РЕШЕНИЕ СУДА
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 мая 2010 года Ногинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Лебедевой В.Ю.,
с участием помощника прокурора Ситниковой А.Н.,
при секретаре Коршуновой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «ФИО74» к ФИО10, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и выселении, по встречному иску ФИО10 к ОАО «ФИО11» об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Истец ОАО «ФИО13» (далее ОАО «ФИО12») обратилось в суд с иском к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи квартиры и выселении.
В качестве соответчика к участию в деле была привлечена ФИО3
В обоснование иска истец ОАО «ФИО14» ссылался на то, что Дата обезличена года между ОАО «ФИО15» и ФИО10 был заключен договор купли-продажи квартиры № Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., ..., ..., согласно условиям которого, ответчик, после полной оплаты стоимости квартиры, приобретает в собственность указанную 2-х комнатную квартиру № Номер обезличен общей площадью 66,1 кв.м, из них жилой 37,8 кв.м за 3132000 рублей. Существенным условием, установленным договором, являются сроки оплаты указанной квартиры п. 4, 4.1., 4.2. Договора, а именно - установленный график платежей, согласно которому ответчик должен произвести оплату в размере 2 818 800 рублей. По условиям п. 4., 4.1., 4.2. договора ответчиком должны быть исполнены все условия по оплате квартиры не позднее Дата обезличена года. Однако ответчик на данный момент просрочил оплату по установленному графику платежей на 12 месяцев в сумме 939600 рублей, что является грубым нарушением условий п.4.,4.2. договора. Дата обезличена года истец уведомлением № Номер обезличен известил ответчика о нарушении сроков оплаты квартиры № Номер обезличен по договору и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон, а также попросил освободить квартиру, передав ключи от квартиры в офис истца или его представителю. Дата обезличена года ответчик телеграфом уведомил истца о том, что он не отказывается от исполнения существенных условий договора, а именно от оплаты полной стоимости квартиры по установленному графику, ссылаясь на отсутствие банковских реквизитов расчетного счета истца в договоре, необходимых для перечисления денежных средств. Ответчик также потребовал в одностороннем порядке изменить условия Договора в части сроков и порядка его государственной регистрации, требуя от истца в 10-тидневный срок зарегистрировать договор, тем самым передать в собственность ответчика указанную квартиру № Номер обезличен, хотя по условиям п. 9, 11 договора государственная регистрация договора возможна только после полной оплаты стоимости квартиры №6. На момент подписания договора ответчиком была произведена частичная оплата стоимости квартиры № Номер обезличен согласно п. 4.1. договора в размере 313200 рублей, что подтверждается платежным поручением от Дата обезличенаг.№ Номер обезличен. Данный факт свидетельствует о том, что ответчику был передан и известен расчетный счет истца для внесения оплаты по Договору. Письмом от Дата обезличена года № Номер обезличен истец уведомил ответчика об неисполнении последним существенных условий договора и невозможности их изменения по требованию ответчика, указанных в уведомлении телеграфом от Дата обезличена года. Истец несет убытки в связи с систематической не оплатой ответчиком части стоимости квартиры № Номер обезличен на протяжении 12 месяцев по установленному графику внесения оплаты. В связи с уклонением ответчика от исполнения существенных условий п. 3.,4.,4.2. договора истец как продавец квартиры в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно - получение денежных средств по оплате квартиры. Указанная квартира не передавалась истцом ответчику по акту - приема передачи, это было возможно только после выполнения условий п. 9 договора. Ответчику согласно п.10 договора с момента его подписания, т.е. с Дата обезличена года было предоставлено право пользования квартирой №Номер обезличен, являющейся собственностью Истца. Кроме того, ответчик согласно п. 10 договора должен осуществлять ремонт и эксплуатацию указанной квартиры с момента подписания договора, в том числе осуществлять оплату коммунальных услуг. На Дата обезличена года ответчик имеет задолженность по коммунальным платежам в сумме 58879 рублей 50 копеек (последняя оплата была произведена в марте 2009 года), что подтверждает не выполнение ответчиком существенных условий Договора на протяжении одного года, а по сути отказ ответчика от исполнения существенных условий Договора.
Истец на основании ст.ст. 8,9, 11, 12,301,309, 310,314,423,432, 450, 453 ГК РФ просил суд расторгнуть договор купли-продажи двухкомнатной квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., ..., заключенный Дата обезличена года; выселить ответчиков ФИО10 и ФИО3 в 5-ти дневный срок из квартиры № Номер обезличен, расположенной по адресу: ... и передать ее в освобожденном виде истцу.
Ответчик ФИО10 исковые требования ОАО «ФИО16» не признал, предъявил встречный иск об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 8 Договора, заключенного Дата обезличенаг. между ФИО10 и ОАО «ФИО17», и п. 1 ст. 558 ГК РФ, ч.1 ст. 12 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С целью понуждения Ответчика к государственной регистрации сделки, истец Дата обезличенаг. направил в адрес ОАО «ФИО18» телеграмму с требованием зарегистрировать Договор. Однако Ответчик выразил своё несогласие с требованием истца в письменном уведомлении №Номер обезличен от Дата обезличенаг. Неисполнение Ответчиком обязанности по государственной регистрации сделки существенно нарушает закон и права другой стороны по сделке. Истец по встречному иску просил суд обязать ОАО «ФИО19» зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество договор купли-продажи квартиры, заключенный Дата обезличенаг. между ОАО «ФИО20» и ФИО10
В судебном заседании представитель истца ОАО «ФИО21» ФИО4 исковые требования ОАО «ФИО23 ФИО22» поддержал в полном объеме, встречный иск ФИО10 не признал, дал объяснения аналогичные доводам искового заявления, дополнительно пояснил, что ответчик за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года ни разу не обращался, только просил зарегистрировать договор. Письмом от Дата обезличена года было сообщено, что банковские реквизиты, переданные ему ранее, не изменялись. Ответчик знает реквизиты и имеет копии и подлинник этого письма. Ответчики в спорном жилом помещении стали проживать, так как ФИО76 был работником ОАО «ФИО24» с марта 2004 года. Никаких соглашений о праве проживания в спорном жилом помещении не было. Квартира находится в собственности ОАО «ФИО25». Что касается удовлетворения встречного иска, то телеграмма, направленная ФИО3 в ОАО «ФИО26» говорит о том, что на момент отправления телеграммы Дата обезличена года у ответчика была задолженность по оплате за 10 месяцев. ОАО «ФИО27» зарегистрировало договор потому, что ответчик не обращался к ним с такой просьбой. В настоящее время, в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора купли-продажи и заявленными ими требованиями о расторжении договора, требования ответчика (истца по встречному иску) ФИО10 о понуждении зарегистрировать договор купли-продажи не подлежат удовлетворению.
В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО10 – ФИО5 исковые требования ОАО «ФИО28» не признала, встречный иск ФИО10 поддержала в полном объеме, в обоснование требований по встречному иску и в обоснование возражений на иск ОАО «ФИО29» дала объяснения аналогичные доводам встречного искового заявления, дополнительно пояснила, что в соответствии с п. 3 договора стоимость квартиры составляет 3 132000 рублей. В тексте договора отсутствуют обязательные реквизиты банковского счёта продавца, что делает невозможным исполнение покупателем обязанности по оплате ежемесячных платежей по договору. Продавец сообщал реквизиты для оплаты покупателю устно, при этом указывая различные счета. На момент заключения договора покупатель по устно указанным продавцом реквизитам перечислил денежную сумму в размере 313 200,00 рублей. В п. 4.2. договора стороны договорились, что оставшуюся сумму стоимости квартиры Покупатель перечисляет ежемесячными равными платежами в размере 78300 рублей начиная с марта 2009 года. После заключения договора Продавец сообщил Покупателю иные реквизиты для перечисления денежных средств в счёт оплаты стоимости квартиры, куда Савельев и перечислил денежные суммы, что подтверждается квитанциями об оплате. Позже ответчик выяснил, что указанные реквизиты принадлежат ЗАО КБ «ФИО75». В своем исковом заявлении истец умалчивает о вышеописанных платежах, признавая лишь платёж, перечисленный до заключения договора. По какой причине Продавец указал реквизиты, не принадлежащие ему, выяснить не представляется возможным. Несоблюдение установленной законом формы сделки, отсутствие банковских реквизитов для перечисления денежных средств по договору препятствует надлежащему исполнению ответчиком своих обязанностей по договору. Таким образом, считает, что нарушение ответчиком сроков оплаты по договору произошло по вине истца и спровоцировано ненадлежащим исполнением истцом условий договора.
В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО10 исковые требования ОАО «ФИО30 ФИО31» не признал, встречный иск поддержал, поддержал объяснения своего представителя, дополнительно пояснил, что в Дата обезличена на момент вселения в квартиру он работал в ООО «ФИО32», ключи от квартиры, расположенной по ... г.Ногинска Московской области ему передал директор фирмы. Он оплачивал коммунальные услуги, проживая в этой квартире, разговора о заключении договора не было. Он был ценным сотрудником фирмы и ему предоставили квартиру в пользование. Фактическое подписание договора купли-продажи квартиры было осуществлено в Дата обезличена. График платежей начинается с момента подписания договора, то есть с Дата обезличена. На момент подписания договора его заработная плата составляла 12 000 руб.. Он обратился к генеральному директору с вопросом, где ему брать средства на оплату квартиры, он ответил, что пока он работник предприятия, то будет платить как сможет. Сразу после этого его заработная плата была снижена до 4 000 руб., считает, что его вынудили подписать договор. Оплату по договору производила его супруга, пояснить по поводу квитанций ничего не может. Договор составлялся юристом ОАО «ФИО33» и у него на тот момент времени не было оснований не доверять договору. По поводу регистрации договора к ответчику до Дата обезличена он не обращался. Он не вносил денежные средства по договору в связи с тяжелым материальным положением, на момент подписания договора у него не было реквизитов банка для перечисления денежных средств. В Дата обезличена они с супругой получили реквизиты на оплату по договору у главного бухгалтера ОАО «ФИО34» ФИО6 и перечислили по реквизитам сумму в 250 тыс. руб.
Ответчик ФИО3 исковые требования ОАО «ФИО35» не признала, поддержала объяснения ответчика ФИО10 и его представителя, дополнительно пояснила, что в Дата обезличена она приехала в ФИО36 филиал банка «ФИО37», лично отдала деньги главному бухгалтеру ОАО «ФИО38» ФИО6 и он ей показал квитанции. Всего она ездила платить три раза, все три раза деньги отдавала ФИО6. В кассу непосредственно деньги она не платила. Копии квитанций им отдали только в Дата обезличена. Первый раз, когда они вносили предоплату в сумме 313 тыс. руб., то очень долго ходили по кабинетам банка и не знали куда внести оплату, поэтому в дальнейшем им помогал ФИО6.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, выслушав заключение прокурора, полагавших, что исковые требования ОАО «ФИО39» о выселении подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.
В силу ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.2,3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации.
Согласно ч.1 ст. 12 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Судом установлено, что Дата обезличена года между ОАО «ФИО40» и ФИО10 был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ОАО «ФИО41» передает в собственность ФИО10 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью 66,1 кв.м, из них жилой 37,8 кв.м, стоимостью 3132000 рублей л.д.7-10).
Согласно п.п. 4, 4.1., 4.2. договора на момент его подписания ФИО10 на расчетный счет уже была перечислена сумма в размере 313200руб., что также подтверждается платежным поручением от Дата обезличенаг. № Номер обезличен л.д.12). Оставшаяся сумма в размере 2 818 800 рублей оплачивается покупателем на расчетный счет в соответствии с графиком ежемесячными платежами в размере 78300 руб., начиная не позднее Дата обезличенаг. до Дата обезличена года.
Согласно п.5 договора покупатель приобретает право собственности на квартиру только после оплаты полной стоимости по договору, указанной в п.4 по графику платежей, указанному в п.4 договора.
Также судом установлено, что с момента заключения договора купли-продажи в соответствии с указанным в пункте 4.2 договора графиком платежей ответчик ФИО10 ни разу не произвел оплату по договору, в связи с чем по состоянию на Дата обезличена года за ним образовалась задолженность за 12 месяцев в сумме 939600 рублей, а на момент рассмотрения дела в суде просрочка по платежам составила 14 месяцев в сумме 1096200 рублей.
Судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчиков о том, что ими была произведена оплата по сообщенным ответчикам реквизитам по квитанциям №Номер обезличен от Дата обезличенаг., на сумму 75000 руб., №Номер обезличен от Дата обезличенаг. на сумму 75000 руб., №Номер обезличен от Дата обезличенаг. на сумму 100000 руб. в ФИО42 филиале МАКБ «ФИО43» л.д.44).
Согласно ответу на запрос ФИО44 филиала Доп.офис «ФИО45» Банка «ФИО46» (ОАО) денежные средства по квитанциям №Номер обезличен от Дата обезличенаг., на сумму 75000 руб., №Номер обезличен от Дата обезличенаг. на сумму 75000 руб., №Номер обезличен от Дата обезличенаг. на сумму 100000 руб. на расчетный счет ОАО «ФИО47» за данный период не поступали. При приеме платежей от физических лиц в их банке используются бланки ПД4 (при приеме через кассовый аппарат),квитанции не используются. В штампе, поставленном на квитанциях, неверно указано наименование Банка. С Дата обезличенаг. их название не ФИО48 филиал МАКБ «ФИО49», а Дополнительный офис «ФИО50» ФИО51 филиала Банка «ФИО52» (ОАО). (МАКБ «ФИО53» переименовано в ОАО «ФИО54» Дата обезличенаг.) БИК Банка Номер обезличен указанный в штампе, принадлежит Сберегательному банку России (ОАО) .... Их БИК Номер обезличен. Указанные в штампе кассиры : ФИО9, ФИО8, ФИО7 в их банке никогда не работали. Номер счета, указанный в квитанции не может принадлежать ОАО «ФИО55». В их банк открыты счета № Номер обезличен и № Номер обезличен. Наименование ОАО «ФИО56» также написано неверно (ОАО «ФИО57») л.д.75).
Также судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчика ФИО10 о том, что он не мог исполнить обязательство об оплате по уважительной причине, так как в договоре не указаны банковские реквизиты ОАО «ФИО58», поскольку судом установлено, что на момент подписания договора ответчиком была произведена частичная оплата стоимости квартиры № Номер обезличен согласно п. 4.1. договора в размере 313200 рублей, что подтверждается платежным поручением от Дата обезличенаг.№ Номер обезличен л.д. 12). Данный факт свидетельствует о том, что ответчику был передан и известен расчетный счет истца для внесения оплаты по Договору. Кроме того, с момента заключения договора ответчик ФИО10 ни разу не обратился к ОАО «ФИО59» с просьбой сообщить банковские реквизиты с целью исполнения им своих обязательств по договору.
При этом судом установлено, что спорная квартира не передавалась истцом ответчику по акту - приема передачи, это было возможно только после выполнения условий п. 9 договора.
Вместе с тем, ответчику ФИО10 спорная квартира была передана в пользование, он вселился и проживал в указанной квартире вместе со своей женой ФИО3, однако он не нес расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии с п.10 договора, в связи с чем по квартире образовалась задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг на Дата обезличена года в размере 53852 руб. 57 коп. л.д.45).
Таким образом, ответчик ФИО10 нарушил существенные условия договора, а именно п.4.,4.2. договора, просрочив оплату по установленному графику платежей на момент вынесения решения суда на 14 месяцев в сумме 1096200 рублей.
Дата обезличена года истец уведомлением № Номер обезличен л.д.17) известил ответчика о нарушении сроков оплаты квартиры № Номер обезличен по договору и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон, а также попросил освободить квартиру, передав ключи от квартиры в офис истца или его представителю.
Дата обезличена года ответчик телеграфом л.д.11) уведомил истца о том, что он не отказывается от исполнения существенных условий договора, а именно от оплаты полной стоимости квартиры по установленному графику, ссылаясь на отсутствие банковских реквизитов расчетного счета истца в договоре, необходимых для перечисления денежных средств. Ответчик также потребовал в 10-тидневный срок зарегистрировать договор в соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ.
Письмом от Дата обезличена года № Номер обезличен л.д. 19, 20, 21) ОАО «ФИО60» уведомил ФИО10 об неисполнении последним существенных условий договора и невозможности их изменения по требованию ответчика, указанных в уведомлении телеграфом от Дата обезличена года.
Суд считает обоснованными доводы представителя истца ОАО «ФИО61» о том, что оно несет убытки в связи с систематической не оплатой ответчиком части стоимости квартиры № Номер обезличен на протяжении 12 месяцев по установленному графику внесения оплаты, в связи с уклонением ответчика от исполнения существенных условий п. 3.,4.,4.2. договора истец как продавец квартиры в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно - получение денежных средств по оплате квартиры.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования ОАО «ФИО62» о расторжении договора купли-продажи квартиры основаны на законе и подлежат удовлетворению.
Что касается доводов представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО10 о том, что неисполнение ответчиком ФИО10 условий договора об оплате было вызвано тем, что ответчик ОАО «ФИО63» не выполнило своей обязанности по регистрации договора купли-продажи, то суд считает их необоснованными и не может принять во внимание. Ответчиком ФИО10 не представлено доказательств того, что он сам обращался в УФРС по МО по вопросу регистрации спорного договора купли-продажи квартиры и указанная регистрация не осуществилась по вине ОАО «ФИО64». С требованием о регистрации договора купли-продажи ФИО10 обратился к ОАО «ФИО65» лишь после того, как в его адрес поступило уведомление о расторжении договора купли-продажи, в то время как ФИО10 с момента заключения договора фактически пользовался квартирой, не внося за нее никаких платежей и не оплачивая квартплату.
Кроме того, как следует из объяснений самого ответчика (истца по встречному иску) ФИО10, причиной невнесения платежей в соответствии с п. 4.2 договора явилось отсутствие у него необходимых денежных средств, а не отсутствие регистрации договора.
Поскольку подлежат удовлетворению требования истца ОАО «ФИО66» о расторжении договора купли-продажи, то требования ответчика (истца по встречному иску) ФИО10 об обязании зарегистрировать договор купли-продажи удовлетворению не подлежат.
В силу ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Ответчик ФИО10 и его жена ФИО3 не приобрели права пользования жилым помещением по адресу: ... ..., ..., .... Договор купли-продажи квартиры, содержащий условие о праве пользования ответчиком ФИО10 судом расторгнут, никаких иных соглашений между истцом ОАО «ФИО67» и ответчиками ФИО10 и О.С. о порядке пользования жилым помещением по адресу: ... ..., ..., ..., не заключалось, а потому исковые требования ОАО «ФИО68» о выселении ответчиков ФИО10 и ФИО77 из спорной квартиры подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-196,198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ОАО «ФИО69» к ФИО10, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и выселении удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенный Дата обезличена года между ОАО «ФИО70» и ФИО10.
Выселить ФИО10 и ФИО3 из жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ....
Взыскать с ФИО10 в пользу ОАО «ФИО71» расходы по оплате государственной пошлины в размере 19760 руб. 00 коп. (девятнадцать тысяч семьсот шестьдесят рублей).
В удовлетворении встречного иска ФИО10 к ОАО «ФИО72» об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано и на него может быть принесено кассационное представление в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение десяти дней.
Судья: Номер обезличен
Номер обезличен
Номер обезличен
Номер обезличен
Номер обезличен
Номер обезличен
Номер обезличен