Дело № 2-44/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 19 января 2011 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего: Сомовой И.В,
при секретаре: Журавлевой Т.И.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Генерал А.П. к Мухортовой Ю.М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Генерал А.П. обратился в суд с иском к Мухортовой Ю.М., в котором просил прекратить право собственности М. на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС; признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу.
В обоснование требований указал, что данный земельный участок, мерою <данные изъяты> га, принадлежит М. на участке расположен жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., который принят в эксплуатацию ДАТА. М. ДАТА умерла, наследником является П.
Между истцом и П. был заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, согласно которому он передал истцу во владение спорные земельный участок и дом, а последний произвел с ним полностью расчет за это имущество. Сделка купли-продажи не была надлежаще оформлена, так как П. не оформил свои права на проданное имущество.
До заключения основного договора П. умер, его наследница Мухортова Ю.М., которой было известно о продаже указанного недвижимого имущества и заключении предварительного договора, уклоняется от исполнения обязательств по отчуждению истцу жилого дома и земельного участка. Иного способа защитить свои права у него нет.
В ходе судебного разбирательства Генерал А.П. дополнил свои требования, просил понудить Мухортову Ю.М. к заключению основного договора купли-продажи земельного участка и дома по адресу: АДРЕС (л.д. 68-70).
В дальнейшем Генерал А.П. уточнил свои требования, окончательно их сформулировав, просил понудить Мухортову Ю.М. заключить с ним основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу, за <данные изъяты> рублей, которые были оплачены ранее, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (л.д. 147-148).
В обоснование требований помимо ранее указанных обстоятельств, ссылался на то, что к Мухортовой Ю.М. в порядке универсального правопреемства перешли все его имущественные права и обязанности наследодателя П.., включая права и обязанности по заключенному им предварительному договору. Поскольку ответчик уклоняется от заключения основного договора истец на основании п. 5 ст.445 ГК РФ вправе в судебном порядке предъявить ей требование о понуждении заключить договор.
ДАТА Мухортова Ю.М. предъявила встречный иск Генерал А.П., в котором просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка. Встречный иск принят к производству суда.
В судебном заседании ДАТА Мухортова Ю.М. и ее представитель Масликова Г.Д. не поддержали встречный иск, просили выделить его в отдельное производство, ссылаясь на отсутствие интереса в его рассмотрении в настоящее время, необходимость совершения многочисленных процессуальных действий для получения доказательств и установления обстоятельств по данному иску, что затянет судебное рассмотрение.
Определением суда от ДАТА материалы дела по иску Мухортовой Ю.М. к Генерал А.П. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи выделены в отдельное производство.
В судебном заседании представитель истца Генерал А.П. - Барышникова С.В. поддержала требования, изложенные в последнем исковом заявлении Генерал А.П. о понуждении Мухортовой Ю.М. к заключению основного договора купли-продажи. Остальные требования не поддержала.
В обоснование требований ссылалась на то, что после смерти М. П. фактически принял наследство, поскольку вступил в владение им, принимал меры по обеспечению его сохранности и распоряжению им - в течение 6 месяцев после открытия наследства, находясь в местах лишения свободы, разрешил проживать в доме Б. После освобождения в ДАТА года вселился в спорный дом, проживал в нем определенное время, фактически принял другие вещи, принадлежавшие матери - диван, кровать, комод, стол и т.д., оплатил долги своей матери за электричество. Факт принятия им наследства никем не оспорен. П.. заключил с Генерал А.П. предварительный договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома, который составлен в надлежащей форме, соответствует требованиям ГК РФ. П. фактически передал истцу имущество, получил полностью оплату за него, и до своей смерти не отказывался от заключения сделки. Мухортова Ю.М. в установленном порядке приняла наследство после смерти отца и обязана заключить с Генерал А.П. основной договор купли-продажи.
Третье лицо Генерал Е.А. выразила аналогичную позицию по делу.
Ответчик Мухортова Ю.М. и ее представитель Масликова Г.Д. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении иска Генерал А.П., ссылаясь на то, что в предварительном договоре между П. и Генерал А.П. не определен конкретный срок заключения основного договора, следовательно, в силу закона он должен быть заключен в течение 1 года. Этот срок истек ДАТА. Ответчик не давала согласия истцу на заключение основного договора, была против этого всегда. Письменного предложения заключить основной договор ей направлено не было. Кроме того, что со смертью П. прекратились все его обязательства по предварительному договору, и они не могут переходить к наследнику.
Третьи лица - нотариус Первомайского нотариального округа Ф. и представитель управления Росреестра по Алтайскому краю, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Генерал А.П. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, ДАТА между П. и Генерал А,П. был заключен предварительный договор, по которому П. обязался передать в собственность Генерал А.П. частный дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м., состоящий из двух комнат, и земельный участок, площадью <данные изъяты> га, находящиеся по адресу: АДРЕС.
По соглашению сторон стоимость отчуждаемого имущества определена в сумме <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей в качестве аванса покупатель передает продавцу при подписании настоящего договора, а <данные изъяты> рублей - в момент подписания основного договора (л.д. 18).
Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Существенные условия договора - это те условия, без соблюдения которых договор купли-продажи (как и договор, вообще (п.1 ст.432 ГК РФ)) не является заключенным.
Существенными условиями договора купли - продажи недвижимости являются: условие о предмете договора, то есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (статья 554 ГК РФ) (в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора); условие о цене продаваемого недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ); включение в договор лиц, сохраняющих право пользования соответствующим помещением с указанием прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ).
При отсутствии указанных данных договор продажи недвижимости считается незаключенным.
Из материалов дела следует, что в собственности М. находился земельный участок по адресу: АДРЕС, площадью <данные изъяты> га (после уточнения постановлением администрации АДРЕС от ДАТА - <данные изъяты> га), а также жилой дом по этому адресу, общей и жилой площадью <данные изъяты> кв.м., принятый в эксплуатацию ДАТА (л.д. 10-17, 41, 129-143).
Сторонами по настоящему делу не оспаривалось, что предметом предварительного договора являлось указанное имущество, несмотря на расхождения в площади объектов недвижимости
М. умерла ДАТА (л.д. 6). Ее наследником по закону являлся ее сын П.., подавший заявление о принятии наследства в установленном законом порядке нотариусу ДАТА (л.д. 43-45, 102).
Стороны по настоящему делу не оспаривали фактическое принятие наследства П.. после смерти матери в соответствии с пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ, ссылаясь на показания свидетелей и иные доказательства о владении и управлении им наследственным имуществом (жилым домом, земельным участком, другим имуществом), принятии мер по его сохранению, оплате долгов наследодателя.
При отсутствии возражений сторон суд находит, что в силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ у П. имелось право на заключение предварительного договора купли-продажи имущества как наследника умершего собственника.
ДАТА П. умер (л.д. 7), не заключив с истцом основной договор купли-продажи.
Наследником П.. является его дочь Мухортова Ю.М., принявшая наследство в установленный срок и в установленном порядке (л.д. 43, 47-48, 102).
Мухортовой Ю.М. ДАТА выдано свидетельство о праве на наследство - на денежные средства, находящиеся на хранении в филиале <данные изъяты> ОСБ, и принадлежащие наследодателю П. (л.д. 49).
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В предварительном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДАТА между П. и Генерал А.П. не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
Суд не соглашается с доводами представителя истца о том, что такой срок установлен пунктом 15 договора, согласно которому договор «действует до фактического исполнения сторонами своих обязательств».
Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В рассматриваемом предварительном договоре отсутствует указание на срок заключения основного договора как календарную дату, период времени, или конкретное событие, которое неизбежно наступит. Условие о том, что договор действует до фактического его исполнения, не может свидетельствовать об указании такого срока.
В связи с этим суд находит, что срок заключения основного договора сторонами не определен и в силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ он подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, т.е. в срок до ДАТА.
До этой даты основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома между Генерал А.П. и П.. либо Мухортовой Ю.М. заключен не был.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу закона обращение стороны с предложением заключить договор должно быть направлено другой стороне в письменной форме.
Участники процесса не представили суду доказательств того, что Генерал А.П. направил предложение Мухортовой Ю.М. заключить договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома.
Ответчик суду пояснила, что истец обратился к ней с устным предложением заключить основной договор в ДАТА года, после истечения срока для принятия наследства, письменного предложения от истца о заключении договора купли-продажи она не получала.
Представитель истца и третье лицо Генерал Е.А. в судебном заседании подтвердили, что с письменным предложением о заключении основного договора истец к ответчику не обращался.
Как установлено по делу, предусмотренный статьей 1154 ГК РФ срок принятия наследства, открывшегося после смерти П. истек ДАТА.
По общему правилу, установленному статьей 1163 ГК РФ, свидетельство о праве на наследство выдается по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
Таким образом, на дату истечения срока предварительного договора у ответчика Мухортовой Ю.М. отсутствовали правовые основания для совершения сделки купли-продажи и исполнения обязанностей по предварительному договору, заключенному наследодателем.
Вместе с тем суд находит, что данное обстоятельство не препятствовало истцу направить ответчику в установленный срок (до ДАТА) письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи.
Поскольку истцом этого сделано не было, обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДАТА по истечении года прекратились в силу закона по умолчанию сторон.
С иском в суд Генерал А.П. обратился после истечения срока предварительного договора.
Каких-либо правовых оснований для продления предусмотренного законом срока предварительного договора, кроме соответствующего соглашения сторон, не имеется.
Такого соглашения между истцом и ответчиком не составлено.
Доводы представителя истца о том, что Мухортова Ю.М. как до смерти отца, так и после его смерти принимала от Генерал А.П. деньги в счет оплаты стоимости проданного недвижимого имущества (л.д. 19-21), не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство не свидетельствуют о достижении сторонами соглашения о заключении сделки купли-продажи, принятии ответчиком на себя обязательств по предварительному договору, заключенному П.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска Генерал А.П. о понуждении Мухортовой Ю.М. к заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: АДРЕС.
Решение по первоначально заявленным истцом требованиям о прекращении права собственности М. на земельный участок, признании права собственности спорное недвижимое имущество суд не принимает, поскольку в судебном заседании представитель истца, обладающая соответствующими полномочиями, их не поддержала, указав, что истец воспользовался правом уточнять свои требования и окончательно изложил их в последнем исковом заявлении. Поскольку право формулировать исковые требования принадлежит истцу, у суда отсутствуют процессуальные основания, как для рассмотрения его первоначальных требований, так и прекращения производства по ним.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Генерал А.П. к Мухортовой Ю.М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС, отказать.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: И.В. Сомова
Мотивированное решение изготовлено ДАТА.