РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
[ 00.00.0000 ] Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Мироновой Н. В. при секретаре Шаминой Е. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф.И.О.1 к Банк ВТБ (ОАО) о признании договора ипотеки недействительным,
УСТАНОВИЛ:
В суд с исковым заявлением обратился истец Ф.И.О.1, в котором просит: признать договор об ипотеке здания и земельного участка от [ 00.00.0000 ] [ № ], заключенный между Банком и Мешковым А. А. недействительным .
В обоснование предъявленного иска истец указал, что [ 00.00.0000 ] был заключен оспариваемый договор. В рамках указанного договора Мешковым А. А. в залог банку были переданы 3 объекта недвижимости: два нежилых здания и один земельный участок. Нормами права: ст. 340 ч. 3 ГК РФ, и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено одновременно с ипотекой здания или сооружения ипотека земельного участка, на котором расположено здание, переданное в ипотеку. Это правило применяется в случае, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Одно из зданий, являющееся предметом ипотеки, расположено не на земельном участке 1, а на другом земельном участке, собственником которого, на момент заключения договора ипотеки, являлся Ф.И.О.1 Ипотека одного здания была осуществлена без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится данный объект недвижимого имущества, следовательно, договор ипотеки не соответствует нормам права, приведенным выше.
В процессе рассмотрения дела истец изменил предмет иска в порядке ст. 39 ГПК РФ просит: признать договор об ипотеке здания и земельного участка от [ 00.00.0000 ] [ № ], заключенный между банком и Мешковым А. А., в части передачи в ипотеку нежилого здания (станция технического обслуживания), кадастровй (условный) номер [ № ], общей площадью 236,8 кв. м., этажность 1, расположенного по адресу: [ адрес ], недействительным.
В судебном заседании истец не присутствовал, о дне и месте его проведения извещен надлежащим образом, при таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца на основании доверенности Ф.И.О.3 в судебном заседании иск своего доверителя поддержала, дала пояснения по существу предъявленного иска. Кроме этого, пояснила, что возражает против утверждений ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, считает, что срок истцом на обращение в суд с иском об оспаривании договора ипотеки в части не нарушен.
Представитель ответчика ОАО Банк ВТБ на основании доверенности Ф.И.О.4 в судебном заседании с иском не согласился, дал следующие пояснения. Считает, что иск не подлежит удовлетворению, так как истцом пропущен срок исковой давности. Иск не подлежит удовлетворению еще и потому, что в настоящее время постановлено решение Шахунского районного суда Нижегородской области, в соответствии с которым, обращено взыскание на недвижимое имущество по договору об ипотеке здания и земельного участка. В ходе рассмотрения дела Шахунским районным судом Нижегородской области Ф.И.О.1 договор ипотеки не оспаривал, а судом данному договору дана правовая оценка. Считает, что решение Шахунского районного суда г. Н. Новгорода при рассмотрении данного дела имеет преюдициальное значение. Считает, что истцом не доказан факт расположения одного из зданий, переданных в ипотеку, на ином земельном участке, чем тот, который передан также в ипотеку.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что [ 00.00.0000 ] между Банком ВТБ (открытое акционерное общество) и Ф.И.О.9 был заключен договор об ипотеке здания и земельного участка [ № ] (далее - Договор) в целях обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Автобриз» перед Банком по кредитному соглашению [ № ] от [ 00.00.0000 ] Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
В соответствии с п. 2.1 Договора в обеспечение исполнение обязательств истец передал ответчику в ипотеку следующие объекты недвижимости:
1. Нежилое здание (станция технического обслуживания), кадастровый (условный) номер [ № ], общей площадью 236,8 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: [ адрес ];
2. Нежилое здание, кадастровый (условный) номер [ № ]. Общей площадью 454,3 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: [ адрес ];
3. Земельный участок (земли населенных пунктов, для обслуживания станции технического обслуживания), кадастровый номер [ № ], общей площадью 2 462,36 кв.м., место нахождения: [ адрес ] (далее - земельный участок 1).
Полагая, что указанный выше договор в части передачи в ипотеку нежилого здания (станции технического обслуживания) кадастровый (условный номер) [ № ], общей площадью 236,8 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: [ адрес ], противоречит закону Ф.И.О.1 обратился в суд.
Согласно ст. 166 ГК РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ - Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 334 ГК РФ - В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ - ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 1 июля 1996 года №6\8 указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.
Судом установлено, что истец Ф.И.О.1 является собственником нежилого здания (станции технического обслуживания), общей площадью 236,80 кв. м., расположенной по адресу: [ адрес ]. , кадастровый условный номер [ № ].
Согласно договора об ипотеке здания и земельного участка, описание указанного здания содержится в кадастровом паспорте здания [ № ], выданном Шахунским филиалом ГПНО «Нижтехинвентаризация» [ 00.00.0000 ] .
Кадастровый паспорт [ № ] указывает, что станция технического облуживания, площадью 236,8 кв. м., расположенная по указанному выше адресу, имеет литер «З».
Ф.И.О.1 также является собственником нежилого здания, общей площадью 454,30 кв. м., расположенное по адресу: [ адрес ], кадастровый (условный) номер .
Ф.И.О.1 является собственником земельного участка площадью 2 462,36 кв. м., расположенный по адресу: [ адрес ], кадастровый номер .
Указанные выше объекты недвижимости были переданы Мешковым А. А. в залог ОАО Банку ВТБ, по оспариваемому договору.
Из материалов дела следует, что Ф.И.О.1 является собственником земельного участка площадью 1 182,25 кв. м., расположенного по адресу: [ адрес ], кадастровый номер [ № ]. Указанный земельный участок предметом ипотеки не является.
Из справки о технической характеристике объекта капитального строительства следует, что нежилое здание (станция технического обслуживания), имеющая литер «В», площадью 454,30 кв. м., расположена на земельном участке с кадастровым номером [ № ].
Из справки о технической характеристике объекта капитального строительства следует, что нежилое здание (станция технического обслуживания), имеющая литер «З», площадью 236,80 кв. м., расположена на земельном участке с кадастровым номером [ № ].
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером [ № ], собственником которого является Ф.И.О.1, следует, что кадастровый номер [ № ] земельного участка площадью 1 182, 25 кв. м., на котором расположено нежилое здание (станция технического обслуживания) литер «З», площадью 236,80 кв. м., равнозначен кадастровому номеру [ № ].
Из представленных письменных документов, судом установлено, что переданное в ипотеку (залог) Мешковым А. А. ОАО Банку ВТБ, по оспариваемому договору, нежилое здание (станция технического обслуживания), имеющая литер «З», площадью 236,80 кв. м, расположено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Ф.И.О.1, общей площадью 1 182, 25 кв. м., имеющий кадастровый номер [ № ], который равнозначен кадастровому номеру [ № ], и расположенный по адресу: [ адрес ].
Земельный участок, принадлежащий на праве собственности Ф.И.О.1, общей площадью 1 182, 25 кв. м., имеющий кадастровый номер [ № ], который равнозначен кадастровому номеру [ № ], и расположенный по адресу: [ адрес ], в ипотеку банку передан не был.
Не доверять представленным письменным доказательствам истцом у суда оснований не имеется, так как кадастровый паспорт земельного участка подписан уполномоченным лицом, скреплен соответствующей печатью, органа, выдавшего данный документ.
Не доверять справкам о технической характеристике объекта капитального строительства, у суда оснований не имеется, так как и этот документ подписан уполномоченными лицами, скреплен печатью государственного учреждения.
Следовательно, истцом доказан факт расположения нежилого здания (станции технического обслуживания), имеющей литер «З», площадью 236,80 кв. м, на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Ф.И.О.1, общей площадью 1 182, 25 кв. м., имеющий кадастровый номер [ № ], который равнозначен кадастровому номеру [ № ], и расположенный по адресу: [ адрес ], который не был передан в ипотеку банку.
Из совокупности норм права, изложенных в п. 3 ст. 340 ГК РФ и абзаца 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» следует, что ипотека здания или сооружения невозможна без передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или право аренды на него. Данное правило распространяется на случаи, когда лицо, выступающее в роли залогодателя (в данном случае Ф.И.О.1) здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
Как установлено Ф.И.О.1, выступая залогодателем нежилого здания (станции технического обслуживания), имеющей литер «З», площадью 236,80 кв. м., расположенного по адресу: [ адрес ], одновременно является собственником земельного участка кадастровый номер [ № ], на котором расположено указанное здание.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 1 июля 1996 года №6\8 указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.
При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Судом установлено, что залогодатель Ф.И.О.1 передал в залог только здание, а земельный участок, имеющий кадастровый номер [ № ], не является предметом залога, следовательно, в силу приведенных норм права и разъяснений судов высших инстанций, договор об ипотеке здания и земельного участка от [ 00.00.0000 ] [ № ], заключенный между Банком ВТБ (ОАО) и Мешковым А. А. в части передачи в ипотеку нежилого здания (станции технического обслуживания), общей площадью 236,8 кв. м., расположенного по адресу: [ адрес ], противоречит п. 3 ст. 340 ГК РФ и абзаца 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», является ничтожным, а соответственно и недействительным.
Суд не может согласиться с утверждениями ответчика, о том, что истец пропустил срок исковой давности, по ниже приведенным основаниям.
По смыслу статьи 195 Гражданского кодекса РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение данного срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса, применяются и к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки.
Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Течение срока исковой давности не может начинаться ранее, чем сделка считается заключенной. Частичное исполнение сторонами сделки до ее заключения не влияет на решение вопроса о заключенности договора. В отношении договора, который не может считаться заключенным, в случае совершения сторонами предусмотренных этим договором действий не может быть поставлен вопрос о признании его недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а для приведения сторон в первоначальное положение подлежат применению иные правовые механизмы.
Судом установлено, что оспариваемый договор об ипотеке здания и земельного участка, подписан сторонами [ 00.00.0000 ] , зарегистрирован в регистрирующем органе [ 00.00.0000 ] , об этом указано в отзыве ответчика на исковое заявление.
Таким образом, трехлетний срок исковой давности по заявленному истцом требованию начал течь с момента государственной регистрации Договора об ипотеке и ко дню обращения истца с иском в суд ([ 00.00.0000 ] ) не истек.
Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] Шахунским районным судом Нижегородской области постановлено решение, которое вступило в законную силу, по иску ОАО Банк ВТБ к Ф.И.О.1, в соответствии с которым обращено взыскание на нежилое здание (станция технического обслуживания), кадастровый номер [ № ], общей площадью 236,8 кв. м., расположенное по адресу: [ адрес ].
В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ - обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Приведенным выше решением суда не установлено каких-либо юридически значимых обстоятельств, установление которых, не следует доказывать вновь, и которые не подлежат оспариванию. Указанным решением установлен лишь факт заключения договора об ипотеке здания и земельного участка. Каких-либо суждений на предмет недействительности (ничтожности) части условий заключенного договора, Шахунский районный суд Нижегородской области в постановленном решении не давал.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с банка в пользу истца следует взыскать расходы, понесенные на оплату госпошлины – 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Признать договор об ипотеке здания и земельного участка от [ 00.00.0000 ] [ № ], заключенный между Банком ВТБ (ОАО) и [ № ] в части передачи в ипотеку нежилого здания (станции технического обслуживания), общей площадью 236,8 кв. м., расположенного по адресу: [ адрес ] недействительным.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней, путем подачи кассационной жалобы через районный суд.
Судья Н. В. Миронова