Дело № 2-818/2011                                    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск                                                                                      10 мая 2011 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи          Сомовой И.В.

при секретаре                                          Журавлевой Т.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Косулиной Н.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось с указанным иском к Косулиной Н.Н., просило:

- взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на ДАТА в сумме <данные изъяты> рубля, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рубля; проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> рубля; пени - <данные изъяты> рубля;

- взыскать, начиная с ДАТА и по день полной оплаты суммы основного долга, проценты за пользование кредитом, в размере 13,75% годовых;

- взыскать, начиная с ДАТА и по день реализации предмета ипотеки, пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки,

- обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС; определить способ реализации жилого дома с земельным участком в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка исходя из оценки, указанной в Закладной - жилой дом <данные изъяты> рублей, земельный участок <данные изъяты> рубля. Также истец просил взыскать с ответчика в счет возврата уплаченной госпошлины в сумме <данные изъяты> рубля.

Свои требования истец мотивировал тем, что между ЗАО «М.» и ответчиком ДАТА был заключен кредитный договор НОМЕР, по условиям которого последнему предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок 180 месяцев для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу. Кредит в размере <данные изъяты> рублей был зачислен на счет ответчика ДАТА Государственная регистрация договора купли-продажи предмета ипотеки от ДАТА была произведена ДАТА Управлением Федеральной регистрационной службы по АДРЕС. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю - ЗАО «М.» ДАТА. В настоящее время законным владельцем закладной является истец. Начиная с ДАТА обязательства ответчиком по погашению суммы кредита и процентов исполняются ненадлежащим образом. В связи с чем, Агентством было предъявлено Косулиной требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое ответчиком выполнено не было и Агентство вынуждено было обратиться в суд с иском.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», действующая по доверенности, Сутула Т.Г., исковые требования поддержала. В соответствии с расчетом долга ответчика на ДАТА просила: взыскать задолженность с ответчика по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей: остаток неисполненных обязательств по основному долгу <данные изъяты> рублей, сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом -<данные изъяты> рублей, сумма пени за просроченный основной долг и проценты - <данные изъяты> рублей. Также взыскать, начиная с ДАТА по день полного погашения долга проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых, на будущее пеню с ДАТА по день реализации заложенного имущества. В остальной части исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что право требование к ответчику перешли только по закладной и по акту, где указано, что им переданы обязательства в сумме <данные изъяты> рублей.

В письменных возражения на иск ответчик указала, что по договору купли- продажи от ДАТА приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: АДРЕС. Для оплаты недвижимого имущества был заключен кредитный договор с ЗАО «М.». С ДАТА года она не трудоустроена, у нее двое детей, семью обеспечивает муж. Она лишена возможности надлежаще исполнять свои обязательства по кредитному договору по причине отсутствия дохода. Кроме того, получив требование истца о досрочном исполнении обязательств, ДАТА она обратилась к сотрудникам ОАО «АИЖК», объяснив причину невозможности исполнять договор, предложила в досудебном порядке обратить взыскание на предмет ипотеки. Полагала, что ее вина в нарушении обязательства отсутствует. В рассматриваемом споре имеет место просрочка кредитора. Истец полтора года готовил исковое заявление в суд, чем способствовал увеличению суммы ее долга в части процентов за пользование суммой займа и пени. Полагала, что начисление процентов за пользование суммой кредита и пени с ДАТА по ДАТА неправомерно. Кроме того, ни ЗАО «М.», ни истец доказательств перехода прав требования ей не предоставил. Кроме того, оплата андеррайтинга и внесение платы за открытие ссудного счета были получены первоначальным кредитором ЗАО «М.» неправомерно. Полагала, что данные суммы подлежат зачету в счет исполнения обязательств по возврату суммы основного долга. Начисленная банком неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ. На основании изложенного, согласна на взыскание с нее в пользу истца <данные изъяты> рублей: сумма основного долга - <данные изъяты> рублей; проценты за пользование суммой кредита- <данные изъяты> рублей, пени в размере <данные изъяты> рублей за просроченный долг, пени в размере <данные изъяты> рублей за просроченные проценты, начиная с ДАТА. Обратить взыскание на заложенное имущество, отсрочив реализацию на 3 месяца.

В судебном заседании ответчик, его представитель, действующая по ходатайству, Скоробогатова И.Ю., не согласились с расчетами суммы долга, указанными ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в исковом заявлении. Представитель ответчика пояснила, что договор по оказанию услуг на проведение андеррайтинга не был подписан ответчиком, просила суд обратить на это внимание. Подписи Косулиной нет в договоре, значит, он не был заключен, поэтому не мог повлечь правовых последствий. Указанные суммы были внесены заемщиком в нарушение прав потребителей, в связи с чем, просили уменьшить сумму долга. Правовых оснований для списания данных сумм не было. Просили зачесть денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в сумму основного долга. Пени также насчитаны истцом несоразмерно последствиям нарушения обязательств, ее также необходимо снизить. Взыскание пени на будущее законодательством не предусмотрено. Согласны выплатить <данные изъяты> рублей, с учетом просрочки кредитора, за период с ДАТА по ДАТА. Согласны с реализацией предмета ипотеки, просили только предоставить отсрочку на 3 месяца, так как приобретенное недвижимое имущество является единственным жильем, и у ответчика имеется несовершеннолетний ребенок, которому необходимо закончить учебный год в одной школе.

Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со статьей 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиков срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что ДАТА между ЗАО «М.» и Косулиной Н.Н. заключен кредитный договор НОМЕР, по которому ответчику был предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев для приобретения одноэтажного жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: АДРЕС. (л.д.73-78).

ДАТА сумма <данные изъяты> рублей зачислена на счет Косулиной Н.Н., что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР от ДАТА (л.д.67).

ДАТА по договору купли-продажи ответчиком Косулиной Н.Н. приобретен в собственность жилой дом и земельный участок по АДРЕС в АДРЕС края. Государственная регистрация данного договора произведена ДАТА (л.д.70-72). Право собственности ответчика на приобретенное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с обременением права ипотекой ДАТА и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.68,69).

Согласно ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

В силу п.2 ст. 13 указанного закона, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой.

Из представленных материалов следует, что в обеспечение кредитного договора права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по АДРЕС первоначальному залогодержателю ЗАО «М.».

Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», на основании договора купли-продажи закладной НОМЕР от ДАТА.

Довод ответчика о том, что его не уведомили о смене собственника закладной, является необоснованным.

Так,статьей 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен порядок передачи прав на закладную, согласно которому права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли- продажи закладных и отметки на закладной).

Указанная норма закона не предусматривает уведомления должника о передаче закладной.

В силу ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода требований к этому лицу.

Из материалов дела видно, что права по закладной ЗАО «М.» были переданы ДАТА ОАО «К.», а затем - ДАТА - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что видно из закладной.

ДАТА именно ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» направляло Косулиной требование о полном досрочном исполнении кредитных обязательств (л.д. 22). Ответчик не отрицала получение данного уведомления.

Таким образом, установлено, что передача прав по закладной истцу проведена в полном соответствии с действующим законодательством. А ответчик фактически признал, что кредитором в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Даже при условии отсутствия уведомления, из материалов настоящего гражданского дела, искового заявления видно, что переход прав и обязанностей к истцу произошел, ответчик был поставлен в известность о том, кто является его кредитором на настоящий момент.

В соответствии со ст.307, ст.309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п.3.3. Кредитного договора, заключенного между ЗАО «М.» и Косулиной Н.Н., заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором.

Как установлено судом, следует из выписки по лицевому счету, представленному истцом расчету задолженности, а также не отрицалось в судебном заседании ответчиком, последний платеж за кредит был произведен Косулиной Н.Н. в адрес Общества как залогодержателя в ДАТА года за август месяц, с ДАТА года ответчиком ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им не производились.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в соответствии с условиями Закладной и п.4.4.1. Кредитного договора истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

Требование о досрочном погашении кредита было направлено ответчику ДАТА. (л.д.22) и получено Косулиной Н.Н. ДАТА, что подтверждается пояснениями последней.

Данное требование ответчиком не исполнено.

Ответчиком в судебное заседание, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств отсутствия вины в неисполнении взятых на себя обязательств. Также факта обращения к истцу после получения уведомления банка с указанием объективных причин отсутствия возможности исполнения кредитного договора.

Никаких мер по выплате задолженности по кредиту ответчиком предпринято не было.

По состоянию на ДАТА задолженность ответчика по основному долгу составляет <данные изъяты> рублей, по процентам за пользование кредитом - <данные изъяты> рублей.

Судом проверен расчет сумм задолженности, представленный истцом, который является правильным, что видно из информационного расчета ежемесячных платежей, расчета взыскиваемой суммы, выписки из лицевого счета.

Порядок начисления процентов не оспаривался ответчиком в судебном заседании.

С учетом изложенного указанные суммы подлежат взысканию в пользу истца.

Доводы ответчика Косулиной Н.Н. о том, что проценты за пользование кредитом не должны начисляться за период с ДАТА по ДАТА, поскольку уже в ДАТА году она сообщила Банку о том, что не может вносить платежи, а последний не предъявил в суд требование о досрочном взыскании задолженности, что свидетельствует о просрочке кредитора, не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии со статьей 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов не противоречат действующему законодательству.

Согласно п.3.1 кредитного договора заемщики за пользование кредитом уплачивают проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 % годовых, которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п.3.2).

Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (п.п. 3.6.).

Поскольку до настоящего времени обязательства по возврату суммы кредита ответчиком не исполнены, истец имеет законное право на получение процентов за пользование им до дня фактического возврата долга.

В соответствии со статьей 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно ч.3 указанной статьи по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

По делу установлено, что оснований для применения указанной нормы права не имеется, поскольку обязательным условием признания кредитора просрочившим является установление таких обстоятельств, как отказ кредитора принять надлежащее исполнение со стороны должника либо невозможность исполнения должником обязательств в силу несовершения кредитором определенных действий.

Косулина Н.Н. не предлагала истцу погасить задолженность по кредитному договору в полном объеме либо частично, что она не отрицала в судебном заседании, истец не препятствовал ответчику совершить возврат долга. Обращение кредитора в суд о взыскании задолженности является правом, а не его обязанностью. Ненаправление в течение какого-либо времени иска в суд со стороны истца не препятствовало ответчику исполнять свои обязательства по внесению платежей в погашение кредита, возвратить сумму долга.

Суд не соглашается также с доводами ответчика и ее представителя о том, что сумма основного долга должна быть уменьшена на <данные изъяты> рублей - денежную сумму, уплаченную ответчиком за проведение андеррайтинга и оплату комиссии за открытие и ведение ссудного счета.

Как видно из представленной выписки из лицевого счета до зачисления на счет Косулиной Н.Н. кредитных средств в сумме <данные изъяты> рублей, ею на счет была внесена сумма в размере <данные изъяты> рублей, из которых зачислены кредитору ЗАО «М.» <данные изъяты> рублей за открытие, ведение ссудного счета, <данные изъяты> рублей - за проведение андеррайтинга, <данные изъяты> рублей согласно заявлению Косулиной Н.Н. перечислены ОАО «АИЖК» за проведение андеррайтинга (л.д. 204-205, 221-222)).

При этом внесенная сумма в размере <данные изъяты> рублей не входила в сумму кредитных средств, а перечисление денежных сумм за указанные услуги не уменьшило размер кредитных средств.

В суд представлено соглашение об андеррайтинге, заключенное с ОАО «К.» ДАТА, согласно которому Региональный оператор обязался оказать комплекс услуг Заемщику, связанных с участием последнего в ипотечной программе. Заемщик по условиям соглашения за выполнение услуг оплачивает путем внесения денежных средств на расчетный счет Регионального оператора, вознаграждение в размере 1% от суммы кредита не позднее дня фактического получения суммы кредита в кредитной организации (л.д. 234-235).

Из кредитного же договора от ДАТА, заключенного между ЗАО «М.» и Косулиной Н.Н. видно, что условие о взимании платы за открытие и ведение ссудного счета и оказание услуг по андеррайтингу в нем отсутствуют.

Таким образом, выплата денежных средств ОАО «К.» и ЗАО «М.» Косулиной Н.Н. осуществлялась по отдельным соглашениям, условие о которых не включено в кредитный договор.

Ответчик и ее представитель указывает о ничтожности условий о взимании указанных платежей в связи с противоречием их закону о защите прав потребителей

В соответствии со статьей 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, реализация лицом, которое считает свои права нарушенным совершенной сделкой, права осуществляется путем подачи искового заявления в установленном гражданским процессуальным кодексом порядке.

Такого иска Косулиной Н.Н. не предъявлено.

Судом ответчику разъяснялось в судебном заседании указанное право, Косулина Н.Н. же отказалась от его реализации, подачи встречного искового заявления, о чем расписалась в протоколе судебного заседания (л.д.243).

Применение судом последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе возможно в случае, если предметом судебного рассмотрения является такая сделка, на которой истец основывает свои требования.

