Дело №2-3083/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 августа 2011г. г.Нижнекамск.

Нижнекамский городской суд РТ в составе председательствующего судьи Муртазина А.И., при секретаре Аглетдиновой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галлямовой Г.Р. и Галлямова И.М. к Хакимзяновой Ф.М. о признании права общей долевой собственности на квартиру и обязании передать квартиру

УСТАНОВИЛ:

Истцы Галлямова Г.Р. и Галлямов И.М. обратились в суд с исковым заявлением к ответчице Хакимзяновой Ф.М., из которого следует, что 2 апреля 2009 года, истцы заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу - ...(далее – спорная квартира), в соответствии с условиями которого продавцы Хуснетдинов Р.Г., Хуснетдинова Г.Р., Хуснетдинов Р.Р., Хуснетдинова А.Р. передали истцам указанную квартиру, а истцы ее приняли в общую долевую собственность.

Представительство интересов продавцов осуществлялось Хакимзяновой Ф.М. (далее по тексту - Ответчик), которая подписывала данный договор и оформляла нео6ходимые документы.

13 апреля 2009 года, истцы передали Ответчику денежные средства в размере ... рублей. Передача денежных средств была оформлена распиской.

В этот же день истцы вместе с Ответчиком, сдали все необходимые документы в Нижнекамское отделение Управления Росреестра по РТ, для осуществления государственной регистрации сделки купли-продажи указанной квартиры.

Впоследствии, истцам стало известно о том, что государственная регистрация и оформление спорной квартиры в собственность невозможна в виду отсутствия разрешения на это органа попечительства, а также в связи с тем, что квартира является залоговым имуществом Нижнекамского филиала ОАО «АИКБ «Татфондбанк» и Ответчик не имела права отчуждать спорную квартиру, о чем ей было известно.

Впоследствии, 27 августа 2010 года, Нижнекамский городской суд приговорил признать ответчицу виновной в совершении четырех преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ и назначил ей наказание в виде лишения свободы сроком на 3 года условно, с испытательным сроком на 4 года со штрафом в размере 5 000 рублей. Верховный суд РТ приговор оставил без изменений, а кассационную жалобу представителя потерпевшего удовлетворения. В настоящее время истцы проживают в данной квартире, т.к. иной жилой площади у них нет, но в связи с вышеуказанными фактами оформить ее в собственность не представляется возможным.

Все свои обязательства по договору купли-продажи истцами были исполнены надлежащим образом, т.е. они являются добросовестными приобретателями.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

На основании изложенного, истцы просят суд признать право общей долевой собственности Галлямовой Г.Р. и Галлямова И.М., по 1/2 (Одной второй) доле за каждым, на квартиру расположенную по адресу - ...

Обязать Хакимзянову Ф.М. передать квартиру, расположенную по адресу - ..., в общую долевую собственность Галлямовой Г.Р. и Галлямову И.М..

В судебном заседании истец Галлямов И.М. иск поддержал, пояснив, что они передали денежные средства ответчице, с ее разрешения вселились в спорную квартиру. Полагали, что она действительно имеет право продавать эту квартиру. О том, что ответчица не имела право продавать спорную квартиру, истцы узнали только в ходе рассмотрения уголовного дела. У них нет другого жилья. Настаивают на иске к ответчице, поскольку именно ей отдали денежные средства.

Истица Галлямова Г.Р. иск поддержала по тем же основаниям.

Ответчица Хакимзянова Ф.М. иск признала. Последствия признания иска разъяснены и понятны. Пояснила, что действительно в 2007г. она купила спорную квартиру у Хуснетдиновых. Однако переход права собственности зарегистрировать не смогли, т.к. орган опеки и попечительства не дал разрешения Хуснетдиновым продавать спорную квартиру, в связи с тем, что они взамен приобретали жилье у ОАО «Химстрой», а тот дом не был введен в эксплуатацию. Для приобретения спорной квартиры она взяла кредит в банке «Татфондбанк» под залог спорной квартиры. Однако закладная так и не была зарегистрирована. Деньги, полученные от банка, она отдала Хуснетдиновым. Впоследствии в 2009г., она продала спорную квартиру истцам. Поэтому она считает, что, поскольку закладная не была зарегистрирована, то спорную квартиру необходимо отдать истцам. А банку она вернет кредит путем удержаний из ее зарплаты. Сейчас она устроилась на работу, зарплата небольшая, но с судимостью на хорошую работу не принимают. Почему она продала квартиру истцам, получив от них денежные средства, не оформив сначала право собственности на спорную квартиру на себя, ответчица пояснить не могла.

