валерием Алексеевичем, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Арендная плата за Участок равна 19778,10 (девятнадцать тысяч семьсот семьдесят восемь рублей 10 копеек) в месяц, итого 59334,3 (пятьдесят девять тысяч триста тридцать четыре рубля 30 копеек) за один квартал.», а также изменить приложение к договору аренды НОМЕР от ДАТА, изложив расчет арендной платы в следующей редакции: «Расчет арендной платы.
Порядок расчета арендной платы.
Расчет арендной платы производится по формуле: Сумма арендной платы за полный год
А=S*KC*K*K1, где
S - площадь земельного участка, кв.м.
КС - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м., утверждается органом исполнительной Алтайского края,
Коэффициенты:
К - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка,
К1 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Расчет арендной платы для участка Земли населенных пунктов (501 кв.м.):
S= 501 кв.м. - площадь земельного участка,
КС=3 158,18 руб./кв.м. - удельный показатель кадастровой стоимости, утвержден Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009г. №546,
К= 0,15 (Отдельно стоящие здание здания, строения, используемые для торголви промышленными товарами или для смешанной торговли (2 и более этажей)),
К1 = 1 (не назначена).
Сумма годовой арендной платы = 237 337,22 руб. (двести тридцать семь тысяч триста тридцать семь рублей 22 коп.),
Сумма квартальной арендной платы = 59334.3 (пятьдесят девять тысяч триста тридцать четыре рубля 30 копеек),
Сумма ежемесячной арендной платы = 19 778,1 руб. (девятнадцать тысяч семьсот семьдесят восемь руб. 10 коп.).».
Учитывая тот факт, что договором аренды предусмотрено, что изменения в него вносятся только путем оформления (подписания) дополнительных соглашений, а также то, что об изменении условий договора в части размера арендной платы Кожемякину В.А. стало известно ДАТА, суд, в силу ст.453 ГК РФ, полагает, что отношения между арендатором и арендодателем в измененном виде стали существовать не ранее поступления ответчику предложения об изменении условий договора, поэтому обязанность внесения арендных платежей в измененном виде у ответчика возникла не ранее чем с ДАТА. Распространение же действия увеличенной ставки арендной платы на предыдущий период с ДАТА по ДАТА возможно лишь при согласии ответчика на данные условия, арендатор же такого согласия не давал и возражал в судебном заседании против данного обстоятельства.
Таким образом, суд считает, что доводы представителя истца об обязанности ответчика по внесению арендной платы в новом размере с ДАТА, то есть с даты изменения средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель, несостоятельными, не основанными ни на норме права, ни на условиях договора - п.3.4 (л.д.7).
Также суд принимает во внимание положения п.3 ст.614 ГК РФ.
Следовательно, за период с ДАТА по ДАТА размер арендных платежей, подлежащих внесению ответчиком по договору аренды НОМЕР от ДАТА, составлял 7915,90 рублей в месяц, а за период с ДАТА по ДАТА составлял 19778,10 рублей в месяц, так как при получении проекта дополнительного соглашения у ответчика возникла обязанность его подписания с ДАТА.
Таким образом, за период с ДАТА по ДАТА Кожемякин В.А. должен был уплатить арендную плату в размере:
7915,90 (за январь) + 3957,93 (за февраль) = 11873,83 рубля.
За период с ДАТА по ДАТА Кожемякин В.А. должен был уплатить арендную плату в размере:
8570,51 (за февраль) + 19778,10 рублей (за март) + 59334,30 рублей (за 2 квартал 2010 года) = 87682,91 рубля.
Размер арендной платы за период с ДАТА по ДАТА составил:
11873,83 + 87682,91 = 99556,74 рублей.
Размер задолженности составляет: 99556,74-47495,20=52 061,54 рубль.
В соответствие со ст.330 ГК РФ, пункта 3.3. договора аренды НОМЕР от ДАТА за несвоевременное внесение арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендной платы основано на законе и договоре и обоснованно.
За период с ДАТА (срок уплаты арендной платы за 1 квартал) по ДАТА размер неустойки составляет:
16474,81 (40222,41-23747,60)х7,75/300х128 дней=544,76 рублей.
За период с ДАТА (срок уплаты арендной платы за 2 квартал) по ДАТА размер неустойки составляет:
35586,70 (59334,30-23747,60)х7,75/300х38 дней=348,75 рублей.
Следовательно, размер неустойки за несвоевременное внесение арендной платы ответчиком за период с ДАТА по ДАТА составляет 893,51 (544,76+348,75).
Суд, принимает во внимание положения ст.333 ГК РФ, однако полагает, что взыскание неустойки с ответчика в размере 893,51 рубля соответствует последствиям нарушения им обязательства по уплате арендной платы, поэтому подлежит взысканию с ответчика.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в местный бюджет в размере 1332,44 рубля.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Принять от Кожемякина В.А. признание иска в части.
Иск Администрации городского округа ЗАТО Сибирский удовлетворить в части.
Изменить договор аренды НОМЕР от ДАТА, заключенный между Администрацией городского округа ЗАТО Сибирский и Кожемякиным В.А., изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Арендная плата за Участок равна 19778,10 (девятнадцать тысяч семьсот семьдесят восемь рублей 10 копеек) в месяц, итого 59334,3 (пятьдесят девять тысяч триста тридцать четыре рубля 30 копеек) за один квартал.»
Изменить приложение к договору аренды НОМЕР от ДАТА, изложив расчет арендной платы в следующей редакции:
«Расчет арендной платы.
Порядок расчета арендной платы.
Расчет арендной платы производится по формуле: Сумма арендной платы за полный год
А=S*KC*K*K1, где
S - площадь земельного участка, кв.м.
КС - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м., утверждается органом исполнительной власти Алтайского края,
Коэффициенты:
К - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка,
К1 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Расчет арендной платы для участка Земли населенных пунктов (501 кв.м.):
S= 501 кв.м. - площадь земельного участка,
КС=3 158,18 руб./кв.м. - удельный показатель кадастровой стоимости, утвержден Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009г. №546,
К= 0,15 (Отдельно стоящие здание здания, строения, используемые для торговли промышленными товарами или для смешанной торговли (2 и более этажей)),
К1 = 1 (не назначена).
Сумма годовой арендной платы = 237 337,22 руб. (двести тридцать семь тысяч триста тридцать семь рублей 22 коп.),
Сумма квартальной арендной платы = 59334.3 (пятьдесят девять тысяч триста тридцать четыре рубля 30 копеек),
Сумма ежемесячной арендной платы = 19 778,1 руб. (девятнадцать тысяч семьсот семьдесят восемь руб. 10 коп.)».
Взыскать с Кожемякина В.А. в пользу Администрации городского округа ЗАТО Сибирский задолженность по арендной плате с ДАТА по ДАТА в сумме 52061 рубль 54 копейки, неустойку за период с ДАТА по ДАТА в размере 893 рубля 51 копейка, всего 52 955 рублей 05 копеек.
В остальной части иска Администрации городского округа ЗАТО Сибирский отказать.
Взыскать с Кожемякина В.А. в доход местного бюджета госпошлину в размере 1788 руб.65коп.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой через Новоалтайский городской суд в 10-ти дневный срок со дня изготовления его в окончательной форме.
Председательствующий Л.А.Козьмик
Мотивированное решение изготовлено ДАТА