[ № ]
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
[ 00.00.0000 ] Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода в составе: председательствующего Голубевой О.Н., при секретаре Ткаче А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Н.Новгороде гражданское дело по иску Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 к ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», ООО «Центр-СБК» о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым, о возложении обязанности не выставлять платежные документы,
у с т а н о в и л:
Истцы, являясь собственниками квартир в [ адрес ], обратились в суд с иском о расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного жильцами дома с ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», поскольку на основании решения общего собрания собственников помещений дома от [ 00.00.0000 ] данный договор был расторгнут в одностороннем порядке собственниками помещений по причине невыполнения домоуправляющей компанией своих обязанностей по договору.
В ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» было направлено уведомление о принятии данного решения, однако домоуправляющая компания не считает договор расторгнутым, продолжает выставлять жителям дома квитанции об оплате жилищно-коммунальных платежей от своего имени.
ООО «Центр-СБК» несмотря на решение общего собрания собственников о расторжении договора и смене домоуправляющей компании продолжает осуществлять начисление и сбор жилищно-коммунальных платежей в пользу ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», на что собственники помещений дома согласия не давали. Кроме требования о расторжении договора, истцы заявили требование: обязать ООО «Центр-СБК» не выставлять платежные документы собственникам жилых помещений [ адрес ] об оплате жилищно-коммунальных услуг пользу ОАО «ДК Нижегородского района»
В порядке статьи 39 ГПК РФ истцами изменены исковые требования, указав в качестве ответчика также ООО «Центр-СБК». Истцы просят:
признать договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками жилых помещений [ адрес ] с ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», расторгнутым с [ 00.00.0000 ] ;
обязать ООО «Центр-СБК» не выставлять платежные документы собственникам жилых помещений [ адрес ] об оплате жилищно-коммунальных услуг пользу ОАО «ДК Нижегородского района»
В судебном заседании истцы Ф.И.О.1, Ф.И.О.2, а также их представители по доверенности Ф.И.О.4 и Ф.И.О.5 исковые требования поддержали, пояснили, что договор с домоуправляющей компанией был расторгнут на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, поскольку компания не выполняла обязательства по договору управления домом. Общим собранием была избрана новая управляющая компания ООО «Нижегородец-1», которое приступило к обслуживанию дома с [ 00.00.0000 ] .
Представители ответчика ОАО «Домоуправляюая компания Нижегородского района» по доверенности Ф.И.О.13 и Ф.И.О.14 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что договор не является расторгнутым, основания для досрочного расторжения договора управления отсутствуют. Вопрос о причинах принятия такого решения инициаторами собрания на рассмотрение собственников не выносился.
Представитель ответчика ООО «Центр-СБК» в судебное заседание не явился, ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайстве просил рассмотреть без него. Суд считает возможным рассмотреть дело без представителя названного ответчика.
Представитель третьего лица ООО «Нижегородец-1» по доверенности Ф.И.О.8 в судебном заседании поддержала требования истцов, пояснила, что общим собранием собственников дома была проведена смена домоуправляющей компании. С [ 00.00.0000 ] ООО «Нижегородец-1» за счет своих средств производит работы по обслуживанию общего имущества [ адрес ]. Капитальные работы они не выполняют, поскольку денежные средства по-прежнему перечисляются в ООО «Домоуправляющая компания Нижегородского района».
Выслушав объяснения сторон, представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 9 названной статьи предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу пункта 10 статьи 161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Анализ приведенного законодательства показывает, что договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] с собственниками многоквартирного жилого [ адрес ] ОАО «Домоупрвляющая компания Нижегородского района» заключила договор управления многоквартирным домом [ № ]
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязанностей или принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного [ адрес ] в форме заочного голосования от [ 00.00.0000 ] было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ОАО «ДК Нижегородского района» выбран способ управления домом – управляющая организация ООО «Нижегородец-1», заключить с ООО «Нижегородец-1» договор управления домом. Решение собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке через суд не было оспорено и судом не признано недействительным.
[ 00.00.0000 ] собственники жилого [ адрес ] заключили с ООО «Нижегородец-1» договор по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного [ адрес ]
В материалы дела представлен бюллетень для голосования решения собственника на общем внеочередном собрании в форме заочного голосования (квартира [ № ]) из которого следует, что на обсуждение собственников помещений дома были вынесены вопросы о расторжении договора управления многоквартирным домом с ОАО «ДК Нижегородского района» и избрании новой управляющей организации ООО «Нижегородец-1», заключении с ООО «Нижегородец-1» договора управления домом.
Собственники жилого [ адрес ] уведомили ОАО «ДК Нижегородского района» о принятом решении, было предложено всю техническую документацию информационную базу по вышеуказанному дому передать в ООО «Нижегородец-1»
С [ 00.00.0000 ] ООО «Нижегородец-1» приступило к исполнению обязанностей домоуправляющей компании [ адрес ].
Данное обстоятельство подтверждается объяснениями истцов в судебном заседании, что в силу статьи 55 ГПК РФ является доказательством по гражданскому делу, показаниями свидетелей Ф.И.О.9, Ф.И.О.10, допрошенных в судебном заседании, а также письменными доказательствами – актами об уборке общих помещений (акты приобщены к материалам дела и исследовались в судебном заседании), заявочным листом
Из показаний свидетелей и объяснений истцов следует, что собственники помещений в [ адрес ] принималось решение о расторжении договора с ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» на основании того, что ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» ненадлежащим образом исполняла обязанности по договору управления домом. Также свидетели показали, что в настоящее время обязанности по управлению и содержания имущества дома исполняет ООО «Нижегородец-1».
