Дело № 2-114/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
[ 00.00.0000 ] Нижегородский районный суд г. Н.Новгорода в составе
Председательствующего судьи Хохловой Н.Г.,
при секретаре Глуховой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Ф.И.О.1 к ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН»,
Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики» (МЭСИ) о ничтожности дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] , от [ 00.00.0000 ] , к договору на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] , признании права собственности на [ адрес ], по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)» к Ф.И.О.1, ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» о признании договора [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости недействительной в силу ничтожности, признании недействительным государственной регистрации права собственности,
установил
Ф.И.О.1 первоначально обратился в суд с иском к ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» о признании за ним права собственности на долю в общей долевой собственности на объект недвижимости, а именно на долю 1656/1490212 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами, расположенного по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) в виде нежилого помещения [ № ] (номер строительный) общей площадью 165,6 кв.м., расположенного на 1-м этаже жилого дома.
В производстве Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода находилось гражданское дело по иску Ф.И.О.3, Ф.И.О.4 к ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства в виде доли 1656/1490212 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, расположенного по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) в виде нежилого помещения [ № ] (номер строительный) общей площадью 165,6 кв.м., расположенной на первом этаже жилого дома. Ф.И.О.3, Ф.И.О.4 отказались от исковых требований и отказ от иска принят судом
В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями в дело вступило ГОУ ВПО «МЭСИ» Данное третье лицо заявило требования: просит признать недействительной сделку – договор на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский дом «АТЕНОН» в силу того, что данный договор в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст. 209,307,309,310,382,388 ГК РФ.
ГОУ ВПО «МЭСИ» изменило в порядке ст. 39 ГПК РФ свои исковые требования, просит суд признать недействительной в силу ничтожности сделку - договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенную между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] , признать недействительным зарегистрированное право собственности за Ф.И.О.1 на долю в размере 1656/1490212 в объекте незавершенного строительством десятиэтажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП, расположенного по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) в виде нежилого помещения [ № ] (номер строительный)
В процессе рассмотрения дела, данный дом был сдан в эксплуатацию и Ф.И.О.1 изменил свои исковые требования, просит суд признать за ним право собственности на нежилое помещение П23 (ранее П26 номер строительный), общей площадью 162,1 кв.м., расположенную на 1-м этаже, на долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме по адресу [ адрес ] (ранее дом [ № ] номер строительный)
Ф.И.О.1 в порядке статьи 39 ГПК РФ изменил свои исковые требования, наряду с тем, что он просит признать за ним право собственности на [ адрес ], он просит суд считать ничтожными дополнительные соглашения от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенные между ГОУ ВПО «МЭСИ» и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» в части закрепления нежилого помещения № П26 (номер строительный) общей площадью 165,6, расположенной на 1-м этаже, на долю в праве общей долевой собственности в законченном строительством жилом доме, расположенном по адресу [ адрес ] (номер строительный) за ГОУ ВПО «МЭСИ».
Ф.И.О.1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Просил отложить рассмотрение дела, однако доказательств уважительности неявки в судебное заседание суду не представил.
В исковом заявлении свои требования Ф.И.О.1 обосновал следующим: [ 00.00.0000 ] между ГОУ ВПО «МЭСИ» (ранее ГОУ СПО «НКЭСП») и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, предметом которого явилась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу [ адрес ], общей площадью жилых и нежилых помещений 14 000 кв.м. по проекту.
В силу положений п.п. 1.2.,2.3.,3.2.,3.6. договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» приняло на себя обязанность и право в пределах своей доли самостоятельно заключать договоры на долевое участие в инвестиционной деятельности по достройке объекта с привлечением других инвесторов- дольщиков. [ 00.00.0000 ] , руководствуясь данными условиями договора, ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» заключило с Ф.И.О.1 предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора долевого участия в строительстве спорного объекта, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передача будущему дольщику (Ф.И.О.1) в собственность спорного нежилого помещения.
[ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] ГОУ ВПО «МЭСИ» и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» заключили дополнительные соглашения к договору инвестиционно-долевого участия в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] , в силу которых закрепили за собой доли в общей площади строящегося объекта, конкретные жилые и встроенные нежилые помещения. По ним нежилое помещение [ № ] (адрес строительный), ныне нежилое помещение [ № ] в доме [ № ] (адрес строительный), ныне [ адрес ] передавалась ГОУ ВПО «МЭСИ».
Ф.И.О.1 считает, что указанные сделки являются ничтожными в силу положений ст. ст. 168,219,429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, так как они были заключены при наличии обременения на спорное нежилое помещение, а именно наличие на него предварительного договора, заключенного Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН». В связи с этим, заключенный с ним ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» основной договор на спорный объект, был заключен с соблюдением действующего законодательства. Начиная с момента заключения ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» оспариваемых Ф.И.О.1 дополнительных соглашений, к нему не были предъявлены какие-либо претензии, следовательно, по его мнению, его право собственности на спорное нежилое помещение ими не может быть оспорено. Хозяйственные разногласия между ответчиками не могут, по мнению Ф.И.О.1, повлиять на его вещные права, гарантированные ему ст.ст. 8,35 Конституции РФ. О наличии дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] Ф.И.О.1 стало известно в ходе рассмотрения данного спора, поэтому он считает, что исчислять срок исковой давности по заявленным им требованиям необходимо с момента подачи иска и предъявления своих прав ГОУ ВПО «МЭСИ». Считает, что срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляющий 3 года со дня, когда началась исполняться данная сделка, подлежит восстановлению.
Свое право собственности на спорное нежилое помещение Ф.И.О.1 просит признать по следующим основаниям. [ 00.00.0000 ] между ним и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» был заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в дальнейшем договора долевого участия в строительстве спорного объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача будущему дольщику в собственность спорного нежилого помещения. Данный договор предусмотрел порядок расчетов сторон. Согласно п. 2 договора Будущий дольщик Ф.И.О.1 финансирует строительство нежилого помещения в объеме 2 691 000 рублей по цене 16 250 рублей за 1 кв.м. Стороны обязались заключить основной договор до [ 00.00.0000 ] . Денежные средства Ф.И.О.1 были внесены наличными денежными средствами в кассу ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», о чем свидетельствуют имеющиеся у него подлинники квитанций. На них имеется роспись главного бухгалтера ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и печать ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН». Основной договор был заключен [ 00.00.0000 ] на тех же условиях, что и предварительный договор. Поскольку свои обязательства по договору Ф.И.О.1 выполнены, им внесены денежные средства за спорную квартиру, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию, он просит признать за ним право собственности на данную квартиру.
Указал, что подлинников предварительного и основного договоров у него на руках нет, они у него похищены, имеются лишь нотариально удостоверенные копии данных документов. Он считает их надлежаще заверенными документами и просит принять во внимание при рассмотрении его исковых требований.
ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» своего представителя в суд не направил, о дне слушания извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Представитель конкурсного управляющего ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» (по доверенности) Ф.И.О.5 просил отложить рассмотрение дела, поскольку отсутствует Ф.И.О.1 и ему необходимо время для подготовки к рассмотрению дела. Суд не находит оснований для отложения дела в силу ст. 167 ГПК РФ.
Третье лицо ТУФА по Управлению государственным имуществом в [ адрес ] также не обеспечило явку своего представителя, о дне слушания было извещено надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Третье лицо Управление «Росреестра» просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления «Росреестра».
Представители ГОУ ВПО «МЭСИ» (по доверенности) Ф.И.О.6, Ф.И.О.7 полагают, что исковые требования Ф.И.О.1 не подлежат удовлетворению. Указывают, что МЭСИ является застройщиком в строительстве многоквартирного дома по адресу [ адрес ] (адрес строительный), поскольку: 1) Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от [ 00.00.0000 ] [ № ] «О предоставлении земельных участков» Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по [ адрес ] под строительство здания учебного комбината.
