Дело № 2-46\2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск                                                                         16 августа 2011 года

          Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего                                 Козьмик Л.А.,

при секретаре                                                   Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Балацкой М.В., Брайко А.В., Шишкину Б.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Балацкой М.В. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании закладной недействительной и возложении обязанности по погашению записи в ЕГРП,

УСТАНОВИЛ:

        ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство) обратилось в суд с иском к Балацкой М.В. Брайко А.В., Шишкину Б.А., в котором просило взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору НОМЕР от ДАТА по состоянию на ДАТА включительно в размере <данные изъяты> руб., а также проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму основного долга и пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки, начиная с ДАТА и по день реализации предмета ипотеки. Кроме того, истец просил обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, определив начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка, исходя из оценки, указанной в Закладной, <данные изъяты> руб. Также истец просил взыскать с ответчиков в счет возврата уплаченной госпошлины <данные изъяты> руб.

        В обосновании иска истец указал, что ДАТА года ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» предоставил ответчикам ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 120 месяцев для приобретения в собственность Балацкой М.В. жилого дома и земельного участка, расположенных по АДРЕС в АДРЕС. Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением ФРС по Алтайскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является Агентство. Начиная с ноября 2008 года, ответчики не производят ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором. Агентство предъявляло ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако указанное требование не выполнено. В связи с тем, что ответчики не исполняют своих обязательств перед Кредитором, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., из расчета: <данные изъяты> руб. - остаток неисполненных обязательств по основному долгу, <данные изъяты> руб. - неуплаченные проценты за пользование кредитом, <данные изъяты> руб. - пеня за нарушение сроков возврата кредита,

        Ответчик Балацкая М.В. обратилась с встречным иском к Агентству, в котором просила признать недействительной Закладную от ДАТА на жилой дом и земельный участок, ссылаясь на несоответствие ее требованиям закона, а также на то, что у Балацкой М.В. на момент выдачи закладной отсутствовало законное право по распоряжению недвижимым имуществом, поскольку право собственности прежнего собственника прекращено ДАТА.

        В судебном заседании представитель истца Коростылев И.Б., действующий на основании доверенности, на иске настаивал, суду пояснил, что по настоящее время ответчики не произвели ни одного платежа по погашению задолженности. Поэтому истец определил размер задолженности по состоянию на ДАТА и просит взыскать проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму основного долга и пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с ДАТА и по день реализации предмета ипотеки. По мнению представителя, нет необходимости рассчитывать размер неуплаченных процентов на день рассмотрения дела в суде в связи с тем, что Агентством заявлены требования о взыскании процентов на будущее, начиная с ДАТА Кроме того, представитель истца просил определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере <данные изъяты> руб. как указано в закладной. Встречный иск Балацкой М.В. не признал, ссылаясь на его необоснованность..

        Ответчик Балацкая М.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Заявление в деле.

        Представитель Балацкой М.В. - Пелымских Е.В., действующая на основании доверенности, исковые требования Агентства признала частично, заявив, что не оспаривает размер остатка неисполненных обязательств в сумме <данные изъяты> руб., сумму неуплаченных процентов в размере <данные изъяты> руб. Полагала, что размер пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему подлежит снижению, а во взыскании процентов за пользование кредитом и пени, начиная с ДАТА и по день реализации предмета ипотеки Агентству следует отказать. Кроме того, не признала требования об обращении взыскании на заложенное имущество, поскольку полагает, что закладная является недействительной. При этом просила учесть, что по заключению эксперта стоимость спорного жилого дома и земельного участка выше, чем указано в закладной, поскольку Балайцкой М.В. после покупки жилого дома произведен ремонт, в связи с чем стоимость, указанная экспертом, наиболее соответствует рыночной стоимости недвижимости.

        Ответчик Брайко А.В. судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

        Представитель Брайко А.В. - Изотова Л.И., действующая на основании доверенности, исковые требования Агентства признала частично, размер основного долга и процентов не оспаривала, однако считает, что размеры пени завышены. При обращении взыскания на заложенное имущество, просила определить начальную продажную цену согласно заключения эксперта о стоимости данного имущества.

