Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 апреля 2010 года гор. Ногинск Московской области
Ногинский городской суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Н.А.,
при секретаре Кучерук Н.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой И.М. к Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козлову В.А., Бакиеву Ф.Д. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи долей квартиры,
Установил:
Козлова И.М. обратилась в суд с иском к Копыловой Н.П, Козловой Л.И, Козлову В.А., Бакиеву Ф. Д. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи долей квартиры.
Истец просила суд: перевести на нее – Козлову И.М. права и обязанности покупателя долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: ...
В обоснование заявленных требований, истец ссылалась на следующее.
На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, она является собственником 2\9 долей в квартире, расположенной по адресу: ...
Правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена удостоверенное нотариусом Ногинского нотариального округа Московской области ФИО1 Дата обезличена, реестровый номер Номер обезличен.Правоутверждающим документом является свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличена. серия Номер обезличен, выданное УФРС по Московской области Ногинского отдела. Площадь указанной квартиры составляет 43 1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, Номер обезличен от Дата обезличена (инвентарный номер Номер обезличен), выданным ГУП МО «ФИО4» Ногинского филиала в г. Ногинск. Другими сособственниками долевой собственности, являются: Копылова Н.П., собственник 1/18 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (свидетельство от Дата обезличена серия Номер обезличен Номер обезличен); Козлова Л.И., собственник 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (свидетельство от Дата обезличена. серия Номер обезличен); Козлов В.А., собственник 7/18 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (свидетельство от Дата обезличена серии Номер обезличен), выданные УФРС по Московской области Ногинского отдела.
В Дата обезличена ответчики предложили ей купить принадлежащие им доли, на что ими было получено ее согласие. Однако в дальнейшем она пыталась договориться о цене на покупку долей, но от переговоров и встреч ответчики отказывались и уклонялись, вопрос о купле-продаже доли так и остался неурегулированным.
В Дата обезличена ей стало известно, что ответчики продали свои доли в праве общей долевой собственности третьему лицу - Бакиеву Ф.Д..
Согласно действующего законодательства ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
По мнению истца Козловой И.М., Козлова Л.И., Козлов В.А., Копылова Н.П. и Бакиев Ф.Д. нарушили ее преимущественное право покупки общей долевой собственности, предусмотренное действующим законодательством.
Истец Козлова И.М., а также ее представители: Мурашов С.В., Тарасенко Г.В., действующие по доверенности, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, дали суду аналогичные установочной части решения суда объяснения.
Кроме того, истец Козлова И.М. дополнила, что когда Козлова Л.И. прислала ей письменное уведомление по продаже доли общей долевой собственности на сумму 1 700 000 рублей, она согласилась, однако посчитала, что данное уведомление было ненадлежащим образом заверено. Поскольку у нее нет специфических познаний по продаже объектов недвижимости, то она обратилась за консультацией в агентство недвижимости, где ей пояснили, что указанное уведомление должно быть нотариально заверенным.
Представитель истца Козловой И.М. – Мурашов С.В. пояснил суду, что ответчики продали 7\9 долей квартиры ответчику Бакиеву Ф.Д. за 850 000 рублей, а не за 1 7000 000 рублей, как указано в договоре купли – продажи. Стоимость спорных долей квартиры не может превышать 1 100 000 руб., что подтверждается и заключением экспертизы, представленной в материалы дела. Указанную информацию подтвердили в двух агентствах недвижимости ....
Представитель истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.Ф. пояснил суду, что ответчики своим действиями нарушали действующее законодательство, так как продали свои доли в общей долевой стоимости, третьему истцу на иных условиях без согласия и извещения другого собственника, то есть истца. Представитель истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.Ф. полагал, что доводы ответчиков не состоятельны, не убедительны и противоречат фактическим обстоятельствам дела. В обосновании своих доводов ответчики ссылаются на договор купли-продажи доли в общей долевой собственности, акт приема-передачи недвижимости, расписку о получении денежных средств, документы по сделке купли – продажи истребованные из УФРС по Московской области приобщенные к настоящему гражданскому делу.
Как усматривается из материалов дела, истицей в качестве доказательств своих требований предоставлена реальная, фактическая оценка объекта недвижимости, из которой стоимость отчуждаемой ответчиками доли составляет на момент рассмотрения данного гражданского дела 1 1180 00 рублей, а стоимость объекта недвижимости 2-х комнатной квартиры, находящаяся по адресу: ... – 2 300 000 рублей. Так в судебном заседании ответчик Бакиев Ф.Д. пояснил, что покупая указанную долю в общей долевой собственности, руководствовался не стоимостью приобретаемой доли, а географическим положением и инфраструктурой находящейся рядом с объектом недвижимости. Доводы ответчика сомнительны и недостоверны, это подтверждается показаниями свидетеля ответчика руководителем риэлторской фирмы и самим ответчиком, так как ответчик Бакиев Ф.Д. осматривал разные объекты и в том же районе и в других районах ..., где стоимость недвижимости была значительно ниже, соответствовала реальной оценке на рынке недвижимости и с аналогичной инфраструктурой. Поскольку договор купли – продажи заключен в простой письменной форме, денежные средства передавались наличными, в расписке о получении фактически указанных денежных средств отсутствуют свидетели (незаинтересованные лица), других объективных доказательств подтверждающих получение и оплату именно той суммы, которая указан в договоре купли – продажи, ответчиками не представлено. Следовательно, представленные ответчиками доказательства можно посчитать недостоверными и соответственно относится критически, так как объективно указанные обстоятельства ничем не подтверждаются. При рассмотрении дела по существу выяснилось, что между ответчиками Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козловым В.А., и истицей сложились неприязненные отношения в связи, с чем ответчики намеренно завышали стоимость отчуждаемой доли с целью продажи третьему лицу, а не истице.
Ответчики: Козлова Л.И., Козлов В.А., Копылова Н.П. в судебное заседание не явились. Их интересы по доверенности представляла Холина А.С., которая иск не признала, пояснила суду, что нарушений требований ст. 250 ГК РФ у гражданина имеется месяц на возможность использования преимущественного права покупки. На вопрос, почему в течение такого длительного времени она не заключила договор купли-продажи долей Козлова И.М. заявила, что не смогла договориться с ответчиками о приобретении ею долей. Дата обезличена вступило в силу решение суда об определении порядка пользования между истцом и ответчиками, что также подтверждает отсутствие у них договоренности о покупки долей. После получения второго уведомления, совершенного в нотариальной форме, Козловой И.М. достаточно было известить нотариуса о намерении купить указанные доли. Она этого не сделала. Истец утверждает, что повышение в цене на 100 000 рублей это много, и это не та цена, за которую она готова купить доли. Тем самым она еще раз, подтвердила свой отказ от покупки спорных долей. На ее – представителя – Холиной А.С. вопрос, готова ли Козлова И.М. приобрести указанные доли за 1 млн. 800 000 рублей, Козлова И.М. ответила согласием. Однако внести на депозит суда указанную сумму, отказалась. Указанное обстоятельство может указывать на отсутствие денег у Козловой И.М. на приобретение долей, что подтверждается и перепиской между Козловой И.М. и Козловой Л.И. Заявление истца, что спорные доли квартиры на самом деле были проданы за меньшую сумму, чем указано в договоре купли-продажи, не имеет отношения к заявленным исковым требованиям. В исковом заявлении истец просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей, об оспаривании цены иск не подавался.
Ответчик Бакиев Ф.Д. и его представитель Холина А.С., действующая по доверенности иск не признали по основаниям, изложенным представителем Холиной А.С. выше.
Представитель третьего лица – Ногинского отдела УФРС по Московской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. От третьего лица поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.
Выслушав объяснения сторон, изучив письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца Козловой И.М. удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии; 9 пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Судом установлено, что истец Козлова И.М. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена, выданного нотариусом Ногинского нотариального округа Московской области ФИО1, запись в реестре Номер обезличен, является собственником 2\9 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена на бланке Номер обезличен (л.д. 11).
Другими сособственниками в праве общей собственности на указанную квартиру, являлись: Копылова Н.П., собственник 1/18 доли; Козлова Л.И., собственник 1/3 доли, Козлов В.А., собственник 7/18 долей.
Нотариусом гор. Электроугли нотариального округа Московской области ФИО3 Дата обезличена Козловой И.М. было передано нотариально удостоверенное заявление Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козлова В.А. о намерении продать принадлежащие им 7\9 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., за 1 800 000 рублей в течение месяца со дня получения Козловой И.М. указанного заявления. В заявлении содержится просьба сообщить о своем согласии или отказе приобрести 7\9 долей квартиры за 1 800 000 рублей, в течение месяца со дня получения Козловой И.М. указанного заявления. Для заключения и регистрации указанного выше договора купли – продажи долей квартиры, у нотариуса гор. Электроугли нотариального округа Московской области ФИО3. Дата обезличена было получено свидетельство, запись в реестре за Номер обезличен, из текста которого усматривается, что ответа на заявление от Дата обезличена в нотариальную контору гор. Электроугли Ногинского нотариального округа Московской области не поступало (л.д. 40).
Кроме того, установлено, что до направления указанного уведомления, в нотариальной форме Копылова Н.П., Козлова Л.И., Козлов В.А. о своем намерении продать принадлежащие им 7\9 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... поставили в известность истца Козлову И.М. о намерении продать вышеуказанные доли.
Между продавцами Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козловым В.А. не было достигнуто согласия по существенному условию договора купли – продажи – цене, о чем свидетельствует отсутствие ответа истца на заявление от Дата обезличена в нотариальную контору гор. Электроугли Ногинского нотариального округа Московской области (л.д. 40), а также ее переписка с одним из продавцов – Козловой Л.И. (л.д. 118, 119).
Дата обезличена между Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козловым В.А. и Бакиевым Ф.Д. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи 7\9 долей в праве общей собственности на квартиру, находящейся по адресу: ... (л.д. 41-45). Указанный договор и переход права собственности по нему от Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козлова В.А. к Бакиеву Ф.Д. был зарегистрирован в органах обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, о чем, в ЕГРПН сделана запись регистрации Номер обезличен и выдано свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличена на бланке Номер обезличен (л.д. 46). Свои обязательства по передаче Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козлову В.А. денежных средств в размере 1 800 000 рублей по договору купли – продажи указанных выше долей квартиры Бакиевым Ф.Д. были выполнены, что подтверждается распиской в получении денежных средств от Дата обезличена (л.д.39).
Свидетель ФИО2 пояснила суду, что является сотрудником компании ООО «ФИО5» в должности руководитель отдела продаж. Ею ответчику Бакиеву Ф.Д. оказывались услуги в рамках договора на оказание риэлторских услуг. На стадии переговоров до подписания договора на подписание услуг рассматривались другие варианты объектов недвижимости. Учитывая доверительные отношения между заказчиком и компанией в ее лице, протокол показов объектов не велся до момента пока объект не был найден. До заключения договора купли- продажи ответчик осматривал квартиру и комнату. Сколько объектов предлагалось, не помнит. При этом, цена объектов варьировалась в ценовом диапазоне от 1 500 000 руб. до 2 000 000 руб. Цена объектов была в пределах рыночной стоимости. Заказчик устраивал объект недвижимости, поскольку учитывалось удобное транспортное сообщение, а также местоположение населенного пункта. О том, что имелось решение суда, и судом был определен порядок пользования между сособственниками в квартире, где продавались доли, было известно. Текст договора технически составлялся сотрудниками центра оформления ООО «ФИО6» и ими же сопровождалось государственная регистрация указанного договора. Заказчик Бакиев Ф.Д. дал задание компании сопроводить данную сделку, что это совпало с ее пребыванием в Санкт - Петербурге и она лично встречалась с продавцами Козловой Л.И. и ее сыном, уточняла условия предстоящей сделки. Она поверяла документы, удостоверяющие личность и правоустанавливающие документы на объект. При заключении сделки присутствовали все трое собственников на территории ООО «Курс», производились расчеты и обмен распиской, подтверждающей факт проведения расчетов по договору купли-продажи. Образец расписки готовила компания, и все трое продавцов в ее присутствии, и присутствие Бакиева Ф.Д. подписали указанную расписку. Денежные средства передавались наличными.
Суд не принимает доводов представителя истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.В. о том, что ответчики своим действиями нарушали действующее законодательство, так как продали свои доли в общей долевой стоимости, третьему истцу на иных условиях без согласия и извещения другого собственника.
Из материалов дела усматривается, что продавцы Копылова Н.П., Козлова Л.И., Козлов В.А. о намерении продать принадлежащие им 7\9 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... за 1 800 000 рублей, уведомили истца в письменном виде, что подтверждается письменными доказательствами, а также не отрицалось истцом по делу. То есть, требования положений ч.2 ст. 250 ГК РФ ответчиками были выполнены, а поэтому суд не усматривает нарушений преимущественного права покупки Козловой И.М. на спорные доли квартиры.
Не принят судом и довод представителя истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.В. о том, что спорные доли квартиры на самом деле были проданы за меньшую сумму, чем указано в договоре купли-продажи, поскольку объективно не подтвержден материалами дела.
Анализируя отчет Номер обезличен выполненный ООО «ФИО7», об оценке рыночной стоимости 7\9 долей в квартире, расположенной по адресу: ... (л.д. 65 – 115), суд приходит к выводу, что цена – 1 118 221 руб., указанная в отчете является вероятной рыночной ценой и не обязательной для сторон.
Также из указанного отчета следует, что цена действительна на дату ее исполнения – Дата обезличена, что не совпадает ни с датой заключения договора купли – продажи спорных долей квартиры ( Дата обезличена), ни с датой получения Козловой И.М. нотариального уведомления о намерении продавцов Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козлова В.А. продать вышеуказанные доли квартиры ( Дата обезличена).
При этом суд учитывает, что, определяя стоимость предмета сделки, стороны не связаны его рыночной стоимостью и в силу свободы договора могут определить стоимость объекта недвижимости по своему усмотрению.
В связи с указанным, суд не принимает доводы истца Козловой И.М. и ее представителя – Тарасенко Г.В. о том, о том, что стоимость спорных долей существенно завышена.
Не могут быть приняты судом доводы представителя истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.В. о том, что ответчик Бакиев Ф.Д. имея возможность приобрести объект недвижимости за меньшую цену, руководствовался не стоимостью приобретаемой доли, а географическим положением и инфраструктурой находящейся рядом с объектом недвижимости, поскольку из текста отчета Номер обезличен, выполненного ООО «ФИО7», об оценке рыночной стоимости 7\9 долей в квартире, расположенной по адресу: ... следует, что местоположение объекта в районе с развитой инфраструктурой в 50 минутах транспортной доступности от станции метро «...», определяет его хорошую инвестиционную привлекательность (л.д. 77).
Не принят судом и довод представителя истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.В. о том, что объективно не подтверждаются доказательства передачи денежных средств по договору купли – продажи, поскольку объективно подтвержден письменными доказательствами - распиской в получении денежных средств от Дата обезличена (л.д.39).
Не нашел своего объективного подтверждения и довод представителя истца Козловой И.М. – Тарасенко Г.В. о том, между ответчиками Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козловым В.А., и истицей сложились неприязненные отношения в связи, с чем ответчики намеренно завышали стоимость отчуждаемой доли с целью продажи третьему лицу, а не истцу.
При указанных обстоятельствах, суд, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, не находит исковые требования Козловой И.М. Б.В. законными и обоснованными, а потому подлежащими удостоверению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Козловой И.М. к Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козлову В.А., Бакиеву Ф.Д. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи 7\9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ..., заключенного Дата обезличена между Копыловой Н.П., Козловой Л.И., Козловым В.А. с одной стороны и Бакиевым Ф.Д. с другой стороны – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение 10 дней.
Судья: