Дело № 2-2232/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 13 октября 2010 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Мартыновой И.А.
при секретаре Пырликовой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Зубареву А.В., Зубаревой Э.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство) обратилось в суд с иском к Зубареву А.В. и Зубаревой Э.Ю. о взыскании в солидарном порядке долга в размере 1 120 256 рублей 77 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: АДРЕС посредством продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере
1 100 000 рублей.
Исковые требования обоснованы тем, что ДАТА между заемщиками-залогодателями Зубаревым А.В. и Зубаревой Э.Ю. и кредитором ЗАО «<данные изъяты>» был заключен кредитный договор НОМЕР сроком на 180 месяцев, по условиям которого ответчики получили кредит в размере 990 000 рублей для приобретения в общую долевую собственность ответчиков одноэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу АДРЕС. По состоянию на ДАТА предмет ипотеки был оценен в размере 1 100 000 рублей.
Кредит в размере 990 000 рублей зачислен на счет Зубарева А.В. ДАТА, что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР. Договор от ДАТА купли-продажи жилого дома и передачи права аренды на земельный участок, с обременением их ипотекой в силу закона, зарегистрирован Управлением ФРС по Алтайскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА. Права Залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками -залогодателями и выданной Управлением ФРС по Алтайскому краю первоначальному Залогодержателю - ЗАО «<данные изъяты>» ДАТА. Запись об ипотеке в ЕГРП произведена ДАТА за
.
НОМЕР и за НОМЕР. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту - Агентство). С ДАТА ответчики не производят ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором. Агентство предъявляло требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако указанное требование ответчиками не выполнено и Агентство вынуждено обратиться с иском в суд.
В судебное заседание представитель истца не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в её отсутствие, на исковых требованиях настаивала.
В судебном заседании ответчики, Зубарев А.В. и Зубарева Э.Ю., иск признали частично- в части долга по основному неисполненному обязательству- 947 150 рублей 75 копеек; неуплаченных процентов за пользование кредитом- 124 407 рублей 85 копеек; подлежащих уплате по день полного погашения суммы основного долга процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых; обращения взыскания на заложенное имущество- жилой дом и право аренды земельного участка, расположенных по адресу АДРЕС, путем продажи с публичных торгов и установления начальной продажной стоимости- 1 100 000 рублей, в том числе жилой дом- 964 000 рублей, права аренды земельного участка- 136 000 рублей (как указано в закладной).
Выслушав пояснения, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, что ДАТА между заемщиками-залогодателями Зубаревым А.В. и Зубаревой Э.Ю. и кредитором ЗАО «<данные изъяты>» был заключен кредитный договор НОМЕР сроком на 180 месяцев, по условиям которого ответчики получили кредит в размере 990 000 рублей для приобретения в общую долевую собственность ответчиков жилого дома, расположенного на земельном участке АДРЕС (л.д.67-72).
.
Согласно п.п. 3.3 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором. Размер ежемесячных аннуитетных платежей установлен кредитным договором в размере 13 062 рубля 82 копейки (л.д.68).
ДАТА сумма 990 000 рублей зачислена ЗАО «<данные изъяты>» на счет Зубарева А.В., что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР (л.д.53).
В судебном заседании установлено, что ответчики приобрели в общую долевую собственность ( по 1\2 доли в праве собственности каждый) жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой- <данные изъяты> кв.м., расположенный АДРЕС.
Одновременно, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ Зубаревым переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: АДРЕС, на котором расположен указанный жилой дом.
Государственная регистрация данного договора произведена ДАТА. Право общей долевой собственности ответчиков на жилой дом и права аренды на земельный участок зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с обременением права ипотекой ДАТА, что подтверждается договором от ДАТА купли-продажи жилого дома и передачи права аренды на земельный участок, с обременением их ипотекой в силу закона, свидетельствами о государственной регистрации права Зубарева А.В. и Зубаревой Э.Ю. (л.д.45-46, л.д.54-56).
Договор об ипотеке жилого дома и земельного участка заключен между первоначальным кредитором ЗАО «<данные изъяты>» и ответчиками ДАТА (л.д.67-72).
Согласно ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с п. 3 ст. 48 вышеуказанного Федерального закона права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной).
Из представленных письменных доказательств следует, что в обеспечение кредитного договора права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями, и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю - ЗАО «<данные изъяты>» (л.д.57-66). Записи об ипотеке жилого дома и
.
земельного участка в силу договора произведены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА за НОМЕР и НОМЕР.
Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является истец, что подтверждается представленным в судебное заседание подлинником закладной.
В соответствии со ст. 307, ст. 309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
С ДАТА ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями кредитного договора и закладной, ответчиками не производятся.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Агентство ДАТА, в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1. кредитного договора предъявляло ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д.52).
В судебном заседание установлено, что указанное требование ответчиками выполнено не было.
По состоянию на ДАТА задолженность ответчиков, согласно представленному расчету, составляет 1 120 256,77 рублей из расчета: 947 150,75 рублей - остаток неисполненных обязательств по основному долгу, 124 407,85 рублей - неуплаченные проценты за пользование кредитом, 48 698,17 рублей - начисленные пени.
В соответствии с п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ,
Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов не противоречат действующему законодательству.
Так, согласно условиям кредитного договора заемщики за пользование кредитом уплачивают проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых (п.п.3.1), которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п.3.2).
.
Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (в случае её начисления) (п.п.3.6).
Согласно п. 3.3. кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца.