Таким образом, хотя в решении общего собрания не указано оснований для расторжения договора с ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», но последующие действия собственников свидетельствуют о том, что они отказались от договора, заключенного с ОАО «ДК Нижегородского района», их волеизъявление направлено на то, чтобы расторгнуть договор, заключенный с ОАО «ДК Нижегородского района».
По приведенным мотивам суд не принимает во внимание доводы ответчика о том, что собственники помещений [ адрес ] при голосовании и принятии решения о смене домоуправляющей компании не знали о причинах расторжения договора.
Также суд считает несостоятельными доводы ответчика о том, что решение собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора управления домом и смене домоуправляющей компании не оформлено протоколом собрания, поскольку в материалы дела представлен протокол счетной комиссии от [ 00.00.0000 ] который отражает сущность решений, принятых общим собранием собственников помещений дома в форме заочного голосования.
Судом в ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что ОАО «ДК Нижегородского района» не выполняла условий договора управления домом от [ 00.00.0000 ] , поэтому у собственников помещений [ адрес ] имелись основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
К данному выводу суд пришел с учетом следующего.
Судом установлено, что в [ адрес ] имеет место: частично отсутствует остекленение дверей, ведущих на лестницу во всех подъездах; частично отсутствует освещение лестницы во всех подъездах; отсутствует уборка на лестницах, переходных лоджиях у мусоропроводов и лифтовых площадка; отсутствие приборов отопления этажных помещений мусоропровода во всех подъездах; отслоение окрасочного, штукатурного и побелочного слоев в местах общего пользования; низкая температура в квартирах в зимний период, неудовлетворительное состояние электропроводки (многочисленные скрутки, оплавившиеся участки изоляции); неудовлетворительное состояние труб отопления, розлива холодной и горячей воды; неудовлетворительное состояние внутриподъездной системы отопления; неудовлетворительное состояние кровли, ливневой канализации; разрушение и отслоение кирпичной кладки на парапетах крыши, разрушение штукатурного слоя парапетов; отсутствие запирающих устройств выхода на кровлю, тех.этаж во всех подъездах; неудовлетворительное состояние вентиляционных каналов; наличие мусора на технических этажах всего дома; неудовлетворительное состояние температурного шва (образование щели вдоль третьего подъезда, попадание в нее влаги, льда, промерзание стен прилегающих квартир всех этажей).
Данные обстоятельства подтверждаются: актом осмотра [ адрес ] от [ 00.00.0000 ] (акт приобщен к материалам дела и исследовался в судебном заседании), который был составлен с участием сторон по поручению суда; актом сдачи- приемки многоквартирного дома постановлениями по делу об административном правонарушении в отношении ОАО «ДК Нижегородского района» предписаниями государственной жилищной инспекции Нижегородской области актами проверки государственной жилищной инспекции Нижегородской области , а также показаниями свидетелей, допрошенных в судебных заседаниях.
Показания свидетеля ответчика Ф.И.О.11не являются доказательством того, что ответчик надлежащим образом исполнял обязанности по договору управления домом, поскольку данный свидетель является главным инженером одной из подрядных организаций ответчика, и не в полной мере может пояснить по всем видам деятельности по договору управления домом.
С учетом изложенного суд считает, что договор управления многоквартирным домом истцами был расторгнут правомерно, поэтому исковые требования в части признания договора расторгнутым с [ 00.00.0000 ] являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Суд не находит оснований для удовлетворения требования: обязать ООО «Центр-СБК» не выставлять платежные документы собственникам жилых помещений [ адрес ] об оплате жилищно-коммунальных услуг пользу ОАО «ДК Нижегородского района».
Судом установлено, что ООО «Центр-СБК» [ 00.00.0000 ] заключило с ОАО «ДК Нижегородского района» договор на информационно-расчетное обслуживание [ № ] Согласно данному договору
ООО «Центр-СБК» принял на себя обязательства от управляющей компании (ОАО «ДК Нижегородского района») по информационно - расчетному обслуживанию, которое включает в себя, в том числе, организацию приема денежных средств от абонентов при оплате услуг, перечисление и контроль перечисления денежных средств получателям платежей.
Таким образом, обязанности по выставлению платежных документов собственникам помещений многоквартирного дома у ООО «Центр-СБК» вытекают из договора, заключенного с домоуправлющей компанией. В случае, смены домоуправляющей компании, то у ООО «Центр-СБК» отпадают основания для выставления платежных документов собственникам помещений в пользу предыдущей домоуправляющей компании.
Статья 3 ГПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Основанием для привлечения ответчика к гражданской ответственности является установление нарушения ответчиком прав истца.
Судом не установлено, что ООО «Центр-СБК» нарушал права граждан – собственников помещений [ адрес ], поскольку договор с истцами ответчиком ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» не признавался расторгнутым. Между истцами и ООО «Центр-СБК» договорных отношений не имелось.
Смена управляющей компании является основанием для заключения договора на информационно-расчетное обслуживание ООО «Центр-СБК» с вновь избранной домоуправляющей компанией.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
Исковые требования Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 к ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», ООО «Центр-СБК» о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым, о возложении обязанности не выставлять платежные документы удовлетворить частично.
Признать расторгнутым договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками жилых помещений [ адрес ] с ОАО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» с [ 00.00.0000 ] .
В удовлетворении исковых требований к ООО «Центр-СБК» отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней через районный суд.
Судья: О.Н. Голубева