2) На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, [ 00.00.0000 ] Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт [ № ] о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по [ адрес ].
3) Строительство жилого дома по [ адрес ] осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода [ № ]-р от [ 00.00.0000 ] «О разрешении ГОУ СПО «НКЭСП» строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по [ адрес ]».
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от [ 00.00.0000 ] [ № ]-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права – филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)», действующий на основании Положения, утвержденного [ 00.00.0000 ] .
Следовательно, МЭСИ является правопреемником Государственного образовательного учреждения «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России», в том числе по правам и обязанностям стороны договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] .
Объект незавершенного строительства по [ адрес ] был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство [ № ] от [ 00.00.0000 ] ).
[ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор).
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по [ адрес ] (далее Объект). [ адрес ] жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв.м. (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
В последствии [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору).
Пунктом 1 дополнительного соглашения от [ 00.00.0000 ] установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ] (адрес строительный).
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 «Вложение инвестиций и определение долей» долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» принял на себя обязательства:
- обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
- выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
- использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
- обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
- обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
- обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее [ 00.00.0000 ] ;
В соответствии с условиями Договора с учетом заключенных дополнительных соглашений стороны (Застройщик и Инвестор) осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН». По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на Объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» от Ответчика по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] , инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
Застройщик (МЭСИ) свои обязательства по инвестиционным вложениям, предусмотренным Договором, исполнил надлежащим образом:
- объект незавершенного строительства (нулевого цикла комплекса) на сумму 25 166 000 рублей, передан по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] ;
- земельный участок под строительство передан ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] .
В соответствии с условиями Договора (в редакции дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] ) стороны Договора установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ – 15 (пятнадцать) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 2 196,3 кв.м.; ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» (и его привлеченным Соинвесторам) – 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12 445,7 кв.м., а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв.м. и КПТ.
При этом сторонами Договора были определены конкретные жилые и нежилые помещения, закрепленные как за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, так и за ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», как Инвестором в пределах его доли в размере 85%.
ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не исполнил своих обязательств по вводу указанного объекта – жилого дома в эксплуатацию, в настоящее время дом введен в эксплуатацию силами и за счет застройщика – МЭСИ.
Истцом Ф.И.О.1 в материалы дела представлена копия предварительного договора о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Истцом [ 00.00.0000 ] (далее Предварительный договор).
Подлинный экземпляр Предварительного договора Истец не представил.
Истцом Ф.И.О.1 в материалы дела представлена копия основного договора [ № ] на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенного между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] договора. Подлинный экземпляр договора Истец также не представил.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, заявляет о фальсификации доказательств, представленных Истцом – Предварительного договора и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] , поскольку:
В разделе 1 Предварительного договора указано, что Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») действует на основании договора от [ 00.00.0000 ] , заключенного между Инвестором и Государственным учреждением среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта по адресу: [ адрес ] (адрес строительный).
Однако, предметом договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве от [ 00.00.0000 ] , являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке объекта недвижимости на земельном участке, расположенном по [ адрес ]
Строительство такого объекта как жилой дом с указанием строительного адреса [ адрес ] было определено сторонами Договора только в дополнительном соглашении к Договору от [ 00.00.0000 ] .
До заключения дополнительного соглашения от [ 00.00.0000 ] , стороны Договора не вправе были каким-то образом распоряжаться своей долей.
Поскольку только дополнительным соглашением от [ 00.00.0000 ] был определен как предмет договора (строительство жилого дома), так и определены конкретные жилые и нежилые помещения, соответствующие доли как инвестора-Застройщика (третьего лица), так и Инвестора-Заказчика (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН»), которыми стороны Договора вправе распоряжаться в соответствии с условиями Договора.
Следовательно, вызывает большие сомнения о дате изготовления и подписания представленного Истцом в материалы дела, как Предварительного договора, так и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] .
В соответствии с п. 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Третье лицо ГОУ ВПО «МЭСИ» считает, что представленные Истцом копии Предварительного договора и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] , о фальсификации которых заявляет МЭСИ, являются теми доказательствами, без подлинников которых невозможно разрешить настоящее дело, поскольку для правильного разрешения дела, необходимо проведение технической экспертизы подлинных экземплярах Предварительного договора и договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] для определения времени изготовления и подписания указанных документов.
Таким образом, в соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса РФ представленные Истцом копии предварительного договора от [ 00.00.0000 ] и основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] не могут являться допустимыми доказательствами для правильного разрешения настоящего дела.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, предварительным договором признается лишь договор о заключении в будущем между теми же сторонами основного договора о передаче имущества. Значение предварительного договора состоит в организации договорных связей. Никаких других обязательств (по передаче имущества, по оплате передаваемого имущества) у сторон не возникает по предварительному договору.
На момент заключения между Истцом и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» основного договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] на инвестиционно-долевое участие в строительстве, уже было заключено дополнительное соглашение к Договору от [ 00.00.0000 ] , по условиям которого нежилое помещение [ № ] общей площадью 165,6 кв.м., расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: [ адрес ] (адрес строительный), входило в состав доли (15%) МЭСИ, являлась федеральной собственностью, и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не вправе было распоряжаться этим нежилым помещением.
В связи с этим, ГОУ ВПО «МЭСИ» считает, что представленная Истцом копия предварительного договора не может послужить доказательством возникновения обязательства у Истца ранее, чем у МЭСИ.
МЭСИ считает, что сделка - договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенная между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] является недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 307,309,310,398, 382 ГК РФ.
Договор, заключенный между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не расторгнут, в настоящее время считается действующим, следовательно, Ответчик 2 обязан надлежащим образом исполнять условия Договора.
Односторонний отказ ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» от исполнения обязательств не допускается и противоречит требованиям ст.ст. 309,310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ МЭСИ вправе требовать отобрания спорного нежилого помещения у Ф.И.О.1 и передачи его (спорного помещения) МЭСИ, в связи с тем, что истребуемое нежилое помещение не передано третьему лицу, имеющему право собственности.
Более того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, МЭСИ имеет преимущественное право на передачу ему спорного нежилого помещения, поскольку Договор между МЭСИ и Ответчиком был заключен ранее, чем Договор долевого участия, заключенный между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН».
Договор на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости, заключенный между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» по своей правовой природе является договором уступки права требования и регулируется нормами главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Указанный договор, как уступка права требования, является производным от договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, заключенного между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] и дополнительных соглашений к нему от [ 00.00.0000 ] и от [ 00.00.0000 ] .
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Из договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] с учетом дополнительных соглашений к нему следует, что доля каждого участника долевого участия (МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») конкретизирована и определена в натуре.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ определяет условия уступки требования и устанавливает, что уступка требования другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иному правовому акту или договору.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Однако в соответствии с Договором (в редакции дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и от [ 00.00.0000 ] ) нежилое помещение [ № ] (номер строительный), общей площадью 165,6 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) закреплено и подлежит передаче МЭСИ, а ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не является его собственником.
Продажа имущества лицом, не являющимся его собственником (в данном случае ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») является противозаконной и влечет недействительность сделки в силу ничтожности, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ.
Доводы Истца о ничтожности дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенных между МЭСИ и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», в части закрепления спорного помещения за МЭСИ, являются необоснованными, поскольку Истцом не заявлено никаких правовых оснований ничтожности указанных сделок.
Заявляя о ничтожности дополнительных соглашений в силу статьи 168 ГК РФ, Истец указывает на не соответствие сделок ст. ст. 219, 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Однако, ст. 219 ГК РФ устанавливает положение о моменте возникновения права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (государственная регистрация).
Статья 429 ГК содержит правовую природу предварительного договора и п. 5 указанной статьи устанавливает только право Истца заявлять требование в суд об обязании заключить в будущем основной договор, никаких других обязанностей и прав (по передаче имущества, оплате денежных средств) у сторон предварительного договора не возникает.
На момент подписания основного договора (подлинник которого также не был представлен Истцом суду) спорное помещение уже было обременено правами МЭСИ, в силу закона являлась федеральной собственностью.
Таким образом, заявленные Истцом статьи Гражданского кодекса РФ не могут служить основаниями ничтожности сделок – дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] .
На основании вышеизложенного ГОУ ВПО «МЭСИ» просит признать недействительным сделку - договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие по вновь создаваемому объекту недвижимости заключенную между Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» [ 00.00.0000 ] ; признать недействительным зарегистрированное право собственности за Ф.И.О.1 на долю в размере 16560/490212 на объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) в виде нежилого помещения [ № ]; отказать Ф.И.О.8 в заявленных требованиях полностью.
Третье лицо без самостоятельных требований ТУФА по Управлению государственным имуществом в Нижегородской области в представленном в материалы дела отзыве считает, что исковые требования Ф.И.О.1 не подлежат удовлетворению, а иск ГОУ ВПО «МЭСИ» подлежит удовлетворению по основаниям, которые заявлены в отзыве ГОУ ВПО «МЭСИ».
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, установив значимые по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно ст. 420 ГК РФ «1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.»
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что «4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).»
В соответствии со ст. 422 ГК РФ «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.»
Статья 429 ГК РФ регулирует положения о предварительном договоре, в ней указано: «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.»
Согласно ст. 432 ГК РФ «1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.»
В соответствии со ст. 740 ГК РФ «1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.»
Основанием для приобретения права собственности согласно ст. 218 ГК РФ «1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.» Согласно ст. 219 ГК РФ « Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»
В соответствии со ст. 209 ГК РФ «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»
Суд считает возможным применить положения данной статьи к рассматриваемым правоотношениям по аналогии закона, хотя ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» не являются собственниками [ адрес ]
Решением Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от [ 00.00.0000 ] [ № ] «О предоставлении земельных участков» Горьковскому областному учебному комбинату управления подготовки и повышения квалификации работников учета Госкомстата РСФСР (в настоящее время МЭСИ) был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1,1 га в квартале по [ адрес ] под строительство здания учебного комбината
На основании вышеуказанного решения Исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов, [ 00.00.0000 ] Горьковским городским Советом народных депутатов был подписан акт [ № ] о предоставлении Нижегородскому учебному центру Госкомстата России земельного участка площадью 1,1 га по [ адрес ].
Строительство жилого дома [ адрес ] осуществлялось в соответствии с Распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода [ № ]-р от [ 00.00.0000 ] «О разрешении ГОУ СПО «НКЭСП» строительства жилого дома со встроенными помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по [ адрес ]».
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от [ 00.00.0000 ] [ № ]-р на базе Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» был создан Нижегородский колледж экономики, статистики и права – филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)», действующий на основании Положения, утвержденного [ 00.00.0000 ] .
Следовательно, МЭСИ является правопреемником Государственного образовательного учреждения «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России», в том числе по правам и обязанностям стороны договора на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] .
Объект незавершенного строительства по [ адрес ] был внесен в реестр федерального имущества (свидетельство [ № ] от [ 00.00.0000 ] ).
[ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и МЭСИ был заключен договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта (далее Договор)
В соответствии с условиями Договора предметом Договора является инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по [ адрес ] (далее Объект). Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 14 000 кв.м. (по проекту). Общая ориентировочная стоимость строительства составляет 120 000 000 рублей.
В последствии [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] между сторонами Договора были заключены дополнительные соглашения к нему (Договору)
Пунктом 1 дополнительного соглашения от [ 00.00.0000 ] установлено, что Объектом строительства является жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ]
Из приведенных текстов документов, которые регулируют правоотношения ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» следует, что с [ 00.00.0000 ] (дата заключения Договора) по [ 00.00.0000 ] (дата первого дополнительного соглашения к Договору) в заключенном сторонами договоре указывалось, что он был заключен между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ СПО «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата РФ» как договор на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта, его предметом являлась инвестиционная деятельность сторон по достройке незавершенного строительством объекта недвижимости по [ адрес ] (далее Объект). Номер дома, его строительный адрес в данном договоре не указывался.
С [ 00.00.0000 ] , в связи с заключением дополнительного соглашения к первоначальному договору, предметом договора стал Объект строительства – жилой дом, расположенный по адресу: [ адрес ] (адрес строительный). Впервые в данном договоре был указан строительный адрес Объекта.
В предварительном договоре, заключенном ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» с Ф.И.О.1 [ 00.00.0000 ] уже указан объект строительства [ адрес ] и ссылка в данном договоре идет на то, что ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» действует на основании договора от [ 00.00.0000 ] , заключенного им с ГОУ СПО «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» на инвестиционное долевое участие в строительстве объекта по адресу: [ адрес ] (адрес строительный). Такого адреса – [ адрес ] (адрес строительный) спорный объект ни по одному из представленных сторонами документов не имел. Однако по тому признаку, что в приведенных договорах имеются разночтения по наименованию объекта договоров, предварительный договор, предоставленный Ф.И.О.1, признать сфальсифицированным достаточных оснований не имеется, так как в акте приемки-передачи земельного участка от [ 00.00.0000 ] акте приемки-передачи объекта незавершенного строительства жилого дома по [ адрес ] подписанными представителями ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ СПО «НКЭСП Госкомстата РФ» участники договора от [ 00.00.0000 ] объект строительства считали жилым домом, расположенным по адресу: [ адрес ].
Пунктом 1.2. Договора установлено, что Застройщик (МЭСИ) принимает на себя обязательства осуществить инвестиционные вложения в строительство Объекта на условиях Договора, а Инвестор (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») обязуется собственными и/или привлеченными силами и средствами обеспечить строительство (возведение) Объекта в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства передать Застройщику (МЭСИ) обозначенную в статье 3 «Вложение инвестиций и определение долей» долю Застройщика в законченном строительстве Объекте в размере и на условиях, установленных Договором.
В соответствии с условиями Договора Застройщик и Инвестор осуществляют вложения инвестиций в соотношении: 15% - МЭСИ и 85% - ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН». По соглашению Сторон: инвестиционным вложением МЭСИ являются произведенные им на момент заключения Договора затраты на объект, включая сам незавершенный строительством объект, принятый ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» от ГОУ СПО «Нижегородский колледж экономики, статистики и права Госкомстата России» по акту приема-передачи от [ 00.00.0000 ] инвестиционным вложением Инвестора (ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН») являются денежные средства, как собственные, так и привлеченные, необходимые для полного финансирования строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
На [ 00.00.0000 ] , день заключения предварительного договора о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1 не были определены конкретные жилые и нежилые помещения, которые должны передаваться участникам договора от [ 00.00.0000 ] .
Согласно п. 2.3. Договора ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» принял на себя обязательства:
- обеспечить финансирование проектных и строительно-монтажных работ;
- выполнять в полном объеме проектные и строительно-монтажные работы в сроки согласно графику строительства Объекта;
- использовать инвестиционные средства по целевому назначению;
- обеспечить поэтапное финансирование строительства Объекта за счет собственных или заемных средств, а также за счет средств других инвесторов в пределах сметной стоимости строительства;
- обеспечить сдачу в эксплуатацию завершенного строительства Объекта;
- обеспечить введение законченного строительством Объекта в эксплуатацию не позднее [ 00.00.0000 ] .
В данном договоре не предусмотрено распоряжение своими долями до определения права собственности на определенные сторонами договора идеальные доли в доме. Таким образом, на день заключения Ф.И.О.1 и ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» предварительного договора о финансировании строительства Ф.И.О.1 нежилого помещения [ адрес ] (адрес строительный), ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не имел прав на данное нежилое помещение, а значит, не имел права им распоряжаться. Таким образом, в данном договоре нет предмета договора, в связи с этим он ничтожен. В силу положений ст. 168 ГК РФ ничтожный договор не порождает правовых последствий, т.е. в результате заключения данного договора прав на спорное нежилое помещение у Ф.И.О.1 не возникло.
Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Ф.И.О.1 о признании ничтожными дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] , заключенных ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ», по тем основаниям, что нежилое помещение [ адрес ] (адрес строительный) на день их заключения, по мнению Ф.И.О.1 была обременена правами Ф.И.О.1 на данное нежилое помещение в силу представленного договора.
В соответствии с условиями Договора от [ 00.00.0000 ] (в редакции дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] и [ 00.00.0000 ] ) стороны данного договора ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и ГОУ ВПО «МЭСИ» (ныне) установили распределение права собственности на законченный строительством Объект следующим образом: МЭСИ – 15 (пятнадцать) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 2 196,3 кв.м., был определен и конкретный перечень жилых помещений, в том числе нежилое помещение [ адрес ] (адрес строительный), ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» (и его привлеченным Соинвесторам) – 85 (восемьдесят пять) процентов жилых и встроенных нежилых помещений, что ориентировочно составляет 12 445,7 кв.м., а также 100 (сто) процентов площадей отдельно стоящей подземной автостоянки, что ориентировочно составляет 3446,0 кв.м. и КПТ, с конкретным перечнем жилых квартир, в их перечне нет нежилого помещения [ адрес ] (адрес строительный).
Конкретные жилые и нежилые помещения были закреплены за МЭСИ в пределах принадлежащей ему, как Застройщику доли в размере 15%, и за ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», как Инвестором в пределах его доли в размере 85%. Нежилое помещение [ адрес ] (адрес строительный), в настоящее время это нежилое помещение [ адрес ] была закреплена за ГОУ ВПО «МЭСИ».
Таким образом, на день заключения ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1 договора [ № ] от [ 00.00.0000 ] данным нежилым помещением ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» не мог распоряжаться.
Таким образом, суд приходит к выводу, что Ф.И.О.1 надлежит отказать в иске в полном объеме.
Суд считает необходимым признать недействительным в силу ничтожности договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный [ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1.
Кроме того, суд приходит к выводу о признании недействительным зарегистрированное право собственности Ф.И.О.1 на 16560/1490212 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством 10-ти этажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями обслуживания, отдельно стоящей подземной автостоянкой и КТП по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) в виде нежилого помещения [ № ] (номер строительный), общей площадью 165,6 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома.
Поскольку суд пришел к выводу, что договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный [ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1 ничтожен, в силу ст. 166 ГК РФ, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» в пользу Ф.И.О.1 денежные средства в сумме 2 691 000 (Два миллиона шестьсот девяносто одна тысяча) рублей, оплаченные по договору
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» госпошлину в местный бюджет в сумме 21655 рублей.
На основе изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ф.И.О.1 к ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН», Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики «МЭСИ» о ничтожности дополнительных соглашений от [ 00.00.0000 ] , от [ 00.00.0000 ] к договору на инвестиционно-долевое участие в строительстве объекта от [ 00.00.0000 ] , признании права собственности на нежилое помещение [ адрес ] оставить без удовлетворения.
Признать недействительным в силу ничтожности договор [ № ] на инвестиционно-долевое участие во вновь создаваемом объекте недвижимости, заключенный [ 00.00.0000 ] между ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» и Ф.И.О.1.
Признать недействительным зарегистрированное право собственности Ф.И.О.1 на 16560/1490212 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством 10-ти этажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями и гаражными боксами по адресу: [ адрес ] (адрес строительный) в виде нежилого помещения [ № ] (номер строительный).
Взыскать с ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» в пользу Ф.И.О.1 денежные средства в сумме 2 691 000 (Два миллиона шестьсот девяносто одна тысяча) рублей.
Взыскать с ЗАО «Партнерский Дом «АТЕНОН» госпошлину в местный бюджет в сумме 21 655 рублей.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Нижегородский областной суд, путем подачи жалоб через Нижегородский районный суд.
Судья Н.Г. Хохлова