Дело № 2-2561/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 27 октября 2010 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Петрова Р.Э.,
при секретаре Деминой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Иванченко Д.В., Ершову Ю.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Иванченко Д.В., Ершову Ю.В. о взыскании задолженности по кредиту в сумме 750 072 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, посредством продажи с публичных торгов; установлении начальной продажной цены квартиры в размере 1 730 000 рублей. Также истец просил взыскать с ответчиков проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых начиная с ДАТА по день реализации предмета ипотеки и пени в размере 0,2% на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 579 504 руб. 51 коп. начиная с ДАТА по день реализации предмета ипотеки, кроме того, просил взыскать с ответчиков в счет возврата уплаченной госпошлины 14 700 руб. 72 коп.
Исковые требования обоснованы тем, что ДАТА между заемщиком-залогодателем Иванченко Д.В., заемщиком Ершовым Ю.В. с одной стороны и ЗАО Коммерческий банк «<данные изъяты>» с другой стороны был заключен кредитный договор, по которому ответчикам предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 600 000 рублей на срок 180 месяцев из расчета 12,25 % годовых для приобретения в собственность ответчика квартиры, общей площадью 61,5 кв.м. жилой- 40,5 кв.м., расположенной по адресу АДРЕС. Управлением ФРС по Алтайскому краю зарегистрирована ипотека указанной квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Ответчики условия договора не выполняют, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в полном объеме не производят с ДАТА года. В связи с этим ответчикам было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование выполнено не было.
В судебное заседание представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не явился, извещен.
Ответчики Иванченко Д.В., Ершов Ю.В. в судебном заседании исковые требования признали.
Выслушав представителя истца, ответчиков Иванченко Д.В., Ершова Ю.В., исследовав представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, что ДАТА между ЗАО «<данные изъяты>» и ответчиками Иванченко Д.В., Ершовым Ю.В. заключен кредитный договор НОМЕР, по условиям которого ответчикам был предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 600 000 рублей сроком на 180 месяцев под 12,25 % годовых, для приобретения в собственность спорной квартиры.
В силу ст. 810 ГК РФ «заемщик» обязан возвратить «займодавцу» полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно п.п. 3.3 указанного Договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором.
ДАТА сумма 600 000 рублей зачислена на счет Иванченко Д.В., что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР.
ДАТА по договору купли-продажи ответчиком Иванченко Д.В. в собственность была приобретена квартира, общей площадью 61,50 кв.м. в том числе жилой - 40,50 кв.м., расположенная по адресу АДРЕС. Государственная регистрация данного договора произведена ДАТА. Право собственности ответчика Иванченко Д.В. на приобретенную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА с обременением права ипотекой и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № АДРЕС.
Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с п. 3 ст. 48 вышеуказанного Федерального закона права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной).
Из представленных материалов следует, что в обеспечение кредитного договора права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком Иванченко Д.В. как должником-залогодателем и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю ЗАО «<данные изъяты>».
Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое. имущество и сделок с ним произведена ДАТА за НОМЕР.
Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается представленным в судебное заседание подлинником закладной. К материалам дела приобщена ее копия.
В соответствии со ст. 307, ст. 309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Судом установлено, что с февраля 2009 г. ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Кредитного договора и Закладной, ответчиками в адрес Агентства как залогодержателя не производятся.
По состоянию на ДАТА задолженность ответчиков составляет 750 072 руб. 05 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу -579 504 руб. 51 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом -102 342 руб. 72 коп., а также начисленные пени в размере - 68 224 руб. 82 коп.
В соответствии с п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.
Пункт 1 ст.809 ГК РФ.
По смыслу ст. ст. 329 - 330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов и пени не противоречат действующему законодательству.
Так согласно кредитного договора заемщик за пользование кредитом уплачивает проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,25 % годовых (п.п.3.1), которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п.3.2).
Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки в случае ее начисления (п.п.3.6).
В соответствии с п.5.2, 5.3 Договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик также платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
Аналогичное положение содержится и в п. 6.13 кредитного договора предусматривающего, что требования кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательства.
Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты кредита в размере 68 224 руб. 82 коп. подлежат частичному удовлетворению.
Размер неустойки рассчитан истцом исходя из 0,2 % от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по ДАТА.
Учитывая, что неустойка в размере 0,2 % за каждый день просрочки составляет 73,0 % годовых, а в денежном выражении за период с момента образования просрочки по ДАТА составляет 68 224 руб. 82 коп., также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
В связи с этим суд считает возможным применить положения ч.1 ст. 333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Кроме того, суд учитывает, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальном облегчении возложенного на них бремени.
При указанных обстоятельствах суд считает необходимым на основании п.1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до 30 000 рублей.
Поскольку судом установлено, что ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за пользование им не выполняются, требование истца о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на ДАТА включительно, в том числе остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 579 504 руб. 51 коп., неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 102 342 руб. 72 коп., а также об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых по день реализации заложенного имущества, являются законными и подлежат удовлетворению.
Определяя дату, с которой подлежат выплате проценты за пользование кредитом, суд исходит из того, что согласно расчету взыскиваемых сумм просроченные проценты по кредиту начислены истцом по ДАТА включительно, в связи с чем взыскивает с ответчиков проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых по день реализации заложенного имущества, начиная с 01.09.2010 .
В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему начиная с ДАТА и по день реализации квартиры, следует отказать, поскольку определение размера пени по день реализации предмета ипотеки, то есть на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.
Между тем, это не лишает истца права на предъявления таких требований на день фактического исполнения обязательства.
В соответствии с условиями Закладной и Кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., введенная в действие ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.
Положения ФЗ № 306 от 30.12.2008 г. вступили в силу с 11.01.2009 г. Аналогичные положения отражены в ст. 348 ГК РФ.
Исходя из представленного расчета остатка неисполненных обязательств следует, что ответчики не исполняют обязательства надлежащим образом с февраля 2009 года, то есть более трех месяцев. Сумма неисполненных обязательств составляет 579 504 руб. 51 коп., что более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору (1 730 000 рублей).
Таким образом, допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.
Согласно статье 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если в том числе, предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Статья 350 ГК РФ устанавливает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствие со ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 30.12.2008 г.), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Принимая во внимание, что обязательства ответчиками не исполнены, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ и ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года.
Согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.
Оценка предмета залога при составлении закладной составляла 1 730 000 рублей. От ответчиков возражений относительно представленной оценки не поступило.
С учетом изложенного суд считает возможным определить начальную продажную цену спорного недвижимого имущества в размере 1 730 000 рублей.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с Иванченко Д.В. и Ершова Ю.В. в пользу истца в счет возврата уплаченной государственной пошлины, надлежит взыскать 14 700 руб. 72 коп.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Иванченко Д.В., Ершова Ю.В. в солидарном порядке в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму задолженности по кредитному договору НОМЕР от ДАТА по состоянию на ДАТА включительно в размере 711 847 руб. 23 коп. в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 579 504 руб. 51 коп., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - 102 342 руб. 72 коп., начисленные пени - 30 000 руб.; проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 579 504 руб. 51 коп., начиная с ДАТА по день реализации предмета ипотеки.
Обратить взыскание в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в счет исполнения кредитного договора НОМЕР от ДАТА на квартиру, общей площадью 61,5 кв.м., жилой площадью 40,5 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС. Ипотека зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА. Запись регистрации ипотеки жилого дома НОМЕР.
Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, в виде продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену залогового имущества - квартиры- в размере 1730 000 рублей.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Иванченко Д.В., Ершова Ю.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке в счет возврата государственной пошлины 14 700 руб. 72 коп.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий Р.Э. Петров
Мотивированное решение изготовлено 01.11.2010 года