        В связи с невозможностью установления места жительства и нахождения ответчика Шишкина Б.А. в соответствии со ст. 50 ГПК РФ судом в качестве представителя назначен адвокат Решетников Д.Н., который возражал против удовлетворения иска.

        Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Алтайскому краю - Шеферова Е.Г., действующая на основании доверенности, встречные исковые требования Балацкой М.В. не признала, суду пояснила, что оформление закладной и государственная регистрация произведены с соблюдением требований закона.

        Представитель третьего лица - ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» в судебное заседание не явился. Надлежаще извещен.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

        Выслушав представителей истца Коростылева И.Б., представителей ответчиков Пелымских Е.В., Изотову Л.И. и Решетникова Д.Н., представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Шеферову Е.Г., исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

        Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (Кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

        Судом установлено, что ДАТА между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и Балацкой М.В., Брайко А.В., Шишкиным Б.А. (солидарными Заемщиками) заключен кредитный договор НОМЕР, по которому ответчикам был предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> руб. сроком на 120 месяцев под 13,5 % годовых для приобретения в собственность Балацкой М.В. предмета ипотеки, состоящего из жилого дома и земельного участка, находящихся по АДРЕС в АДРЕС. При этом в кредитном договоре указано, что общая стоимость предмета ипотеки <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. (л.д. 7-12 том 1).

        Согласно п.п. 3.3 Договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, определенном этим же договором. Размер ежемесячных аннуитетных платежей установлен кредитным договором в размере 12 280,18 руб.

        ДАТА сумма <данные изъяты> руб. зачислена ООО КБ «Алтайкапиталбанк» на счет Балацкой М.В., что подтверждается мемориальным ордером НОМЕР (л.д. 24 том 1).

        В судебном заседании установлено, что Балацкая М.В. приобрела у Гамовой Л.А. в собственность жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: АДРЕС. Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона (л.д. 21-23).

        Государственная регистрация данного договора и регистрация права собственности Балацкой М.В. на жилой дом и земельный участок произведена ДАТА, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены соответствующие записи (л.д. 25 оборот, л.д. 34-35 том 1).

       Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является Агентство. Эти обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА (л.д. 39-41), актом приема-передачи закладных от ДАТА к Договору купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА (л.д. 183-188), договором купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА (л.д. 36-38), актом приема-передачи закладных от ДАТА к Договору купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА (л.д. 189) и отметкой в закладной (л.д. 18) и представителями ответчиков не оспариваются.

        Решением Центрального суда г. Барнаула от ДАТА, вступившим в законную силу ДАТА, исковые требования Балацкой М.В. о признании перехода права требований (договора цессии) недействительным в части оставлены без удовлетворения (л.д.93-100 том 2).

        В соответствии со ст. 307, ст. 309 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

        С ноября 2008 года ежемесячные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Кредитного договора и Закладной, ответчиками не производятся.

        В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Агентством ДАТА, в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной Балацкой М.В. было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д. 190).

       В судебном заседании установлено, чтоБалацкая М.В. указанное требование получила, но не выполнила.

        В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

        Согласно расчета суммы взыскания по состоянию на ДАТА включительно задолженность Балацкой М.В. составляет <данные изъяты> руб., в том числе - остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты> руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом <данные изъяты> руб., пеня в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки - <данные изъяты> руб. (л.д.26-33 том 1)

        Солидарная обязанность (ответственность), в силу ст. 322 ГК РФ, возникает, если она предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.

        В кредитном договоре указано, что Балацкая М.В., Брайко А.В., Шишкин Б.А. выступают солидарными Заемщиками.

        В соответствии со ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

       В соответствии с п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяют правила для займа (параграф 1 главы 42 Гражданского Кодекса), если иное не предусмотрено правилами для кредита (параграф 2 этой же главы Гражданского Кодекса) и не вытекает из существа кредитного договора.

        Согласно п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает и в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотрено п. 1 ст. 395 ГК РФ до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ,

        Пункты кредитного договора, устанавливающие размер, порядок и сроки уплаты процентов не противоречат действующему законодательству.

        Так, согласно условиям кредитного договора заемщики за пользование кредитом уплачивают проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 % годовых (п.п. 3.1), которые начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.п. 3.2).

        Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы кредита и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (п.п. 3.6).         

        Согласно п. 3.3.4 Договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, Заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

        Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, начиная с ДАТА года, ежемесячные платежи по возврату сумм кредита и процентов ответчиками не производятся.

        Сумма неисполненных обязательств, как следует из расчета истца, на ДАТА составила: по основному долгу <данные изъяты> руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом <данные изъяты> руб.

        Суд удовлетворяет требования истца в части взыскания с ответчиков в солидарном порядке суммы основного долга и процентов, т.к. данные требования основаны на условиях договора и законе.

         Поскольку судом установлено, что ответчиками обязательства по возврату кредита и процентов за пользование им не выполняются, поэтому требование истца об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых, начиная с ДАТА и по день фактического возврата, являются законными и подлежат удовлетворению. При этом суд полагает, что проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму основного долга, подлежат взысканию по день фактического возврата, как на то указывает п. 1 ст. 811 ГК РФ.

         Поэтому доводы представителя Балацкой М.В. о том, что проценты за пользование кредитом не подлежат взысканию, начиная с ДАТА, не основаны на законе и являются несостоятельными.

        По смыслу ст.ст. 329-330 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

        В соответствии с п. 5.2 Договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки (п. 5.3 Договора).

        В то же время, требования истца о взыскании неустойки (пени) за нарушение сроков уплаты кредита в размере 161 705,41 руб. подлежат частичному удовлетворению

        Так, размер неустойки рассчитан истцом исходя из 0,2 % от суммы просроченной задолженности в день, начисленной за период с момента возникновения просроченной задолженности по ДАТА.

        Учитывая, что неустойка в размере 0,2 % за каждый день просрочки составляет 73,0 % годовых, а по состоянию за период с момента образования просрочки по ДАТА составляет <данные изъяты> руб., также принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу, о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиком суммы займа.

        В связи с этим суд считает возможным применить положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

        При этом суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 21.12.2000 года № 263 - О, согласно которой в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

        Кроме того, необходимо учитывать, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчиков возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер. В связи с чем, суд при разрешении спора должен исходить из баланса интересов сторон и принимать во внимание нуждаемость ответчиков в максимальном облегчении возложенного на него бремени.

        При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нуждаемость ответчиков в максимальной реализации предоставленных им законом способов защиты и возможностей облегчения возложенного на них бремени, суд считает возможным на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до <данные изъяты> рублей.

Доводы представителей ответчиков о том, что неустойка, начисленная истцом, не подлежит взысканию в полном объеме, являются несостоятельными, поскольку у суда отсутствуют основания для уменьшения размера ответственности должников применительно к ст. 404 ГК РФ (Вина кредитора), т.к. обращение в суд является правом, а не обязанностью лица, в то время как добросовестный контрагент должен исполнять свои обязанности по договору в добровольном порядке.

Кроме того, судом установлено, что ответчики не потребовали в судебном порядке расторжение кредитного договора в порядке, предусмотренном законом. Следовательно, кредитный договор продолжал свое действие и ответчики обязаны были исполнять принятые на себя данным договором обязательства.

        В удовлетворении же иска в части взыскания пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0, 2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день фактического возврата суммы займа, следует отказать, поскольку определение размера пени по день фактического исполнения обязательства, в данном случае по день выплаты суммы займа, то есть на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, поскольку такое право предоставлено только суду.

        Между тем, это не лишает истца права на предъявления таких требований на день фактического исполнения обязательства.

Не признавая требования об обращении взыскания на заложенное имущество и требуя признания закладной недействительной, во встречном иске представитель ответчика Балацкой М.В. ссылается на то, что право собственности Г.Л.А. прекращено ДАТА. На момент выдачи закладной у Балацкой отсутствовало право собственности, поскольку закладная составлена и подписана залогодателем и должниками ДАТА. Кроме того, предмет ипотеки в закладной не имеет достаточного для идентификации описания имущества, содержание закладной не соответствует п.6 и 7 ст.14 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Доводы представителя Балацкой М.В., изложенные во встречном иске о признании Закладной недействительной и подержанные в судебном заседании, являются несостоятельными, а встречные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

        Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

        В соответствии с п. 3 ст. 48 вышеуказанного Федерального закона права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных и отметки на закладной).

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Согласно ст. 10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1.4 Кредитного договора НОМЕР обеспечением исполнения ответчиками обязательства является ипотека в силу закона предмета ипотеки (л.д. 7).

Содержание закладной определено статьей 14 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в пункте первом которой дан перечень формальных требований, которым должна отвечать закладная. Отсутствие любого из указанных в нем условий ведет к недействительности закладной.

В соответствии, с п. 4 ст. 14 указанного Закона при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.

При рассмотрении дела каких-либо несоответствий оспариваемой закладной кредитному договору судом не установлено.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация права собственности Балацкой и государственная регистрация ипотеки в силу закона произведены в один день - ДАТА. Выдана закладная первоначальному залогодержателю ДАТА (л.д.19 оборот).

В соответствии со ст. 20 ФЗ "Об ипотеке", ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Закладная - единственная ценная бумага, составление и выдача которой в обязательном порядке сопровождаются официальными юридически значимыми действиями органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выдаче закладной первоначальному залогодержателю обязательно должно предшествовать возникновение зарегистрированных в установленном порядке правоотношений по ипотеке (ипотеке на основании договора или ипотеке в силу закона).

В соответствии с абзацем вторым п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после государственной регистрации ипотеки.

Как установлено абзацем вторым п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке, все листы закладной должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.         

Из представленных письменных доказательств следует, что в обеспечение кредитного договора права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной Балацкой М.В., Брайко А.В. Шишкиным Б.А. как должниками-залогодателями, и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» ДАТА (л.д. 19 оборот том 1). Как следует из материалов дела, государственная регистрация права собственности Балацкой на жилой дом и земельный участок и государственная регистрация ипотеки в силу закона произведены в один день - ДАТА.

При этом суд принимает во внимание, что кредитный договор заключен ответчиками ДАТА с ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» и стороны договора пришли к соглашению, что права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной (п.1.6), заемщики обязались составить при участии Кредитора надлежащим образом оформленную закладную и совершить все необходимые с их стороны действия по регистрации договора купли-продажи предмета ипотеки и передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, закладной (п.4.1.3 кредитного договора). Поэтому подписание должниками закладной ДАТА (л.д.19 оборот том 1) само по себе не может свидетельствовать о ее недействительности, а подтверждает выполнение ответчиками вышеназванных условий кредитного договора.

Содержание закладной соответствует требованиям ст. 14 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поэтому доводы представителя Балацкой М.В. являются несостоятельными.

Суд также пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для признания недействительной закладной, поскольку при составлении закладной от ДАТА положения ч. 4 ст. 13 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) также нарушены не были.

Поэтому требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

       Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

        В соответствии с условиями Закладной и Кредитного договора неисполнение обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки - заложенный жилой дом и земельный участок.

         Согласно абзаца 3 пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

        Подпунктом «г» пункта 4.4.1 Кредитного договора НОМЕР предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

        Статья 54.1 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», введенная в действие Федеральным законом от 30.12.2008 года № 306-ФЗ, устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.

        Положения Федерального закона № 306 от 30.12.2008 года вступили в силу с 11.01.2009 года. Аналогичные положения отражены в ст. 348 ГК РФ.

         Судом установлено, что ответчики не исполняют обязательства надлежащим образом с ДАТА года, то есть более трех месяцев, сумма неисполненных обязательств с ДАТА года на ДАТА оставляет более 5%.

        Таким образом, допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется.

Согласно статье 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если в том числе, предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Статья 350 ГК РФ устанавливает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствие со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 30.12.2008 г.), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Принимая во внимание, что обязательства ответчиками не исполнены, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке у суда не имеется, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (ст. 350 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года.

Статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены обстоятельства, в случае которых суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Однако, доказательств того, что существуют уважительные причины неисполнения обязательств по кредитному договору, ответчик в суд не представил. С заявлением об отсрочке реализации заложенного имущества ответчик не обращался. Следовательно, оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества у суда не имеется.

        Согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. 30.12.2008 года принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.

        Общая оценка предметов залога - жилого дома и земельного участка при составлении закладной составляла <данные изъяты> руб., в том числе стоимость жилого дома - <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб. (л.д. 18)

        Ввиду наличия при рассмотрении дела спора между сторонами о рыночной цене предмета залога, суд по ходатайству представителя ответчика Балацкой М.В. - Пелымских Е.В. назначал судебную экспертизу оценки рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества на дату проведения экспертизы.

        Согласно заключения эксперта ООО «Р», проводившего судебную экспертизу оценки рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС на дату проведения экспертизы - ДАТА года составляет <данные изъяты> руб., в том числе рыночная стоимость оцениваемого земельного участка <данные изъяты> руб. (л.д. 158).

         Учитывая доводы представителя ответчика о произведенном ремонте жилого дома после его приобретения ( улучшении имущества), а также то обстоятельство, что рыночная стоимость заложенного имущества определена экспертами по определению суда и они предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, то суд считает возможным определить продажную начальную цену стоимость заложенного имущества - жилого дома - <данные изъяты> рублей, земельного участка - <данные изъяты> рублей.

        В силу требований ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, подлежат взысканию все понесенные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ).

Как усматривается из материалов дела, оплата за производство экспертизы в ООО «Р» по определению суда была возложена на Балацкую М.В. (л.д.127-130 том 1).

ООО «Р» письмом от ДАТА НОМЕР просила взыскать с Балацкой М.В. стоимость работ по проведению судебной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., ссылаясь на то, что ответчик стоимость экспертизы не оплатила (л.д.144 том 1). Данный факт подтвердила в судебном заседании представитель ответчика Пелымских Е.В.

В связи с изложенным суд считает необходимым взыскать с ответчика Балацкой М.В. в пользу ООО «Р» расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб.

    Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., исчисленная пропорционально удовлетворенным требованиям, с ответчиков в равных долях в пользу истца по <данные изъяты> руб. с каждого.

        Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                      Р Е Ш И Л:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

           Взыскать с Балацкой М.В., Брайко А.В., Шишкина Б.А. в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечном жилищному кредитованию» сумму задолженности по кредитному договору НОМЕР от ДАТА по состоянию на ДАТА включительно в размере <данные изъяты>, из расчета: <данные изъяты>. - остаток неисполненных обязательств по основному долгу, <данные изъяты>.- неуплаченные проценты за пользование кредитом, <данные изъяты> - пеня за нарушение сроков возврата кредита, проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму основного долга <данные изъяты>., начиная с ДАТА по день фактического возврата.

           В удовлетворении требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о солидарном взыскании с Балацкой М.В., Брайко А.В., Шишкина Б.А.     пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу отказать.

           Встречный иск Балацкой М.В. оставить без удовлетворения.

Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в счет исполнения кредитного договора НОМЕР от ДАТА на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, ипотека зарегистрирована в едином государственном реестре ДАТА под НОМЕР и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, ипотека зарегистрирована в едином государственном реестре ДАТА под № 22-22-14\024\2006-242.

          Определить способ реализации заложенного имущества ( жилого дома и земельного участка) в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома - <данные изъяты> рублей, земельного участка - <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Балацкой М.В., Брайко А.В., Шишкина Б.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>, т.е. по <данные изъяты>. с каждого.

Взыскать с Балацкой М.В. в пользу ООО «Р» ИНН НОМЕР ( АДРЕС) расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в 10-ти дневный срок со дня изготовления его в окончательной форме.

     Председательствующий            подпись                                                  Л.А. Козьмик

    Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2011 года.

Решение не вступило в законную силу.