Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
“12” марта 2010 года Ногинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кулыгиной С. В.,
с участием адвоката Крылышкиной В.Г.,
при секретаре Васильевой Н. В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО3, ФИО13 о признании действительным договора купли – продажи, о признании права собственности на фундамент жилого дома, о признании недействительным права собственности на фундамент жилого дома, о признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, о признании недействительным договора купли – продажи фундамента жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО14 обратился в суд с иском к ФИО3, Администрации ФИО15 о признании действительным договора купли – продажи, о признании права собственности на фундамент жилого дома, о признании недействительным права собственности на фундамент жилого дома, о признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, о признании недействительным договора купли – продажи фундамента жилого дома, обосновывая заявленные требования следующим:
Дата обезличена между ФИО4 и ФИО5 – первоначальным арендатором земельного участка расположенного по адресу: ..., и владельцем фундамента жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, был заключен договор купли – продажи Номер обезличен, согласно которому ФИО5 продает, а ФИО4 покупает незавершенный строительством коттедж и право аренды земельного участка площадью 1103 кв. м по вышеуказанному адресу. Стоимость объекта продажи (права аренды земельного участка и незавершенного строительством коттеджа) была установлена сторонами как 39 000 долларов США. В стоимость объекта также вошла оплата за внеплощадочные коммуникации, в том числе: электроэнергия (воздушка), водопровод, газопровод, телефонная линия. Оплата за право аренды земельного участка и незавершенный строительством коттедж по адресу: ... производилась следующим образом:
Дата обезличена истец передал ФИО5 в качестве задатка по договору 3 000 долларов США, что подтверждается копией расписки;
Дата обезличена ФИО5 получил от истца денежные средства в сумме 690 000 рублей, что составляло 27 000 долларов США в качестве промежуточной оплаты по договору. При этом истец указывает присутствовал свидетель ФИО6.
До Дата обезличена истец передал ФИО5 денежные средства в сумме 9 000 долларов США в качестве окончательной оплаты по договору. Истец также указал, что денежные средства в размере 9 000 долларов США передавались в присутствии свидетеля ФИО7.
Договор был заключен в простой письменной форме. Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор содержал в себе предмет договора и все остальные существенные условия договора.
Дата обезличена между истцом и ФИО5 в рамках заключенного договора купли – продажи было заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которое впоследствии в установленном законом порядке было зарегистрировано с Арендодателем в лице ФИО27
Дата обезличена ФИО17» выдала ему Разрешение № Номер обезличен на строительство объекта капитального строительства – жилого дома. Также истец указал, что Дата обезличена ему стало известно, что ФИО5 зарегистрировал свое право собственности на фундамент жилого дома по адресу: ... и получил свидетельство о государственной регистрации права. Он считает, что ФИО5 преднамеренно скрыл от него факт регистрации своего права, а Дата обезличена повторно продал земельный участок ответчику по настоящему делу ФИО3. Тем самым ФИО5 незаконно распорядился принадлежащим истцу имуществом.
Представитель ответчика ФИО3 - ФИО1 против заявленных ФИО4 исковых требований возражала и пояснила суду следующее.
Договор заключенный между ФИО4 и ФИО5 являлся предварительным договором. При продаже объекта незавершенного строительства в соответствии с ГК РФ право собственности на недвижимое имущество переходит с момента его государственной регистрации. Свои права на данный фундамент ФИО4 не оформил, также, как и не предпринял действий по исполнению договора. В соответствии с разделом 3 Договора установлено, что право на аренду земельного участка и незавершенный объект переходит от продавца к покупателю с момента оплаты покупателем полной стоимости объекта и оформлении акта его передачи. В разделе 5 - особые условия, не исполнен п. 5.1, в соответствии с которым покупатель брал на себя о заключении договора с международной ассоциацией ФИО18 по строительству и проектированию данного коттеджа. Однако это условие покупателем – истцом по настоящему иску не было исполнено. Прежде чем переоформить договор, ФИО5 в Дата обезличена года направил в адрес истца уведомление. Через месяц в Дата обезличена ФИО5 направил вторично письмо в адрес истца, но ответов не получил. Не получив ответов, ФИО5 переоформил на себя земельный участок и получил свидетельство о государственной регистрации право собственности, а затем продал земельный участок ФИО3
Кроме того, ФИО19. не являлась стороной по договору, заключенного между ФИО5 и ФИО4, а поэтому является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
Истцом не представлено доказательств передачи истцом ответчику денежной суммы в размере 690 000 рублей, так как свидетельскими показаниями передача денежных средств не доказывается в силу гражданского законодательства.
Представитель ответчика ФИО20» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения по заявленным ФИО4 требованиям, в которых возражает против удовлетворения исковых требований ФИО4, просил дело рассмотреть в отсутствии их представителя, ссылаясь на то, что при оформлении сделок с объектами незавершенного строительства должны применяться правила заключения сделок с недвижимым имуществом, в том числе и требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно ст.ст. 131,219 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
По правилам о договоре продажи недвижимого имущества для совершения продажи незавершенного строительством объекта необходма предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
Так, в соответствии со ст. 25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимым условием продажи объекта незавершенного строительством является регистрация права собственности продавца на этот объект, однако продавец ФИО5 до заключения с ФИО4 договора свое право собственности на спорный объект не зарегистрировал.
Более того, ФИО4 и ФИО5 не произвели государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости незавершенного строительством коттедж, расположенный на земельном участке площадью 1103 кв.м. по адресу: ... являвшийся предметом договора купли-продажи от Дата обезличенаг. Номер обезличен, то право собственности не состоялось, а указанный договор является незаключенным, поскольку правом на отчуждение имущества обладает только его собственник, каковым ФИО5 не являлся на момент подписания указанного выше договора.
Представитель третьего лица ... в судебное заседания не явился, представил письменный отзыв, согласно которого регистрация права собственности на фундамент жилого дома за гр. ФИО5 была произведена в соответствии с п.4 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство, проектной документацией и документов, содержащих описание объекта недвижимости.
Документами, подтверждающими право пользования земельным участком являются: договор краткосрочной аренды земельного участка от Дата обезличенаг., от Дата обезличенаг.) от Дата обезличенаг.) от Дата обезличенаг., от Дата обезличенаг.;Постановления ФИО21 Номер обезличен от Дата обезличенаг. о предоставлении гр. ФИО5 земельного участка для строительства жилого дома; схема планировочной организации земельного участка от Дата обезличенаг., типовой договор аренды; технического паспорта БТИ от Дата обезличенаг.; разрешения на строительство Номер обезличен от Дата обезличенаг., выданное гр. ФИО4 и Номер обезличен от Дата обезличенаг., выданное ФИО5, согласно которому разрешение на строительство Номер обезличен от Дата обезличенаг., выданное ФИО9 признано утратившим силу.
При государственной регистрации права собственности на фундамент жилого дома за гр. ФИО5 была допущена техническая ошибка и указано отмененное разрешение на строительство.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и др. вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 209 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Дата обезличенаг. проведена государственная регистрация перехода права собственности, номер регистрации Номер обезличен на основании Договора купли-продажи фундамента жилого дома от Дата обезличенаг., заключенного между ФИО5 и гр. ФИО3, удостоверенного ФИО10, нотариусом нотариального округа ..., реестровый номер Номер обезличен
С заявлением от Дата обезличенаг. о государственной регистрации перехода права собственности со стороны продавца обратился гр. ФИО11 на основании доверенности от Дата обезличенаг., удостоверенной нотариусом нотариального округа ... области ФИО10, реестровый номер Номер обезличен
При государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорный объект права были предоставлены все документы, необходимые для государственной регистрации, оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации не было.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата обезличена Постановлением Номер обезличен ФИО22 ФИО5 был предоставлен земельный участок Номер обезличен площадью 0,1103 га в ... для строительства индивидуального жилого дома. В соответствии с п. 3 данного Постановления ФИО23 обязана была заключить с застройщиком договор аренды с последующей передачей в собственность или пожизненное наследуемое владение. На протяжении длительного времени с ФИО5 заключались договора краткосрочной аренды, что подтверждается приобщенными в материалы дела копиями краткосрочных договоров аренды.
Дата обезличена года между истцом ФИО4 и ФИО5 был заключен договор Номер обезличен, где в разделе 1 предметом договора был незавершенный строительством коттедж и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... В соответствии с п. 3.3 Договора права на аренду участка и незавершенный строительством коттедж переходят от продавца к покупателю с момента оплаты Покупателем полной стоимости объекта и оформления акта его передачи.
Истцом не представлено доказательств, что по данному договору им была произведена оплата в полном объеме. Однако в материалы дела представлены доказательства того, что ФИО5, не смотря на заключение Договора с ФИО4, продолжал самостоятельно заключать договора краткосрочной аренды (л. д. 101 – 104). Также в материалы дела представлены письма, направленные в адрес ФИО4, в которых ФИО5 указывает, что ФИО4 не выполняет условия договоренности. В письме от Дата обезличена года ФИО5 предлагает вернуть ФИО4 аванс. Так как у ФИО4 в силу закона право собственности на незавершенный строительством коттедж не возникло, то ФИО5 оставаясь собственником объекта незавершенного строительством имел право распорядиться им по своему усмотрению. Дата обезличена между ФИО5 и ФИО3 был заключен нотариально оформленный договор купли – продажи, в соответствии с которым был продан фундамент жилого дома, расположенного по адресу: ... ФИО3 получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства. Дата обезличена ФИО5 ФИО2 умер, что подтверждается справкой ФИО24 от Дата обезличена г.
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли – продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с частью 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу части 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Согласно части 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента ее передачи… В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что истцом не доказан факт заключения договора купли – продажи, поскольку истцом не представлены доказательства перехода права к нему недвижимого имущества, а также не представлено доказательств выплаты денежной суммы, обусловленной договором.
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО25 к ФИО3, ФИО26 о признании действительным договора купли – продажи, о признании права собственности на фундамент жилого дома, о признании недействительным права собственности права собственности на фундамент на фундамент жилого дома, о признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, о признании недействительным договора купли – продажи фундамента жилого дома отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение десяти дней.
Судья: