РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
15 ноября 2010 года Ногинский городской суд Московской области в составепредседательствующего судьи Лебедевой В.Ю.,при секретаре Кучерук Н.О.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шваревой Т.С. к МУП «Глуховское ЖКУ», Комитету по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района об обязании продлить договор найма жилого помещения,УСТАНОВИЛ:
Истец Шварева Т.С. обратилась в суд с иском к МУП «Глуховское ЖКУ» об обязании продлить договор найма жилого помещения.
К участию в деле в качестве соответчика был привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района.
В обосновании исковых требований истец ссылалась на то, что между ней и МУП «Глуховское ЖКУ» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма жилого помещении №. Предметом договора является передача ей в срочное возмездное владение и временное пользование жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, для использования в целях проживания. Срок найма квартиры установлен договором на 12 месяцев в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.3.1 договора она ежемесячно оплачивала плату за пользование квартирой и коммунальные услуги, не нарушала условий договора. ДД.ММ.ГГГГ она получила от ответчика предписание освободить занимаемую квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием оснований для проживания. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с письменным обращением к ответчику в котором указала, что не согласна с предписанием об освобождении квартиры. Считает, что согласно ст. 684 ГК РФ она имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Также истец считает, что поскольку ответчик не обратился к ней с предупреждением об отказе в продлении договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем за три месяца до истечения срока договора найма, то в настоящее время договор найма продолжает действовать. Истец просила суд обязать МУП «Глуховское ЖКУ» оформить письменно продление договора найма жилого помещения заключенного с ней ДД.ММ.ГГГГ по найму квартиры № по адресу: <адрес> на срок в один год с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истца Шваревой Т.С. – Баширова Е.В. исковые требования поддержала в полном объеме, дала объяснения аналогичные доводам искового заявления, дополнительно пояснила, что указанное жилое помещение находится в пользовании истца более 15 лет, но договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, сроком на один год. Истец не зарегистрирована в спорном жилом помещении, но на истца отрыт лицевой счет. Истец проживает в данном доме по настоящее время. За сентябрь она уже не платила коммунальные услуги. По договору истец пользовалась жилым помещением и оплачивала коммунальные платежи. После обращения в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление о необходимости в срок освободить данную квартиру и сдать ключи. Истец зарегистрирована по месту жительства вместе с супругом ФИО2 и сыном ФИО3 по адресу: <адрес>. Данная квартира была приобретена на имя супруга истца по той причине, что его родной брат попросил его приобрести данную квартиру на его имя, но при этом оплату за покупку этой квартиры производился братом ФИО2. В данной квартире проживает семья брата ФИО2 и поэтому нет возможности проживать в ней дополнительным лицам и фактически нет к этому никаких оснований, кроме как регистрации. В случае возможности проживания истца и ее семьи в квартире в <адрес>, нужды в продлении договора найма жилого помещения с МУП «Глуховское ЖКУ» у нее бы не было.
Представитель ответчика МУП «Глуховское ЖКУ» исковые требования Шваревой Т.С. не признала, в обоснование своих возражений на иск пояснила, что на основании договора управления многоквартирными домами № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно дополнительному соглашению МУП «Глуховское ЖКУ» на обслуживание был передан <адрес> по управлению имуществом является собственником данного помещения. Договор найма заключается МУП «Глуховское ЖКУ» на основании разрешения собственника. Жители должны обратиться в Комитет по управлению имуществом и написать заявление, но обычно пишется ходатайство от предприятия, в котором работает человек. Комитет по управлению имуществом делает надпись с подписью ФИО4. Для МУП «Глуховское ЖКУ» данная надпись с подписью ФИО4 является основанием для заключения договора найма жилого помещения. В 2009 году поступило ходатайство от металлургического завода <адрес> о предоставлении для временного проживания Шваревой Т.С. помещения по <адрес>, было дано согласие Комитета по управлению имуществом, и был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор закончил свое действие и для его продления необходимо было предоставить согласованное ходатайство с Комитетом по управлению имуществом так как собственник владеет и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности имуществом, в том числе жилыми помещениями по <адрес>. Такого согласия на 2010 год ими ни от нанимателя, ни от собственника получено не было. В результате не получения согласия собственника на заключение договора найма, МУП «ЖКУ» направило уведомление Шваревой о том, что оснований для заключения договора найма жилого помещения нет. Кроме того в деле имеются документы о том, что <данные изъяты>, где работает Шварева Т.С. обращалось к председателю Комитета по управлению имуществом ФИО4 но письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в продлении договора было отказано. Имеются документы свидетельствующие о том, что Шварева Т.С., ее муж и сын, зарегистрированы по другому адресу в <адрес>, квартира находится в собственности мужа истца, других лиц там не числится и коммунальные услуги на них не начисляются, кроме того сын Шваревой Т.С. – ФИО3 также занимает жилое помещение по <адрес>, на основании договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании заявления <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что у истца имеется жилье для проживания, а так как спорное жилое помещение является специализированным жилым фондом, выдается лицам на время работы в <адрес>, то просит в иске отказать.
Представитель третьего лица Администрации Ногинского муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
В письменном отзыве представитель третьего лица Администрации Ногинского муниципального района Московской области против удовлетворения исковых требований Шваревой Т.С. возражала, ссылаясь на то, что как усматривается из постановления Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является общежитием, находящемся в муниципальном жилищном фонде. Договор, заключенный между Шваревой Т.С. и МУП «Глуховское ЖКУ» от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной сделкой в силу ничтожности по причине не соответствия законодательству Российской Федерации. В соответствии с пп.2 п. 1 ст. 92 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся жилые помещения в общежитиях. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Необходимо отметить, что специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в наем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 94 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. В качестве основания предоставления специализированных жилых помещений ст. 99 Жилищного кодекса Российской Федерации декларирует решение собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений. В соответствии с п. 2 ст. 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. Администрация Ногинского муниципального района, а также МУП «Глуховское жилищно-коммунальное управление» не принимали решений о предоставлении Шваревой Т.С. жилого помещения, находящегося в здании общежития по адресу: <адрес>. Согласно п. 2 ст. 105 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Шварева Т.С. не имеет трудовых отношений ни с администрацией Ногинского муниципального района, ни с МУП «Глуховское жилищно-коммунальное хозяйство». Таким образом, недопустимо предоставление жилого помещения в общежитии муниципального жилищного фонда в коммерческий наем. Данная позиция подтверждается судебной практикой, а именно Определением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", где разъяснено, что «. .. недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий». В соответствии со ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 05.04.2010) "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Договор между Шваревой Т.С. и МУП «Глуховское ЖКУ» № заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006г. N 135-ФЗ (ред. от 05.04.2010) "О защите конкуренции". Согласно ст. 3 вышеуказанный Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления. До установления предусмотренного частью 5 статьи 17.1 вышеуказанного Федерального закона порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 вышеуказанного Федерального закона, конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Исходя из системного анализа норм Жилищного кодекса Российской Федерации, законодательства Российской Федерации в целом, следует сделать вывод, что договор, заключенный между Шваревой Т.С. и МУП «Глуховское ЖКУ» от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной сделкой в силу ничтожности.
Представитель третьего лица Администрации муниципального образования городское поселение Ногинск Московской области Гавриченков С.В. против удовлетворения исковых требований Шваревой Т.С не возражал, пояснив, что городское поселение Ногинск не является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, все имущество в муниципальную собственность передавалось согласно перечню утвержденному Законом Московской области от 19.06.2007 года № 120/07-ОЗ.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Ногинского района, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что исковые требования Шваревой Т.С. не признает по доводам изложенным в письменном отзыве третьего лица Администрации Ногинского муниципального района. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 93 Жилищного кодекса РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, материалы гражданского дела № по иску Шваревой Т.С. к Администрации муниципального образования «Городское поселение Ногинск Московской области» об обязании заключения договора социального найма», суд приходит к следующему.
Решением Ногинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № установлено, что <адрес> являлся общежитием, которое находилось в ведении <данные изъяты>. В соответствии с договором аренды с правом выкупа и соглашением о выкупе государственного имущества арендного предприятия в собственность АОЗТ <данные изъяты> были переданы объекты социально-бытового назначения, в том числе и жилое здание (здание общежития), расположенное по адресу: <адрес>, и ему было выдано свидетельство о праве собственности на приватизированные объекты, в том числе на жилое здание (здание общежития). В дальнейшем <данные изъяты> было реорганизовано в <данные изъяты> за которым ДД.ММ.ГГГГ также было зарегистрировано право собственности на здание общежития. Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> было признано несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего заключило договор № купли-продажи здания общежития, расположенного по адресу: <адрес> с <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> по договору № продало здание общежития <данные изъяты>, которое в свою очередь по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ продало здание общежития <данные изъяты>. Постановлением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ дом № по ул. <данные изъяты> передан в муниципальную собственность Администрации Ногинского муниципального района и ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> выдало Администрации Ногинского муниципального района свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – общежитие, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.
Также решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № установлено, что в период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец Шварева Т.С. работала в <данные изъяты> и ей на семью из трех человек было предоставлено жилое помещение в общежитии по адресу: <адрес>. При этом Шварева Т.С. была обеспечена жилым помещением – однокомнатной квартирой № в <адрес>. Указанная квартира приобретена супругами Шваревыми Т.С. и ФИО3 в период брака и является их совместно нажитым имуществом. При этом судом установлено, что спорное жилое помещение было предоставлено истцу Шваревой Т.С. во временное пользование на период трудовых отношений с <данные изъяты>. Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № было отказано в удовлетворении исковых требований Шваревой Т.С. к Администрации муниципального образования «городское поселение Ногинск» об обязании заключения договора социального найма жилого помещения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного гражданского дела. В связи с чем, суд считает установленным, что спорное жилое помещение – квартира № в общежитии по адресу: <адрес> было предоставлено истцу Шваревой Т.С. во временное пользование на период трудовых отношений с <данные изъяты>
Также судом установлено, что на основании договора управления многоквартирными домами № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-27) и согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28) МУП «Глуховское ЖКУ» переданы полномочия по управлению зданием общежития по адресу: <адрес>. Полномочия на заключение договора найма от имени собственника Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского района указанным договором МУП «Глуховское ЖКУ» не переданы.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> обратилось с ходатайством в МУП «Глуховское ЖКУ» о сохранении за семьей Шваревых жилой площади в общежитии по адресу: <адрес> (л.д.136). Указанный вопрос был согласован с Комитетом по управлению имуществом <адрес>, о чем сделана резолюция на ходатайстве. ДД.ММ.ГГГГ между Шваревой Т.С. и МУП «Глуховское ЖКУ» был заключен договор найма жилого помещении № (л.д.5-6). Предметом договора является передача ей в срочное возмездное владение и временное пользование комнату - жилое помещение площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, для использования в целях проживания. Срок найма квартиры установлен договором на 12 месяцев в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, где в настоящее время работает Шварева Т.С. (л.д.21) в должности уборщицы, ДД.ММ.ГГГГ обратилось к председателю Комитета по управлению имуществом ФИО4 с ходатайством о сохранении за Шваревой Т.С. жилья в общежитии по адресу: <адрес> (л.д.138). Письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ Председателем Комитета по управлению имуществом в продлении договора найма со Шваревой Т.С. было отказано в связи с необходимостью размещения сотрудников муниципальных учреждений и предприятий и отсутствием свободной жилой площади (л.д.137).
ДД.ММ.ГГГГ Шваревой Т.С. было вручено предписание освободить занимаемую <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием оснований для проживания (л.д.7). ДД.ММ.ГГГГ Шварева Т.С. обратилась с письменным обращением к МУП «Глуховское ЖКУ» в котором указала, что не согласна с предписанием об освобождении квартиры (л.д.8).
Таким образом, судом установлено, что срок договора найма жилого помещения – квартиры № в общежитии по адресу: <адрес>, установленный договором №, истек ДД.ММ.ГГГГ, собственник жилого помещения - Комитет по управлению имуществом Ногинского района согласия на продление договора найма не дал.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Решением Совета депутатов муниципального образования «Ногинский муниципальный район Московской области» № от ДД.ММ.ГГГГ был изменен правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда (в том числе общежитий), находящихся в собственности муниципального образования «Ногинский муниципальный район Московской области», на жилищный фонд социального использования.
Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Таким образом, жилое помещение по адресу: <адрес>, относится к жилищному фонду социального использования, и не может предоставляться по договору коммерческого найма. Учитывая изложенное, суд считает необоснованной ссылку истца на ст. 684 ГК РФ, так как порядок предоставления жилых помещений социального использования регулируется Жилищным кодексом РФ.
Поскольку истцу Шваревой Т.С. спорное жилое помещение ранее было предоставлено временно в связи с работой в <данные изъяты>, в последствии за ней было сохранено право пользования указанным жилым помещением сроком на один год до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с удовлетворением ходатайства <данные изъяты> при этом судом было отказано в удовлетворении требований Шваревой Т.С. о заключении договора социального найма, то в настоящее время отсутствуют основания для продления договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд принимает во внимание, что истец Шварева Т.С. обеспечена жилым помещением – однокомнатной квартирой № в <адрес>, где она зарегистрирована по месту жительства вместе с мужем ФИО2. и сыном ФИО3 (л.д.30,31). Кроме того, ее сыну ФИО3., как работнику <данные изъяты> предоставлено для временного проживания жилое помещение – комната № в общежитии по адресу: <адрес> (л.д.29,30).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования Шваревой Т.С. об обязании продлить договор найма жилого помещения являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-196,198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска Шваревой Т.С. к МУП «Глуховское ЖКУ», Комитету по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района об обязании продлить договор найма жилого помещения отказать.Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение 10 дней.
Судья: