Дело № 2-4937\10
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
01 декабря 2010 года г. Нижнекамск
Нижнекамский городской суд РТ в составе: председательствующего судьи Садыковой Л.А., при секретаре Эскиной Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исмагиловой Г.Ш. к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора на долевое участие в строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве жилья и государственной регистрации договора,
У С Т А Н О В И Л :
Исмаилова Г.Ш. обратиласьаЧетверикову Р.жды Георгиевны
в суд с иском к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора на долевое участие в строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве жилья и государственной регистрации договора.
В обоснование своих требований Исмаилова Г.Ш. указала, что ... года заключила с застройщиком ОАО «Химстрой» предварительный договор без номера (указано лишь ...) на долевое участие в строительстве жилья по строительству трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью ... кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме № ... ... г. Нижнекамска (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация). Расчеты по указанному предварительному договору за указанную квартиру произведены полностью (п.2.2 указанного предварительного договора), что также подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ... года и .... Содержание предварительного договора на долевое участие в строительстве жилого дома полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Дом построен на основании разрешения на строительство RU 165 301 17-01 - 75. Срок сдачи дома в эксплуатацию по договору – 2 квартал 2008 года.
Исмаилова Г.Ш. просила суд признать предварительный договор на долевое участие в строительстве жилого дома от ... года, заключенный с ОАО «Химстрой», договором на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью ... кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме № ... ... г. Нижнекамска (строительный адрес), а также вынести решение о регистрации данного договора без участия ОАО «Химстрой» и без учета арестов и запрещений, наложенных на имущество и имущественные права ОАО «Химстрой».
В судебное заседание Исмаилова Г.Ш. не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.
Представитель ОАО «Химстрой» по доверенности Сергеев Э.В. исковые требования Исмаиловой Г.Ш. признал, пояснил, что оплата за квартиру Исмаиловой Г.Ш. произведена, основной договор на долевое участие в строительстве жилья не заключен по причине отсутствия проектной документации и разрешения на строительство жилого дома.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ по доверенности Гайнуллин Р.Г. в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ОАО «Химстрой», исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ч. 3 ст. 165 Гражданского Кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 170 ч. 2 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В судебном заседании установлено, что ... года между ОАО «Химстрой» и Исмаиловой Г.Ш. был заключен предварительный договор без указания номера (указано лишь ...) участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом, согласно которому стороны договорились о заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался передать истцу в собственность трехкомнатную квартиру № ... общей площадью ... кв.м., расположенную в жилом доме № ... ... микрорайона г. Нижнекамска (строительный адрес) без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжений, канализация).
В соответствии с п. 2.2. предварительного договора стоимость квартиры составляет ... руб.
Согласно п. 3.1.1 предварительного договора ОАО «Химстрой» обязалось сдать жилой дом в эксплуатацию во втором квартале 2008 года.
По квитанциям к приходно-кассовому ордеру от ... года и от ... года Исмаилова Г.Ш. уплатила в кассу ОАО «Химстрой» ... руб. и ... руб.
Строительство вышеуказанного жилого дома производилось на основании разрешения на строительство от ... года, выданного ОАО «Химстрой» исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района РТ, согласно которому было разрешено строительство (подготовительные работы) 6-этажного кирпичного 42-х квартирного жилого дома № ... микрорайона № ... г. Нижнекамска РТ.
Земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды земельного участка № ... от ... г., заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений РТ, сроком по 14.03.2016 г.
Из содержания предварительного договора от ... года, последовавших действий по оплате строительства жилья, следует, что, совершая предварительный договор, стороны сделки действительно имели в виду договор участия в долевом строительстве жилого дома.
Все существенные условия договора долевого участия, предусмотренные положениями ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами в предварительном договоре предусмотрены и соблюдены.
Суд расценивает несвоевременное обращение ответчика за регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости как бездействие, препятствующее государственной регистрации указанного договора, что влечет нарушение имущественных прав истца, подлежащих судебной защите в силу положений ст.ст. 11, 12 Гражданского Кодекса РФ.
В части наличия арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой», суд приходит к следующему.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Нижнекамского РО СП УФССП по РТ ФИО9 от ... года наложен арест на имущество ОАО «Химстрой», подлежащее государственной регистрации, с запретом на проведение регистрационных действий по отчуждению имущества должника, зарегистрированного за ОАО «Химстрой» на праве собственности, владения, пользования. Перечень имущества приведен в постановлении.
Строящийся 6-этажный 42-х квартирный жилой дом № ... микрорайона № ... г. Нижнекамска РТ, в котором расположена указанная в предварительном договоре на долевое участие в строительстве жилья между Исмаиловой Г.Ш. и ОАО «Химстрой» квартира № ..., в этом перечне отсутствует; не указано там и право аренды на земельный участок, на котором расположен данный объект.
Следовательно, указанный арест на правоотношения сторон по спорной квартире не распространяется.
... года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении запрета на отчуждение имущества, зарегистрированного на праве собственности за ОАО «Химстрой», арест на имущественные права должника, включая права аренды земельных участков, не наложен.
Регистрация договора на долевое участие в строительстве жилья не является отчуждением имущества должника, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, право собственности возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве не предусматривает возникновения у застройщика права собственности на построенный им объект недвижимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что наложенный ... года запрет не является препятствием для регистрации договора между сторонами по делу, и не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении иска.
Отсутствие у ОАО «Химстрой» проектной декларации, разрешения на строительство, иных документов, необходимых для государственной регистрации договора в силу требований п.2 ст. 25.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельствует о недобросовестности ответчика, и не может служить препятствием для судебной защиты нарушенного права истца.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Исмагиловой Г.Ш. - удовлетворить.
Признать предварительный договор (без номера, с указанием лишь ...) участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом, заключенный ... года ОАО «Химстрой» и Исмагиловой Г.Ш., договором на долевое участие в строительстве жилья – трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью ... кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме № ... ... г. Нижнекамска (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) между ОАО «Химстрой» и Исмагиловой Г.Ш..
Произвести государственную регистрацию договора на участие в долевом строительстве жилья - трехкомнатной квартиры № ..., общей площадью ... кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме № ... ... г. Нижнекамска (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), заключенного ... года между ОАО «Химстрой» и Исмагиловой Г.Ш., в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без участия ОАО «Химстрой», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой».
На решение может быть подана жалоба в Верховный суд РТ в течение 10 дней со дня вынесения через Нижнекамский городской суд.
Судья Нижнекамского городского
суда РТ Л.А.Садыкова