Дело № 2-2771/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 14 декабря 2011 года

Новоалтайский городской суд в составе:

Председательствующего судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Журавлевой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савчук Н.П. к ОАО «Российские железные дороги» об установлении обязательств по договору аренды исполненными, регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

Савчук Н.П. обратилась в Новоалтайский городской с иском к ОАО «РЖД», указав, что ДАТА между ней и ФГУП Западно-Сибирская железная дорога в лице начальника Барнаульской дистанции гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения Алтайского филиала дороги Б. был заключен договор аренды жилого помещения – квартиры НОМЕР по улАДРЕС. По условиям договора арендодатель предоставил арендатору и членам его семьи (1 человек) в пользование бессрочно, с последующей передачей в собственность квартиру, общей площадью 32,87 кв.м. по указанному адресу. Размер выкупной стоимости принимался равной сумме арендных платежей за весь период аренды, без внесения каких- либо дополнительных платежей, что подтверждается выпиской учета. По договору Савчук Н.П. обязалась внести в кассу ЖСК Алтайского отделения Западно-Сибирской железной дороги полую выкупную стоимость жилого помещения в сумме ... руб., оплата ею произведена в полном объеме. По подписанному передаточному акту была произведена передача прав арендодателем, однако впоследствии арендодатель начал уточнять оценочную стоимость помещения исходя из инвентаризационной оценки квартиры по данным БТИ на момент ее сдачи в аренду, приравненной к ценам 2002 года. По данным технического учета Новоалтайского отдела филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», стоимость помещения составляла ... рублей. В настоящее время ответчик отказывается признать факт исполнения ею обязательств по договору, что нарушает ее права.

На основании изложенного истец просила устранить нарушение ее прав, признать обязательства по договору аренды исполненными в полном объеме и вынести решение для регистрации сделки по договору аренды.

В настоящем судебном заседании Савчук Н.П. требования поддержала, просила их удовлетворить, суду пояснила, что ДАТА между нею и ФГУП Западно-Сибирская железная дорога был заключен договор долевого участия в строительстве спорной квартиры, по которому исходя из общей площади квартиры ей необходимо в счет оплаты покупной цены выплатить ... руб. На сегодняшний день ею оплачено ... руб., не внесен остаток в сумме ... руб., однако она полагает, что право собственности на спорную квартиру у нее возникло на основании договора аренды от ДАТА, и никак не связано с договором участия в долевом строительстве.

Представитель ответчика ОАО «РЖД» по доверенности Филиппова Н.А. исковые требования Савчук Н.П. не признала, просила в удовлетворении иска Савчук Н.П. отказать в полном объеме. Суду пояснила, что ДАТА между Савчук Н.П. и ФГУП Западно-Сибирская железная дорога был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры НОМЕР в многоквартирном доме АДРЕС, по условиям которого ФГУП Западно-Сибирская железная дорога взяло на себя обязательство построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать в собственность Савчук Н.П. спорную квартиру после полной оплаты истицей ее стоимости. Стоимость квартиры по договору составила ... руб., исходя из стоимости 1 кв.м. площади – ... руб. Дополнительным соглашением от ДАТА к данному договору в связи с созданием ОАО «РЖД», ОАО «РЖД» приняло на себя права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве, заключенном с истцом. С целью предоставления Савчук Н.П. возможности заселиться в квартиру до произведения ею полного расчета за квартиру с нею был заключен договор аренды жилого помещения от ДАТА, в этот же день квартира была передана ей по акту от ДАТА. С этого времени истец пользуется квартирой. Покупная цена квартиры, определенная в договоре о долевом участии в строительстве жилья, до настоящего времени Савчук Н.П. в полном объеме не внесена.

Представитель третьих лиц комитета по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом мнения истца, представителя ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования Савчук Н.П. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Статья 218 ГК РФ определяет исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Судом установлено, что основанием возникновения у Савчук Н.П. права собственности на спорную квартиру является договор НОМЕР долевого участия в строительстве 74-квартирного жилого дома по АДРЕС от ДАТА, заключенный между Федеральным государственным унитарным предприятием Западно-Сибирская железная дорога (именуемое в дальнейшем Дорога) и Савчук Н.П.

По условиям данного договора «Дорога» приняла на себя обязательства после сдачи 74-квартирного жилого дома в эксплуатацию предоставить Савчук Н.П. с последующей передачей, после выполнения Савчук Н.П. условий по договору, в собственность однокомнатную квартиру НОМЕР общей площадью 32,87 кв.м., в том числе жилой площадью 17.91 кв.м. по АДРЕС. Савчук Н.П. приняла на себя обязательство выплатить «Дороге» за предоставляемую однокомнатную квартиру ... рубля при стоимости 1 кв.м. общей площади ... рублей. Сторонами согласован график внесения денежных средств «Дольщиком» Савчук Н.П. Согласно п. 4 данного договора право собственности у Савчук Н.П. на указанную квартиру возникает с момента государственной регистрации этого права при полном расчете согласно условиям договора.

ДАТА между ОАО «РЖД», Федеральным государственным унитарным предприятием Западно-Сибирская железная дорога и Савчук Н.П. заключено соглашение к договору НОМЕР от ДАТА, по условиям которого в связи с созданием ОАО «РЖД», с ДАТА ОАО «РЖД» принимает на себя все права и обязанности «Дороги» и становится стороной по договору о долевом участии в строительстве от ДАТА НОМЕР. Все условия договора от ДАТА НОМЕР остались неизменными и стороны подтвердили принятые на себя обязательства по договору с учетом изменений, внесенных соглашением.

В ходе рассмотрения дела истец указывала о том, что данное соглашение ею подписано не было, ходатайствовала о назначении почерковедческой экспертизы, однако впоследствии от ходатайства отказалась, пояснив, что данное соглашение не относится к делу, поскольку заключено в рамках исполнения договора участия в долевом строительстве, а право собственности на квартиру у нее возникло по иному основанию, а именно на основании договора аренды от ДАТА.

В связи с нежеланием истца оспаривать подлинность ее подписи в соглашении от ДАТА суд не входит в обсуждение данного вопроса.

При этом суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 37 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, предусмотренном статьей 11 данного Закона.

Статьей 2 ФЗ № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «РЖД» определено как единый хозяйствующий субъект, созданный в процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта.

Из содержания пунктов 2, 4, 6 статьи 4 ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» следует, что уставный капитал единого хозяйствующего субъекта формируется путем внесения в него имущества федерального железнодорожного транспорта; формирование уставного капитала единого хозяйствующего субъекта осуществляется на основании сводного передаточного акта; обязанности и права по обязательствам организаций федерального железнодорожного транспорта в отношении их кредиторов и должников передаются единому хозяйствующему субъекту на основе сводного передаточного акта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2003 № 585 учреждено ОАО «РЖД» и утвержден его устав, в соответствии с которым Западно-Сибирская железная дорога является филиалом ОАО «РЖД». В Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о созданном юридическом лице - ОАО «РЖД», и выдано свидетельство о государственной регистрации.

Кроме того, данным Постановлением Правительства Российской Федерации Министерству имущественных отношений Российской Федерации совместно с Министерством путей сообщения Российской Федерации и Министерством финансов Российской Федерации было постановлено утвердить перечень объектов, не подлежащих приватизации в составе имущества федерального железнодорожного транспорта, указанного в пункте 2 настоящего Постановления, и принять решение о дальнейшем использовании таких объектов, в том числе осуществить передачу в установленном порядке объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не подлежащих приватизации в составе имущества федерального железнодорожного транспорта, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

Совместным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федеральной энергетической комиссии Российской Федерации и Министерства путей сообщения Российской Федерации от 30.09.2003 № 4557-р/6-р/884р утвержден сводный передаточный акт на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставный капитал ОАО «РЖД».

Положения названных законов и нормативных актов указывают на особый способ приватизации имущества и обязательств организаций федерального железнодорожного транспорта при учреждении ОАО «РЖД», в результате которого ОАО «РЖД» является универсальным правопреемником прав и обязанностей реорганизованного Федерального государственного унитарного предприятия Западно-Сибирская железная дорога.

При таких обстоятельствах все права и обязанности Федерального государственного унитарного предприятия Западно-Сибирская железная дорога по договору о долевом участии в строительстве от ДАТА НОМЕР, заключенного с Савчук Н.П., перешли к ответчику ОАО «РЖД» в порядке универсального правопреемства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.04.2005.

Согласно ст. 27 данного закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решение Новоалтайского городского суда от 12.07.2011 по делу по иску Савчук Н.П. к ОАО «Российские железные дороги» о взыскании денежных сумм, вступившее в законную силу 07.09.2011, постановлено с участием лиц, участвующих в рассмотрении настоящего спора – Савчук Н.П. и ОАО «Российские железные дороги», в связи с чем установленные ими обстоятельства имеют преюдициальное значение по настоящему делу.

Данным решением суда установлено, что разрешение на строительство 20-квартирной блок-секции «А» жилого дома по АДРЕС выдано инспекцией ГАСН г. Новоалтайска ДАТА НОМЕР (л.д.60), разрешение на строительство 34-квартирной блок-секции «Б» жилого дома по АДРЕС выдано инспекцией ГАСН г. Новоалтайска ДАТА НОМЕР (л.д.63), то есть до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем положения данного закона не могут быть применены к отношениям, возникшим между Савчук Н.П. и Федеральным государственным унитарным предприятием Западно-Сибирская железная дорога.

На момент заключения договора с Савчук Н.П. был введен в действие ФЗ от 29.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений», который определял правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливал гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии со ст. 8 указанного Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Договоры, заключаемые с гражданами, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилым помещений – квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда.

Из материалов дела и буквального толкования условий договора, заключенного между сторонами, видно, что стороны заключили договор, согласно которому истец (дольщик) обязалась принять участие в строительстве жилого дома путем оплаты ответчику денежных средств с целью приобретения в этом доме конкретной квартиры для личных нужд, а ответчик обязался обеспечить истца квартирой после сдачи дома в эксплуатацию.

Поскольку разрешение на строительство жилого дома было получено до 01 апреля 2005 года, вне зависимости от того, когда застройщиком исполнен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, к отношениям по привлечению денежных средств истца для строительства многоквартирного жилого дома применению подлежат положения Гражданского кодекса РФ о подряде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 2 статьи 702 ГК РФ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Анализ договора НОМЕР от ДАТА позволяет сделать вывод о том, что между сторонами фактически был заключен договор подряда, по которому одна сторона (ответчик) приняла на себя обязательство по заданию другой стороны (истца) выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязался принять результат работы и оплатить его.

В силу пункта 4 статьи 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Судом установлено, что постановлением администрации г. Новоалтайска Алтайского края от ДАТА НОМЕР утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 34-квартирной блок-секции «Б» 74-квартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС; постановлением НОМЕР утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 20-квартирной блок-секции «А» 74-квартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС.

Распоряжением администрации г. Новоалтайска Алтайского края НОМЕРр от ДАТА разрешено заселение 54 квартир с НОМЕР по НОМЕР блок-секций «А» и «Б» 74-квартирного жилого дома по АДРЕС гражданами, заключившими договоры долевого участия в строительстве. Алтайскому отделению Западно-Сибирской железной дороги предписано произвести заселение блок-секций «А» и «Б» 74-квартирного жилого дома согласно договоров долевого участия в строительстве.

В связи с изложенным в целях передачи спорного жилого помещения Савчук Н.П. для заселения ДАТА между Савчук Н.П. и ФГУП Западно-Сибирская железная дорога был заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого Савчук Н.П. в пользование бессрочно с последующей передачей в собственность передана квартира НОМЕР по АДРЕС.

Как полагает истец, данный договор аренды с последующей передачей в собственность является основанием приобретения ею права собственности на спорную квартиру.

Вступившим в законную силу решением Новоалтайского городского суда от 12.07.2011 по делу по иску Савчук Н.П. к ОАО «Российские железные дороги» о взыскании денежных сумм установлено, что указанный договор от ДАТА, заключенный между ФГУП Западно-Сибирская железная дорога и Савчук Н.П., не является самостоятельным договором, его заключение направлено на реализацию Савчук Н.П. ее прав по договору долевого участия в строительстве, поскольку с учетом длительности определенного договором от ДАТА срока внесения ею платежей по договору (10 лет) передача ей квартиры только по истечении срока оплаты, то есть после ДАТА, повлекла бы нарушение ее прав.

Одновременно с заключением договора о передаче жилого помещения в пользование Савчук Н.П. сторонами ДАТА составлен акт приема-передачи квартиры, который следует расценивать как акт приема – передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве, поскольку данный акт подписан обеими сторонами и именно с этого момента квартира перешла в пользование истца.

Кроме того, как следует из п. 1.4 заключенного между сторонами договора аренды от ДАТА, стоимость квартиры погашается путем удержаний их заработной платы арендатора по месту его работы на условиях договора о строительстве и приобретении жилья. Подпунктом «в» пункта 3.1 договора установлено, что арендатор имеет право приобрести в собственность арендуемое помещение после внесения всех платежей, установленных договором о строительстве и приобретении жилья.

При таких обстоятельствах довод Савчук Н.П. о том, что по договору аренды покупная цена спорной квартиры должна быть определена исходя из ее инвентаризационной стоимости, не может быть принят во внимание.

Таким образом, заключение договора аренды и составление акта приема-передачи лишь подтверждают передачу квартиры НОМЕР в доме АДРЕС истцу по договору долевого участия в строительстве от ДАТА и не порождают между сторонами самостоятельных отношений, влекущих приобретение истцом права собственности на спорное жилое помещение.

Данным договором момент возникновения у истца права собственности на спорную квартиру определен моментом исполнения в полном объеме ее обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья от ДАТА, выкупной ценой арендованного жилого помещения является цена, определенная в данном договоре долевого участия в строительстве.

По условиям договора долевого участия в строительстве жилья от ДАТА стоимость квартиры определена в размере ... руб. при стоимости 1 кв.м. общей площади ... руб. Срок оплаты Савчук Н.П. стоимости квартиры установлен по ДАТА.

Вступившим в законную силу решением Новоалтайского городского суда от ДАТА, которым Савчук Н.П. отказано во взыскании с ОАО «РЖД» ... руб. ... коп. в счет уменьшения покупной цены квартиры в связи с несоответствием общей площади спорной квартиры, указанной в договоре долевого участия в строительстве жилья, ее фактической общей площади, установлено, что Савчук Н.П. была передана квартира общей площадью (с учетом площади лоджии) 34,62 кв.м.

Полная оплата стоимости квартиры, определенной договором сторон в размере ... руб., Савчук Н.П. до настоящего времени не произведена, что не оспаривалось ею в судебном заседании.

По состоянию на 01.12.2011 в счет исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья от ДАТА Савчук Н.П. внесено ... руб., задолженность по договору долевого участия в строительстве жилья составляет ... руб., что подтверждено выпиской из карточки застройщика. Со сведениями, содержащимися в данной выписке, Савчук Н.П. согласилась.

Таким образом, Савчук Н.П. свои обязательства по данному договору, исполнение которых позволяло бы ей требовать регистрации права собственности на спорную квартиру, не исполнила.

В настоящем судебном заседании истец также указала, что ее требования о регистрации сделки по договору аренды подлежат удовлетворению «в порядке приватизации», поскольку дом, в котором находится спорная квартира, передан в муниципальную собственность.

Данный довод не может быть принят во внимание, поскольку передача дома в муниципальную собственность не освобождает стороны от исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, и не прекращает действие указанного договора.

Кроме того, согласно имеющихся в деле сообщения администрации г. Новоалтайска от ДАТА, адресованного Савчук Н.П. и сообщения комитета по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска от ДАТА НОМЕР, спорная квартира в реестре муниципальной собственности г. Новоалтайска не значится.

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные истцом, возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст.194,198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Савчук Н.П. к ОАО «Российские железные дороги» об установлении обязательств по договору аренды исполненными, регистрации сделки отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Новоалтайский городской суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Сомова

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2011