Дело №2-701/10 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Дата обезличена г. Нижний Ломов Нижнеломовский районный суд Пензенской области в составе: судьи Суховой Т.А. с участием прокурора Балашовой И.В. при секретаре Фоминой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования Пензенской области «Нижнеломовский многопрофильный техникум» к Мордвинцевой Т.Н., Мордвинцеву Д.С. о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии и выселении без предоставления другого жилого помещения, установил: ГБОУ СПО Пензенской области «Нижнеломовский многопрофильный техникум» обратилось в суд с иском к Мордвинцевой Т.Н. и несовершеннолетнему Мордвинцеву Д.С., Дата обезличена рождения о выселении из общежития, указав, что техникуму на праве оперативного управления принадлежит здание общежития, расположенное по адресу: *. В соответствии с договором найма жилого помещения в общежитии за Номер обезличен от Дата обезличена. комната Номер обезличен общежития передана для временного проживания Мордвинцевой Т.Н., которая фактически проживает в указанной комнате с Дата обезличена. Совместно с Мордвинцевой Т.Н. правом временного проживания пользуется сын нанимателя Мордвинцев Д.С.. Согласно части 1 ст.94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях, предназначены для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения. Мордвинцевой Т.Н. жилое помещение было предоставлено, как временно неиспользуемое. Никаких заявлений, ходатайств либо других документов на вселение ответчиков в общежитие в техникуме не имеется, ордер не выдавался; Мордвинцева Т.Н. не является ни работником техникума, ни студентом, поэтому не может пользоваться правом проживания в общежитии. Ежегодно, начиная с Дата обезличена, между администрацией техникума и Мордвинцевой Т.Н. заключались договора найма жилого помещения в общежитии. В настоящее время здание общежития не пригодно для проживания и находится в аварийном состоянии, что подтверждается техническим заключением о состоянии несущих конструкций здания общежития. Согласно ч.3 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. Ответчикам было направлено уведомление о расторжении договора найма и выселении. Однако в добровольном порядке покинуть занимаемое жилое помещение они отказались. Истец просил выселить нанимателя Мордвинцеву Т.Н. и её несовершеннолетнего сына Мордвинцева Д.С., Дата обезличена рождения из жилого помещения в общежитии, расположенном по адресу: *. В последующем в ходе судебного разбирательства истцом дополнительно было заявлено исковое требование о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии за Номер обезличен от Дата обезличена., со ссылкой на то, что выселение граждан без предварительного расторжения договора найма невозможно. В судебном заседании представитель истца Тумакова С.Т., действующая на основании доверенностей от Дата обезличена. и Дата обезличена., требования истца поддержала, просила в связи с признанием здания общежития аварийным и необходимостью проведения в нём капитального ремонта, расторгнуть договор найма жилого помещения и выселить ответчиков из комнаты без предоставления другого жилого помещения в связи с отсутствием у техникума такового. Ответчик Мордвинцева Т.Н., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего сына Мордвинцева Д.С., Дата обезличена рождения, иск не признала, пояснив, что действительно здание общежития требует ремонта, однако договором найма жилого помещения предусмотрена обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора найма. Первоначально администрация техникума на время ремонта предложила им переселиться в другое общежитие, на что она была согласна, но затем уведомила об освобождении комнаты без предоставления другой жилой площади. Ни она, ни сын другого жилья не имеют, приобрести его не могут, она является матерью - одиночкой, выселяться им с сыном некуда; в общежитии она проживает более десяти лет, вселилась с согласия администрации училища (училище в последствие было реорганизовано в техникум), произвела в комнате за свой счёт ремонт (установила унитаз, раковину, батареи и др.), участвовала (денежными средствами) в ремонте крыши общежития. Представитель органа опеки и попечительства - Управления образования администрации Нижнеломовского района ФИО1, действующая на основании доверенности Дата обезличена., возражала против удовлетворения иска в отношении несовершеннолетнего Мордвинцева Д.С., ссылаясь на то, что, кроме спорного, другого жилья ребенок не имеет, в соответствии с условиями договора найма жилого помещения от Дата обезличена. наймодатель обязан на время проведения капитального ремонта предоставить нанимателю и членам его семьи, то есть Мордвинцеву Д.С. другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма спорного жилого помещения. Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, проверив материалы дела, заслушав представителя органа опеки и попечительства - Управления образования администрации Нижнеломовского района и прокурора, полагавших в удовлетворении иска отказать, суд приходит к следующему. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области Дата обезличена., выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата обезличена. у ГБОУ СПО Пензенской области «Нижнеломовский многопрофильный техникум» на праве оперативного управления находится общежитие, расположенное по адресу: *. Как следует из адресных справок и выписки из домовой книги, в комнате Номер обезличен по * зарегистрированы: Мордвинцева Т.Н. - с Дата обезличена., Мордвинцев Д.С. - с Дата обезличена. Дата обезличена. в адрес Мордвинцевой Т.Н. администрацией ГБОУ СПО «Нижнеломовский многопрофильный техникум» были направлены уведомления об освобождении занимаемого жилого помещения и снятии с регистрационного учёта, в противном случае выселение будет осуществляться на основании решения суда (ст.103 ЖК РФ). При этом в уведомлении от Дата обезличена. указано, что освобождение жилого помещения требуется в связи с заключением технической экспертизы о закрытии здания на капитальный ремонт. В соответствии с ч.1, 4 статьи 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Как следует из пп. «г» п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при применении положений Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать следующее: к отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются с учётом их длящегося характера нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (статья 5 Вводного закона). Согласно ст.5 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учёте, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.13 ФЗ РФ от 29.12.2004г. №189-ФЗ). Так как жилищные отношения возникли до введения в действие Жилищного кодекса РФ, но продолжаются и после его введения, для разрешения дела должны применяться, как нормы ЖК РСФСР, так и нормы ЖК РФ. В соответствии со ст.109 ЖК РСФСР для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учёбы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно - бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них. Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством Союза ССР и Советом Министров РСФСР. Согласно п.10, 12 Примерного положения об общежитиях, утверждённого Постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. (в ред. постановления Правительства РФ от 23.07.93 N 726) жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (Приложение). При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Самовольное переселение из одного помещения в другое запрещается. Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся, а также другие граждане имеют право: пользоваться предоставленной жилой площадью, помещениями культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем общежития, коммунально-бытовыми услугами, а также сохранности принадлежащего им имущества и т.д. На момент вселения в общежитие (в 1999г.) уполномоченными органами решение о предоставлении ответчику комнаты в общежитии не принималось, ордер на занятие жилой площади не выдавался, работником училища либо его учащимся Мордвинцева Т.Н. не являлась, что говорит о вселении в общежитие с нарушением установленного порядка; с Дата обезличена. с Мордвинцевой Т.Н. был заключен договор на временное предоставление жилой площади в общежитии ГОУ НПО ПУ Номер обезличен, в последующем ежегодно заключались договоры найма жилого помещения в общежитии, последний - Дата обезличена. Согласно п.1 договора найма жилого помещения в общежитии Номер обезличен от Дата обезличена., заключенного между ГБОУ СПО Пензенской области «НМТ» и Мордвинцевой Т.Н., ответчику передано в пользование жилое помещение в общежитии - комната Номер обезличен общей площадью * кв. м. для временного проживания в нём. Истец просит расторгнуть названный договор найма жилого помещения на основании п.3 ст.687 ГК РФ, ссылаясь на то, что здание общежития непригодно для проживания, находится в аварийном состоянии. В подтверждение обоснованности требования о расторжении договора найма жилого помещения в связи с признанием здания общежития аварийным истец ссылается на техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания общежития Нижнеломовского многопрофильного техникума, расположенного по адресу: *, от Дата обезличена., составленного Пензенским государственным университетом архитектуры и строительства, согласно которому состояние здания общежития является аварийным, для дальнейшей безопасной эксплуатации здания необходимо срочно провести капитальный ремонт и усиление повреждённых конструкций. Однако законодательством установлен определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Этот порядок закреплён в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (в ред. от 02.08.2007г.). Порядок признания общежития непригодным для проживания и подлежащим сносу или реконструкции законодательно не урегулирован. Тем не менее, согласно ч.1 ст.7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Следовательно, в данном случае действует общий порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Согласно п.7 этого Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п.42). При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения (п.43). Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям; определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения; работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение) и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование; принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии; передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией). По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции (п.47). В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истец просит расторгнуть договор на основании п.3 ст.687 ГК РФ. В силу п.3 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, в частности, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. Таким образом, истец обязан доказать, что спорное помещение в установленном законом порядке признано аварийным. Однако вышеизложенный порядок признания здания общежития аварийным истцом не соблюдён. Свидетельство о допуске ГОУ ВПО ПГУАС к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не даёт университету право признавать жилые помещения аварийными, оно лишь позволяет проводить работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, на основании которых впоследствии здание может быть признано аварийным. Следовательно, законных оснований полагать, что здание общежития является аварийным, не имеется. Кроме того, как следует из п.18 договора найма жилого помещения от Дата обезличена. расторжение договора найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке лишь в случае: - невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; - разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи; - систематического нарушения прав и законных интересов соседей; - использование жилого помещения не по назначению. Такое основание для расторжения договора найма, как аварийность жилого помещения и необходимость проведения капитального ремонта, договором не предусмотрено. Таким образом, отсутствуют основания для расторжения в соответствии с п.3 ст.688 ГК РФ, ст.103 ЖК РФ наниматель и граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению лишь в случае расторжения или прекращения договора найма. Кроме того, как следует из пункта 15 договора найма жилого помещения, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (пп.3) и предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчёта не менее 6 кв. м. жилой площади на 1 человека) без расторжения договора найма. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счёт средств наймодателя (пп.4). Отсутствие у истца другого жилого помещения не может служить основанием к выселению ответчиков без предоставления другого жилого помещения, поскольку в соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ). Изменение договора возможно лишь по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст.450 ГК РФ). Мордвинцева Т.Н. своего согласия на изменение договора не давала. При таких обстоятельствах, по указанным истцом основаниям, с Мордвинцевой Т.Н. не может быть расторгнут договор найма жилого помещения в общежитии, и ответчики не могут быть выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В силу ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст.45 Конституции РФ). С учётом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ГБОУ СПО «Нижнеломовский многопрофильный техникум». На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: отказать Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования Пензенской области «Нижнеломовский многопрофильный техникум» в удовлетворении исковых требований к Мордвинцевой Т.Н., Мордвинцеву Д.С. о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии за Номер обезличен от Дата обезличена. и выселении из жилого помещения, находящегося по адресу: *, без предоставления другого жилого помещения. Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через районный суд в течение 10-ти дней со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Т.А. Сухова Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена. Судья Т.А. Сухова