Дело №2-3374/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 сентября 2011г. г.Нижнекамск. Нижнекамский городской суд РТ в составе председательствующего судьи Муртазина А.И., при секретаре Раскиной О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Саушкиной А.Г. к ОАО «Химстрой» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья и признании права собственности УСТАНОВИЛ: Истица Саушкина А.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ОАО «Химстрой», из которого следует, что 23 ноября 2004 года ОАО «Химстрой» передает Ягудину А.Г. квартиры в строящемся доме ... г. Нижнекамска. Между ними заключен договор на долевое участие в строительстве жилья и есть протокол передачи квартиры от ОАО «Химстрой». 26 ноября 2004 года был подписан Договор переуступки права требования между истицей и Ягудиным А.Г.. Договор согласован генеральным директором «Химстроя» В.И. Матющенко. По настоящему Договору истица становится Дольщиком ОАО «Химстрой». Согласно Договору переуступки ОАО «Химстрой» обязан передать однокомнатную квартиру № ... в жилом доме .... на основании Договора на долевое участие в строительстве жилья, протокола передачи квартиры. Расчеты в сумме 316040 рублей произведены полностью. 2 сентября 2008 года ОАО «Химстрой» и истица Саушкина А.Г. заключили соглашение о нижеследующем: Взамен обязательств по строительству однокомнатной квартиры № ... в жилом доме ... мкр. на сновании Договора переуступки права требования от 26.11.2004 года к Договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 года ОАО «Химстрой» берет на себя обязательство перед дольщиком по строительству однокомнатной квартиры ... общей площадью 44,49 кв.м., расположенной в 1-й секции на 4-м этаже в многоквартирном кирпичном жилом доме .... г. Нижнекамск. 28 апреля 2009 года было подписано новое соглашение к Договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 года, к Договору переуступки права требования от 26.11.2004 года, согласно которому ОАО «Химстрой» обязуется осуществить строительство однокомнатной квартиры ... общей площадью 44,49 кв. м., расположенной на 4-ом этаже, в 8 подъезде в жилом доме .... г. Нижнекамск, с черновой отделкой (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и годного водоснабжения, канализация, установка пластиковых окон). Срок исполнения обязательств по договору 2-ое полугодие 2009 года. Согласно положительного заключения государственной экспертизы 6-ти этажный жилой дом ... г. Нижнекамск РТ является 120-ти квартирным домом, соответственно ОАО «Химстрой» и истица Саушкина А. Г. заключили соглашение Договор на долевое участие в строительстве жилья от 27.01.2005 г. на несуществующую квартиру .... 20 января 2011 года в связи с изменением проекта на строительство жилого дома .... заключается новое соглашение к Договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 года, к Договору переуступки права требования от 26.11.2004. года, соглашению от 28.04.2009 года. Согласно новому соглашению ОАО «Химстрой» обязуется заменить однокомнатную квартиру ... щей площадью 44,49 кв.м., расположенную на 4-ом этаже в 8-ой секции жилого дома .... г. Нижнекамск на ... общей площадью 33,5 кв.м. расположенную на 4-ом этаже в 8-ой секции жилого дома ... г. Нижнекамска. Заключенные вышеуказанные Договора и соглашения содержат все существенные условия и признаки договора долевого участия строительства жилья. На основании изложенного, истица просит суд - вынести решение о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ договора на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 г. - признать за нею право собственности на долю в строящемся доме по адресу г. Нижнекамск, д. .... В судебном заседании истица иск поддержала, уточнив, что просит также произвести государственную регистрацию всех последующих соглашений к Договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 года, к Договору переуступки права требования от 26.11.2004 года. Пояснила, что когда подписывала Соглашение от 20.01.2011г. ей обещали, что ОАО «Химстрой» получит разрешение на строительство дополнительных секций жилого дома .... г. Нижнекамска. Представитель ответчика – ОАО «Химстрой» с иском не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве. Из письменного отзыва ОАО «Химстрой» следует, что соглашение от 02.09.2008 года, от 28.04.2009 года, от 20.01.2011 года не отвечают требованиям п.1 ст.414 ГК РФ, согласно которой необходимым признаком новации является указание в содержании соглашений сторон на прекращение действия прежнего обязательства и на возникновение нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или об ином способе исполнения. На основании изложенного выше ответчик считает, что все соглашении следует рассматривать как неотъемлемую часть к договору от 23.11.2004 года и к договору переуступки права требования от 26.11.2004 года, условие которого позволяют отнести его к договорам строительного подряда. Согласно п.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работ, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену. В соответствии с п.3 ст.740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа главы 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда. По смыслу ст. 164 ГКРФ государственная регистрации сделки подлежат только в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и иными законами. Согласно ст.ст. 450-453 ГКРФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Учитывая, что глава 37 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации договора подряд, договор от 23.11.2004 года не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 164 ГК РФ. Таким образом, поскольку основной договор не подлежит государственной регистрации, а также не подлежит к государственной регистрации договор переуступки прав требование, и все последующие соглашении к ним не подлежат регистрации, следовательно, договора и соглашения государственной регистрации не подлежат. На основании вышеизложенного ОАО «Химстрой» просит в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в суд не явился, извещен. Представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Представитель третьего лица - исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан (отдел контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости) в суд не явился, о рассмотрении дела извещен. Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению. В соответствии со ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В силу ч.3 ст.165 Гражданского Кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Согласно ч.1 ст.11 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу ст.17 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст.16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Из материалов дела следует, что 23 ноября 2004 года между ОАО «Химстрой» и Ягудиным А.Г. был заключен договор на долевое участие в строительстве однокомнатных квартир № ..., общей площадью 39,5 кв. м., в жилом доме ... за счет долевых средств Дольщика. 26 ноября 2004 года между Ягудиным А.Г. и Саушкиной А.Г. был заключен договор переуступки права требования на однокомнатную квартиру № .... 02 сентября 2008 года между ОАО «Химстрой» и Саушкиной А.Г., было заключено соглашение к договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 г. и к договора переуступки права требования от 26.11.2004 года, согласно которого стороны пришли к соглашению об осуществлению строительства однокомнатной квартиры ... общей площадью 44, 49 кв.м., расположенную в 1-й секции на 4-м этаже в многоквартирном кирпичном жилом № ... 28 апреля 2009 года между ОАО «Химстрой» и Саушкиной А.Г., было заключено соглашение к договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 года, к договору переуступки права требования от 26.11.2004 года, согласно которого стороны пришли к соглашению об осуществлению строительства однокомнатной квартиры ... общей площадью 44,49 кв.м., расположенной на 4-ом этаже, в 8 подъезде в жилом доме .... г. Нижнекамск с черновой отделкой. 20 января 2011 года между ОАО «Химстрой» и Саушкиной А.Г., было заключено соглашение к договору на долевое участие в строительстве жилья от 23.11.2004 года, к договору переуступки права требования от 26.11.2004 года, соглашению от 28.04.2009 года, согласно которого стороны пришли к соглашению об осуществлению строительства квартиры ..., расположенная на 4-ом этаже в 8 секции жилого дома .... г. Нижнекамск. Истица просит суд вынести решение о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 23.11.2004г., договора переуступки права требования от 26.11.2004г. и последующих соглашений от 02.09.2008г., от 28.04.2009г., от 20.01.2011г. к договору долевого участия в строительстве жилья и к договору переуступки права требования. Строительство вышеуказанного жилого дома .... г. Нижнекамск производилось на основании разрешения на строительство от 09 октября 2008 года, выданного ОАО «Химстрой» исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района РТ, согласно которому было разрешено строительство 6-ти этажного 120-ти квартирного жилого дома ... г. Нижнекамска РТ (л.д.________). В окончательном варианте соглашения между истицей и ответчиком указана квартира .... Вместе с тем, разрешение на строительство выдано лишь для строительства 120 квартирного дома. Следовательно, на строительство квартиры ... разрешение не получено. Восьмая секция данного дома не построена. Со слов представителя ответчика ведутся только изыскательские работы и оформляется проектная документация для получения разрешения на строительство. Согласно ст.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ) 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) 3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. При таких обстоятельствах, ОАО «Химстрой» в силу ст.3 указанного Федерального закона, не имело право заключать с истицей договор и последующие соглашения без получения в установленном порядке разрешения на строительство. Следовательно, иск о государственной регистрации договоров и последующих соглашений не подлежит удовлетворению. Поскольку объект долевого строительства не существует, т.к. не получено разрешение на строительство, не начато строительство, то иск в части признания права общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте также не подлежит удовлетворению. Права истицы могут быть защищены путем подачи иного иска к ответчику. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ РЕШИЛ: В удовлетворении искового заявления Саушкиной А.Г. к ОАО «Химстрой» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 23.11.2004г., договора переуступки права требования от 26.11.2004г. и последующих соглашений от 02.09.2008г., от 28.04.2009г., от 20.01.2011г. к договору долевого участия в строительстве жилья и к договору переуступки права требования, о признании права общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте – в строящемся 6-ти этажном 120-квартирном жилом доме ... г.Нижнекамска РТ (строительный адрес), в размере, эквивалентном однокомнатной квартире ... расположенной в 8 секции на четвертом этаже шестиэтажном 120-квартирном жилом доме .... г.Нижнекамска РТ, отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней после вынесения, через Нижнекамский городской суд. Судья Нижнекамского городского суда РТ А.И. Муртазин.
строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после
получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости;