Дело № 2-2257/2010 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 17 ноября 2010 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Титовой В.В.
при секретаре Добротворской В.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Иванову , Федяниной о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности в размере 502 911 рублей 13 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС, посредством продажи с публичных торгов; установлении начальной продажной цены 900 000 рублей. Также истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых начиная с ДАТА по день полного погашения суммы основного долга, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему, кроме того, просил взыскать с ответчиков в счет возврата уплаченной госпошлины 12229,11 рублей всего.
Исковые требования обоснованы тем, что ДАТА между заемщиками-залогодателями Ивановым И.В. и Федяниной Т.В. и кредитором-залогодержателем ООО был заключен кредитный договор, по которому ответчикам предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 468 000 рублей на срок 180 месяцев из расчета 12,25 % годовых для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС. Управлением ФРС по АДРЕС зарегистрирована ипотека указанного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодателем и кредитором по закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». Ответчики условия договора не выполняют, заемные суммы, установленные договором, не возвращают с ДАТА. В связи с этим ответчикам было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ими выполнено не было.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчиков задолженность в размере 521282 рублей 11 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС посредством продажи с публичных торгов; установить начальную продажную цену 900 000 рублей. Также просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых начиная с ДАТА по день полного погашения суммы основного долга, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему, кроме того, просил взыскать с ответчиков в счет возврата уплаченной госпошлины 12229 рублей 11 копеек всего.
В судебном заседании представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» по доверенности Нечитайло К.Н. вновь уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчиков задолженность в размере 526961 рубля 74 копеек по состоянию на ДАТА, обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС, посредством продажи с публичных торгов; установить начальную продажную цену 900 000 рублей. Также просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых начиная с ДАТА по день полного погашения суммы основного долга, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему, кроме того, просил взыскать с ответчиков в счет возврата уплаченной госпошлины 12229 рублей 11 копеек, просила удовлетворить, по основаниям указанным в заявлении. Также пояснила, что в нарушение условий кредитного договора, комбинированного договора ипотечного страхования НОМЕР от ДАТА, Иванов И.В. до настоящего времени не осуществил оплату очередного взноса страховой премии по договору ипотечного страхования жизни, здоровья и утраты или повреждения заложенной квартиры за период с ДАТА по ДАТА.
Ответчики Иванов И.В., Федянина Т.В. в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, уведомление и расписка в деле.
Суд, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков, надлежаще извещенных о месте и времени слушания дела.
Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, что ДАТА между ООО , и Ивановым И.В. и Федяниной Т.В. заключен кредитный договор НОМЕР, по которому ответчикам был предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 468 000 рублей сроком на 180 месяцев из расчета за пользование займом 12,25 % годовых, для приобретения в собственность спорной квартиры.
Согласно п.п.3.3 Договора заемщики погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором.
ДАТА сумма 468 000 рублей зачислена на счет Иванова И.В., что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР и не оспорено ответчиками.
ДАТА по договору купли-продажи ответчиком Ивановым И.В. были приобретены в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС. Государственная регистрация данного договора произведена ДАТА. Право собственности ответчика Иванова И.В. на приобретенные жилой дом и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с обременением права ипотекой ДАТА и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права .
Согласно ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с п.3 ст.48 вышеуказанного Федерального закона права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной).
Из представленных материалов следует что, в обеспечение кредитного договора права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы первоначальному залогодержателю ООО . Запись об ипотеке жилого дома и квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДАТА за НОМЕР и НОМЕР .
Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» . Оригинал закладной обозревался в судебном заседании.
В соответствии со ст.307, ст.309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
С ДАТА ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Кредитного договора и Закладной, ответчиками в адрес истца как залогодержателя не производятся, доказательств обратного ответчиками не представлено.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора Иванову И.В. и Федяниной Т.В. предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств . Указанное требование ответчиками выполнено не было.
По состоянию на ДАТА задолженность ответчика составляет 526961,74 рубль, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 444958,88 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 56597,19 рублей, а также начисленные пени в размере 25405,67 рублей.
В соответствии с п.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно п.1 ст.809 ГК РФ,
По смыслу ст.ст. 329 - 330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов и пени не противоречат действующему законодательству.
Так согласно кредитного договора заемщики за пользование кредитом уплачивают проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12.25% годовых (п.п.3.1), которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п.3.2).
Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (п.п.3.6).
В соответствии с п.5.2, 5.3 Договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Аналогичное положение содержится и в п.6.12 кредитного договора предусматривающего, что требования кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательства.
Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты кредита и процентов в размере 25405 рублей 67 копеек подлежат частичному удовлетворению.
Размер пени рассчитан истцом исходя из 0,2 % от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по ДАТА.
Учитывая, что пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки составляет 73,0 % годовых, а по состоянию за период с ДАТА по ДАТА составляет 25405 рублей 67 копеек, также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма пени явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
В связи с этим суд считает возможным применить положения ч.1 ст. 333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчика заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчика в максимальном облегчении возложенного на него бремени.
При указанных обстоятельствах суд считает необходимым на основании п.1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца пени до 10 000 рублей.
Поскольку, судом установлено, что ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за пользование им не выполняются, поэтому требование истца об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых, начиная с ДАТА по день по день реализации земельного участка с расположенным на нем жилым домом, являются законными и подлежат удовлетворению.
В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день фактического возврата суммы займа, следует отказать, поскольку определение размера пени по день фактического исполнения обязательства, в данном случае по день выплаты суммы займа, то есть на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.
Согласно части 2 ст.351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях в том числе: невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 ст.343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, в том числе страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.
Из комбинированного договора ипотечного страхования НОМЕР от ДАТА следует, что Страховая компания (страховщик) и Иванов И.В. (страхователь) заключили договор страхования жизни и здоровья Иванова И.В. и Федяниной Т.В. (застрахованные) и недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС в пользу выгодоприобретателя (владельца закладной). Из п.4.2 договора страхования следует, что страховая премия по данному договору (страхования) оплачивается в рассрочку ежегодными страховыми взносами. Размер каждого страхового взноса и сроки оплаты указаны в Приложении №3 к настоящему Договору. Из графика страховой премии и страховой суммы, являющегося Приложением №3 к комбинированному договору страхования, следует, что третьим периодом страхования является период с ДАТА по ДАТА и размер очередного страхового взноса составляет 3904 рубля 77 копеек всего.
Действительно доказательств уплаты Ивановым И.В. суммы очередного страхового взноса страховщику в размере 3904 рубля 77 копеек за период с ДАТА по ДАТА суду не представлено.
Однако суд учитывает, что период внесения ежегодной части страховой премии не окончен и ответчик имеет возможность уплатить данную сумму до ДАТА, следовательно, в данном случае нарушений условий договора со стороны Иванова И.В. не имеется.
Вместе с тем, в соответствии с условиями Закладной и Кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на заложенные дом и земельный участок.
Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., введенная в действие ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.
Аналогичные положения отражены в ст.348 ГК РФ.
Исходя из представленного расчета остатка неисполненных обязательств по состоянию на ДАТА, выписки по счету следует, что ответчик не исполняет обязательства надлежащим образом с ДАТА года, то есть более трех месяцев. Сумма неисполненных обязательств с ДАТА по ДАТА составляет 68476 рублей 49 копеек (14901,99+53574,50), что более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору (900 000 рублей).
Таким образом, допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.
Согласно статье 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если в том числе, предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Статья 350 ГК РФ устанавливает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствие со ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Принимая во внимание, что обязательства ответчиками не исполнены, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ и ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены обстоятельства, в случае которых суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Однако, доказательств того, что существуют уважительные причины неисполнения обязательств по кредитному договору, ответчики в суд не представили. С заявлением об отсрочке реализации заложенного имущества не обращались. Следовательно, оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества у суда не имеется.
Согласно ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.
Оценка предмета залога при составлении закладной составляла 900 000 рублей . От ответчиков возражений относительно представленной оценки не поступило.
С учетом изложенного суд считает возможным определить продажную начальную цену предмета залога в размере 900 000 рублей, в том числе жилого дома в размере 720000 рублей и земельного участка в размере 180000 рублей.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца в счет возврата уплаченной государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, надлежит взыскать 8222 рубля в солидарном порядке, а также с Иванова И.В. в пользу истца в счет возврата уплаченной государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество следует взыскать 4000 рублей.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в доход местного бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 240 рублей 51 копейки.
Руководствуясь ст.ст.194, 198, ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» удовлетворить частично.
Взыскать с Иванова , Федяниной в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» сумму задолженности по кредитному договору НОМЕР от ДАТА в солидарном порядке по состоянию на ДАТА включительно в размере 511556 рублей 07 копеек, в том числе остаток суммы неисполненных обязательств по основному долгу - 444958 рублей 88 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 56597 рублей 19 копеек; пени - 10000 рублей; проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начиная с ДАТА по день реализации земельного участка с расположенным на нем жилым домом.
Обратить взыскание в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в счет исполнения кредитного договора НОМЕР от ДАТА на земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: АДРЕС, принадлежащие на праве собственности Иванову .
Определить способ реализации земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: АДРЕС с публичных торгов.
Установить продажную начальную цену залогового имущества в размере 900 000 рублей, в том числе: жилого дома в размере 720 000 рублей, земельного участка в размере 180 000 рублей.
Взыскать с Иванова , Федяниной в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в солидарном порядке в счет возврата государственной пошлины 8222 рубля.
Взыскать с Иванова в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в счет возврата государственной пошлины 4000 рублей.
Взыскать с ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 240 рублей 51 копейки.
В остальной части ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Новоалтайский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления судом в окончательной форме.
Председательствующий В.В.Титова
Мотивированное решение изготовлено 22.11.2010