Гр. дело № 2-228/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 20 мая 2011 года село Нижняя Омка Нижнеомский районный суд Омской области в составе: председательствующего судьи Шаульского А.А., при секретаре Русановой Я.А., с участием представителя истца Стрелец Юрия Петровича, ответчика Барышникова Николая Ивановича, соответчика Маджуга Лидии Жансовнs, соответчика Котова Владимира Федоровича, соответчика Игнатовой Ольги Васильевны, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Привольный» определении срока окончания действия договора аренды земельного пая, предъявленному к Барышникову Николаю Ивановичу, Маджуга Лидии Жансовне, Котову Владимиру Федоровичу, Игнатовой Ольге Васильевне. Суд,- у с т а н о в и л : Сельскохозяйственный производственный кооператив «ПРИВОЛЬНЫЙ» обратился в Нижнеомский районный суд Омской области с исковым заявлением, к Барышникову Николаю Ивановичу, Маджуга Лидии Жансовне, Котову Владимиру Федоровичу, Игнатовой Ольге Васильевне, об определении срока окончания действия договора аренды земельного пая. В обоснование искового заявления, указал, что между ЗАО «Сдоба» и ответчиками были заключены договоры аренды земельных паев, сроком от 5 до 10 лет. 30.11.2006 ЗАО «Сдоба» уступила права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных паев и передала СПК «Привольный» права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельных паев заключенными с ответчиками. 13.01.2011 ответчики выразили волю расторгнуть договоры аренды земельных паев заключенных с Барышниковым Н.И. от 23.03.2006 сроком на 5 лет, Маджуга Л.Ж. от 20.04.2004 сроком на 10 лет, Игнатовой О.В. от 02.11.2004 сроком на 10 лет, с Котовым В.Ф. от 14.02.2006 сроком на 5 лет. Истец просит определить срок окончания ранее указанных договоров с ответчиками, установив дату окончания данных договоров аренды земельных паев 13.01.2012. В ходе судебного заседания представитель истца Стрелец Ю.П. поддержал исковые требования в полном объеме. Суду пояснил, что ЗАО «Сдоба» и ответчиками были заключены договоры аренды земельных паев, сроком от 5 до 10 лет. 30.11.2006 ЗАО «Сдоба» уступила права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных паев и передала СПК «Привольный» права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельных паев заключенными с ответчиками. Поскольку пунктом 3.4 договора аренды указанно - договор считается продленным на тот срок, на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении не позднее чем за один год окончания срока действия договора. На основании данного пункта, представитель истца считает ранее заключенные договора аренды действующими, а если сторона по договору желает расторгнуть договорные отношения ей необходимо за год предупредить арендатора о расторжении договора аренды земельных паев. На вопрос суда пояснил, что действительно указанные договора аренды земельных паев не прошли государственную регистрацию, считает, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора аренды не заключенным. На вопрос суда о необходимости согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей третьим лицам, Стрелец Ю.П. пояснил, об уступке прав и обязанностей ответчики должны били знать, так как последнее время регулярно получали арендную плату от СПК «Привольный». Ответчик Барышников Н.И. заявленные исковые требования СПК «Привольный» не признал. Суду пояснил, что действительно 23.03.2006 между закрытым акционерным обществом «Сдоба» и Барышниковым Н.И. был заключен договор аренды земельного пая сроком на 5 лет. После подписания данного договора, он не был направлен на государственную регистрацию, хотя каждый из ответчиков передал в ЗАО «Сдоба» денежные средства для регистрации договора. Об уступке права аренды узнали только в ходе судебного заседания. Его согласия на замену арендатора не спрашивали, а так же каких-либо уведомлений об изменении арендатора земли не имелось. В то же время ни он, ни иные участники долевой собственности не уклонялись от явки в регистрирующие органы для регистрации договора аренды земли, либо иных вещных прав на землю. В течение всего периода предоставления ЗАО «Сдоба» земельного участка возникали споры по вопросу качества зерна, предоставляемого арендодателям, в связи с чем, в ноябре 2010 год он и другие участники долевой собственности уведомили директора ЗАО «Сдоба» Стрелец об расторжении аренды земельного участка, а так как земля только в 2011году была выделена в соответствии с требованиями ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения». Не подтверждает пояснения истца о его осведомленности о том, что он был уведомлен об изменении арендатора при получении арендной платы за землю путем подписания ведомости за получения зерна от имени СПК «Привольный». Ответчики Маджуга Л.Ж., Котов В.Ф., Игнатова О.В. в ходе судебного заседания не признали исковые требования СПК «Привольный», дали пояснения, аналогичные пояснениям Барышникова Н.И.. Суд, выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению. В ходе судебного заседания установлено, что ЗАО «Сдоба» с ответчиками: Барышниковым Н.И., Маджуга Л.Ж., Котовым В.Ф., Игнатовой О.В. Соловьевым были заключены договора аренды земельного пая сроком от 5 до 10 лет (договор от 23.03.2006 года сроком на 5 лет с Барышниковым Н.И.; договор от 14.02.2006 года сроком на 5 лет с Котовым В.Ф.; договор от 02.11.2004 г. сроком на 10 лет с Игнатовой О.В.; договор от 19.02.2004 года сроком на 10 лет с Соловьевым Е.В.; договор от 20.04.2004 года сроком на 10 лет с Маджуга Л.Ж.). Указанные договоры, в нарушение ст. 607 ГК РФ, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом акт приема -передачи участка сторонами не составлялся, государственная регистрация договора аренды не производилась. Из пояснений сторон следует, что фактов уклонении ответчиков от регистрации договоров аренды земельных долей, не имелось. 30.11.2008 года между директором ЗАО «Сдоба» Стрелец Ю.П. и директором СПК «Привольный» Стрелец Ю.П. был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с Маджуга Л.Ж. При этом в договоре отсутствует подпись ответчиков о согласии с уступкой права требования, о согласии на замену арендатора. Кроме того, в ходе судебного следствия, ответчики пояснили, что о замене арендатора им не было известно, о замене арендатора их не уведомляли, согласие на замену арендатора они не давали. Так, согласно п.1 вышеназванного договора, «Новый арендатор» -СПК «Привольный» принял в аренду от Арендатора ЗАО «Сдоба» земельную долю площадью 13.3 га, принадлежащую ответчикам. Как следует из п.5.1 договора, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до расторжения договора аренды земельного пая от 20.04.2004 года. Аналогичные договоры между ЗАО «Сдоба» и СПК «Привольный» были заключены в отношении земельных паев Соловьева, Котова, Игнатовой, Барышникова. Указанный договоры уступки прав арендатора так же не были зарегистрированы в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, в ноябре 2010 года между сторонами возник спор, связанный с размером и качеством продукции, выдаваемых арендаторам в связи с арендой их земельных паев, в ходе которого ответчики указали на расторжение договора аренды, а после выделения земельного участка в натуре в порядке, предусмотренном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в феврале 2011 года, между сторонами возник спор связанный с правом СПК «Привольный» на эксплуатацию данной доли, поскольку ответчики - собственники земельной доли изъявили желание передать указанный участок иному землепользователю. При определении юридических- значимых оснований суд исходи из следующего. Из положений ст. 26 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации. В силу ст.167 ч.1 УК РФ, не влечет юридических последствий. Согласно ст.165 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В нарушение ст.607 ч.3 ГК РФ договора аренды земельных паев, заключенные с ответчиком, не содержат в себе данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, соответственно, суд полагает, что между сторонами не было достигнуто соглашение об объекте аренды. При указанных основаниях, поскольку аренда земельной доли ЗАО «Сдоба» осуществлялась в срок с 2004 по 2006 г.г., то есть в срок более 1 года, договора аренды не прошли государственную регистрацию, указанные договоры является ничтожным, не порождающим в силу ст. 167 ГК РФ правовых последствий. Учитывая, что договоры аренды земельных паев ответчиков, заключенных 20.04.2004 года, не прошли государственную регистрацию, является ничтожными, не влекут юридических последствий, соответственно, договора уступки прав и обязанностей от 30.11.2006 года, заключенный между СПК «Привольный» и ЗАО «Сдоба» не влекут юридических последствий. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Статья 22 (п. 5) Земельного кодекса РФ предусматривает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В ходе судебного заседания достоверных данных, свидетельствующих о том, что арендодатели - Маджуга,Барышников, Игнатова, Котов, Соловьев были уведомлены о передаче арендатором- ЗАО «Сдоба» своих прав субарендатору СПК «Привольный» своих прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка истцом не представлено. Анализ представленного договора уступки прав и обязанностей, заключенного на срок более 1 года, свидетельствует о том, что произошла замена арендатора по договорам аренды земельных долей Статья 26 (п. 1) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно пункту 1 статьи 4 приведенного закона государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609), но Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации права аренды или аренды как обременения. Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданско-правовое обязательство представляет собой определенное правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности. Между тем, регистрация, как права аренды, так и перемены лиц в обязательстве ЗАО «Сдоба», СПК «Привольный» не была осуществлена, в связи с чем, указанный договор уступки прав от 30.11.2006 года является ничтожным, соответственно, у ответчиков отсутствует обязанность предоставить принадлежащий ей земельный участок в аренду СПК «Привольный». На основании изложенного, учитывая, что при заключении договоров аренды земельных долей между ЗАО «Сдоба» и ответчиками не были соблюдены существенные условия договора (местоположение земельного участка, его размер), указанные договоры не прошли регистрацию в органе по регистрации прав на недвижимое имущество, ответчики не были уведомлены о замене арендатора их земельного участка, не давали свое согласие на замену арендатора, договор уступки прав арендатора не прошел государственную регистрацию в органе по регистрации прав на недвижимое имущество, исковые требования СПК «Привольный», предъявленные к ответчикам об определении срока окончания действия договора аренды земельного пая удовлетворению не подлежат. Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194 - 197 ГПК РФ, суд,- р е ш и л : Отказать СПК «Привольный» в удовлетворении исковых требований, предъявленных к Игнатовой Ольге Васильевне, Соловьеву Евгению Викторовичу, Маджуга Лидии Жансовне, Котову Владимиру Федоровичу, Барышникову Николаю Ивановичу об определении окончания договоров аренды, заключенных между Соловьевым Е.В., Игнатовой О.В., Маджуга Л.Ж..,Барышникову Н.И. и СПК «Привольный» числом 13.01.2012 года. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Омский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Нижнеомский районный суд Омской области. Председательствующий А.А.Шаульский