Как установлено судом и не оспаривается ответчиками, начиная с ДАТА ежемесячные платежи по возврату сумм кредита и процентов ответчиками не производятся.
Таким образом, суд удовлетворяет требования истца в части взыскания с ответчиков суммы основного долга и процентов.
По смыслу ст. ст. 329-330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
В то же время, требования истца о взыскании неустойки (пени) за нарушение сроков уплаты кредита в размере 48 698,17 рублей подлежат частичному удовлетворению.
Так, размер неустойки рассчитан истцом исходя из 0,2 % от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по ДАТА.
Учитывая, что неустойка в размере 0,2 % за каждый день просрочки составляет 73,0 % годовых, а за период с момента образования просрочки по ДАТА составляет 48 698,17 рублей, также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
В связи с этим суд считает возможным применить положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно
.
несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальном облегчении возложенного на него бремени.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им законом способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени, суд считает возможным на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до
5 000 рублей.
Кроме того, судом установлено, что ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за пользование им не выполняются, поэтому требование истца об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму основного долга 947 150,75 рублей, начиная с ДАТА по день фактического возврата являются законными и подлежат удовлетворению.
В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0, 2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день фактического возврата суммы займа, следует отказать, поскольку определение размера пени по день фактического исполнения обязательства, в данном случае по день выплаты суммы займа, то есть на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
.
В соответствии с условиями закладной и кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на предметы ипотеки -
жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.
Согласно абзаца 3 пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Подпунктом «г» пункта 4.4.1 кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Статья 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», введенная в действие Федеральным законом от 30.12.2008 года № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.
Положения Федерального закона № 306 от 30.12.2008 года вступили в силу с 11.01.2009 года. Аналогичные положения отражены в ст. 348 ГК РФ.
Исходя из ежемесячных платежей, следует, что ответчики не исполняют обязательства надлежащим образом с ДАТА, то есть более трех месяцев. Как следует из представленного расчета сумма неисполненных обязательств с ДАТА по ДАТА составляет по основному долгу - 25 980,70 рублей, по просроченным процентам (не уплаченным в срок процентам) - 117 710,32 рублей, что более 5% (55 000 рублей) от размера оценки предмета ипотеки по договору.
Таким образом, допущенные ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований
.
для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.
Согласно статье 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если в том числе, предметом
залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Статья 350 ГК РФ устанавливает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствие со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 30.12.2008 года), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Принимая во внимание, что обязательства ответчиками не исполнены, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст. 350 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года.
Статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены обстоятельства, в случае которых суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Однако, доказательств того, что существуют уважительные причины неисполнения обязательств по кредитному договору, ответчики в суд не представили. С заявлением об отсрочке реализации заложенного имущества ответчики не обращались. Следовательно, оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества у суда не имеется.
Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости
.
которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.
Общая оценка предмета залога - жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по АДРЕС, при составлении закладной составила 964 000 рублей и 136 000 рублей соответственно, всего 1 100 000 рублей (л.д.62) и не оспаривается сторонами. С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения ст. 350 ГК РФ о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, и что для определения начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги, суду необходимо иметь сведения о рыночной оценке спорного имущества, суд приходит к выводу, что с учетом мнения сторон в качестве начальной продажной цены заложенного имуществадолжна быть установлена цена,указанная в закладной. Соответственно, суд определяет продажную начальную цену заложенного имущества в размере 1 100 000 рублей, в том числе стоимость права аренды земельного участка 136 000 рублей.
Сумма, подлежащая взысканию с Зубарева А.В. и Зубаревой Э.Ю., и является суммой, подлежащей уплате залогодателю из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в размере 17 106 рублей 90 копеек, в том числе по 8553 рублей 45 копеек с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Зубарева А.В., Зубаревой Э.Ю. в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечном жилищному кредитованию» сумму задолженности по кредитному договору НОМЕР от ДАТА по состоянию на ДАТА включительно в размере 1 076 558 рублей 60 копеек, из расчета: 947 150 рублей 75 копеек - остаток неисполненных обязательств по основному долгу; 124 407 рублей 85 копеек - неуплаченные проценты за пользование кредитом; 5 000 рублей - пеня за нарушение сроков возврата кредита; проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых на сумму основного долга 947 150 рублей 75 копеек, начиная с ДАТА по день фактического возврата.
В удовлетворении требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о солидарном взыскании с Зубарева
.
А.В., Зубаревой Э.Ю. пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за
каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу отказать.
Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в счет исполнения кредитного договора НОМЕР от ДАТА на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, принадлежащий Зубареву А.В. и Зубаревой Э.Ю. на праве общей долевой собственности (по 1\2 доли в праве каждому), кадастровый номер НОМЕР; на право аренды земельного участка, земли населенных пунктов разрешенное использование под жилую застройку индивидуальную, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по АДРЕС, кадастровый номер земельного участка НОМЕР; номер государственной регистрации договора аренды НОМЕР. Ипотека жилого дома в силу договора зарегистрирована в едином государственном реестре ДАТА под НОМЕР; ипотека права аренды земельного участка в силу договора зарегистрирована в едином государственном реестре ДАТА под НОМЕР.
Определить способ реализации заложенного имущества- жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную стоимость залогового имущества
1 100 000 рублей, в том числе права аренды земельного участка 136 000 рублей.
Взыскать с Зубарева А.В., Зубаревой Э.Ю. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в размере 17 106 рублей 90 копеек, т.е. по 8 553 рублей 45 копеек с каждого.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в 10-тидневный срок со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий: И.А. Мартынова
Мотивированное решение изготовлено 18.10.2010 года.