№2-3300/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 08 сентября 2011г. г.Нижнекамск. Нижнекамский городской суд РТ в составе председательствующего судьи Муртазина А.И., при секретаре Раскиной О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Плотниковой Т.А. к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора договором на долевое участие в строительстве жилья и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, о признании права собственности УСТАНОВИЛ: Истица Плотникова Т.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ОАО «Химстрой», из которого следует, что 16.01.2008 г. между ОАО «Химстрой» и истцом заключен предварительный договор № ... участия в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого Стороны приняли на себя обязательство о подготовке и заключении не позднее 30.06.2008г. договора участия в долевом строительстве жилого дома на строительство 3-х комнатной квартиры ... общей площадью 84,1 кв.м., расположенной на 1-ом этаже в 1-ом подъезде в жилом доме №... г.Нижнекамск РТ. Расчеты по предварительному договору участия в долевом строительстве жилого дома произведены полностью, что подтверждается справкой ОАО «Химстрой». Содержание предварительного договора № ... участия в долевом строительстве жилого дома полностью соответствует требованиям ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Суть договора определяется его содержанием, а не названием. Если по своему содержанию заключенный договор является договором долевого участия в строительстве жилья, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п.2 с г. 170 ГК РФ, к договору применяются правила, относящиеся к договорам долевого участия в строительстве жилья. По предварительному договору № ... участия в долевом строительстве жилого дома, ОАО «Химстрой» принимает на себя обязательство по строительству 3-х комнатной квартиры ... общей площадью 84,1 кв.м., расположенной на 1-ом этаже в 1-ом подъезде в жилом доме .... г.Нижнекамск РТ за счет долевых средств истца. Дом построен на основании разрешения на строительство RU16530117-01-75. Срок ввода дома в эксплуатацию по договору - 1-ое полугодие 2008 г. Руководствуясь п.2 ст. 170 ГК РФ, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. В соответствии ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст.4 ФЗ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан выполнить услугу, качество которой соответствует договору. Согласно п.3 ст. 165 ГК РФ "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". От регистрации договора ответчик уклоняется. Ответчик по настоящее время не завершил строительные работы. В силу ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. На основании ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По информации истца ответчик не имеет материальных и финансовых средств, чтобы закончить строительство. По мнению истца, ответчик в самое ближайшее время будет признан банкротом, а объект будет включен в конкурсную массу, и может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов. Истец может утратить право на оплаченную квартиру. Право собственности на квартиру за истцом зарегистрировать в ином кроме как судебном порядке не представляется возможным. Иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не являются по данному спору эффективными средствами правовой защиты. В силу п.9 ст.4 Закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, в т.ч. и предусмотренные п.З ст. 17 Законом РФ "О защите прав потребителей" льготы по оплате государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах: истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей уплачивают госпошлину с учетом положений п.3 ст.333.36 НК РФ (п.4 ч.2 ст.333.36 НК РФ). В соответствии ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии ст.4 ФЗ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан выполнить услугу, качество которой соответствует договору. На основании изложенного, истица просит суд: признать предварительный договор № ... участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом от 16.01.2008г. заключенный между ОАО «Химстрой» и истцом - Договором участия в долевом строительстве жилого дома по строительству 3-х комнатной квартиры ... общей площадью 84.1 кв.м., расположенной на 1-ом этаже в 1-ом подъезде в жилом доме ... г.Нижнекамск РТ; вынести решение о регистрации договора № ... участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом от 16.01.20087г. без участия ОАО «Химстрой»; признать за истцом право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости расположенном по адресу: ..., в размере эквивалентном 3-х комнатной квартире ... общей площадью 84,1 кв.м., расположенной на 1-ом этаже в 1-ом подъезде в жилом доме .... г.Нижнекамск РТ. В судебном заседании представитель истицы иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика ОАО «Химстрой» иск признал в полном объеме. Последствия признания иска разъяснены и понятны. Представитель третьего лица – Управления Росреестра по РТ в суд не явился, извещен. Представил заявление о рассмотрении дела без его участия. Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению. В соответствии со ст.39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно п. 1, п. 5 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии со ст.16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Согласно ст. 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В силу ч.1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Согласно ч.3 ст.165 Гражданского Кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Согласно ст.170 ч.2 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. В соответствии с ч.1, 2 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом, для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ч. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента, такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с ч.1 ст. 425 Гражданского Кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу ч.3 ст. 433 Гражданского Кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным, с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В судебном заседании установлено, что 16.01.2008 г. между ОАО «Химстрой» и истцом заключен предварительный договор № ... участия в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого Стороны приняли на себя обязательство о подготовке и заключении не позднее 30.06.2008г. договора участия в долевом строительстве жилого дома на строительство 3-х комнатной квартиры ... общей площадью 84,1 кв.м., расположенной на 1-ом этаже в 1-ом подъезде в жилом доме .... г.Нижнекамск РТ. Расчеты по предварительному договору участия в долевом строительстве жилого дома произведены полностью, что подтверждается справкой ОАО «Химстрой». Дом построен на основании Разрешения на строительство № RU16530117-01-75, данное Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан 01.06.2007 года, согласно которому было разрешено строительство 6-этажного кирпичного жилого дома ... Земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды земельного участка № 071-2927 от 28.03.2006 г., заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений РТ Срок ввода дома в эксплуатацию по договору - 1-ое полугодие 2008 г. Из содержания представленного истцом предварительного договора от 16.01.2008г., последовавших действий по оплате строительства жилья, фактической передаче квартиры, следует, что, совершая предварительный договор, стороны сделки действительно имели в виду договор участия в долевом строительстве жилого дома. Все существенные условия договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами в предварительном договоре предусмотрены и соблюдены. Суд расценивает несвоевременное обращение ответчика за регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости как бездействие, препятствующее заключению договора, что влечет нарушение имущественных прав истицы, подлежащих судебной защите в силу положений ст.ст.11,12 Гражданского Кодекса РФ. В части наличия арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой», суд приходит к следующему. Постановлением судебного пристава-исполнителя Нижнекамского РО СП УФССП по РТ Казаковой В.Г. от 8 июля 2008 года наложен арест на имущество ОАО «Химстрой», подлежащее государственной регистрации, с запретом на проведение регистрационных действий по отчуждению имущества должника, зарегистрированного за ОАО «Химстрой» на праве собственности, владения, пользования. Перечень имущества приведен в постановлении. Строящийся 6-этажный 42-х квартирный жилой дом № ... Нижнекамска РТ, в котором расположена указанная в договоре на долевое участие в строительстве жилья между Плотниковой Т.А. и ОАО «Химстрой» трехкомнатная квартира ..., в этом перечне отсутствует; не указано там и право аренды на земельный участок, на котором расположен данный объект. Следовательно, указанный арест на правоотношения сторон по спорной квартире не распространяется. 2 февраля 2009 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении запрета на отчуждение имущества, зарегистрированного на праве собственности за ОАО «Химстрой», арест на имущественные права должника, включая права аренды земельных участков, не наложен. Регистрация договора на долевое участие в строительстве жилья не является отчуждением имущества должника, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, право собственности возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию. Правовая природа договора участия в долевом строительстве не предусматривает возникновения у застройщика права собственности на построенный им объект недвижимости. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что наложенный 2 февраля 2009 года запрет не является препятствием для регистрации договора между сторонами по делу, и не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении иска. Факт исполнения истцом обязанности по оплате стоимости жилого помещения, по Договору №... от 16.01.2008г., ответчик не оспаривает. До настоящего времени, ответчик не исполнил свои обязательства по передаче истцу вышеуказанного помещения в установленном законом порядке. Суд приходит к убеждению, что исковые требования Плотниковой Т.А. подлежат удовлетворению. В данном случае истица Плотникова Т.А. полностью внесла оплату по договору на долевое участие в строительстве жилья, следовательно, приобрела право собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Согласно ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом, принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. В силу ст. 98 ГПК РФ с ОАО «Химстрой» подлежит взысканию госпошлина в пользу Плотниковой Т.А. в размере ... рублей, в пользу государства в размере ... рублей. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ РЕШИЛ: Исковое заявление Плотниковой Т.А. к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора договором на долевое участие в строительстве жилья и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, о признании права собственности, удовлетворить. Признать предварительный договор №... от 16.01.2008г. долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ОАО «Химстрой» и Плотниковой Т.А. договором на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной квартиры ... общей площадью 84,1кв.м., расположенной на первом этаже в первом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме ... г.Нижнекамск Республика Татарстан. Произвести государственную регистрацию договора №...Н от 16.01.2008г. на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной квартиры ... общей площадью 84,1кв.м., расположенной на первом этаже в первом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме ... г.Нижнекамск Республика Татарстан (строительный адрес) без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), заключенного между ОАО «Химстрой» Плотниковой Т.А., без участия ОАО «Химстрой», а также без учета всех арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой». Признать за Плотниковой Т.А. право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте - в строящемся многоквартирном жилом доме ... г.Нижнекамск Республика Татарстан (строительный адрес), в размере, эквивалентном трехкомнатной квартиры ... общей площадью 84,1кв.м., расположенной на первом этаже в первом подъезде в строящемся многоквартирном жилом доме ... г.Нижнекамск Республика Татарстан. Взыскать с ОАО «Химстрой» в пользу Плотниковой Т.А. денежные средства в счет возмещения расходов по уплате госпошлины в размере ... рублей. Взыскать с ОАО «Химстрой» в пользу государства госпошлину в размере ... рублей. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней после вынесения, через Нижнекамский городской суд. Судья Нижнекамского городского суда РТ А.И. Муртазин.