Дело № 2-106/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
[ 00.00.0000 ]
Нижегородский районный суд Г.Н.Новгорода в составе
председательствующего судьи Хохлова Н.Г.,
при секретаре Рязановой Е.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Ф.И.О.3 к ЗАО «Партнерский Дом Атенон», Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования» Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) о ничтожности дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] , от [ 00.00.0000 ] , к договору на инвестиционно-долевое участие в строительства объекта от [ 00.00.0000 ] , признании права собственности на квартиру [ адрес ], по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования» Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) к Ф.И.О.3, ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» о признании договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости недействительным в силу ничтожности, признании недействительным государственной регистрации права собственности, по иску Ф.И.О.1 к Ф.И.О.2, ЗАО «Партнерский дом «Атенон» о признании права собственности на квартиру
Установил:
Ф.И.О.2 первоначально обратился в суд с иском к ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» о признании за ним права собственности на долю в общей долевой собственности на объект недвижимости, а именно на долю 7060/1490912 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, распложенного по адресу [ адрес ] адрес строительный) в виде жилого помещения- двухкомнатной квартиры [ № ]номер строительный) общей площадью 70,6/38,3 кв.м расположенной на шестом этаже жилого дома.
В производстве Нижегородского районного суда находилось гражданское дело по иску Ф.И.О.8 К ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» ([ № ]) о признании за ней права собственности на указанный выше объект незавершенного строительства. Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от [ 00.00.0000 ] исковое заявление Ф.И.О.8 оставлено без рассмотрения
В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями в дело вступило ГОУ ВПО «МЭСИ» Данное третье лицо заявило требования, просит признать недействительной сделку - договор на инвестиционно-долевое участие по вновь воздаваемому объекту недвижимости, заключенный Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» в силу того, что данный договор в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст. 209, 307, 309, 310, 382, 388 ГК РФ
В последствии ГОУ ВПО «МЭСИ» изменило требования и просит суд признать недействительным сделку договор на инвестиционно – долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости за [ № ] от [ 00.00.0000 ] , заключенный между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский Дом «Атенон», признать недействительным зарегистрированное прав собственности за Ф.И.О.2 на долю 7060/1490912 в объекте незавершенного строительства – жилой дом, распложенный по адресу [ адрес ] ( адрес строительный) в виде квартиры [ № ]
В процессе рассмотрения дела, данный дом был сдан в эксплуатацию и [ 00.00.0000 ] Ф.И.О.2 изменил свои исковые требования, просит суд считать ничтожными дополнительные соглашения от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенные между ГОУ ВПО «МЭСИ» и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» в части закрепления двухкомнатной квартиры [ № ] (номер строительный) общей площадью 70,6 кв.м, расположенной на шестом этаже, на долю в праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу [ адрес ] за ГОУ ВПО «МЭСИ», признать за ним право собственности на квартиру [ № ], общей площадью 70,1 кв.м., расположенную по адресу: [ адрес ]
Ф.И.О.1 вступила в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования и просит считать ничтожными дополнительные соглашения от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенные между ГОУ ВПО «МЭСИ» и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» в части закрепления двухкомнатной квартиры [ № ] ( номер строительный) общей площадью 70,6 кв.м, расположенной на шестом этаже, на долю в праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу [ адрес ] за ГОУ ВПО «МЭСИ», признать за ней право собственности на квартиру [ № ] общей площадью 70,1 кв.м., расположенную по адресу: [ адрес ]
Ф.И.О.2 в судебном заседании свои требования поддержал, обосновал их следующим: [ 00.00.0000 ] между ГОУ ВПО «МЭСИ» ( ранее ГОУ СПО «НКЭСП» ) и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» был заключен договор на инветиционно-долевое участие в строительстве объекта, предметом которого явилась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу [ адрес ], общей площадью жилых и нежилых помещений 14 000 кв.м по проекту.
