РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 мая 2011 г. Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Кузнецовой Е.А., при секретаре Головановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2187\11 по иску Севагиной Валентины Борисовны к ООО Строительная компания «Ирас-М» о признании права собственности на квартиры, взыскании денежных средств, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску ООО Строительная компания «Ирас-М» к Севагиной Валентине Борисовне о расторжении дополнительного соглашения и определения последствий расторжения соглашения, по иску ООО Строительная компания «Ирас-М» к Севагиной Валентине Борисовне о расторжении инвестиционного договора
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Строительная компания «Ирас–М» о признании права собственности на отдельную двухкомнатную <адрес> общей площадью 96,8 кв.м., жилой площадью 47,9 кв.м., расположенную на 17-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, <адрес>, о признании права собственности на отдельную трехкомнатную <адрес> общей площадью 506,8 кв.м., расположенную на 17 и техническом этажах в жилом доме по адресу: Мичуринский проспект, <адрес>, о взыскании денежных средств в размере 3.700 долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, как переплаченную сумму по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании процентом за пользование чужими денежными средствами в размере 17.358 долларов США 40 центов, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за просрочку исполнения обязательств по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче квартиры в размере 1 000 000 рублей, неустойку за просрочку исполнения обязательств по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче квартиры в размере 1 000 000 рублей, кроме того, просит суд взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителей в размере 60 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 240 400 рублей. (согласно уточненным исковым требованиям). Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор № М/6Б–2–17–3, по условиям которого конечным результатом участия ФИО1 в инвестировании строительства жилого дома является получение ею на праве собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью 155,61 кв.м. без учета летных помещений и летнего помещения (терраса) общей площадью согласно проекта 341,0 кв.м. (без учета понижающего коэффициента) в жилом доме по адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б, секция 2, этаж 17, 3–я на этаже. Согласно Приложения № к договору, сумма договора составила 1.273. 600 долларов США. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение № к инвестиционному договору, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что летнее помещение 3 (трех) комнатной квартиры (терраса), общей площадью согласно проекта 341,0 кв.м. (без учета понижающего коэффициента), равно как и все площади помещений квартиры будут переданы истице в состоянии отвечающем техническим характеристикам, предусмотренным проектом и подробным плановым чертежам указанного летнего помещения и позволяющем его надлежащую эксплуатацию. Так, согласно обмерам БТИ <адрес> является трехкомнатной, расположенной на 17 и техническом этажах, общей площадью 506,8 кв.м., жилой площадью 90,1 кв. м., общей площадью с учетом вспомогательной площади 643,9 кв.м. Из представленных документов БТИ, истице стало известно о том, что технические характеристики квартиры, предусмотренные условиями инвестиционного договора, и технические характеристики, согласно кадастровому паспорту квартиры, не совпадают, так как в площадь квартиры включена площадь технического этажа, которая должна была быть присоединена к <адрес>, являющейся предметом инвестиционного договора № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между истицей и ответчиком. <адрес> на техническом этаже составляет 354,8 кв.м. и состоит из: комнаты 9 (сад зимний) площадью 340,6 кв.м., комнаты № (сад зимний) площадью 9,2 кв.м., комнаты 11 (тамбур) площадью 2,3 кв.м., комнаты 12 (тамбур) площадью 2,7 кв.м. Истица свои обязательства по финансированию Инвестиционного договора исполнила в полном объеме. В настоящее время строительство жилого комплекса окончено, объект введен в эксплуатацию. Истица неоднократно обращалась к ответчику с просьбами о представлении доступа в квартиру для проведения обмеров и последующих работ, передать квартиру в пользование и оформить право собственности. Однако в указанном требовании ей было отказано, и ответчиком был предложен проект общего дополнительного соглашения по всем заключенным между сторонами инвестиционным договорам по результатам обмеров БТИ, погашении задолженности по оплате, подписании договора на техническое обслуживание дома и оплату коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию.
Истица также просит признать за ней право собственности на двухкомнатную <адрес>, согласно обмерам БТИ, общей площадью 96,8 кв. м., жилой площадью 47,9 кв.м., общей площадью с учетом вспомогательной площади 100,8 кв.м., расположенной на 17 этаже.
