Дело № 2-4480/10 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РФ 00.00.2010 года Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода В составе председательствующего судьи Хохловой Н.Г. при секретаре Крыловой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Церемонникова И.Е. к ЗАО «Жилстройресурс», Ефремовой Э.Н., Верховодову Ф.Г. о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, признании договора недействительным, о понуждении заключить основной договор, установил: Истец обратился в суд с иском к ЗАО «Жилстройресурс», Ефремовой Э.Н. о признании недействительной и расторжении сделки, понуждении заключить договор. В обоснование требований истец ссылается на то, что 00.00.2007 г. между ним и ЗАО «Жилстройресурс» была заключен предварительный договора в отношении пятикомнатной квартиры, расположенной в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода. Согласно п. 2.1. договора, застройщик и дольщик обязались заключить основной договор в течение 10 дней с момента внесения застройщиком изменений в проектную документацию в порядке, установленном ст. 19-21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. 00.00.2007 г. ответчик внес в проектную документации изменения, опубликовав это на сайте, однако в течение 10 дней с указанной даты и до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен. В соответствии с условиями договора оплата стоимости квартиры должна была осуществлена путем зачета денежных средств, полученных застройщиком от дольщика по договорам № и № от 00.00.2007 г., которые дольщик и застройщик обязуются расторгнуть по добровольному соглашению сторон в течение 10 дней с момента внесения застройщиком изменений в проектную документацию в соответствии с п. 2.2.1. договора. По состоянию на 00.00.2010 г. истцу стало известно, что пятикомнатная квартира передана по договору долевого участия в строительстве Ефремовой Э.Н., что грубо нарушает права истца. Истец полагает, что ЗАО «Жилстройресурс» незаконно передало права на указанную квартиру Ефремовой Э.Н., которая в последствии переуступила право требования на нее Верховодову Ф.Г. Просит признать сделку между Ефремовой Э.Н. и ЗАО «Жилстройресурс» в отношении спорной квартиры недействительной, расторгнуть ее, понудить ЗАО «Жилстройресурс» в течение 10 дней заключить с истцом договор долевого участия в долевом строительстве, по которому ЗАО «Жилстройресурс» обязуется в предусмотренный основным договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Церемонникову И.Е. одну пятикомнатную квартиру, расположенную в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, а истец обязуется уплатить обусловленную договорную цену и принять объект долевого строительства на условиях заключенного между ними 00.00.2007 г. предварительного договора о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилья. В последствии истец изменил и дополнил исковые требования и просит признать сделку между Ефремовой Э.Н. и ЗАО «Жилстройресурс» в отношении пятикомнатной квартиры №, расположенной в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода недействительной, применить последствия недействительности указанной сделки, признать договор № уступки права требования от 00.00.2010 г., заключенный между Ефремовой Э.Н. и Верховодовым Ф.Г. в отношении спорной квартиры недействительным, применить последствия недействительности указанной сделки, понудить ЗАО «Жилстройресурс» в течение 10 дней заключить с Церемонниковым И.Е. основной договор участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры. В судебном заседании представитель истца (по доверенности) Луцкий Д.С. исковые требования поддержал в полном объеме, дал объяснения относительно иска, пояснил, что ответчик ЗАО «Жилстройресурс» заведомо обманул истца, заключив с ним предварительный договор, не содержащий все необходимые условия, незаконно передал квартиру, принадлежащую истцу Ефремовой Э.Н., которая впоследствии передала права на нее Верховодову Ф.Г.. Полагает, что права на спорную квартиру должны перейти Церемонникову И.Е., поскольку истца изначально интересовала именно пятикомнатная квартира, а не две отдельно расположенные квартиры, в отношении которых он заключил договоры в счет исполнения обязательств по предварительному договору. Представитель ЗАО «Жилстройресурс», Ефремовой Э.Н., по доверенности Шитова Е.А. исковые требования не признала, представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что ЗАО «Жилстройресурс» и Церемонников И.Е. заключили между собой предварительный договор о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилья от 00.00.2007 года, согласовав ряд положений данного договора и указав срок его заключения - в течение 10 дней с момента внесения Застройщиком изменений в проектную декларацию (п. 1.2 договора). В соответствии с Заключением департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Нижнего Новгорода от 00.00.2007 года за № о согласовании корректуры проекта, связанной с повышением этажности до 5.8,10 этажей и получением положительного заключения ГУ НО «Управления государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» от 00.00.2008 года за № по корректуре проекта, связанной с увеличением этажности жилых домов с 5-7-9 этажей до 5-8-10 этажей, были внесены соответствующие изменения в проектную декларацию, которые были опубликованы на сайте ЗАО «Жилстройресурс» по адресу http://www.zhilstroyresurs.org, в разделе «Проектные декларации» (*****-изм.5 от 00.00.2008 г.; ******-изм.6 от 00.00.2008 г.). С момента такой публикации, истец ни разу не обращался с заявлением о понуждении к заключению такого договора, и не заявлял подобных требований. В соответствии со ст.429 ГК РФ: «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, обязательства сторон по данному договору прекратились 00.00.2008 года. В конце мм.2008 года – мм.2008 года в адрес истца отделом маркетинга и недвижимости ЗАО «Жилстройресурс» неоднократно направлялись телефонограммы о необходимости прибытия для заключения основного договора в соответствии с условиями предварительного договора от 00.00.2007 года и осуществления доплаты стоимости объекта долевого строительства по основному договору в размере 865 310 (Восемьсот шестьдесят пять тысяч триста десять рублей), но истец уклонился от явки для заключения основного договора и осуществления полной оплаты стоимости объекта долевого строительства. За период с мм.2008 года по мм.2009 года, никаких требований от истца о заключении основного договора, а также писем, уведомлений или иных заявлений о понуждении к заключению основного договора в адрес ЗАО «Жилетройрееурс» не поступало. Впоследствии, ЗАО «Жилстройресурс» своим письмом № от 00.00.2009 года (вручено под роспись лично Истцу) уведомило Истца о том, что все обязательства по предварительному договору в связи с истечением сроков его заключения прекращены. С учетом данного обстоятельства, ЗАО «Жилстройресурс», как Застройщик получил возможность заключить договор участия в долевом строительстве жилья с любым третьим лицом в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за № 214-ФЗ от 30.12.2004 года. 00.00.2009 года был заключен Договор № участия в долевом строительстве жилья с Ефремовой Э.Н., зарегистрированный 00.00.2010 года в У ФРС государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области №. Согласно условиям данного договора обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами передаточного Акта, при этом Дольщик имеет право уступить свои права по договору уступки права требования любому третьему лицу (п.3.2.8, п.3.2.5 договора). 00.00.2010 года между Ефремовой Э.Н. и Верховодовым Ф.Г. был заключен договор уступки права требования №, зарегистрированный в У ФРС государственной регистрации, кадастра и картографии по нижегородской области №, по которому права требования на данную квартиру перешли к Верховодову Ф.Г.. 00.00.2010 года между ЗАО «Жилстройресурс» и Верховодовым Ф.Г. был составлен передаточный Акт о принятии квартиры в собственность и отсутствии финансовых и иных претензий сторон друг к другу, который был сдан дольщиком Верховодовым Ф.Г. на государственную регистрацию. Предварительный договор от 00.00.2007 года, по мнению ответчика, содержит обязательство сторон заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве жилья в отношении одной По мнению ответчика, предварительный договор от 00.00.2007 года не содержит условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Кроме того, невозможно требовать заключения основного договора долевого строительства после ввода объекта в эксплуатацию, так как согласно ст. 3 пункту 1 ФЗ РФ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»: «...Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка». Строительство жилых домов № (номера по генплану) с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками, распределительного пункта (РП), совмещенного с трансформаторной подстанцией (ТП) -I очередь строительства в соответствии с проектной документацией, завершено, о чем Администрацией г. Нижнего Новгорода выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от 00.00.2009 года и Администрацией Нижегородского района г. Нижнего Новгорода вынесено Распоряжение № от 00.00.2009 года «О присвоении почтового адреса». Просит в иске отказать. Верховодов Ф.Г. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. С учетом мнения сторон, положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дел в отсутствие не явившихся. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, установив значимые по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам. Судом установлено, что 00.00.2007 г. между ЗАО «Жилстройресурс» и Церемонниковым И.Е. были заключены договоры №, № в отношении строительства и передачи квартир № (адрес строительный) в жилом доме № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода. И истец произвел оплату указанных квартир. 00.00.2007 г. между Церемонниковым И.Е. и ЗАО «Жилстройресурс» заключен предварительный договор о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилья в отношении пятикомнатной квартиры, расположенной в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода. Согласно п. 1.2. которого, стороны обязались в будущем заключить основной договор в течение 10 дней с момента внесения застройщиком изменений в проектную декларацию в порядке, установленной законом. В соответствии со ст. 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса. Изменения в Проектную декларацию, имеющие отношение к спорной квартире, были внесены 00.00.2008 года. Следовательно, основной договор должен быть заключен до 00.00.2008 года. Суд не может принять во внимание доводы истца о том, что изначально истцу ЗАО «Жилстройресурс» была предложена пятикомнатная квартира, и в обеспечения будущей передачи ее в собственность истца, с ним были заключены два договора в отношении двух квартир, расположенных в разных местах, поскольку договоры №, № в отношении строительства и передачи квартир № (адрес строительный) в жилом доме № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода были заключены 00.00.2007 г. и истцом были внесены денежные средства по данным договорам, а предварительный договор в отношении пятикомнатной квартиры заключен 00.00.2007 г.. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор (до 00.00.2008 года), он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В судебном заседании было установлено, что основной договор между сторонами заключен не был, ни одна из сторон не направляла противоположной стороне заявлений о заключении основного договора в установленный законом срок. Соответственно, обязательства по предварительному договору прекратились 00.00.2008 года. Ответчик представил суду копию письма направленного истцу и врученного ему лично 00.00.2009 г., в котором предлагали на его обращение от 00.00.2009 г. осуществить подписание документов не позднее 00.00.2009 г., однако в нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, истец не представил суду доказательств, направления ответчику каких-либо писем, заявлений, отражающих его мнение относительно предложения ответчика. Согласно п.3 ст. 429 ГК РФ) или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, наступление срока (00.00.2008 года) повлекло прекращение всех прав и обязанностей сторон по предварительному договору. Кроме того, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, основной договор должен был заключен не позднее 00.00.2008 года, однако заключен не был, соответственно и в этом случае обязательства сторон по предварительному договору уже прекратились. Жилой дом, где расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию 00.00.2009 года. Согласно п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса, п.1ст. 1, п.2 ст.2, ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., после сдачи дома в эксплуатацию договор долевого участия заключен быть не может, поскольку обязательство одной стороны построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, и обязательство другой стороны уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не могут быть исполнены. Кроме того, судом установлено, что истец принял от ответчика ЗАО «Жилстройресурс» исполнение обязательств по договору № от 00.00.2007 г., получив двухкомнатную квартиру и зарегистрировав на нее право собственности 00.00.2010 г.. Судом установлено, что между Ефремовой Э.Н. и ЗАО «Жилстройресурс» заключен договор на участие в долевом строительстве спорной квартиры № от 00.00.2009 года, который прошел государственную регистрацию 00.00.2010 г.. Судом установлено, что между Ефремовой Э.Н. и Верховодовым Ф.Г. заключен договор уступки права требования на эту квартиру от 00.00.2010 года №. Согласно передаточному акту № от 00.00.2010 г. квартира № в доме № в г. Н. Новгороде (почтовый адрес спорной квартиры) передана ЗАО «Жилстройресурс» Верховодову Ф.Г.. На момент заключения и регистрации договора долевого участия – 00.00.2010 г. спорная пятикомнатная квартира под запретом не состояла, прав третьих лиц в отношении нее не было, обязательства ЗАО «Жилстройресурс» перед Церемонниковым И.Е. по предварительному договору были прекращены. Соответственно, Ефремова Э.Н. была вправе переуступить право требования иному лицу, поскольку ее права на спорную квартиру были основаны на законном договоре. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, судом установлено, что Церемонников И.Е. не имеет права требования заключения основного договора долевого участия в отношении пятикомнатной квартиры, расположенной в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, поскольку обязательства по предварительному договору прекратились, дом принят в эксплуатацию, квартира передана иным лицам. В соответствии со ст. 166 ГК РФ 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В соответствии со ст. 167 ГК РФ 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Поскольку судом установлено, что на дату заключения договора долевого участия ЗАО «Жилстройресурс» с Ефремовой Э.Н. – 00.00.2010 г., у Церемонникова И.. отсутствовало право требования в отношении спорной пятикомнатной квартиры, расположенной в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, соответственно суд не находит оснований для признания сделки, заключенной между Ефремовой Э.Н. и ЗАО «Жилстройресурс» в отношении пятикомнатной квартиры № (адрес строительный), расположенной в осях ВР/36-39, на девятом, десятом этажах (в двух уровнях) жилого дома № с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода недействительной, применения последствий недействительности указанной сделки, признания договора № уступки права требования от 00.00.2010 г., заключенного между Ефремовой Э.Н. и Верховодовым Ф.Г. в отношении спорной квартиры недействительным, применения последствий недействительности указанной сделки. Таким образом, суд приходит к выводу об отказе Церемонникову И.Е. в иске в полном объеме. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Церемонникова И.Е. к ЗАО «Жилстройресурс», Ефремовой Э.Н., Верховодову Ф.Г. о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, признании договора недействительным, о понуждении заключить основной договор оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней. Судья: Н.Г. Хохлова
пятикомнатной квартиры, характеристики которой указаны пунктом 1.1 данного договора - что соответствует определению подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, он не содержит условие о сроке передачи
застройщиком объекта долевого строительства участнику; он должен содержать условие о цене договора, сроках и порядок ее уплаты. Стороны в пункте 2.1 определили порядок расчета цены исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади в сумме 79313,49 рублей, и указали, что общая стоимость квартиры составляет 10502692 рубля. При указании
общей стоимости, ЗАО «Жилстройресурс» допустило арифметическую ошибку с учетом которой, действительная общая стоимость квартиры составляет 11 345795 рубля 74 копейки (143,05х 79 313,49= 11 345 795 рублей 74 копейки). О данной ошибке истцу было известно. Таким образом, при расхождении условий между порядком определения стоимости квартиры исходя из расчета общей стоимости по стоимости одного квадратного метра и условия об общей стоимости квартиры, ответчик считает условие о цене объекта долевого строительства несогласованным. Кроме того, ответчик указывает, что стороны не согласовали сроки и порядок оплаты стоимости квартиры, установленные п. 2.1.1 предварительного договора, поскольку в настоящее время обязательства Застройщика перед Дольщиком по договору № Ф 06-135 участия в долевом строительстве жилья от 00.00.2007 года исполнены полностью и квартира передана Истцу по передаточному акту, а в отношении договора № участия в долевом строительстве жилья истец заявил требование об одностороннем отказе от исполнения данного договора и его расторжении.