В силу положений п.п. 1.2., 2.3., 3.2., 3.6. договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» приняло на себя обязанность и право в пределах свой доли самостоятельно заключать договоры на долевое участие и инвестиционной деятельности по достройке объекта с привлечением других инвесторов -дольщиков. [ 00.00.0000 ] руководствуясь данными условиями договора ЗАО «Партнерский дом «Атенон» заключило с Ф.И.О.2 предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику (Ф.И.О.2) в собственность спорной квартиры.
[ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] ГОУ ВПО «МЭСИ» и ЗАО «Партнерский дом «Атенон» заключили дополнительные соглашения к договору инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] , в силу которых закрепили за собой доли в общей площади строящегося объекта, конкретные жилые и встроенные нежилые помещения. По ним квартира [ № ]( адрес строительный), ныне [ адрес ] (адрес строительный) ныне [ адрес ] передавалась ГОУ ВПО «МЭСИ». Ф.И.О.2 считает, что указанные сделки являются ничтожными в силу положений ст. 168, 219, 429 и п.4 ст.445 ГК РФ, так как они были заключены при наличии обременения на спорную квартиру, а именно наличия на нее предварительного договора, заключенного Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский дом «Атенон». В связи с этим, заключенный с ним ЗАО «Партнерский дом«Атенон» основной договор на спорный объект, был заключен с соблюдением действующего законодательства. Начиняя с момента заключения ЗАО «Партнерский дом «Атенон» и ГОУ ВПО «МЭСИ» оспариваемых Ф.И.О.2 дополнительных соглашений, к нему не были предъявлены какие-либо претензии, следовательно, по его мнению, его право собственности на спорную квартиру ими не может быть оспорено. Хозяйственные разногласия между ответчиками не могут, по мнению Ф.И.О.2, повлиять на его вещные права, гарантированные ему ст.ст. 8, 35 Конституции РФ. О наличии дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] Ф.И.О.2 стало известно в ходе рассмотрения данного спора, поэтому он считает, что исчислять срок исковой давности по заявленным им требованиям необходимо с момента подачи иска и предъявления своих прав ГОУ ВПО «МЭСИ». Считает, что срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляющий 3 года со дня, когда началась исполняться данная сделка, подлежит восстановлению.
Свое право собственности на спорную квартиру Ф.И.О.9 просит признать по следующим основаниям. [ 00.00.0000 ] между ним и ЗАО «Партнерский дом «Атенон» был заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в дальнейшем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику в собственность спорной квартиры. Данный договор предусмотрел порядок расчетов сторон. Согласно п.2 договора Будущий дольщик Ф.И.О.2 финансирует строительство квартиры в объеме 1 101 360 руб. по цене 15600 рублей за 1 кв.м. Стороны обязались заключить основной договор до [ 00.00.0000 ] . Денежные средства Ф.И.О.2 были внесены наличными денежными средствами в кассу ЗАО «Партнерский дом «Атенон», о чем свидетельствуют имеющиеся у него подлинники квитанций. На них имеется роспись главного бухгалтера ЗАО «Партнерский дом «Атенон» и печать ЗАО «Партнерский дом «Атенон». Основной договор был заключен [ 00.00.0000 ] на тех же условиях, что и предварительный договор. Поскольку свои обязательства по договору Ф.И.О.2 выполнены, им внесены денежные средства за спорную квартиру, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию, он просит признать за ним право собственности на данную квартиру.
Пояснил суду, что подлинников предварительного и основного договоров у него на руках нет, они у него похищены, имеются лишь нотариально удостоверенные копии данных документов. Он считает их надлежаще заверенными документами и просит принять во внимание при рассмотрении его исковых требований. Кроме того, после регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, он [ 00.00.0000 ] заключил с Ф.И.О.1 договор купли-продажи, однако переход прав не состоялся в связи с судебными спорами.
ЗАО «Партнерский дом «Атенон» своего представителя в суд не направил, о дне слушания извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Не явился в суд и конкурсный управляющий ЗАО «Партнерский дом «Атенон», он также был надлежащим образом извещен о слушании дела, не явился в суд по неизвестным причинам. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо Управление «Росреестра» просит рассмотреть дело в отсутствие гое представителя, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления «Росреестра».
Представитель ГОУ ВПО «МЭСИ» (по доверенности) Ф.И.О.10 полагает, что исковые требования Ф.И.О.2 не подлежат удовлетворению, поддержала требования данного юридического лица, их обосновала следующим. МЭСИ является застройщиком в строительстве многоквартирного дома по адресу [ адрес ] (адрес строительный), поскольку: 1) Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от [ 00.00.0000 ] [ № ] «О предоставлении земельных участков» Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по [ адрес ] под строительство здания учебного комбината.
2) На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, [ 00.00.0000 ] Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт [ № ] о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по [ адрес ].
3) Строительство жилого дома по [ адрес ] осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода [ № ] от [ 00.00.0000 ] «О разрешении ГОУ СПО «НКЭСП» строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по [ адрес ]».
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от [ 00.00.0000 ] [ № ] на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)», действующий на основании Положения, утвержденного [ 00.00.0000 ] (далее Нижегородский филиал МЭСИ).
Следовательно, МЭСИ является правопреемником Государственного образовательного учреждения «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России», в том числе по правам и обязанностям стороны договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] . Объект незавершенного строительства по [ адрес ] был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство [ № ] от [ 00.00.0000 ] ).
[ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор).
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по [ адрес ] (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв.м. (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
В последствии [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору).
Пунктом 1 дополнительного соглашения от [ 00.00.0000 ] установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ] (адрес строительный).
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 «Вложение инвестиций и определение долей» долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» принял на себя обязательства:
обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее [ 00.00.0000 ] ;
В соответствии с условиями Договора с учетом заключенных дополнительных соглашений стороны (Застройщик и Инвестор) осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН». По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на Объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» от Ответчика по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] , инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
Застройщик (МЭСИ) свои обязательства по инвестиционным вложениям, предусмотренным Договором, исполнил надлежащим образом:
объект незавершенного строительства (нулевого цикла комплекса) на сумму 25 166 000 рублей, передан по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] ;
земельный участок под строительство передан ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] .
В соответствии с условиями Договора (в редакции дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] ) стороны Договора установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 2196,3 кв.м.; ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» (и его привлеченный Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12445,7 кв.м., а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв.м. и КПТ.
При этом сторонами Договора были определены конкретные жилые и нежилые помещения, закрепленные как за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», как Инвестором в пределах его доли в размере 85%.
ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не исполнил своих обязательств по вводу указанного объекта - жилого дома в эксплуатацию, в настоящее время дом введен в эксплуатацию силами и за счет застройщика - МЭСИ.
Истцом Ф.И.О.2 в материалы дела представлена копия предварительного договора о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Истцом [ 00.00.0000 ] (далее Предварительный договор).
Подлинный экземпляр Предварительного договора Истец не представил.
Истцом Ф.И.О.2 в материалы дела представлена копия основного договора [ № ] на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенного между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] договора. Подлинный экземпляр договора Истец также не представил.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, заявляет о фальсификации доказательств, представленных Истцом - Предварительного договора и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] , поскольку:
В разделе 1 Предварительного договора указано, что Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») действует на основании договора от [ 00.00.0000 ] , заключенного между Инвестором и Государственным учреждением среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта по адресу: [ адрес ] (адрес строительный).
Однако, предметом договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве от [ 00.00.0000 ] , являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке объекта недвижимости на земельном участке, расположенном по [ адрес ]
Строительство такого объекта как жилой дом с указанием строительного адреса [ адрес ] было определено сторонами Договора только в дополнительном соглашении к Договору от [ 00.00.0000 ] .
До заключения дополнительного соглашения от [ 00.00.0000 ] , стороны Договора не вправе были каким-то образом распоряжаться своей долей.
Поскольку только дополнительным соглашением от [ 00.00.0000 ] был определен как предмет договора (строительство жилого дома), так и определены конкретные жилые и нежилые помещения, соответствующие доли как инвестора-Застройщика (третьего лица), так и Инвестора-Заказчика (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН»), которыми стороны Договора вправе распоряжаться в соответствии с условиями Договора.
Следовательно, вызывает большие сомнения вопрос о дате изготовления и подписания представленного Истцом в материалы дела, как Предварительного договора, так и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] .
В соответствии с п. 2 статьи 71 ГПК РФ, подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Представитель ГОУ ВПО «МЭСИ» считает, что представленные Истцом копии Предварительного договора и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] , о фальсификации которых заявляет МЭСИ, являются теми доказательствами, без подлинников которых невозможно разрешить настоящее дело, поскольку для правильного разрешения дела необходимо проведение технической экспертизы подлинных экземпляров Предварительного договора и договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] для определения времени изготовления и подписания указанных документов.
Таким образом, в соответствии со статьей 60 ГПК РФ представленные Истцом копии предварительного договора от [ 00.00.0000 ] и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] не могут являться допустимыми доказательствами для правильного разрешения настоящего дела.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ, предварительным договором признается лишь договор о заключении в будущем между теми же сторонами основного договора о передаче имущества. Значение предварительного договора состоит в организации договорных связей. Никаких других обязательств (по передаче имущества, по оплате передаваемого имущества) у сторон не возникает по предварительному договору.
На момент заключения между Истцом и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] на инвестиционно-долевое участие в строительстве, уже было заключено дополнительное соглашение к Договору от [ 00.00.0000 ] , по условиям которого квартира [ № ] общей площадью 70,6 кв.м., расположенная на 6 этаже жилого дома по адресу: [ адрес ] ( адрес строительный), входила в состав доли (15%) МЭСИ, являлась федеральной собственностью, и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не вправе было распоряжаться этой квартирой.
В связи с этим, ГОУ ВПО «МЭСИ» считает, что представленная Истцом копия предварительного договора не может послужить доказательством возникновения обязательства у Истца ранее, чем у МЭСИ.
В соответствии с актом исследования документов [ № ], представленным материалы дела Главным следственным управлением при Главном управлении внутренних дел Нижегородской области от Ф.И.О.2, который приобрел 19 квартир в строящемся домеденежные средства на расчетные счета не поступали.
МЭСИ считает, что сделка - договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенная между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] является недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 307,309,310,398, 382 ГК РФ.
Договор, заключенный между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не расторгнут, в настоящее время считается действующим, следовательно, ЗАО «Партнерский дом «Атенон» обязано надлежащим образом исполнять условия Договора.
Односторонний отказ ЗАО «Партнерский дом «Атенон» от исполнения обязательств не допускается и противоречит требованиям ст.ст. 309,310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ МЭСИ вправе требовать отобрания спорной квартиры у Ф.И.О.2 и передачи ее (спорной квартиры) МЭСИ, в связи с тем, что истребуемая квартира не передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Более того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, МЭСИ имеет преимущественное право на передачу ему спорной квартиры, поскольку Договор между МЭСИ и Ответчиком был заключен ранее, чем Договор долевого участия, заключенный между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский дом «Атенон».
Договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» по своей правовой природе является договором уступки права требования и регулируется нормами главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Указанный договор, как уступка права требования, является производным от договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, заключенного между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] и дополнительных соглашений к нему от [ 00.00.0000 ] и от [ 00.00.0000 ] .
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Из договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] с учетом дополнительных соглашений к нему следует, что доля каждого участника долевого участия (МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») конкретизирована и определена в натуре.
В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Пункт 1 статьи 388 ГК РФ определяет условия уступки требования устанавливает, что уступка требования другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иному правовому акту или договору.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Однако в соответствии с Договором (в редакции дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и от [ 00.00.0000 ] ) квартира [ № ]номер строительный), общей площадью 70,6 кв.м., расположенная на 6 этаже жилого дома по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) закреплена и подлежит передаче МЭСИ, а ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» не является ее собственником.
