2-4590/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
[ 00.00.0000 ] Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Мироновой Н. В. при секретаре Некрасовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного Банка РФ к Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, Ф.И.О.5, Ф.И.О.6 об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
В суд с исковым заявлением обратился истец АК СБ РФ, в котором требует: обратить взыскание на предмет залога – дом, назначение – нежилое, двухэтажный, общая площадь 248,1 кв.м., кадастровый номер : [ № ] принадлежащий на праве собственности Ф.И.О.3 находящийся по адресу: [ адрес ], установив начальную продажную цену согласно заключения независимого оценщика.
Свои исковые требования истец мотивирует тем, что [ 00.00.0000 ] между АК СБ РФ и Ф.И.О.2, Ф.И.О.3 был заключен договор о предоставлении кредитной линии [ № ].
Согласно Кредитного договора, банк предоставил заемщику 7128000 руб. на долевое участие в строительстве объекта недвижимости, а именно дачного дома на земельном участке [ № ], находящемуся по адресу: [ адрес ] на срок по [ 00.00.0000 ] под 12,25% годовых, а заемщик согласно п. 2.6, 2.7 Кредитного договора обязался погашать кредит ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным месяцем, при этом одновременно с погашением кредита производить уплату процентов за пользование заемными средствами.
В обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору был заключен договор ипотеки от [ 00.00.0000 ] .
В соответствии с п.1.1. договора ипотеки заемщик передает в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору земельный участок [ № ] общей площадью 1636 кв.м., кадастровый номер [ № ], категория земель – земли сельскохозяйственного назначения расположенный по адресу: [ адрес ]. Примечание: право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения.
[ 00.00.0000 ] Нижегородским районным судом г.Н.Новгорода было вынесено решение о взыскании с Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, Ф.И.О.5, Ф.И.О.6 солидарно в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного Банка РФ задолженности по кредитному договору в размере 7192453,53 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 20000 руб., об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке на земельный участок общей площадью 1636 кв.м., с кадастровым номером [ № ], категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение): дачное строительство и ведение дачного хозяйства, расположенный по адресу: [ адрес ], участок 12. и установлена начальную продажная цена заложенного имущества в размере 1 930 000 рублей. До настоящего времени обязательства ответчиками не исполнены. Поскольку на заложенном земельном участке был построен дом, постольку реализация земельного участка в отрыве от здания находящегося на нем является затруднительной.
В судебном заседании представитель истца на основании доверенности Ф.И.О.10 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика Ф.И.О.11 на основании доверенности Ф.И.О.12 с исковыми требованиями согласно, однако не согласна со стоимостью дома, обосновывая свои доводы отчетом о стоимости спорного дома в размере 5710000 руб. Отчет об оценке произведенный по назначению судебной экспертизы она полагает слишком занижает стоимость спорного объекта.
Ответчики Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, Ф.И.О.5, Ф.И.О.6 в судебном заседании не присутствовали, о дне и месте его проведения извещены надлежащим образом.
На день и час ответчики не известили суд о причинах неявки в судебное заседание, ни в устной, ни в письменной форме. Не представили доказательств, подтверждающих уважительность их неявки в судебное заседание, чем нарушили возложенные на них обязанность в статье 167 ч.1 ГПК РФ об обязанности извещать суд, о причинах неявки и представлять доказательства, подтверждающие уважительность их неявки в судебное заседание.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что участвующие в деле ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду заблаговременно не сообщили и о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] Нижегородским районным судом г. Н. Новгорода вынесено заочное решение суда, в соответствии с которым постановлено: «Взыскать с Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, Ф.И.О.5, Ф.И.О.6 солидарно в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного Банка РФ задолженность по кредитному договору в размере 7192453,53 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 руб.
Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке на земельный участок общей площадью 1636 кв.м., с кадастровым номером [ № ] категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение): дачное строительство и ведение дачного хозяйства, расположенный по адресу[ адрес ]. и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 930 000 рублей.».
Заочное решение вступило в законную силу [ 00.00.0000 ] .
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ «2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица».
Из приведенных выше доказательств, судом установлено, что у ответчиков перед банком существует задолженность по кредитному договору, в размере - 7192453,53 руб.
Из объяснений представителя истца, представителя ответчика судом установлено, что выше указанное заочное решении суда не исполнено, задолженность не погашена, данный факт стороны не оспаривают.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ – «По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора».
В соответствии со ст. 810 ГК РФ – «Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа»
В соответствии со ст. 309 ГК РФ – «Обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с требованиями обязательства и требованиями закона».
Судом установлено, что между АК Сберегательного Банка РФ (ОАО) и Ф.И.О.2, Ф.И.О.3 в обеспечение кредитного договора был заключен:
1. Договор ипотеки, залогодателем которого являются граждане Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, согласно договору об ипотеке от [ 00.00.0000 ] предметом залога является:
земельный участок общей площадью 1636 кв.м., с кадастровым номером [ № ], категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение): дачное строительство и ведение дачного хозяйства, расположенный по адресу: [ адрес ]
В примечании к пункту 1.2 договора ипотеки указано, что право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения.
Из материалов дела следует, что на земельном участке общей площадью 1636 кв. м., который расположен по адресу: [ адрес ], земельный участок [ № ] возведен дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 248,1 кв. м., который принадлежит на праве собственности Ф.И.О.3
На указанный объект недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения) – ипотека.
В соответствии со ст. 334 п. 2 ГК РФ - Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ст. 2 указанного выше закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающиеся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в возмещение судебных издержек.
В соответствии с пунктом 4.3.4 договора ипотеки залогодержатель имеет право: обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении заемщиком и\или заемщиком-залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором и договором.
Согласно пункта 2.2 договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика-залогодателя и заемщика, возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии [ № ] от [ 00.00.0000 ] , заключенного между залогодержателем, заемщиком и заемщиком-залогодателем.
В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» - если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Из условий договора залога, приведенного выше, норм права следует, что право залога распространяется и на возведен дом, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 248,1 кв., расположенный по адресу: [ адрес ], земельный участок [ № ].
В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Судом установлено, что у ответчиков существует задолженность по кредитному договору, которая не погашена до настоящего времени, следовательно, в силу ст. 50 указанного выше закона, условий договора об ипотеке банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, приведенное в решении выше.
В соответствии со ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
В силу указанных выше норм права суд полагает, что исковые требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество следует удовлетворить.
Обсуждая вопрос о назначении начальной продажной цены, заложенного имущества, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.
Согласно отчета об оценке [ № ] выполненной ЗАО «Консалтинговый центр «ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО», представленного в качестве обоснования своих доводов Ф.И.О.3, по состоянию на [ 00.00.0000 ] год рыночная стоимость объекта оценки составляет 7710000 руб. в том числе: рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1636 кв.м. составляет 2000000 руб., рыночная стоимость здания (объект незавершенный строительством) общей площадью 250,07 кв.м., составляет 5710000 руб.
Согласно отчета об оценке [ № ] оценщика Ф.И.О.4 выполненного [ 00.00.0000 ] , представленного в качестве обоснования своих доводов Ф.И.О.3, рыночная стоимость дома двухэтажного, общей площадь 248,1 кв.м., в комплексе с правом собственности на земельный участок общей площадью 1636 кв.м. расположенный по адресу: [ адрес ] составляет 6340000 руб.
В процессе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта в ООО «ВолгоВятИнвест», в соответствии, с отчетом которого рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 4873000 руб., в том числе дома двухэтажного, общей площадь 248,1 кв.м. 2680000 руб., земельного участка общей площадью 1636 кв.м. расположенный по адресу: [ адрес ] 193 000 руб.
Суд полагает, что начальную продажную цену дома следует определить следующим образом.
Из всех представленных отчетов и заключения экспертизы следует, что дом оценивается с учетом стоимости земельного участка, на котором он расположен.
Судом установлено, что стоимость земельного участка [ № ], расположенного по адресу: [ адрес ], установлена в размере 1 930 000 рублей, на основании решения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от [ 00.00.0000 ] , этот факт является преюдициальным.
Суд полагает, что наиболее верным является заключение оценщика Ф.И.О.4, которым установлена стоимость дома двухэтажного, общей площадь 248,1 кв.м., в комплексе с правом собственности на земельный участок общей площадью 1636 кв.м. расположенный по адресу: [ адрес ] Его следует положить в основу решения суда.
Что касается заключения экспертизы, выполненной ООО «ВолгоВятМнвест», то его суд не может положить в основу решения суда, так как оно не соответствует форме экспертного заключения – эксперт не Ф.И.О.8 подписку об уголовной ответственности за дачу заведомоложного заключения.
В соответствии со ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» -
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Способом реализации заложенного имущества, указанного выше, следует определить - продажа с публичных торгов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного Банка РФ удовлетворить.
Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке на дом, назначение – нежилое, двухэтажный, общая площадь 248,1 кв.м., кадастровый номер : [ № ] принадлежащий на праве собственности Ф.И.О.3 находящийся по адресу: [ адрес ] и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 340 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней, путем подачи кассационной жалобы через районный суд.
Судья Н. В. Миронова