Третье лицо - Хуснетдинов Р.Г. с иском не согласился. Пояснил, что 28 мая 2007г. они заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым они продали ответчице спорную квартиру за .... При этом, они выдали ответчице доверенность, чтобы она сама оформила эту сделку в регистрирующем органе. Т.к. ему было некогда этим заниматься. Ей доверяли, поскольку она работала риэлтором. Ответчица взяла кредит в «Татфондбанке» под залог спорной квартиры. Поэтому они деньги от нее получили. Сами они хотели купить квартиру в строящемся доме у ОАО «Химстрой». У них в семьи есть несовершеннолетние дети. Поскольку, дом не был введен в эксплуатацию, орган опеки и попечительства дал согласие на совершение всех сделок только после введения дома в эксплуатацию. Только поэтому сделка по продаже спорной квартиры не была зарегистрирована сразу. В настоящее время, дом введен в эксплуатацию и разрешение органа опеки и попечительства получено. Ответчица от договора от 28.05.2007г. не отказывалась. В свою очередь, они не давали права ответчице продавать эту квартиру иным лицам. Стала избегать их. Потом, узнали в ходе рассмотрения уголовного дела, что ответчица неоднократно заключала договор купли-продажи квартиры на основании их доверенности. Они полагают, что спорная квартира сначала должна быть оформлена на ответчицу, т.е. договор купли-продажи от 28 мая 2007г. должен быть исполнен до конца.

Третье лицо - Хуснетдинова Г.Р. с иском не согласилась по тем же основаниям. Пояснила, что спорную квартиру они продали ответчице, поэтому, сначала надо оформить до конца их договор купли-продажи от 28 мая 2007г. Сейчас препятствий для этого нет.

Представитель третьего лица – ОАО «АИКБ «Татфондбанк» с иском не согласилась. Пояснив, что 28 мая 2007г. ответчица заключила кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №... с банком, в соответствии с которым банк (кредитор по Договору) предоставил ответчице Хакимзяновой Ф.М. (заемщик по Договору) кредит на сумму .... Кредит был предоставлен для целевого использования – для приобретения у Хуснетдиновых спорной квартиры. В дальнейшем, ответчица не погашала кредит и уклонялась от регистрации закладной. Поэтому банк обратился в суд с иском о взыскании кредитной задолженности с ответчицы. Решением Заинского городского суда РТ от 25 марта 2011г. с ответчицы в пользу банка была взыскана кредитная задолженность - ...., и расходы по уплате госпошлины – .... Всего – .... Было возбуждено исполнительное производство. 20 июня 2011г. судебным приставом-исполнителем Нижнекамского РО СП УФССП по РТ Сафуановой З.Р. было вынесено постановление о государственной регистрации недвижимого имущества за должником. Данным постановлением Управлению Росреестра по РТ было поручено провести государственную регистрацию права (перехода права) на спорную квартиру за Хакимзяновой Ф.М. В настоящее время все необходимые документы предоставлены в Управление Росреестра по РТ и осуществляется процедура регистрации. Также следует отметить, что в соответствии с кредитным договором (при ипотеке в силу закона) №... заемщик, т.е. Хакимзянова Ф.М. обязалась не отчуждать спорную квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия Кредитора. Ответчица банк в известность о заключении договора купли-продажи с истцами не ставила, соответственно, письменное согласие банк на заключение данного договора не давал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по РТ вопрос об удовлетворении иска оставила на усмотрение суда. Пояснила, что в настоящее время право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Хуснетдиновыми. В настоящее время проводится правовая оценка документов, представленных на регистрацию перехода права собственности на ответчицу.

Представитель третьего лица – органа опеки и попечительства с иском не согласилась. Пояснив, что Распоряжением заместителя Руководителя Исполкома Нижнекамского муниципального района РТ №1191 от 27.09.2010г. было дано разрешение Хуснетдиновым продать спорную квартиру в связи с приобретением по договору участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры по адресу: .... Таким образом, препятствий для регистрации перехода права собственности от Хуснетдиновых к ответчице не существует. Сделку по продаже спорной квартиры истцам орган опеки и попечительства не рассматривал, предварительного согласия не давал. Поэтому иск не подлежит удовлетворению.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изьятиями, установленными законом.

Согласно ч.2 ст.346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Судом установлено, что 28 мая 2007г. был заключен Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Хуснетдинов Р.Г., Хуснетдинова Г.Р. действующая за себя и в интересах несовершеннолетней дочери Хуснетдиновой А.Р. ...., Хуснетдинов Р.Р. .... продали принадлежащую им на праве долевой собственности (по 1/4 доли) двухкомнатную ..., Хакимзяновой Ф.М. за ....(л.д._______).

В этот же день 28 мая 2007г. между Хакимзяновой Ф.М. и ОАО «АИКБ «Татфондбанк» был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №... от 28.05.2007г., в соответствие с которым ОАО «АИКБ «Татфондбанк» (кредитор по договору) предоставил Хакимзяновой Ф.М. (заемщик по договору) кредит на сумму .... сроком на 180 месяцев (л.д._________).

Согласно п.1.3 Кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры по адресу: ... Квартира приобретается и оформляется в собственность Хакимзяновой Ф.М.. Обеспечением исполнения обязательства заемщиком является ипотека в силу закона данной квартиры.

В этот же день, кредит был получен по мемориальному ордеру №... от 28 мая 2007г. И сразу был произведен расчет за спорную квартиру с Хуснетдиновыми, что подтверждается распиской от 28.05.2007г.(л.д.______).

Однако, переход права собственности и ипотека не были зарегистрированы, поскольку Хуснетдиновы приобретали квартиру в строящемся доме ОАО «Химстрой» по договору долевого участия в строительстве жилья. И дом, в котором они приобретали квартиру не был введен в эксплуатацию. Это обстоятельство подтверждается пояснениями Хакимзяновой Ф.М., Хуснетдиновых, представителей ОАО «АИКБ «Татфондбанк» и органа опеки и попечительства.

Как следует из пояснений Хуснетдиновых они оформили нотариальную доверенность от 21 ноября 2007г. на Хакимзянову Ф.М., чтобы она в дальнейшем занималась оформлением данной квартиры в свою собственность.

22 апреля 2009г. был заключен Договор купли-продажи квартиры, в соответствие с которым Хакимзянова Ф.М., действуя на основании доверенности от 21 ноября 2007г. от имени Хуснетдиновых, продала квартиру истцам Галлямовым за ....(л.д.______). На основании данного договора, истцы просят признать право собственности на спорную квартиру.

Суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Из пояснений сторон и представителя Управления Росреестра по РТ спорная квартира до сих пор зарегистрирована на праве долевой собственности за Хуснетдиновыми. Ответчица по Договору купли-продажи квартиры от 22.04.2009г. выступала только как представитель Хуснетдиновых. Соответственно, Хакимзянова Ф.М. не является надлежащим ответчиком. Однако, истцы настаивали на иске к Хакимзяновой Ф.М., указывая, что именно ей отдали деньги за квартиру.

Согласно ч.2 ст.41 ГПК РФ в случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Из вступившего в законную силу Приговора Нижнекамского городского суда РТ от 27 августа 2010г. по уголовному делу в отношении Хуснутдиновой Р.М. и Хакимзяновой Ф.М., обвиняемых в совершении преступлений, предусмотренных ч.3 ст.159 УК РФ следует, что:

«Хакимзянова Ф.М., достоверно зная о том, что ранее приобретенную 28 мая 2007 года квартиру, расположенную по адресу: РТ, ..., невозможно оформить в свою собственность в виду отсутствия разрешения на это органа опеки и попечительства, разместила в средствах массовой информации объявление о продаже указанной квартиры. В начале ноября 2007 года к ней обратилась сотрудник кредитного потребительского ипотечного кооператива граждан «Союз-НК» (КПИКГ «Союз-НК») Скейвене Е.М., пожелавшая приобрести данную квартиру в кредит через КПИКГ «Союз-НК». 22 ноября 2007 года Хакимзянова Ф.М., введя в заблуждение директора КПИКГ «Союз-НК» Хуснутдинову P.M. и не ставя ее в известность о том, что оформление квартиры в собственность невозможно в виду отсутствия разрешения на это органа опеки и попечительства, а также о том, что квартира является залоговым имуществом НФ ОАО «АИКБ «Татфондбанк», находясь в офисе КПИКГ «Союз-НК», расположенном в доме 50 по пр.Мира г.Нижнекамск РТ, получила от Хуснутдиновой Р.М. денежные средства в размере ... рублей, которые обратила в собственность, причинив КПИКГ «Союз-НК» крупный ущерб на указанную сумму.

Хакимзянова Ф.М. достоверно зная о том, что ранее приобретенную 28 мая 2007г. расположенную по адресу: ..., невозможно оформить в свою собственность в виду отсутствия разрешения на это органа опеки и попечительства, а также в виду того, что квартира является залоговым имуществом НФ ОАО «АИКБ «Татфондбанк», и кроме этого эту же квартиру она реализовала КПИКГ «Союз-НК» при обстоятельствах, указанных выше, разместила в средствах массовой информации объявление о продаже указанной квартиры. В начале апреля 2009 года к ней обратилась Галлямова Г.Р. с предложением о приобретении этой квартиры. 22 апреля 2009 года Хакимзянова Ф.М., находясь в офисе, расположенном в доме 50 по пр.Мира г.Нижнекамск РТ, заключила предварительный договор с Галлямовой Г.Р. на продажу вышеуказанной квартиры и последняя внесла предварительный взнос в размере ... рублей. 23 апреля 2009 года в помещении «Сберегательного банка России», расположенного в доме 43 по ул.Лесная г.Нижнекамск, Хакимзянова Ф.М. получила от Галлямовой Г.Р. в счет оплаты за квартиру деньги в размере ... рублей, которые обратила в свою собственность. Действиями Хакимзяновой Ф.М. Галлямовой Г.Р. причинен крупный ущерб на сумму ... рублей.

Хуснутдинова P.M. и Хакимзянова Ф.М. в связи с согласием с предъявленным обвинением, признанием вины и раскаянием заявили ходатайство, поддержанные защитниками, о проведении особого порядка судебного разбирательства.» (л.д.______)

Указанным приговором было постановлено:

«Признать Хакимзянову Ф.М. виновной в совершении четырех преступлений, предусмотренных статьями 159 части 3 УК РФ, и назначить ей наказание по каждой статье в виде лишения свободы сроком на 3 (три) года со штрафом в размере ... рублей в доход государства, без ограничения свободы;

В соответствии со статьей 69 части 3 УК РФ по совокупности преступлений, путем частичного сложения наказаний, окончательно Хакимзяновой Ф.М. назначить наказание в виде лишения свободы сроком на 4 (четыре) года со штрафом в размере ... рублей в доход государства, без ограничения свободы.

В соответствии со статьей 73 УК РФ назначенное наказание в виде лишения свободы Хуснутдиновой P.M. и Хакимзяновой Ф.М. считать условным с испытательным сроком на 4 (четыре) года.»

Гражданские иски, в том числе Галлямовой Г.Р. были оставлены без рассмотрения с разъяснением права обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства.

Таким образом, Хакимзянова Ф.М. была признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ, в том числе и по эпизоду заключения договора купли-продажи квартиры Галлямовым (истцам по настоящему делу).

Воспользовавшись доверенностью Хуснетдиновых, ответчица дважды заключала договор купли-продажи спорной квартиры: сначала с КПИКГ «Союз-НК», затем с истцами, получив от них денежные средства.

В соответствии с ч.4 ст.61 ГПК РФ Вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, Приговором Нижнекамского городского суда РТ от 27 августа 2010г. установлено, что ответчица, достоверно зная о том, что ранее приобретенную 28 мая 2007г. квартиру, расположенную по адресу: РТ, г.Нижнекамск, ул.Корабельная, дом 26, квартира 90, невозможно оформить в свою собственность в виду отсутствия разрешения на это органа опеки и попечительства, а также в виду того, что эта квартира является залоговым имуществом НФ ОАО «АИКБ «Татфондбанк», и кроме этого эту же квартиру она реализовала КПИКГ «Союз-НК» при обстоятельствах, указанных выше, заключила договор с Галлямовыми только с целью получения от них денежных средств, без создания других правовых последствий.

В соответствии со ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Хакимзянова Ф.М. обязана была исполнить условия Договора купли-продажи квартиры от 28.05.2007г., заключенного с Хуснетдиновыми в части регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, а также условия Кредитного договора в части регистрации ипотеки и выдачей закладной Кредитору. Либо поставить вопрос о расторжении этих договоров в связи с отсутствием в 2007г. разрешения органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры.

В силу ч.2 ст.346 ГК РФ Хакимзянова Ф.М. не имела права реализовывать спорную квартиру без согласия банка (залогодержателя).

В соответствии с п.4.1.25 Кредитного договора (при ипотеке в силу закона) №... от 28.05.2007г. заемщик, т.е. Хакимзянова Ф.М. обязалась не отчуждать спорную квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия Кредитора. Письменное согласие банка на отчуждение спорной квартиры ответчицей не было получено.

При указанных обстоятельствах, последующие сделки (с КПИГК «Союз-НК» и с Галлямовыми) являются ничтожными.

Кроме того, суд учитывает, что Решением Заинского городского суда РТ от 25 марта 2011г. с ответчицы в пользу банка была взыскана кредитная задолженность - ..., и расходы по уплате госпошлины – .... Всего – .... Было возбуждено исполнительное производство. 20 июня 2011г. судебным приставом-исполнителем Нижнекамского РО СП УФССП по РТ Сафуановой З.Р. было вынесено постановление о государственной регистрации недвижимого имущества за должником. Данным постановлением Управлению Росреестра по РТ было поручено провести государственную регистрацию права (перехода права) на спорную квартиру за Хакимзяновой Ф.М. В настоящее время все необходимые документы предоставлены в Управление Росреестра по РТ.

Распоряжением заместителя Руководителя Исполкома Нижнекамского муниципального района РТ №1191 от 27.09.2010г. было дано разрешение Хуснетдиновым продать спорную квартиру в связи с приобретением по договору участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры по адресу: .... Таким образом, препятствий для регистрации перехода права собственности от Хуснетдиновых к ответчице не существует.

Сделку по продаже спорной квартиры истцам (по Договору купли-продажи от 22.04.2009г.) орган опеки и попечительства не рассматривал, предварительного согласия не давал.

Суд также отмечает, что цена спорной квартиры по Договору от 22.04.2009г. – ...., в то время как по Договору от 28.05.2007г. – ... хотя цены на недвижимость в последние годы только росли, что является общеизвестным фактом.

Доводы истцов о том, что они фактически проживают в спорной квартире и другого жилья у них нет, правового значения в силу ничтожности Договора купли-продажи от 22.04.2009г., не имеют.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Таким образом, если бы Договор от 22.04.2009г. был бы признан действительным, то право залога сохраняло бы силу.

В то же время, защита интересов истцов, как добросовестного приобретателя, предусмотрена ст.461 ГК РФ, согласно ч.1 которой при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

При таких обстоятельствах, исковое заявление Галлямовых Г.Р. и И.М. о признании права собственности на спорную квартиру не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления Галлямовой Г.Р. и Галлямова И.М. к Хакимзяновой Ф.М. о признании за истцами права общей долевой собственности на ... Республика Татарстан по 1/2 доли за каждым, об обязании передать указанную квартиру в общую долевую собственность, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней через Нижнекамский городской суд.

Судья Нижнекамского

городского суда РТ А.И. Муртазин.