По делу Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2010 года г. Нижнекамск РТ
Нижнекамский городской суд Республики Татарстан РФ в составе: председательствующего судьи Адгамовой А.Р., при секретаре Рафиковой Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дошукаева С.М. к открытому акционерному обществу «Химстрой» о регистрации договора на долевое участие в строительстве жилья, договора переуступки права требования,
УСТАНОВИЛ:
Дошукаев С.М. обратился в суд с иском к ОАО «Химстрой» о государственной регистрации договора Номер обезличен на долевое участие в строительстве жилья – Номер обезличен квартиры Номер обезличен, общей площадью Номер обезличен кв.м., с черновой отделкой, расположенной в Номер обезличен блоке на Номер обезличен этаже в строящемся Номер обезличен -этажном многоквартирном жилом доме Номер обезличен г. Нижнекамска, заключенного Дата обезличена года между ОАО «Химстрой» и ООО «АСТ - Строй», а также договора переуступки права требования передачи указанной квартиры, заключенного Дата обезличена года между истцом и ООО «АСТ-Строй», без учета арестов и запретов на отчуждение имущества, наложенных судебным приставом-исполнителем.
В последующем истец увеличил требования, просит признать за ним право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте - строящемся Номер обезличенэтажном многоквартирном жилом доме Номер обезличен г. Нижнекамска, эквивалентную указанной квартире.
В обоснование требований указал, что Дата обезличена года между застройщиком - ОАО «Химстрой» и ООО «АСТ-Строй» был подписан договор на долевое участие в строительстве жилья вышеуказанной квартиры, Дата обезличена года последний переуступил права требования истцу. Расчет по договору произведен полностью Дата обезличена года в сумме Номер обезличен рублей. Расчеты между ответчиком и ООО «АСТ-Строй» произведены полностью до подписания договора. Дом построен на основании разрешения на строительство от Дата обезличена года, выданного исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района РТ. Срок ввода дома в эксплуатацию – первое полугодие Номер обезличен года. Однако, от регистрации договора ответчик уклоняется и до настоящего времени не исполнил обязательств по передаче квартиры в собственность истца
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представил.
Суд с согласия представителя истца, ответчика, третьего лица – УФРС полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца, представителя третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца, одновременно представляющий интересы третьего лица- ООО «АСТ-Строй», требования поддержал, пояснив, что первоначально договор на долевое участие в строительстве жилья – Номер обезличен квартиры Номер обезличен, общей площадью Номер обезличен кв.м., с черновой отделкой, расположенной в Номер обезличен блоке на Номер обезличен этаже в строящемся Номер обезличен -этажном многоквартирном жилом доме Номер обезличен ..., был подписан между ответчиком и ООО «АСТ-Строй» Дата обезличена года, в тот же день произведен расчет, что подтверждено справкой ответчика. Дата обезличена года ООО «АСТ- Строй» переуступил право требования передачи указанной квартиры истцу, который уплатил по договору Номер обезличен рублей.
Представитель ответчика в судебном заседании иск признал, последствия признания иска представителю ответчика судом разъяснены.
Признание иска выражено в форме письменного заявления, приобщенного к протоколу судебного заседания в соответствии с правилами ст. 173 ГПК РФ.
Представитель Росреестра по РТ не возражает против удовлетворения требований, пояснив, что правопритязаний третьих лиц на спорную квартиру не зарегистрированы.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд полагает возможным принять признание иска ответчиком и удовлетворить требования по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 11 указанного Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч.3 ст.165 Гражданского Кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В судебном заседании установлено:
Дата обезличена года между ОАО «Химстрой» и ООО «АСТ-Строй» был подписан договор Номер обезличен на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался построить Номер обезличен квартиру Номер обезличен общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенную в Номер обезличен блоке на Номер обезличен этаже в стоящемся Номер обезличен-этажном многоквартирном жилом ... ..., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), стоимостью Номер обезличен рублей за счет средств дольщика Номер обезличен
Как видно из п. 3.5. указанного договора, ответчик выполняет обязательства по строительству квартиры в 1 полугодии 2010 года.
Согласно справке, подписанной генеральным директором ОАО «Химстрой», расчет по указанному договору произведен ООО «АСТ-Строй» в сумме Номер обезличен рублей полностью Номер обезличен
Дата обезличена года между ООО «АСТ-Стройт» и Дошукаева С.М. был подписан договор Номер обезличен переуступки права требования передачи вышеназванной квартиры. В качестве основания возникновения права требования в нем указан договор Номер обезличен на долевое участие в строительстве жилья от Дата обезличена года Номер обезличен
Оплата по договору произведена истцом в этот же день в сумме Номер обезличен рублей, что подтверждается справкой Номер обезличен, выданной ООО «АСТ-Строй» Номер обезличен
Строительство вышеуказанного жилого дома производилось на основании разрешения на строительство от Дата обезличена года, выданного ОАО «Химстрой» исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района РТ, согласно которому было разрешено строительство 10-этажного кирпичного жилого дома Номер обезличен Номер обезличен с торгово-офисными помещениями на общей площади земельного участка Номер обезличен, кадастровый Номер обезличен, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, микрорайон Номер обезличен. Разрешение на строительство Номер обезличен блока было выдано исполнительным комитетом Дата обезличена года сроком до Дата обезличена года.
Земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена г., заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений РТ, сроком по Дата обезличена г., зарегистрированного в ГУ ФРС по РТ Дата обезличена года
Проектная декларация составлена ответчиком Дата обезличена года.
Таким образом, в нарушение требований ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве) ответчик и ООО «АСТ-Строй» совершили договор на долевое участие в строительстве жилья до предоставления ответчиком проектной декларации, что является недопустимым.
Кроме того, из изложенных обстоятельств дела следует, что договор переуступки права требования между ООО «АСТ-Строй» и истцом был совершен до государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве жилья, совершенного между ОАО «Химстрой» и ООО «АСТ-Строй».
Невыполнение ответчиком и третьим лицом ООО «АСТ-Строй» императивных требований закона свидетельствует об их недобросовестности, приведшей к нарушению прав истца.
Из анализа представленных истцом договоров следует, что все существенные условия договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами соблюдены.
Суд расценивает несвоевременное обращение ответчика за регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости как бездействие, препятствующее государственной регистрации указанных договоров, что влечет нарушение имущественных прав истца, подлежащих судебной защите в силу положений ст.ст.11,12 Гражданского Кодекса РФ.
В части наличия арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой», суд приходит к следующему.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Нижнекамского РО СП УФССП по РТ Казаковой В.Г. от Дата обезличена года наложен арест на имущество ОАО «Химстрой», подлежащее государственной регистрации, с запретом на проведение регистрационных действий по отчуждению имущества должника, зарегистрированного за ОАО «Химстрой» на праве собственности, владения, пользования. Перечень имущества приведен в постановлении.
Строящийся 10 этажный многоквартирный жилой дом Номер обезличен ..., в котором расположена указанная в договоре Номер обезличен на долевое участие в строительстве жилья между ООО «АСТ-Строй» и ОАО «Химстрой» от Дата обезличена года, и договоре переуступки права требования от Дата обезличена года, совершенного между ООО «АСТ-Строй» и Дошукаевым С.М., трехкомнатная квартира Номер обезличен в этом перечне отсутствует; не указано там и право аренды на земельный участок, на котором расположен данный объект.
Следовательно, указанный арест на правоотношения сторон по спорной квартире не распространяется.
Дата обезличена года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении запрета на отчуждение имущества, зарегистрированного на праве собственности ОАО «Химстрой», арест на имущественные права должника, включая права аренды земельных участков, не наложен
Регистрация договора на долевое участие в строительстве жилья не является отчуждением имущества должника, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, право собственности возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве не предусматривает возникновения у застройщика права собственности на построенный им объект недвижимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что наложенный Дата обезличена года запрет не является препятствием для регистрации договора между сторонами по делу, и не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении иска.
В части требований о признании права общей собственности на незавершенный строительством объект, суд приходит к следующему.
Статья 130 Гражданского Кодекса РФ относит к недвижимым вещам, права на которые подлежат государственной регистрации, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п.п.2,3 ст. 244 Гражданского Кодекса РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с дальнейшими изменениями) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу п. п. 1, 5 ст. 16 названного Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Пунктом 2 ст. 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, в том числе на объект незавершенного строительства.
До настоящего времени ответчик не исполнил обязательств по вводу указанного дома в эксплуатацию и по передаче Дошукаеву С.М. жилого помещения в собственность, несмотря на истечение срока действия разрешения на строительство.
При таких обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии у ответчика намерения исполнять договорные обязательства, невозможности защиты прав дольщика в ином порядке, суд полагает исковые требования в этой части обоснованными и подлежащими удовлетворению. Признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
Согласно п. 12 ст. 33 Федерального Закона «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального Кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Иск Дошукаева С.М. к открытому акционерному обществу «Химстрой» о регистрации договора на долевое участие в строительстве жилья, договора переуступки права требования, о признании права собственности в объекте незавершенного строительства удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора Номер обезличен на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенной в Номер обезличен блоке на Номер обезличен этаже в строящемся Номер обезличен- этажном многоквартирном жилом доме Номер обезличен ..., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), за счет средств дольщика, совершенного Дата обезличена года между ОАО «Химстрой» и ООО «АСТ-Строй», а также договора переуступки права требования Номер обезличен от Дата обезличена года, совершенного между ООО «АСТ-Строй» и Дошукаевым С.М., в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без участия ОАО «Химстрой», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой».
Признать за Дошукаевым С.М. право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: ..., ..., ..., ..., блок Номер обезличен, эквивалентную Номер обезличен квартире Номер обезличен, общей площадью Номер обезличен кв.м., расположенной в Номер обезличен блоке на Номер обезличен этаже многоквартирного жилого ... с торгово-офисными помещениями по ... ...
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд РТ в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Нижнекамский городской суд РТ.
Судья Нижнекамского
городского суда РТ Адгамовой А.Р.