Дело №2-257/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Г. Нижний Ломов 27 июня 2011 года Нижнеломовский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Мананниковой В. Н., с участием адвоката Белоглазова О. О., при секретаре Поляковой Е. Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к , о признании права преимущественной покупки доли квартиры и переводе прав и обязанностей покупателя, у с т а н о в и л : Гуськов А. С. обратился в суд с иском к Гуськову С. С., Кузьминой В. М. о признании права преимущественной покупки доли квартиры и переводе прав и обязанностей покупателя, указав, что в его и Гуськова С. С. общей долевой собственности находилась трёхкомнатная квартира по <адрес>, полученная ими по наследству. Доли в общей собственности были определены равными - по 1/2 доли каждому из сособственников. ДД.ММ.ГГГГ им было получено уведомление, направленное ДД.ММ.ГГГГ, о продаже Гуськовым С. С. принадлежащей ему доли в спорной квартире за <данные изъяты> рублей, содержащее также просьбу о сообщении Гуськову С. С. по месту его жительства в течение одного месяца со дня получения уведомления о желании или отказе от приобретения указанного имущества в порядке реализации права преимущественной покупки доли в общем долевом имуществе. ДД.ММ.ГГГГ Гуськов А. С. направил Гуськову С. С. письмо с согласием заключить договор купли - продажи принадлежащей последнему доли в общем имуществе. Однако, ДД.ММ.ГГГГ из полученной в Нижнеломовском отделе Управления Росреестра по Пензенской области выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Гуськову А. С. стало известно, что вышеуказанная доля в спорной квартире продана Гуськовым С. С. Кузьминой В. М., и она является в настоящее время её правообладателем, а сама сделка прошла государственную регистрацию. Считает, что действиями Гуськова С. С. и Кузьминой В. М., осуществивших куплю - продажу 1/2 доли в квартире <адрес> до истечения установленного действующим законодательством срока на дачу согласия приобретения доли в общем имуществе и без согласия Гуськова А. С. на продажу доли другому лицу, нарушено его преимущественное право покупки доли в общем имуществе, а потому просил признать за ним право преимущественной покупки доли квартиры и перевести права и обязанности покупателя по договору купли - продажи. В судебном заседании истец Гуськов А. С. свои требования поддержал в полном объёме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что о желании брата продать свою долю он узнал в конце ДД.ММ.ГГГГ года, когда тот приезжал в г. Нижний Ломов. Гуськов А. С. выразил своё согласие приобрести данное имущество, однако, сроки оплаты и конкретные условия продажи с братом оговорены не были. Никаких письменных уведомлений с просьбой приобрести долю в общем имуществе Гуськов А. С. от Гуськова С. С. в ДД.ММ.ГГГГ не получал. В ДД.ММ.ГГГГ Гуськову А. С. пришло письмо - уведомление, в котором его брат Гуськов С. С. через Шеногина О.Г. сообщал о продаже доли в общем имуществе за <данные изъяты> рублей, и предлагал либо приобрести данную долю за эту цену, либо отказаться от её приобретения. Направив Гуськову С. С. письмо с согласием приобрести долю в квартире за <данные изъяты> рублей в течение месячного срока (ДД.ММ.ГГГГ), он узнал, что доля брата продана им другому лицу, в связи с чем был вынужден за защитой своих нарушенных прав обратиться в суд. Ответчик Гуськов С. С. с иском Гуськова А. С. не согласился и пояснил, что после смерти матери в ДД.ММ.ГГГГ ввиду проживания его за пределами Пензенской области возникли проблемы с наследством. Наследственное имущество родителей состояло из спорной квартиры, на которую их с Гуськовым А. С. мать составила завещание, а также их двух гаражей, двух машин, другого имущества родителей, переходящего наследникам по закону. Он не возражал против оформления всего имущества, кроме доставшегося ему по завещанию в виде 1/2 доли квартиры, братом, что и было последним сделано, и не претендовал на него. С момента оформления в собственность квартиры Гуськов С. С. неоднократно предлагал Гуськову А. С. разные варианты распоряжения общим имуществом, в том числе, и выкупить у него долю в квартиры. Однако, Гуськов А. С. не желал решать вопрос с распоряжением общим имуществом, поэтому Гуськов С. С. восемь лет приезжал в <адрес>, чтобы, навестив могилы родителей, оплатить коммунальные услуги. Гуськов А. С. также возражал против вселения в спорную квартиру посторонних лиц по договору найма. По этим причинам ответчик нёс только убытки по содержанию общего имущества. В ДД.ММ.ГГГГ он вновь прибыл в <адрес>, в том числе, и чтобы решить вопрос об общем имуществе, предложив Гуськову А. С. в очередной раз выкупить его долю. При этом стоимость доли Гуськов С. С. не называл. Гуськов А. С. никаких конкретных предложений на этот счёт не сделал, в связи с чем он поручил Шеногину О. Г., осуществляющему риэлторскую деятельность, продать долю в квартире, что он и сделал - нашёл покупателя, направил в ДД.ММ.ГГГГ письмо Гуськову А. С. с предложением выкупить долю. В ДД.ММ.ГГГГ, перед оформлением договора с Кузьминой В. М. Гуськов С. С. в очередной раз попросил Шеногина О. Г. известить истца о праве преимущественной покупки, только после этого был заключен договор с Кузьминой В. М. Считает, что хоть и отсутствуют сведения о вручении Гуськову А. С. письма, направленного ему в ДД.ММ.ГГГГ, с предложением использовать право преимущественной покупки доли в общем имуществе, однако, это письмо не было возвращено отправителю, следовательно, было Гуськовым А. С. получено. В течение месяца Гуськов А. С. не ответил на его предложение, в связи с чем он имел право на отчуждение доли постороннему лицу. В иске просил отказать. Ответчик Кузьмина В. М. в суд не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие с участием представителя Шеногина О. Г. Представитель ответчика Кузьминой В. М. Шеногин О. Г., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск Гуськова А. С. не признал, пояснив, что по просьбе сына Гуськова С. С. он подыскал покупателя на долю спорной квартиры, расположенной в <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ, действуя в интересах Гуськова С. С., но без доверенности, он направил заказным письмом в адрес Гуськова А. С. уведомление о продаже 1/2 доли спорной квартиры за <данные изъяты> рублей, и разъяснил, что в случае неполучения от него ответа в течение одного месяца доля в общем имуществе будет продана другому лицу. Почтовое уведомление о вручении заказного письма Гуськову А. С. не было им получено. При обращении с данным вопросом в отделение почтовой связи ему было разъяснено, что заказное письмо Гуськову А. С. вручено, а уведомление о вручении могло затеряться в почтовых ящиках. Он также звонил Гуськову А. С., чтобы выяснить, получал ли он заказное письмо, но ответила жена Гуськова А. С., пояснившая, что они желают купить эту долю. Поскольку Шеногина О. Г. заверили в получении Гуськовым А. С. заказного письма, и в течение месяца от него не было получено согласие о выкупе продаваемой доли, он посчитал выполненным требование закона об извещении участника общей долевой собственности о продаже доли в общем имуществе. В ДД.ММ.ГГГГ, когда покупатель Кузьмина В. М. была готова оформить сделку, по просьбе Гуськова С. С. он снова направил Гуськову А. С. уведомление о продаже доли в общем имуществе на тех же условиях. Считая требование закона о преимущественном праве покупке исполненным ДД.ММ.ГГГГ, не дожидаясь истечения месячного срока вручения данного уведомления Гуськову А. С., была оформлена сделка. Поскольку условия продажи не отличались от условий договора, обозначенных Гуськову А. С. в ДД.ММ.ГГГГ, полагает, что Гуськов С. С. требования закона не нарушил, а потому требования Гуськова А. С. о признании за ним преимущественного права покупки и переводе на него прав и обязанностей покупателя не подлежат удовлетворению. Однако, в случае удовлетворения судом иска, просил бы взыскать в пользу Кузьминой В. М. расходы, понесённые ею при подборе жилья, в размере <данные изъяты> рублей. Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также указал, что не возражает против удовлетворения иска. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика Кузьминой В. М. и представителя третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области. Выслушав объяснения истца Гуськова А. С., его представителя - адвоката Белоглазова О. О., полагавшего иск подлежащим удовлетворению, представителя ответчика Шеногина О. Г., просившего отказать в удовлетворении требований, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <данные изъяты>, выданному ДД.ММ.ГГГГ Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля квартиры, состоящей из трёх жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенной по <адрес>. Основанием приобретения права собственности является свидетельство о праве на наследство по завещанию <данные изъяты>, выданное нотариусом Нижнеломовского района ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ за номером в реестре <данные изъяты>. Собственником другой 1/2 доли квартиры являлся (свидетельство о государственной регистрации права серии <данные изъяты>, выдано ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию <данные изъяты>, выданного нотариусом Нижнеломовского района ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, за номером в реестре <данные изъяты>). В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст.255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч.2 ст.250 ГК РФ). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ). Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Гуськов С. С. через Шеногина О. Г. направил Гуськову А. С. уведомление, согласно которому довёл до сведения последнего, что Гуськов С. С. продаёт принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартире <адрес>, расположенную на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома за <данные изъяты> рублей, а также разъяснил положения ст.250 ГК РФ о том, что Гуськов А. С. имеет право преимущественной покупки данной доли, поэтому просил его не позднее одного месяца со дня вручения данного уведомления сообщить Гуськову С. С. по месту его жительства о своём желании или отказе приобрести указанное имущество. В случае неполучения ответа по истечению указанного срока принадлежащая Гуськову С. С. доля в праве общей долевой собственности с местами общего пользования будет продана другому лицу. Снизить цену, отсрочить продажу или получить платёж в рассрочку Гуськов С. С. не согласен. Направление данного уведомления Гуськову А. С. подтверждено квитанцией ФГУП «Почта России» ОПС Пенза-47 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в адрес Гуськова А. С. направлено заказное письмо с простым с уведомлением. Данная квитанция была приложена и к материалам дела правоустанавливающих документов, заведенного Управлением Росреестра по Пензенской области. Между тем, вручение заказного письма, направленного от имени Гуськова С. С. Шеногиным О. Г., Гуськову А. С. с достоверностью не подтверждено. Так, судом по ходатайству представителя ответчика был сделан запрос в Нижнеломовский почтамт филиала ФГУП «Почта России» УФПС Пензенской области с просьбой направить в адрес суда подлинник извещения или уведомления о получении Гуськовым А. С. заказанного письма с простым уведомлением, направленного ему из г. Пензы ДД.ММ.ГГГГ. В ответ на запрос суда Нижнеломовский почтамт филиала ФГУП «Почта России» УФПС Пензенской области в письме от ДД.ММ.ГГГГ за №59.13.2.4/95 сообщил, что заказное письмо с простым уведомлением за №<данные изъяты>, направленное из ОПС Пенза-47 ДД.ММ.ГГГГ в адрес Гуськова А. С. по справке ИВЦ ОАСУ РПО вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ. Подлинник извещения ф.22 на заказное письмо предоставить не представляется возможным в связи с его утерей. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2 ст.56 ГПК РФ). Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.60 ГПК РФ). Из анализа приведённых норм права следует, что именно ответчик Гуськов С. С. должен доказать вручение Гуськову А. С., как участнику общей долевой собственности, письма о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, чтобы в случае отказа от покупки или неприобретения продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня вручения извещения, продать свою долю любому лицу. Данное обстоятельство в случае непризнания его истцом должно быть подтверждено извещением о вручении письма адресату с личной его подписью, либо уведомлением о вручении заказанного письма также с личной подписью и подписью ответственного работника почтовой связи. С учётом объяснений истца Гуськова А. С., отрицавшего получение заказанного письма, направленного ему ДД.ММ.ГГГГ, содержащего предложение о праве преимущественной покупки доли в общем с Гуськовым С. С. имуществе на определённых условиях, отсутствием достоверных и достаточных доказательств вручения истцу данного письма, суд считает, что обязанность Гуськова С. С., не получившего информацию об извещении Гуськова А. С. о намерении продать свою долю в общем имуществе на определённых условиях, установленная ст.250 ГК РФ, не была им выполнена. Об этом также свидетельствует и направление Гуськову А. С. уведомления аналогичного с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ содержания, о намерении продать долю на тех же условиях, направленное Шеногиным О. Г. от имени Гуськова С. С. ДД.ММ.ГГГГ, и полученное истцом ДД.ММ.ГГГГ (конверт с почтовым штемпелем от ДД.ММ.ГГГГ), причём, как пояснили в судебном заседании Гуськов С. С. и Шеногин О. Г., подпись в данном уведомлении Гуськов С. С. не ставил, за него расписался Шеногин О. Г., действующий без доверенности. Данное письмо, по сути, подтверждает новое намерение Гуськова С. С., не отрицавшего обращение к Шеногину О. Г. с такой просьбой, продать свою долю, хоть и на прежних условиях, поскольку у него отсутствовали сведения о вручении извещения от ДД.ММ.ГГГГ, направлено именно с этой целью, а потому процедура извещения, предусмотренная ст.250 ГК РФ, должна быть выдержана вновь. Однако, в нарушение месячного срока, предоставленного законом участнику долевой собственности для решения вопроса о приобретении отчуждаемой доли либо отказа от её приобретения, ДД.ММ.ГГГГ между Гуськовым С. С. и Кузьминой В. М. в лице её представителя Шеногина О. Г. был заключен договор купли - продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире, состоящей из трёх жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенной по <адрес>, согласно которому продавец Гуськов С. С. продал покупателю Кузьминой В. М. указанное имущество за <данные изъяты> рублей. Между тем, не имея сведений о совершённой сделке, ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения месячного срока со дня извещения (ДД.ММ.ГГГГ), Гуськов А. С. направил в адрес Гуськова С. С. письмо, согласно которому сообщил ему о своём согласии приобрести отчуждаемую долю в порядке реализации преимущественного права покупки и просил прибыть его для заключения договора и регистрации сделки (квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, Гуськовым С. С. при продаже своей доли в общем имуществе было нарушено преимущественное права покупки Гуськова А. С., а потому он имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, в связи с чем его требования подлежат удовлетворению. Ссылки ответчика Гуськова С. С. на направление Гуськову А. С. неоднократно предложений о приобретении доли в общем имуществе (в частности, ДД.ММ.ГГГГ) не имеют в данном случае юридического значения, поскольку данные предложения содержали отличные от условий договора от ДД.ММ.ГГГГ условия (продажу доли за иную сумму). Также не может быть принята судом ссылка представителя Кузьминой В. М. Шеногина О. Г. на отслеживание регистрируемых почтовых отправлений, поскольку эти данные вносятся самими сотрудниками федеральной почтовой связи, и в случае отсутствия извещения или уведомления о вручении не являются допустимыми доказательствами. Из п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года №4 (в редакции Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ от 20 декабря 1983 года №11, от 21 декабря 1993 года №11, от 25 октября 1996 года №10, от 06 февраля 2007 года №6) при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст.250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: а) поскольку в силу ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме; б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом; в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст.250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст.200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.ст.199 - 205 ГК РФ. При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Цена иска определяется в соответствии с п.п.2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Исполняя данное требование закона, Гуськов А. С. внёс на счёт Управления Судебного департамента в Пензенской области <данные изъяты> рублей. Из этой суммы стоимость 1/2 доли составляет <данные изъяты> рублей; <данные изъяты> рублей уплачена Кузьминой В. М. за регистрацию перехода права собственности; <данные изъяты> рублей - за регистрацию сделки (квитанции от ДД.ММ.ГГГГ). Данные суммы подлежат выплате в её пользу истцом. Кроме того, согласно договору на оказание возмездных услуг по поиску и покупке жилья от ДД.ММ.ГГГГ, Кузьмина В. М. оплатила ИП Шеногину О. Г. <данные изъяты> рублей за подбор и покупку жилого помещения в одном из районов Пензенской области (квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ). Условия договора, в том числе, обязательства исполнителя, были исполнены (подобрано жилое помещение в <адрес>), а потому данные расходы должны быть ей возмещены Гуськовым С. С. Другие расходы, связанные с приобретением Кузьминой В. М. доли жилого помещения, возмещению не подлежат, поскольку ничем не подтверждены. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. При подаче иска в суд Гуськов А. С. оплатил государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей (квитанция от ДД.ММ.ГГГГ), а также по квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ оплатил <данные изъяты> рублей за составление иска в суд. Данные суммы подлежат взысканию с ответчика Гуськова С. С., поскольку именно им был нарушен порядок отчуждения доли в общем долевом имуществе. Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд р е ш и л : требования удовлетворить. Признать за , <данные изъяты>, преимущественное право покупки при совершении сделки - договора купли - продажи 1/2 доли квартиры <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между , <данные изъяты>, и , <данные изъяты>, зарегистрированной Управлением Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, переведя на права и обязанности покупателя по данному договору, с внесением соответствующих данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записи регистрации №, №). Взыскать с , <данные изъяты>, в пользу , <данные изъяты>, стоимость 1/2 доли квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы, понесённые ею при покупке данной квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей, перечислив указанную сумму со счёта Управления Судебного департамента в Пензенской области. Взыскать с , <данные изъяты>, в пользу , <данные изъяты>, расходы, понесённые ею в связи с подбором жилого помещения, в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать с , <данные изъяты>, в пользу , <данные изъяты>, судебные расходы в размере <данные изъяты> рублей. Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через районный суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме. Судья В. Н. Мананникова