Дело № 2-4727/2010г.
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
07 октября 2010 года Ногинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кулыгиной С.В.,
с участием адвоката Мироновой М.С.,
при секретаре Васильевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулевой Е.В. к Ханжиной О.Р. о взыскании денежных средств и по встречному иску Ханжиной О.Р. к Кулевой Е.В. о признании договоров о внесении аванса не заключенными,
у с т а н о в и л :
Истец Кулева Е.В. обратилась в суд с иском к Ханжиной О.Р. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены договоры о внесении аванса в обеспечение исполнения договора о приобретении истцом земельного участка площадью <данные изъяты>. (кадастровый номер №) и дома площадью <данные изъяты> кв.м. (усл. номер №), расположенных по адресу: <адрес>. На основании указанных договоров истцом в адрес ответчика были переданы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Несмотря на то, что в договорах суммы, переданные от истца к ответчику, поименованы как аванс, в действительности указанные денежные средства являются задатком. Таким образом, между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимости, задаток, выплаченный истцом, являлся способом обеспечения исполнения обязательств истца по приобретению в будущем недвижимости. После подписания договоров от ДД.ММ.ГГГГ, она узнала о том, что ответчиком в пункте 5 договоров указаны ложные сведения об отсутствии обременений недвижимости. Таким образом, договоры купли-продажи дома и земельного участка между истцом и ответчиком не были заключены, ввиду совершения ответчиком виновных действий, выразившихся в сокрытии информации об обременении недвижимости. Просила суд взыскать с ответчика в ее пользу двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей.
В судебное заседание истец Кулева Е.В. не явилась, ее интересы по доверенности представлял Розанов К.П., который полностью поддержал исковые требования Кулевой Е.В. по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что дата в оглавлении обоих договоров ДД.ММ.ГГГГ указана ошибочно, фактически договоры заключались ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей и ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. Из текста договоров буквально следует, что денежные средства на общую сумму <данные изъяты> руб. были переданы истцом ответчику. Нормами ГК РФ не предусмотрена обязанность сторон договора оформлять передачу денежных средств распиской, форма расписки в получении денежных средств также не предусмотрена действующим законодательством. Истец Кулева Е.В. не помнит точно, кому она передавала денежные средства ДД.ММ.ГГГГ ответчику Ханжиной О.Р. или ее отцу.
Ответчик Ханжина О.Р. исковые требования Кулевой Е.В. не признала, предъявила встречный иск о признании договоров о внесении аванса незаключенными, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с расположенными на нем жилым домом пол адресу: <адрес>. В начале ДД.ММ.ГГГГ. ее знакомая Кулева Е.В. предложила продать ей указанные объекты недвижимости. Она (Ханжина О.Р.) сообщила Кулевой Е.В., что данные объекты недвижимости находятся в залоге у банка ВТБ 24 в связи с оформлением кредитного договора и необходимо проконсультироваться с сотрудниками банка о возможности продажи заложенного имущества, на что она согласилась. ДД.ММ.ГГГГ Кулева Е.В. приехала к ней домой. Они согласовали цену продаваемого ею имущества в размере <данные изъяты> рублей. Они также договорились, что Кулева Е.В. должна заплатить аванс в размере <данные изъяты> от суммы будущего договора купли-продажи. На момент заключения договора денежных средств, необходимых для оплаты аванса, у Кулевой Е.В. не было и они договорились, что аванс в сумме <данные изъяты> рублей будет ею выплачен частями. Однако аванс по договорам не был ей выплачен, в связи договоры считаются незаключенными.
В судебное заседание ответчик Ханжина О.Р. не явилась, ее интересы по доверенности представляла Миронова М.С., которая иск Кулевой Е.В. не признала и полностью поддержала встречные исковые требования Ханжиной О.Р. по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, дополнительно пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ действительно был заключен договор о внесении авансов в счет оплаты полной стоимости приобретаемой Кулевой Е.В. недвижимости, принадлежащей Ханжиной О.Р., а именно земельного участка и дома, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям данного договора Кулева Е.В. должна была передать Ханжиной О.Р. на следующий день ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб. <данные изъяты> руб. до ДД.ММ.ГГГГ В этот же день стороны подписали второй договор, в котором конкретизировали дату передачи <данные изъяты> руб., обозначив ее как ДД.ММ.ГГГГ В обозначенные договором сроки деньги ее доверительнице переданы не были. ДД.ММ.ГГГГ. Кулева Е.В. предложила изменить условия сделки по купли-продажи недвижимости, в значительной мере уменьшив стоимость продажи. Кулева Е.В. предлагала новые условия, на что Ханжина О.Р. не согласилась. Поскольку денежные средства в счет будущей сделки не передавались, то Ханжина О.Р. считала себя свободной от каких-либо обязательств перед Кулевой Е.В.
ДД.ММ.ГГГГ. Ханжиной О.Р. в доме были произведены отделочные работы, и дом был выставлен на продажу.
Поскольку денежные средства по указанному договору не передавались, то в соответствии с п.2 ст. 433 ГК РФ договоры считаются незаключенными. Истец Кулева Е.В. пояснила, что никаких письменных доказательств, подтверждающих передачу денежных средств по договорам у нее нет, а в соответствии с законодательством истец не может в обосновании своих требований ссылаться только на свидетельские показания.
Что касается передачи ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб., то истец сама не знает, кому она передавал эти денежные средства, а поэтому нет оснований для предъявления требований о взыскании этой суммы с конкретного лица.
Доводы представителя истца о том, что дата заключения договоров, указанная в них не соответствует действительности, являются необоснованными, поскольку изначально в претензии, направленной Ханжиной О.Р., в исковом заявлении, в объяснениях представителя Кулевой Е.В. говорится о том, что договоры заключали ДД.ММ.ГГГГ, но деньги передавались ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, позже истец и его представитель изменили свои объяснения и стали утверждать, что договора заключались ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ
Тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ договор не заключался, подтверждается загранпаспортом на имя Ханжиной О.Р. Р., содержащим сведения о том, что в это время Ханжина О.Р. находилась за пределами Российской Федерации. После представления этого доказательства истец Кулева Е.В. стала говорить, что она не помнит, кому ДД.ММ.ГГГГ она передавала денежные средства.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Кулевой Е.В.- Розанов К.П. встречный иск не признал по основаниям, изложенным в исковом заявлении Кулевой Е.В.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии с ч.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Суд установил, что ответчику Ханжиной О.Р. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> При этом в отношении указанных объектов недвижимости зарегистрирован договор ипотеки, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ сроком <данные изъяты> дней, залогодержателем является Банк ВТБ24 (ЗАО), что подтверждается выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8,9).
ДД.ММ.ГГГГ года Ханжина О.Р. пришла к соглашению с Кулевой Е.В. о продаже жилого дома и земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей.
В одном из договоров о внесении аванса, заключенного между Ханжиной О.Р. и Кулевой Е.В., датированного ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель Кулева Е.В. внесла продавцу Ханжиной О.Р. аванс в сумме <данные изъяты> рублей в счет платежа по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.45).
Также в договоре указывалось, что аванс в размере <данные изъяты> рублей должен быть внесен до ДД.ММ.ГГГГ, полная стоимость недвижимости составляет <данные изъяты> рублей (л.д.6,45). Договор был подписан обеими сторонами.
В втором договоре о внесении аванса, заключенном между Ханжиной О.Р. и Кулевой Е.В., датированным ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель Кулева Е.В. внесла продавцу Ханжиной О.Р. аванс в сумме <данные изъяты> рублей ДД.ММ.ГГГГ в счет платежа по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>(л.д.44).
Договоры о внесении аванса, заключенные между Ханжиной О.Р. и Кулевой Е.В. помимо соглашения об авансе также содержали и условия предварительного договора, а именно в них были определены предмет договора: жилой дом и земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; цена договора - <данные изъяты> рублей.
В пункте 5 договоров о внесении аванса указано, что продавец удостоверяет, что на момент заключения настоящего договора им не заключены договоры по отчуждению вышеуказанной недвижимости с третьими лицами; она не состоит под арестом, судебным разбирательством, не заложена, и на нее не имеется иных притязаний третьих лиц.
После заключения договоров о внесении аванса истцу Кулевой Е.В. стало известно, что жилой дом и земельный участок находятся и на момент подписания договоров о внесении аванса находились в залоге (ипотеке) у Банка ВТБ 24 (ЗАО). В связи с чем, Кулева Е.В. обратилась сначала в устной форме к ответчику Ханжиной О.Р. о возвращении суммы внесенного аванса, а ДД.ММ.ГГГГ с письменной претензией о возвращении задатка в двойном размере в сумме <данные изъяты> рублей.
Суд считает, что поскольку в п.5 договоров о внесении аванса продавцом Ханжиной О.Р. была указана недостоверная информация о том, что на момент его заключения объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не находятся в залоге, то есть не сообщила факты, которые будут в дальнейшем ограничивать владение, пользование и распоряжение недвижимостью новым собственником, суд считает, что покупатель Кулева Е.В. вправе была отказаться от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и в соответствии с п. 2 договоров о внесении аванса потребовать возвращения всей суммы аванса.
Согласно ч.1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Истцом Кулевой Е.В. и ее представителем не представлено суду письменных доказательств, подтверждающих факт получения ответчиком Ханжиной О.Р. денежных средств в размере <данные изъяты> руб. и в размере <данные изъяты> руб.
Доводы истца Кулевой Е.В. и ее представителя о том, что фактической датой заключения договоров является не ДД.ММ.ГГГГ, а день передачи денежных средств, т.е. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а поэтому сам договор о внесении аванса является доказательством, подтверждающим факт получения Ханжиной О.Р. денежных средств от Кулевой Е.В., являются необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как усматривается из представленных истцом Кулевой Е.В. договоров о внесении аванса, датой составления подписания договоров указана дата ДД.ММ.ГГГГ. Никаких доказательств, подтверждающих подписание договоров в другое время истцом Кулевой Е.В. суду представлено не было.
Как усматривается из договора о внесения аванса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ханжиной О.Р., именуемой в дальнейшем « продавец» и Кулевой Е.В., именуемой в дальнейшем « покупатель» на л.д.44, покупатель внес продавцу аванс в сумме <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ
Как усматривается из договора о внесения аванса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ханжиной О.Р., именуемой в дальнейшем « продавец» и Кулевой Е.В., именуемой в дальнейшем « покупатель» на л.д.45, покупатель внес продавцу аванс в сумме <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку договор о внесении аванса датирован ДД.ММ.ГГГГ, в одном из которых указано, что покупатель внес аванс в сумме <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ, а в другом указано, что покупатель внес аванс в сумме <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ, то подтверждением факта получения Ханжиной О.Р. денежных средств от Кулевой Е.В. по указанным договорам должна служить расписка о получении указанных денежных средств, поскольку ответчик Ханжина О.Р. и ее представитель отрицает факт получения указанных денежных средств.
Кроме того, из представленных истцом Кулевой Е.В. договоров непонятно, когда были переданы денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ
Также как усматривается из представленного Ханжиной О.Р. копии загранпаспорта, последняя в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находилась за пределами Российской Федерации.
Как усматривается из объяснений истца Кулевой Е.В. и ее представителя, Кулева Е.В. не помнит, кому она лично передавала денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.
Поскольку истцом Кулевой Е.В.в соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ не доказан факт получения Ханжиной О.Р. денежных средств по договорам о внесении аванса, датированных ДД.ММ.ГГГГ, полученных с ее слов ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, то суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Кулевой Е.В. следует отказать.
Также суд полагает, что не подлежат удовлетворению и встречные исковые требования Ханжиной О.Р. к Кулевой Е.В. о признании договоров о внесении аванса незаключенными, по следующим основаниям.
При заключении договора о внесения аванса все требования, предусмотренные ст. 429 ГК РФ были соблюдены сторонами. Факт отсутствия передачи денежных средств по этим договорам, не может служить основанием, для признания этих договоров незаключенными.
Других основания для признания договором о внесении аванса незаключенными истцом по встречному требованию Ханжиной О.Р. суду представлено не было.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку исковые требования Кулевой Е.В. не подлежат удовлетворению, то не подлежат удовлетворению, и ее требования о взыскании уплаченной ею государственной пошлины и расходов по оплате услуг представителя.
Руководствуясь, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
В удовлетворении иска Кулевой Е.В. к Ханжиной О.Р. о взыскании денежных средств и в удовлетворении встречного иска Ханжиной О.Р. к Кулевой Е.В. о признании договоров о внесении аванса не заключенными - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение десяти дней со дня принятии решения судом в окончательной форме.
Судья: