Дело №2-77/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
дд.мм.гггг Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Лебедева Д. Н. при секретаре Июдиной Ю. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-77/11 по иску Ф.И.О.1 к ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» о ничтожности дополнительных соглашений, признании права собственности на квартиру, по исковым требованиям третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики» о признании недействительной сделки,
установил:
Ф.И.О.1 первоначально обратился в суд с иском к ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» о признании за ним права собственности на долю в общей долевой собственности на объект недвижимости, а именно на долю 1469/1490212 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, распложенного по адресу г.Н.Новгород <адрес> «В» ( адрес строительный) в виде жилого помещения - четырехкомнатной <адрес> А (номер строительный) общей площадью 146,9/78,9 кв.м., расположенной на десятом этаже жилого дома.
В порядке ст.39 ГПК РФ истец изменил предмет иска: просит считать ничтожными дополнительные соглашения от дд.мм.гггг и дд.мм.гггг, заключенные между государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» и ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» в части закрепления двухкомнатной <адрес> А, общей площадью 146, 9 кв.м., расположенной на 10 этаже, на долю в праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу: Н. Новгород, <адрес> за государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России»; признать за Ф.И.О.1 право собственности на четырех комнатную <адрес>, общей площадью 160, 6 кв.м., расположенную на десятом этаже, на долю в праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу: Н. Новгород, <адрес>
В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями в дело вступило ГОУ ВПО «МЭСИ» . Данное третье лицо заявило требования, просит признать недействительной сделку - договор № на инвестиционно-долевое участие по вновь воздаваемому объекту недвижимости, заключенный Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» дд.мм.гггг, в силу того, что данный договор согласно ст.168 ГК РФ не соответствует требованиям закона, а именно: ст.ст. 209, 307, 309, 310, 382, 388 ГК РФ
В судебном заседании Ф.И.О.1 не участвовал, доверил представлять свои интересы Ф.И.О.3, который, действуя на основании ордера и доверенности, исковые требования Ф.И.О.1 поддержал с учетом изменений в порядке ст.39 ГПК РФ, самостоятельные требования третьего лица ГОУ ВПО «МЭСИ» не признал, считает их незаконными.
Суд в силу ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
ЗАО «Партнерский дом «Атенон» своего представителя в суд не направил, о дне слушания извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в силу ст.167 ГПК РФ в отсутствие его представителя.
Не явился в суд и конкурсный управляющий ЗАО «Партнерский дом «Атенон», он также был надлежащим образом извещен о слушании дела, не явился в суд по неизвестным причинам. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТУФАУГИ в <адрес> на основании доверенности Ф.И.О.4 считает подлежащими удовлетворению требования ГОУ ВПО «МЭСИ», требования Ф.И.О.1 – не подлежащими удовлетворению.
Представители ГОУ ВПО «МЭСИ» на основании учредительных документов Ф.И.О.5, на основании доверенности Ф.И.О.6 поддержали самостоятельные требования третьего лица, а также письменный отзыв на иск Ф.И.О.1
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установив значимые по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно ст. 420 ГК РФ: «1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.»
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что: «4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).»
В соответствии со ст. 422 ГК РФ: «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения».
Статья 429 ГК РФ регулирует положения о предварительном договоре, в ней указано: «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.»
Согласно ст. 432 ГК РФ: «1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
В соответствии со ст. 740 ГК РФ: «1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.»
Основанием для приобретения права собственности согласно ст. 218 ГК РФ является: «1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.»
Согласно ст. 219 ГК РФ: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»
В соответствии со ст. 209 ГК РФ: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»
Суд считает возможным применить положения данной статьи к рассматриваемым правоотношениям по аналогии закона, хотя ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» не являются собственниками жилых помещений <адрес> (строительный номер № по <адрес> г.Н.Новгорода.
Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от дд.мм.гггг № «О предоставлении земельных участков» Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по <адрес> под строительство здания учебного комбината
На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, дд.мм.гггг Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт № о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по <адрес>
Строительство жилого дома по <адрес> <адрес> №-р от дд.мм.гггг «О разрешении ГОУ СПО «НКЭСП» строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по <адрес>» (л. д. 205).
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от дд.мм.гггг №-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)», действующий на основании Положения, утвержденного дд.мм.гггг (далее Нижегородский филиал МЭСИ) (л.д. 92-94).
Следовательно, ГОУ ВПО «МЭСИ» является правопреемником Государственного образовательного учреждения «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России».
Объект незавершенного строительства по <адрес> в г. Н.Новгороде был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство № от дд.мм.гггг)
дд.мм.гггг между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор)
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по <адрес> (далее Объект). <адрес> жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв.м. (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
Впоследствии дд.мм.гггг и дд.мм.гггг между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору)
Пунктом 1 дополнительного соглашения от дд.мм.гггг установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: г. Н.Новгород, <адрес> (адрес строительный).
Из приведенных текстов документов, которые регулируют правоотношения ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ, следует, что с дд.мм.гггг (дата заключения договора) по дд.мм.гггг (дата первого дополнительного соглашения к договору) в заключенном сторонами договоре указывалось, что он был заключен между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ СПО « Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата РФ» как договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, его предметом являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по <адрес> (далее Объект). Номер дома, его строительный адрес в данном договоре не указывался.
С дд.мм.гггг, в связи с заключением дополнительного соглашения к первоначальному договору, предметом договора стал Объект строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Н.Новгород, <адрес>В (адрес строительный). Впервые в данном договоре был указан строительный адрес объекта.
Из предварительного договора, заключенного ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» с Ф.И.О.1 дд.мм.гггг (л.д. 158) уже указан объект строительства <адрес>В, а ссылка в данном договоре идет на то, что ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» действует на основании договора от дд.мм.гггг, заключенного им с ГОУ СПО «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» на инвестиционное долевое участие в строительства объекта по адресу <адрес>А (адрес строительный). Такого адреса - <адрес>А по <адрес> (адрес строительный) спорный объект ни по одному из предоставленных сторонами документов не имел. Однако по тому признаку, что в приведенных договорах имеются разночтения по наименованию объекта договоров, предварительный договор, предоставленный Ф.И.О.1, признать сфальсифицированным достаточных оснований не имеется, так как в акте приемки-передачи земельного участка от дд.мм.гггг, акте приемки передачи незавершенного строительства по объекту жилого дома по <адрес>, подписанными представителями ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ СПО «НКЭСП Госкомстата РФ» участники договора от дд.мм.гггг объект строительства считали жилым домом, расположенным по адресу <адрес>.
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 «Вложение инвестиций и определение долей» долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
На дд.мм.гггг (день заключения предварительного договора о заключении в будущем долевого участия в строительстве между ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1) не были определены конкретные жилые помещения, которые должны передаваться участникам договора от дд.мм.гггг.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», с учетом дополнительных соглашений от дд.мм.гггг и дд.мм.гггг, принял на себя обязательства:
- обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее дд.мм.гггг.
В данном договоре не предусмотрено распоряжение своими долями до определения права собственности на определенные сторонами договора идеальные доли в доме. Таким образом, на день заключения между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» предварительного договора о финансировании строительства Ф.И.О.1 квартиры № номер строительный) в <адрес>В по <адрес> г. Н. Новгорода (адрес строительный, ЗАО «Партнерский дом «Атенон» не имел прав на данную квартиру, а, значит, не имел права ей распоряжаться. Таким образом, в данном договоре нет предмета договора, в связи с этим он ничтожен. В силу положений ст. 168 ГК РФ ничтожный договор не порождает правовых последствий, т.е. в результате заключения данного договора прав на спорное жилое помещение у Ф.И.О.1 не возникло.
Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Ф.И.О.1 о признании ничтожными дополнительных соглашений от дд.мм.гггг и дд.мм.гггг, заключенных ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ», поскольку на день их заключения <адрес> А не была обременена правами Ф.И.О.1
В соответствии с условиями Договора от дд.мм.гггг (в редакции дополнительных соглашений от дд.мм.гггг и дд.мм.гггг) стороны данного договора ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» (в настоящее время) установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых помещений, что ориентировочно составляет 2 196,3 кв.м., был определен и конкретный перечень жилых помещений, в их числе <адрес> А <адрес>В ко <адрес> г. Н. Новгорода (адрес строительный), ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» (и его привлеченным Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12 445,7 кв.м., а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв.м. и КПТ, с конкретным перечнем жилых квартир, в их перечне нет <адрес>А <адрес>В по <адрес> г. Н. Новгорода (адрес строительный).
Конкретные жилые и нежилые помещения были закреплены за МЭСИ в пределах принадлежащей ему как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» как Инвестору в пределах его доли в размере 85%.
Квартира 121 А <адрес>В по <адрес> (адрес строительный) в настоящее время имеет почтовый адрес: № <адрес>, что не оспаривается сторонами, в связи с чем считается установленным судом.
Указанная квартира была закреплена за ГОУ ВПО «МЭСИ».
Таким образом, на день заключения ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1 договора № Д-21/З от дд.мм.гггг (л.д.4-6) спорной квартирой ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» не мог распоряжаться.
Кроме того, суд считает подлежащими удовлетворению самостоятельные требования ГОУ ВПО «МЭСИ» признать недействительным в силу ничтожности договор № Д-21/З на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный дд.мм.гггг между ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» и Ф.И.О.1, по следующим основаниям:
в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
МЭСИ имеет преимущественное право на передачу ему спорной квартиры, поскольку Договор между МЭСИ и Ответчиком был заключен ранее, чем Договор долевого участия, заключенный между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «Атенон».
Договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», по своей правовой природе является договором уступки права требования и регулируется нормами главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Указанный договор, как уступка права требования, является производным от договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, заключенного между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» дд.мм.гггг и дополнительных соглашений к нему от дд.мм.гггг и от дд.мм.гггг.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Из договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от дд.мм.гггг с учетом дополнительных соглашений к нему следует, что доля каждого участника долевого участия (МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») конкретизирована и определена в натуре.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ определяет условия уступки требования и устанавливает, что уступка требования другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иному правовому акту или договору.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Однако в соответствии с Договором (в редакции дополнительных соглашений от дд.мм.гггг и от дд.мм.гггг) <адрес> (номер строительный), общей площадью 146,9 кв.м., расположенное на 10 этаже жилого дома по адресу: <адрес>В (адрес строительный) закреплена и подлежит передаче МЭСИ, а ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» не является ее собственником.
Продажа имущества лицом, не являющимся его собственником (в данном случае ЗАО «Партнерский Дом «Атенон») является противозаконной и влечет недействительность сделки в силу ничтожности, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ.
Следовательно, требования Ф.И.О.1 не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку суд пришел к выводу, что договор № на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный дд.мм.гггг между ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» и Ф.И.О.1 ничтожен, в силу ст. 166 ГК РФ суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ЗАО «Партнерский дом «Атенон» в пользу Ф.И.О.1 денежные средства в сумме 2 009 592 рубля 00 копеек, уплаченные по договору
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 к ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» о ничтожности дополнительных соглашений, признании права собственности на квартиру отказать полностью.
Исковые требования государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики» удовлетворить.
Признать недействительной в силу ничтожности сделку-договор № на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости от дд.мм.гггг, заключенного между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «Атенон».
Применить последствия недействительности ничтожной сделки: взыскать с ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» в пользу Ф.И.О.1 денежные средства в сумме 2 009 592 рубля 00 копеек.
Решение может быть обжаловано сторонами в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Д. Н. Лебедев