РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«28» июля 2010 года Никулинский районный суд <адрес> в составе Федерального судьи Борисовой И.В., при секретаре Душкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варфоломеева ФИО8 ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» о признании право на проинвестированную долю в виде квартиры в недостроенном жилом доме,
УСТАНОВИЛ:
Истец Варфоломеев ФИО8 обратился в суд с иском к Ответчику ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» о признании права на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры со следующими проектными характеристиками по проекту: № (тип «№»), ориентировочной общей площадью 159,00 кв.м. на № этаже (отметка 26,400) в № секции корпуса № в недостроенном жилом доме по строительному адресу: <адрес>.
В своём иске Истец указывает на то, им были исполнены все обязательства, предусмотренные условиями Договора № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым Истец получил права на квартиру № (тип «№»), а Ответчик, в свою очередь, не исполнил свои обязательства, в том числе по передаче указанной квартиры Истцу.
Представитель Истца в судебное заседание явился, настаивали на удовлетворении исковых требований.
Представитель ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ЗАО «СК Строймонтаж» в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель 3-го лица Государственного образовательного учреждения ВПО Московская медицинская академия им. И.М. Сеченова Министерства здравоохранения РФ в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.
Третье лицо Варфоломеев ФИО10 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.
Представитель 3-го лица Правительство <адрес> в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.
Представитель 3-го лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было издано Распоряжение № о строительстве учебно - лабораторных корпусов, жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры ГОУ ВПО Московской медицинской академии им. И.М. Сеченова МЗ РФ в Тропарёво - Никулино.
ДД.ММ.ГГГГ во исполнение Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ между Правительством Москвы с одной стороны, ГОУ ВПО Московской медицинской академии им. И.М. Сеченова МЗ РФ с другой стороны, и ЗАО «СК Строймонтаж» с третье стороны был заключен инвестиционный контракт (зарегистрированный в АИС ЕРКТ за № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ).
По условиям вышеназванного инвестиционного контракта и Распоряжения Правительства <адрес>, в собственность ЗАО «СК Строймонтаж» переходит 100 % общей жилой площади в жилом комплексе «Корона - 3».
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «СК Строймонтаж» с одной стороны и ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» с другой стороны был заключен инвестиционный договор № о совместном участии в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса «Корона - 3».
В соответствии с пунктами 5.1. и 5.2. Инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» перечислило в полном объёме денежные средства на расчётный счёт ЗАО «СК Строймонтаж» в счёт оплаты инвестиционного взноса по договору в размере 4 731 968 880 (Четыре миллиарда семьсот тридцать один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, из расчёта стоимости одного квадратного метра ориентировочной общей площади квартир в размере 72 000 (Семьдесят две тысячи) рублей.
Представитель ЗАО «СК Строймонтаж» подтвердил, что ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» полностью уплатило указанный инвестиционный взнос, а ЗАО «СК Строймонтаж» передало ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» имущественные права на получение и оформление в собственность после завершения строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес> жилых помещений.
ДД.ММ.ГГГГ между Варфоломеевым ФИО10 с одной стороны и ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» с другой стороны был подписан Договор № о намерении заключить в будущем договор купли - продажи квартиры во второй очереди многоэтажного комплекса «Корона - 3», в соответствии с которым ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» обязалось в соответствии с Основным договором передать в собственность Варфоломеева ФИО10, квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: № (тип «№»), ориентировочная общая площадь 159,00 кв.м., № этаж (отметка 26,400), № секция, корпус № в многоэтажном жилом комплексе «Корона - 3», адрес: <адрес>.
В пункте 2.9. Договора № установили стоимость квартиры в размере 771 150 (Семьсот семьдесят одна тысяча сто пятьдесят) долларов США, из расчёта стоимости 1 кв.м. ориентировочной общей площади квартиры в рублях, эквивалентной 4 850 (Четыре тысячи восемьсот пятьдесят) долларов США.
Обязательства Варфоломеева ФИО10 в части оплаты были надлежащим образом выполнены, что подтверждено квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, сумма 263 311 рублей 00 копеек; квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, сумма 9 964 755 рублей 90 копеек; квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, сумма 10 152 613 рублей 88 копеек о перечислении на расчётный счёт ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» суммы денежных средств, предусмотренной условиями Договора №, а также письмо Исх. № ДД.ММ.ГГГГ.
«ДД.ММ.ГГГГ между Варфоломеевым ФИО10 и Истцом было подписано соглашение об уступке права требования по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
По условиям вышеназванного соглашения Варфоломеев ФИО10 уступил, а Истец принял права и обязанности в полном объёме по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Вышеназванное соглашение об уступке прав и обязанностей было согласованно с ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация».
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Правоотношения между Ответчиком и ЗАО «СК Строймонтаж» осуществлялись на основании инвестиционного договора № о совместном участии в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса «Корона - 3» от ДД.ММ.ГГГГ
В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке. В связи с чем, ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» было вправе уступить (передать иным образом) свои права третьим лицам на получение в будущем результата инвестиционной деятельности (жилых (квартир) и нежилых помещений) с согласия ЗАО «СК Строймонтаж».
Учитывая, что ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» по Инвестиционному договору № К - ПИФ от ДД.ММ.ГГГГ выполнило обязательства по оплате, указанных в предмете договора, переданных помещений в полном объёме, ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» имеет право на получение указанных площадей в многоквартирном жилом доме.
Изучив правовую природу возникших правоотношений между Истцом и ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» можно сделать вывод о следующем:
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Окончательные данные об объекте в целом, а также о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Как следствие, до момента окончания строительства не представляется возможным установить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры.
При отсутствии этих данных (существенных условий) в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче Истцу, считается не согласованным.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Организации, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не могут заключать с гражданами договоры купли-продажи, так как они не являются собственниками ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.
Данные выводы подтверждаются позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в Обобщённой практике рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года).
Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Изучив правовую природу возникших правоотношений между Истцом и ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», можно сделать вывод о том, что данные правоотношения в первую очередь должны регулироваться Законом РФ «О защите прав потребителей».
Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
На сегодняшний день строительство дома, полностью приостановлено. Соответственно жилой дом не введён в эксплуатацию, обмеры БТИ не проведены. В настоящее время сроки реализации инвестиционного контракта просрочены. Разрешение на строительство у Заказчика - Застройщика в настоящее время отсутствует.
Соответственно в настоящее время какая - либо строительная деятельность на объекте в целом Заказчиком - Застройщиком не ведётся.
Как ранее указывалось, основанием для привлечения денежных средств Истца является Договор №, а также Инвестиционный договор № о совместном участии в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса «Корона - 3» заключённый между ЗАО «СК Строймонтаж» с одной стороны и ЗАО «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» с другой стороны, а также Инвестиционной договор от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между Правительством Москвы с одной стороны, ГОУ ВПО Московской медицинской академии им. И.М. Сеченова МЗ РФ с другой стороны, и ЗАО «СК Строймонтаж» с третье стороны и зарегистрированный в АИС ЕРКТ за № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Истец, подписав Договор ДД.ММ.ГГГГ стал участником инвестиционной деятельности, результатом которого должно было стать приобретение права собственности на квартиру в названном выше доме в силу Закона РФ «О Защите прав потребителей» и ФЗ РФ № - ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Согласно ст. 8ФЗ РФ № - ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В силу ст. 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В силу ст. 6 указанного закона, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии с п.1 ст. 218 ГКРФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 219. ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита права может осуществляться путем его признания, путем присуждения к исполнению обязательства в натуре, а также иными способами.
Суд приходит к выводу, что со стороны Истца исполнены все обязательства по оплате стоимости квартиры, указанной в Договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. В тоже время, правоотношения возникшие между сторонами на основании Договора № не являются прекращёнными, и действуют до полного исполнения сторонами обязательств предусмотренных условиями Договора №.
Соответственно за Истцом должно быть признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры со следующими проектными характеристиками: № (тип «№»), ориентировочной общей площадью 159,00 кв.м. на № этаже (отметка 26,400) в № секции корпуса № в недостроенном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, которую Истец вправе получить в собственность в порядке установленном действующим законодательством РФ.
При таких обстоятельствах, исковые требования Истца подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, ст. ст. 12, 309, 310, 398 ГК РФ, ФЗ РФ № - ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закона РФ «О Защите прав потребителей», руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Варфоломеевым ФИО8 на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры со следующими проектными характеристиками: № (тип «№»), ориентировочной общей площадью 159,00 кв.м. на № этаже (отметка 26,400) в № секции корпуса № в недостроенном жилом доме по строительному адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней.
Федеральный судья: