По делу ...
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
... г. Нижнекамск
Нижнекамский городской суд Республики Татарстан РФ в составе: председательствующего судьи Адгамовой А.Р., при секретаре Пляшевой Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Даутова Н.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансМех», обществу с ограниченной ответственностью «Нижнекамское управление механизации и строительства», Носову В.И., Носову А.В. о признании приказа № 156 от ... года о разделе земельного участка недействительным, признании незаконным формирования земельных участков, исключении из Государственного кадастра недвижимости записи о создании земельных участков, признании сделок купли-продажи земельного участка недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Даутов Н.М. обратился в Нижнекамский городской суд РТ с иском к ООО «ТрансМех» (далее - общество), Носову В. И. о признании приказа директора ООО «ТрансМех»№... от ... года о разделении земельного участка № ... недействительным.
В обосновании требований указал, что на основании договора купли-продажи ООО «ТрансМех» приобрело у ООО «Дело» объект незавершенного строительства - здание общественно-торгового центра, расположенное на земельном участке, площадью ... кв. м., с кадастровый номером .... Право собственности ООО «ТрансМех» на объект незавершенного строительства зарегистрировано ... года. Постановлением Главы администрации Нижнекамского района и г. Нижнекамска от ... г. № ... указанный земельный участок передан в собственность ООО «ТрансМех» для строительства двух пятиэтажных кирпичных домов со встроенными магазинами. ... года решением застройщика (ООО «ТрансМех») создано товарищество собственников жилья «Комфорт», а ... года жилой дом № ... по проспекту ..., возведенный на указанном участке, сдан в эксплуатацию, с общей площадью застройки ... кв.м. ... июня ... года истец зарегистрировал право собственности на нежилое помещение, расположенное в данном доме, площадью ... кв.м.
... года ООО «ТрансМех» издал приказ № ... о разделе указанного земельного участка на три самостоятельных участка:
1) земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., на котором располагается дом ... по проспекту .... В настоящее время он принадлежит ООО «ТрансМех»;
2) земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., впоследствии проданный ООО «ТрансМех» Носову В.И. по договору купли-продажи от ...;
3.) земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., переданный в собственность ООО «НУМиС».
В результате площадью земельного участка, отведенного под жилой дом ... по ..., сократилась с ... км., указанных в акте приемки законченного строительством объекта, до ... кв.м.
Истец полагает данный приказ незаконным, поскольку он издан не уполномоченным на формирование земельного участка лицом. В соответствии п.3 ст. 15 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, производится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Кроме того, фактически общество распорядилось имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех собственников помещений в доме ... по .... Также, в результате раздела земельного участка и создании трех обособленных земельных участков площадь земельного участка, приходящаяся на жилой дом ... по пр. ..., стала меньше допустимого размера при уплотненной застройке, который составляет для данного дома ... кв.м. Даутов просит признать недействительным названный приказ, признать прекратившими существование вновь созданные земельные участки, восстановить существование единого земельного участка с кадастровым номером № .... Также признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., заключенный между ответчиками, признать недействительным право собственности Носова В.И. на указанный земельный участок.
В последующем представитель истца увеличила иск требованием о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного между Носовым В.И. и Носовым А.В., признании недействительными зарегистрированные права собственности: ООО «ТрансМех» на земельный участок ..., площадью ... кв.м.; ООО «НУМиС» на земельный участок ..., площадью ... кв.м.; Носова А.В. на земельный участок ..., площадью ... кв.м.
В судебное заседание не явились стороны, представители третьих лиц, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представили. Представители исполнительного комитета, Управления Росреестра, УЗИО ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд с согласия представителей истца, ответчиков Носов В.И. и Носову А.В. полагает возможным рассмотреть спор в отсутствие указанных лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца – Потасьева А.В. требования поддержала, дополнительно пояснив, что оспариваемый приказ ООО «ТрансМех» о разделе земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, привел к нарушению целевого назначения земельного участка, поскольку на земельном участке площадью ... кв.м., примыкающем к границам фасадной части жилого ..., ответчик Носов В.И. организовал платную автостоянку. Таким образом, свободный доступ к дому, в том числе к нежилому помещению Даутов Н.М., используемому под магазин ...», оказался не возможен. В настоящее время вход в магазин без пересечения незаконного принадлежащего Носову А.В. участка не возможен. К моменту издания оспариваемого приказа большинство дольщиков, оплатив не только строительство дома, но и стоимость земельного участка, отведенного под строительство дома, зарегистрировали право собственности на помещения (квартиры, офисы), расположенные в .... Следовательно, у них возникло право общей долевой собственности на земельный участок, которое не было зарегистрировано из-за уклонения застройщика от передачи земельного участка собственникам помещений в доме. Кроме того, общество, получив от исполнительного комитета земельный участок для строительства двух многоквартирных жилых домов, было не вправе разделить его на три участка, один из которых занят не жилым домом, а автомобильной стоянкой.
В части нормативной площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой ..., дополнительно указала, что согласно акту приемки законченного строительством объекта от ..., утвержденного постановлением главы администрации ... от ..., общая площадь застройки, включая необходимый для эксплуатации дома земельный участок, составила ... кв.м. Однако, общество произвольно уменьшило этот размер после ввода дома в эксплуатацию и передачи помещений в собственность дольщиков, нарушив тем самым не только их право собственности на оплаченный ими земельный участок, но и сделав невозможным эксплуатацию дома. Поскольку участок Носову А.В. прилегает к фасадной части жилого дома, объекты публичного пользования (расположенные на первом этаже банк, кафе –бар, магазин истца) не имеют собственной территории для подхода, подъезда, парковки транспортных средств, что свидетельствует о нарушении ст. 11.9., 42 Земельного Кодекса РФ.
Представитель Носову А.В. и Носов В.И. – Рябов А.А. иск не признал, пояснив, что требования истца основаны на правовых нормах, не подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям. ООО «ТрансМех», как единственный собственник земельного участка с кадастровым номером ... имело право распорядиться им, в том числе путем разделения, формирования новых самостоятельных земельных участков, продажи их по своему усмотрению. Носову А.В. является добросовестным приобретателем земельного участка площадью ... кв.м., в силу чего и пользуется защитой от правопритязаний других лиц.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, собранные по делу, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 263 Гражданского Кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно ст.11.2 Земельного Кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу требований ст. 11.4 Земельного Кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Судом установлено:
Постановлением главы администрации Нижнекамского района и г. Нижнекамска от ... года ... у ООО «Дело-Плюс» был изъят земельный участок площадью ... кв.м., расположенный между жилыми домами ... и ... по ..., и передан в собственность ООО «ТрансМех» для жилой застройки (л.д....).
... года между МЗиИО РТ и ООО «ТрансМех» был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью ... кв.м., имеющий кадастровый номер ..., расположенный между жилыми домами ... и ... по ..., для жилой застройки (л.д. л.д. ...).
Как видно из переписки между обществом и органами местного самоуправления, указанный участок был передан обществу с правом застройки двух жилых домов со встроенным магазином (л.д.л.д...).
... года между индивидуальным предпринимателем Даутовым Н.М. и ООО «Трансмех» заключен договор ... долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого общество, выступающее заказчиком и застройщиком, обязалось совершить все юридические и иные действия, направленные на возведение ... кирпичного дома со встроенным магазином на земельном участке, кадастровый номер ..., находящемся на пересечении ... и ..., построить дом и передать в собственность истца торговый зал общей площадью ... кв.м.
Согласно п. 1.4. договора действия ООО «ТрансМех» до заключения настоящего договора (приобретение земельного участка, проектно-изыскательские работы, оформление разрешения на строительство и пр.) являются действиями заказчика в интересах участника без поручения (гл. 50 ГК РФ) и одобряются участником путем утверждения отчета заказчика о действиях и расходах, произведенных до заключения настоящего договора (л.д....).
... года утвержден акт ... приемки законченного строительством объекта, согласно которому завершено строительство ... этажного жилого дома с торговым залом по ... имеющего следующие показатели: общая площадь застройки – ... кв.м., площадь встроенных, встроено-пристроенных и пристроенных помещений – ... кв.м., общая площадь квартир ... кв.м., площадь асфальтирования проездов, тротуаров и площадок – ... кв.м., озеление – ... кв.м. (л.д.л.д....).
Таким образом, общая площадь земельного участка, принятая и признанная данным актом необходимой и достаточной для эксплуатации данного дома, составила ... кв.м. (... кв.м. общей застройки + ... кв.м. асфальтированных проездов, тротуаров, площадок ... кв.м. на озеленение придомовой территории).
Постановлением главы администрации Нижнекамского района и г. Нижнекамска ... от ... ...-этажный жилой дом с торговым залом по адресу: ... введен в эксплуатацию (л.д....
Поскольку дом был построен и введен в эксплуатацию после введения в действия Жилищного Кодекса РФ, то к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения п.п. 1, 2 ст. 16 Федерального Закона «О введение в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» согласно которым «в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».
Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. п.66,67) согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
... года было зарегистрировано право собственности Даутова Н.М. на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., расположенное на ... этаже жилого дома ... по ... г. Нижнекамска (л.д.9).
... года директором ООО «ТрансМех» издан приказ ... о разделе земельного участка, согласно которому «для осуществления передачи земельного участка собственникам жилых квартир ...этажного двух подъездного жилого дома с торговым залом ... по ... земельный участок, площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный между жилыми домами ... и ... по ..., принадлежащий ООО «ТрансМех» на праве собственности, разделен на ... земельных участка:
земельный участок, кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.;
земельный участок, кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.;
земельный участок, кадастровый номер ..., площадью ... кв.м.; с последующей регистрацией земельных участков» (л.д....).
Данный приказ является незаконным, поскольку общество не имело право распоряжаться земельным участком, находящимся в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в ..., к числу которых относится и истец.
Согласно п.2. ст. 15 Правил землепользования и застройки МО «Город Нижнекамск», утвержденных решением Совета Нижнекамского муниципального района РТ от ... года ..., переход земельного участка, сформированного на территории соответствующей застройки, разделенной на земельные участки, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется бесплатно в соответствии с жилищных и земельных законодательством.
Кроме того, как следует из преамбулы приказа, целью его издания было намерение застройщика передать земельный участок в собственность лиц, приобретших помещения в ....
На земельном участке возведено два объекта недвижимости (жилой ... незавершенный строительством жилой дом), в связи с чем разделения на ... участка не требовалось.
В результате раздела площадь земельного участка, занятого жилым домом ... и необходимого для его эксплуатации (учитывая озеленение и благоустройства), уменьшилась с ... кв.м. до ... кв.м.
О незаконности оспариваемого Даутов Н.М. приказа свидетельствует и то обстоятельство, что в результате раздела площадь земельного участка, отведенного под жилой дом № ... и его обслуживание, стала ниже минимального раздела, предусмотренного нормами земельного и градостроительного законодательства.
Так, в соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ площадь земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Согласно ч.2 ст. 35 Земельного Кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
В силу п.3.ст. 33 Земельного Кодекса РФ для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Согласно СНиП 2.07-01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и приказа от 26.08.1998 года № 59 Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвердившего Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, нормативный размер земельного участка должен быть не менее 0,92 от общей площади помещений в доме. При уплотненной застройке площадь земельного участка может быть сокращена до коэффициента 0,65 (вместо 0,92).
Площадь помещений в доме ... согласно техническому паспорту составляет ... кв.м., следовательно, для него минимальный размер земельного участка при уплотненной застройке составляет ... кв.м. (5610, 9*0, 65).
Следовательно, образование указанных в приказе земельных участков незаконно, так как противоречит положениям п. 4 ст. 11.9. Земельного Кодекса РФ, согласно которым не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
... года ОАО «Земельное бюро» по заказу ООО «Трансмех» был проведен комплекс работ по формированию проекта границ земельных участков, создаваемых в результате раздела, межевание, составлено землеустроительное дело ....
Из пояснительной записки видно, что образуемые в результате раздела земельные участки предназначены для жилой застройки.
Однако, фактически земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. прилегающий к жилому дому ... со стороны фасада (со стороны центрального входа в магазин ...), используется под стоянку для транспортных средств, что свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.
В соответствии с п.2, 3 ст. 27 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если:
5) с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
3. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:
2) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;
При таких обстоятельствах, решение органа кадастрового учета об осуществлении кадастрового учета созданных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ... трех земельных участков с кадастровыми номерами №№ ... незаконно, поскольку имелись основания для отказа в осуществлении кадастрового учета, предусмотренные ст. 27 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости», так как ООО «ТрансМех», не являющееся собственником земельного участка, не вправе было обращаться с подобным заявлением и размер земельного участка, образуемого в результате раздела, не соответствует нормативным требованиям о минимальной площади земельного участка.
... года между ООО «Трансмех» и Носовым В.М. заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым общество продало Носову В.И земельный участок, расположенный по адресу: РТ, г. Нижнекамск, пр. ... между жилыми домами №№ ..., площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...: ... за ... рублей. Право собственности Носова В.И. на спорный участок зарегистрировано ... г. (л.д. л.д....).
Земельный участок площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., был продан обществом ООО «Нижнекамское управление механизации и строительства» (л.д. л.д....).
... года Носов В.И. продал Носову А.В. земельный участок, расположенный по адресу: РТ, г. Нижнекамск, пр. Вахитова, между жилыми домами №№ ..., площадью ....м., с кадастровым номером ..., за ... рублей. Право собственности Носова А.В. зарегистрировано ... года (л.д.л.д....).
В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Вышеуказанные сделки являются ничтожными, поскольку продавец не имел право распоряжения спорными земельными участками.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования Даутов Н.М. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального Кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Иск Даутов Н.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Трансмех», обществу с ограниченной ответственностью «Нижнекамское управление механизации и строительства», Носов В.И., Носову А.В. о признании приказа ... от ... о разделе земельного участка недействительным, признании незаконным формирования земельных участков, исключении из Государственного кадастра недвижимости записи о создании земельных участков, признании сделок купли-продажи земельного участка недействительными.
Признать приказ директора ООО «Трансмех» Полушкина А.С. от ... ... о разделе земельного участка площадью ... кв.м., кадастровый номер ... ..., расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ... между жилыми домами ... и ..., на три земельных участка, кадастровые номера ... ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., недействительным.
Признать незаконным формирование земельных участков с кадастровыми номерами ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., ... площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ... РТ, ..., между жилыми домами №№ ...
Признать недействительными договор купли - продажи земельного участка, площадью ... кв.м., кадастровый номер 16653: 04 03 06 : 0068, от ... года, заключенный между ООО «Трансмех» и Носов В.И., ... года.
Признать недействительными договор купли - продажи земельного участка, площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., от ... ... года, заключенный между Носов В.И. и Носовым А.В., зарегистрированный ....
Внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования объектов недвижимости: земельных участков с кадастровым номером ... ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., ..., площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г. Нижнекамск РТ, ..., между жилыми домами №№ ...
Признать недействительными зарегистрированные права собственности:
ООО «Трансмех» на земельный участок ..., площадью ... кв.м.,
ООО «НУМиС» на земельный участок ..., площадью ... кв.м.,
Носову А.В. на земельный участок ..., площадью ... кв.м.
Восстановить в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о земельном участке, площадью 7916 кв.м., кадастровый номер ..., расположенном по адресу: г. Нижнекамск, ..., между жилыми домами ... и ..., и о праве собственности ООО «Трансмех» на него.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней со дня принятия путем подачи кассационной жалобы через Нижнекамский городской суд РТ.
Судья Нижнекамского
городского суда РТ Адгамова А.Р.