Продажа имущества лицом, не являющимся его собственником (в данном случае ЗАО «Партнерский Дом «Атенон») является противозаконной и влечет недействительность сделки в силу ничтожности, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст.ст. 10, 168 ГК РФ, Договор долевого участия, заключенный между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский дом «Атенон», является ничтожным, как договор, направленный на присвоение федеральной собственности и заключенный с намерением причинить вред правам и законным интересам МЭСИ.
Доводы Истца о ничтожности дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенных между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», в части закрепления спорной квартиры за МЭСИ, являются необоснованными, поскольку Истцом не заявлено никаких правовых оснований ничтожности указанных сделок.
Заявляя о ничтожности дополнительных соглашений в силу статьи 168 ГК РФ, Истец указывает на не соответствие сделок ст. ст. 219, 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Однако, ст. 219 ГК РФ устанавливает положение о моменте возникновения права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (государственная регистрация).
Статья 429 ГК содержит правовую природу предварительного договора и п. 5 указанной статьи устанавливает только право Истца заявлять требование в суд об обязании заключить в будущем основной договор, никаких других обязанностей и прав (по передаче имущества, оплате денежных средств) у сторон предварительного договора не возникает.
На момент подписания основного договора (подлинник которого также не был представлен Истцом суду) спорная квартира уже была обременена правами МЭСИ, в силу закона являлась федеральной собственностью.
Таким образом, заявленные Ф.И.О.2 статьи Гражданского кодекса РФ не могут служить основаниями ничтожности сделок - дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] .
На основании вышеизложенного ГОУ ВПО «МЭСИ» просит признать недействительным сделку - договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенную между Ф.И.О.3 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] , отказать Ф.И.О.11 в заявленных исковых требованиях полностью. Кроме того, МЭСИ считает, что у Ф.И.О.1 также не возникло каких-либо прав на спорную квартиру, поскольку она свои права в соответствии с нормами ГК РФ не зарегистрировала, соответственно не может являться добросовестным приобретателем.
Третье лицо без самостоятельных требований ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области полагает, что исковые требования Ф.И.О.2 не подлежат удовлетворению, а иск ГОУ ВПО «МЭСИ подлежит удовлетворению по основаниям, которые заявил в суде ГОУ ВПО «МЭСИ». ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области поддерживает позицию ГОУ ВПО «МЭСИ» по делу.
С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, установив значимые по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно ст. 420 ГК РФ «1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.»
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что «4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).»
В соответствии со ст. 422 ГК РФ «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения».
Статья 429 ГК РФ регулирует положения о предварительном договоре, в ней указано: «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передав имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.»
Согласно ст. 432 ГК РФ «1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
В соответствии со ст. 740 ГК РФ «1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.»
Основанием для приобретения права собственности согласно ст. 218 ГК РФ «1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.»
Согласно ст. 219 ГК РФ «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»
В соответствии со ст. 209 ГК РФ «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»
Суд считает возможным применить положения данной статьи к рассматриваемым правоотношениям по аналогии закона, хотя ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» не являются собственниками жилых помещений дома [ № ] (строительный номер [ № ]) по [ адрес ]
Судом установлено, что Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от [ 00.00.0000 ] [ № ] «О предоставлении земельных участков» Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по [ адрес ] под строительство здания учебного комбината
На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, [ 00.00.0000 ] Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт [ № ] о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по [ адрес ].
Строительство жилого дома по [ адрес ] осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода [ № ] от [ 00.00.0000 ] «О разрешении ГОУ СПО «НКЭСП» строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по [ адрес ]».
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от [ 00.00.0000 ] [ № ] на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)», действующийна основании Положения, утвержденного [ 00.00.0000 ] (далее Нижегородский филиал МЭСИ)
Следовательно, ГОУ ВПО «МЭСИ» является правопреемником Государственного образовательного учреждения «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России».
Объект незавершенного строительства по [ адрес ] был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство [ № ] от [ 00.00.0000 ] ).
[ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор)
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по [ адрес ] (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв.м. (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
В последствии [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору)
Пунктом 1 дополнительного соглашения от [ 00.00.0000 ] установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ] (адрес строительный).
Из приведенных текстов документов, которые регулируют правоотношения ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ следует, что с [ 00.00.0000 ] ( дата заключения договора) по [ 00.00.0000 ] (дата первого дополнительного соглашения к договору) в заключенном сторонами договоре указывалось, что он был заключен между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ СПО « Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата РФ» как договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, его предметом являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по [ адрес ] (далее Объект). Номер дома, его строительный адрес в данном договоре не указывался.
С [ 00.00.0000 ] , в связи с заключением дополнительного соглашения к первоначальному договору, предметом договора стал Объект строительства - жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ] (адрес строительный). Впервые в данном договоре был указан строительный адрес объекта.
Из предварительного договора, заключенного ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» с Ф.И.О.2 [ 00.00.0000 ] уже указан объект строительства [ адрес ] а ссылка в данном договоре идет на то, что ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» действует на основании договора от [ 00.00.0000 ] , заключенного им с ГОУ СПО «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» на инвестиционное долевое участие в строительства объекта по адресу [ адрес ] (адрес строительный). Такого адреса - [ адрес ] ( адрес строительный) спорный объект ни по одному из предоставленных сторонами документов не имел. Однако по тому признаку, что в приведенных договорах имеются разночтения по наименованию объекта договоров, предварительный договор, предоставленный Ф.И.О.2, признать сфальсифицированным достаточных оснований не имеется, так как в акте приемки-передачи земельного участка от [ 00.00.0000 ] , акте приемки передачи незавершенного строительства по объекту жилого дома по [ адрес ], подписанными представителями ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ СПО «НКЭСП Госкомстата РФ» участники договора от [ 00.00.0000 ] объект строительства считали жилым домом, расположенным по адресу [ адрес ].
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 «Вложение инвестиций и определение долей» долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
На [ 00.00.0000 ] , день заключения предварительного договора о заключении в будущем долевого участия в строительстве между ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.2 не были определены конкретные жилые помещения, которые должны передаваться участникам договора от [ 00.00.0000 ] .
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», с учетом дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , принял на себя обязательства:
- обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее [ 00.00.0000 ] .
В данном договоре не предусмотрено распоряжение своими долями до определения права собственности на определенные сторонами договора идеальные доли в доме. Таким образом, на день заключения между Ф.И.О.2 и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» предварительного договора о финансировании строительства Ф.И.О.2 квартиры [ № ] (номер строительный) в [ адрес ] ( адрес строительный, ЗАО «Партнерский дом «Атенон» не имел прав на данную квартиру, а значит не имел права ей распоряжаться. Таким образом, в данном договоре нет предмета договора, в связи с этим, он ничтожен. В силу положений ст. 168 ГК РФ ничтожный договор не порождает правовых последствий, т.е. результате заключения данного договора прав на спорное жилое помещение у Ф.И.О.2 не возникло.
Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Ф.И.О.2 о признании ничтожными дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенных ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ», по тем основаниям, что [ адрес ] (адрес строительный) на день их заключения, по мнению Ф.И.О.2, была обременена правами Ф.И.О.2 на данную квартиру в силу представительного договора.
В соответствии с условиями Договора от [ 00.00.0000 ] (в редакции дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] ) стороны данного договора ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» (ныне) установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ - 15 (пятнадцать) процентов жилых помещений, что ориентировочно составляет 2 196,3 кв.м., был определен и конкретный перечень жилых помещений, в их числе квартира [ адрес ] ( адрес строительный), ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» (и его привлеченным Соинвесторам) - 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12 445,7 кв.м., а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв.м. и КПТ, с конкретным перечнем жилых квартир, в их перечне нет квартиры [ адрес ] (адрес строительный).
Конкретные жилые и нежилые помещения были закреплены за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», как Инвестором в пределах его доли в размере 85%. Квартира [ адрес ] ( адрес строительный) в настоящее время это квартира [ адрес ] была закреплена за ГОУ ВПО «МЭСИ».
Таким образом, на день заключения ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.2 договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] данной квартирой ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» не мог распоряжаться.
Таким образом, суд приходит к выводу, что Ф.И.О.2 надлежит отказать в иске в полном объеме.
Кроме того, суд считает необходимым признать недействительным в силу ничтожности договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный [ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» и Ф.И.О.3, признать недействительным зарегистрированное право собственности Ф.И.О.3 на 7060/1490212 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 10-ти этажного, многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по адресу [ адрес ] (адрес строительный) в виде одной трехкомнатной квартиры [ № ] (номер строительный), общей площадью 70,6 кв.м., жилой площадью 38,3 кв.м., расположенной на шестом этаже жилого дома.
В суд обратилась Ф.И.О.1, которая в обоснование иска ссылается на то, что имеет права требования на спорную квартиру в силу договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] заключенного между Ф.И.О.2 и ею. Указывает, что Ф.И.О.2 имел зарегистрированное право собственности на спорный объект недвижимости и договор был заключен в соответствии с требованиями закона. Кроме того, она считает, что дополнительные соглашения от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенные между ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» и МЭСИ являются ничтожными по основаниям, которые заявлял Ф.И.О.2 Однако суд, дал оценку указанным соглашениям и не нашел оснований для их ничтожности.
Кроме того, судом признано недействительным зарегистрированное право собственности Ф.И.О.3 на 7060/1490212 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 10-ти этажного, многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по адресу [ адрес ] (адрес строительный) в виде одной трехкомнатной квартиры [ № ] (номер строительный), общей площадью 70,6 кв.м., жилой площадью 38,3 кв.м, расположенной на шестом этаже жилого дома, соответственно он не имел права отчуждать права по недействительному праву.
Ф.И.О.1 в нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, суду не представлены доказательства, что в силу ст. 219 ГК РФ она приобрела права на спорную квартиру.
Таким образом, суд приходит к выводу об оставлении без удовлетворения исковых требований Ф.И.О.1 к Ф.И.О.2, ЗАО «Партнерский дом «Атенон» о признании права собственности на квартиру.
Поскольку суд пришел к выводу, что договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный [ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» и Ф.И.О.3 ничтожен, в силу ст. 166 ГК РФ, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ЗАО «Партнерский дом «Атенон» в пользу Ф.И.О.3 денежные средства в сумме 1101360 (Один миллион сто одна тысяча триста шестьдесят) рублей, оплаченные по договору
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ЗАО «Партнерский дом «Атенон» госпошлину в местный бюджет в сумме 13706 рублей 80 копеек.
На основе изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ф.И.О.3 к ЗАО «Партнерский Дом Атенон», Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования» Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) о признании ничтожности дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] , от [ 00.00.0000 ] , к договору на инвестиционно-долевое участие в строительства объекта от [ 00.00.0000 ] , признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
Исковые требования Ф.И.О.1 к Ф.И.О.2, ЗАО «Партнерский дом «Атенон» о признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
Признать недействительным в силу ничтожности договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный [ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «Атенон» и Ф.И.О.3.
Признать недействительным зарегистрированное право собственности Ф.И.О.3 на 7060/1490212 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 10-ти этажного, многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по адресу [ адрес ] (адрес строительный) в виде одной трехкомнатной квартиры [ № ]номер строительный), общей площадью 70,6 кв.м., жилой площадью 38,3 кв.м, расположенной на шестом этаже жилого дома.
Взыскать с ЗАО «Партнерский дом «Атенон» в пользу Ф.И.О.3 денежные средства в сумме 1101360 (Один миллион сто одна тысяча триста шестьдесят) рублей.
Взыскать с ЗАО «Партнерский дом «Атенон» госпошлину в местный бюджет в сумме 13706 рублей 80 копеек.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Нижегородский областной суд, путем подачи жалоб через Нижегородский районный суд.
Судья (подпись) Н.Г. Хохлова