Вместе с тем, исходя из заявленных исковых требований, правоотношения, возникшие между Косулиной Н.Н. и истцом, а также ЗАО «М.» по оказанию услуг андеррайтинга и открытию, ведению ссудного счета не являются предметом рассмотрения по настоящему делу. Истцом какие-либо требования, вытекающие из указанных соглашений, к ответчику не предъявлены. В связи с чем у суда отсутствуют полномочия давать оценку совершенным сделкам при отсутствии самостоятельных требований об этом со стороны ответчика.

На основании возражений суд не вправе сделать вывод о ничтожности сделок по взиманию указанных плат, применить последствия недействительности и зачесть указанные суммы в сумму подлежащую взысканию по делу.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истца о досрочном взыскании суммы кредита в размере <данные изъяты> рублей и суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом по состоянию на ДАТА -<данные изъяты> рублей, а также определяет к взысканию проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начиная с ДАТА по день полного погашения суммы основного долга.

При этом, суд принимает во внимание, что первоначально истец просил взыскать сумму задолженности по состоянию на ДАТА и определить ко взысканию проценты, начиная с ДАТА по день погашения суммы основного долга, в связи с чем увеличение суммы, подлежащей взысканию задолженности на момент рассмотрения дела не является увеличением исковых требований.

По смыслу ст.ст.329 - 330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.5.2, 5.3 Договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты кредита в размере <данные изъяты> рублей подлежат частичному удовлетворению. Размер неустойки рассчитан истцом исходя из 0,2 % от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по ДАТА. Учитывая, что неустойка в размере 0,2 % за каждый день просрочки по состоянию за период с момента образования просрочки по ДАТА составляет <данные изъяты> рублей, также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.

В связи с этим суд считает возможным применить положения ч.1 ст.333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальном облегчении возложенного на него бремени.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым на основании п.1 ст.333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день реализации предмета ипотеки, следует отказать, поскольку определение размера пени на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст.333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.

В соответствии с условиями Закладной и Кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В соответствии со ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., введенная в действие ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.

Положения ФЗ № 306 от 30.12.2008г. вступили в силу с ДАТА Аналогичные положения отражены в ст.348 ГК РФ.

Исходя из представленного расчета остатка неисполненных обязательств следует, что ответчик не исполняет обязательства надлежащим образом с ДАТА года, то есть более трех месяцев. Сумма неисполненных обязательств с указанной даты по ДАТА, составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору.

Таким образом, допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ и ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Согласно ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред.30.12.2008 года принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.

Как следует из оценки предмета ипотеки, указанной в Закладной, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, АДРЕС, на ДАТА составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка по указанному адресу - <данные изъяты> <данные изъяты> рублей (л.д.44-57).

Ответчик, его представитель в судебном заседании не возражали относительно данной оценки.

В связи с чем, суд, учитывая цену заложенного имущества, установленную Закладной, определяет начальную продажную цену заложенного имущества: жилого дома - <данные изъяты> рублей, земельного участка- <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель ответчика просил отсрочить исполнение решения в части обращения взыскания на заложенное имущество сроком на три месяца.

Суд считает заявление об отсрочке исполнения решения не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в соответствии с ч.1 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.3 данной статьи по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Согласно ч.4 статьи отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Таким образом, исходя из положений п.3 ст.54 Закона об ипотеке, суд учитывает, в том числе, и то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Стороны установили начальную продажную стоимость недвижимого имущества в сумме: жилой дом -<данные изъяты> рублей, земельный участок- <данные изъяты> рублей. А сумму кредитной задолженности, подлежащей взысканию с ответчицы, суд определил в размере <данные изъяты> руб.

Таким образом, поскольку на момент вынесения решения сумма требований Банка превышает стоимость заложенного имущества, оснований для предоставления отсрочки его реализации не имеется.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены частично, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма уплаченной государственной пошлины пропорционально взысканной сумме в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Косулиной Н.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с Косулиной Н.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору по состоянию на ДАТА в сумме <данные изъяты>, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>, пени - <данные изъяты> рублей; а также проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, начисляемых на непогашенную часть основного долга, начиная с ДАТА по день погашения основного долга.

Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка - в размере <данные изъяты> рубля.

В удовлетворении остальной части иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Взыскать с Косулиной Н.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рубля.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий                                                                     И.В. Сомова

Мотивированное решение составлено ДАТА