Исковые требования истица мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор № М/6Б–2–17–2, по условиям которого конечным результатом участия истицы в инвестировании строительства жилого дома является получение ею на праве собственности двухкомнатной квартиры, общей площадью 101,54 кв.м. в жилом доме по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б, секция 2, этаж 17, 2–я на этаже. Согласно приложения № к договору, сумма договора составляет 507 700 у.е. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение к инвестиционному договору, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что конечным результатом строительства объекта является получение инвестором на праве собственности 3 (трех) комнатной квартиры, общей площадью согласно проекта 211,54 кв.м. в жилом доме по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б, секция 2, этаж 17–18 (мансарда), 2–я на этаже, в том числе по 17–му этажу – 101,54 кв.м. и по 18 этажу (мансарде) 300 кв.м. Сумма договора составляет 837 700 у.е. Истица свои обязательства по финансированию Инвестиционного договора № М/6Б–2–17–2 и дополнительного соглашения к нему исполнила в полном объеме. При этом, ФИО1 считает, что обязательства по оплате <адрес> выполнены ей в полном объеме, так как все платежи в части технического этажа, произведенные на основании и по условиям, согласованным инвестиционным договором № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, должны быть учтены как оплата за помещения технического этажа, включенные по факту строительства в общую площадь <адрес>, являющейся конечным результатом участия истца в инвестировании строительства жилого дома по инвестиционному договору № М/6Б–2–17–3 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № к нему от ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени квартиры в пользование ей не переданы, доступ в квартиры запрещен. Истица просит взыскать с ответчика переплату в размере 3 700 долларов США по инвестиционному договору № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ, которая образовалась в связи с тем, что при оплате не был учтен понижающий коэффициент, предусмотренный для летних помещений (том 4, л.д. 26). Поскольку ответчик уклоняется от возврата излишне уплаченных денежных средств, истица просит суд взыскать с ООО СК «Ирас–М» проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, в размере 17 358 долларов США 40 центов по курсу ЦБ РФ на день оплаты за период с ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ по инвестиционному договору № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного инвестиционным договором срока передачи предварительно оплаченной в полном объеме квартиры, ответчик обязан уплатить истцу за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента цены квартиры. На основании чего, истец предъявил требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 рублей и по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче квартиры в размере 1 000 000 рублей. Так же истица обратилась к суду с требованием о взыскании с ответчика расходов, понесенных им по оплате услуг представителя по договорам об оказании услуг в размере 60 000 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины.
ООО СК «Ирас–М» предъявил встречный иск к ФИО1, с учетом уточнения встречных требований, просит суд расторгнуть дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному договору № М\6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «Ирас-М» и ФИО1, определить последствия расторжения вышеуказанного дополнительного соглашения в виде возврата ФИО1 денежных средств, уплаченных ей по дополнительному соглашению в размере 9.184.296 рублей. Требования мотивированы тем, что если инвестиционный договор № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключался на основании данных имеющегося на то время утвержденного проекта жилого дома, то дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ было заключено по просьбе ФИО1 на инвестирование квартиры, которой существующим проектом не предусматривалось, но ФИО1 рассчитывала на то, что у неё будет возможность изменить проект, в результате которого вместо 2-х комнатной квартиры будет запроектирована 3-х комнатная. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны поменяли предмет инвестиционного договора № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ причем на такой, который отсутствовал даже в проекте, и при этом не договорились о существенном условии договора - на ком лежит обязанность по изготовлению проектной документации. ООО «СК «ИРАС-М» согласился на подписание дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ при условии, что указанный ФИО1 объект инвестирования 3-х комнатная квартира, общей площадью 221,54 кв.м. будет являться частью проекта (см. п. 1.1. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ). Разрешение на строительство жилого дома по адресу Мичуринский проспект, вл.6, корпус Б за номером Р-0763/01 было получено ООО «СК «ИРАС-М» ДД.ММ.ГГГГ. В 2006 году поступил измененный проект, утвержденный заказчиком строительства, согласно которому на 17-м этаже жилого дома были запроектированы двухуровневые квартиры, с зимними садами на 18-м этаже, в перечень которых <адрес> не вошла. Кроме того, измененным проектом не было предусмотрено возведение мансардного этажа (мансарды). Разработчиком изменений к первоначальному проекту жилого дома выступило ООО «Курсор-Холдинг», являющееся проектной организацией в целом по жилому дому. На основании утвержденного измененного проекта дом был построен и сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Согласно кадастрового паспорта № (00310075:0080) от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: Москва, Мичуринский проспект, <адрес>, находится на 17-м этаже, является 2-х комнатной и имеет площадь 100,8 кв.м. с учетом понижающих коэффициентов для летних помещений. Таким образом, окончательным проектом в стоящемся жилом доме по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение. 6, корп.Б, секция 2, этаж 17-18 (мансарда) не была предусмотрена 3-х комнатная квартира, общей площадью 221,54 кв.м., 2-я на этаже, в том числе по 17-му этажу - 101,54 кв.м. и по 18-му этажу (мансарде) - 300 кв.метров. Ввиду невозможности выполнения п.1.2. инвестиционного договора № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) ООО «СК «ИРАМ-М» направил ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 требование об изменении или расторжении договора, которое осталось без ответа (дело 2-3468/10 л.д.233). Поскольку стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.
В момент заключения дополнительного соглашения от 21.02 2005 г. стороны исходили из того, что проектом будет предусмотрена 3-х комнатная квартира, общей площадью 221,54 кв.м., 2-я на этаже, в том числе по 17-му этажу - 101,54 кв.м. и по 18-му этажу (мансарде) - 300 кв.метров, расположенная по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение. 6, корп.Б, секция 2, этаж 17- 18 (мансарда). Поскольку ООО «СК «ИРАС-М» не является разработчиком проектной документации оно не могло преодолеть последствия изменения проекта жилого дома, в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство 15-16 этажного жилого дома, заключенного с Медицинским Центром Управления делами Президента РФ на ООО «ИРАС-М» не лежала обязанность по подготовке и согласованию проектной документации. Договор на выполнение каких-либо проектных работ между ООО «СК «ИРАС-М» и ФИО1 не заключался. Таким образом, для выполнения условий дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 необходимо представить проект, соответствующий её требованиям, согласованный заказчиком строительства. В данном случае это не представляется возможным, поскольку дом принят в эксплуатацию согласно существующего проекта и все перепланировки внутри дома должны вестись в соответствии с гл.4 ЖК РФ. Из содержания ст.ст.25 и 26 ЖК РФ следует, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения по заявлению собственника данного помещения. ФИО1 не является собственником ни <адрес>, ни <адрес>, она не подавала заявление о перепланировке и переустройстве в орган местного самоуправления, не получала разрешения и поэтому ООО «СК «ИРАС-М» не имеет никакой законной возможности исполнить условие дополнительного соглашения от 21.02 2004 года. ( т. 5 л.д.68-50).
Кроме того, ООО СК «Ирас-М» заявлены требования о расторжении инвестиционного договора № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строительная компания «ИРАС-М» и ФИО1 и обязании ООО «СК «ИРАС-М» вернуть ФИО1 денежные средства в размере, эквивалентном сумме 1.273.600 долларов США на день перечисления денежных средств, мотивированные тем, что ООО «CK «ИРАС-М» заключило с ФИО1 инвестиционный договор № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ, объектом инвестирования которого являлась трехкомнатная квартира, общей площадью 155,61 кв.метров без учета летних помещений и летнего помещения (террасы) площадью 341,0 кв.метров без учета понижающего коэффициента, расположенной в секции 2, на 17 этаже, 3-я на этаже дома, расположенного по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б. ДД.ММ.ГГГГ Обществом и ФИО1 было заключено Дополнительное соглашение № к Инвестиционному договору, в соответствии с которым Стороны определяли требования, предъявляемые к летнему помещению (террасе) квартиры, порядок оформления и передачи квартиры совместно с летним помещением ФИО1 Согласно п.1.3. Примечания Приложения № к Инвестиционному договору стоимость одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит и установлена Сторонами равной 5000 (Пять тысяч) долларов США по курсу на дату платежа. В соответствии с п.2.2. Инвестиционного договора ФИО1 обязалась произвести доплату между фактической и проектной площадью квартиры, где фактическая площадь квартиры определяется согласно обмеров, проведенных БТИ, а окончательный расчет оформляется дополнительным соглашением между Сторонами. Заказчиком строительства дома являлась Администрация делами Президента РФ, а разработчиком изменений к первоначальному проекту жилого дома выступало ООО «Курсор-Холдинг», являющееся проектной организацией в целом по жилому дому. Согласно письменному сообщению ООО «Курсор-Холдинг», одним из непосредственных инициаторов изменения проекта выступала ФИО1 В 2006 году Администрация делами Президента РФ передала на исполнение в ООО «СК «ИРАС-М» измененный проект жилого дома. Согласно этого проекта на 17-м этаже жилого дома были запроектированы три двухуровневые квартиры, с зимними садами на 18-м этаже, в перечень которых вошла квартира, предусмотренная договором № М/6Б-2-17-3, т.е. №. Жилой дом был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Разрешением №RU77183000-001237 выданным Комитетом государственного строительного надзора <адрес> (Мосгосстройнадзор) от ДД.ММ.ГГГГ и ему был присвоен почтовый адрес: Москва, Мичуринский проспект, <адрес>, а квартира по Инвестиционному договору получила №. Согласно обмеров БТИ площадь <адрес> увеличилась на 352,39 квадратных метров, без учета увеличения летних помещений. Таким образом, сумма доплаты за данную квартиру составляет 352,39 кв. метров X 5000 долларов США - 1 761 950 долларов США. После сдачи дома в эксплуатацию Севагиной В.Б. неоднократно предлагалось произвести доплату за квартиру в соответствии с условиями договора, но Общество неизменно получало отказ. Таким образом, ФИО1 на протяжении более двух лет не исполняет условий договора, при этом сумма неисполнения обязательства значительно превышает первоначальный взнос в размере 1 273 600 долларов США и составляет сумму, эквивалентную - 1 761 950 долларов США. (гражданское дело №–991/11)
Определением Никулинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по настоящему граждансокму делу и и производство по гражданскому делу №–991/11 по иску ООО СК «Ирас–М» к ФИО1 о расторжении инвестиционного договора М/6Б–2–17–3 от ДД.ММ.ГГГГ и определении последствий его расторжения были объединены в одно производство.
Представители истца по основному иску в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме, доводы изложенные в письменных пояснениях поддержали в полном объеме. Встречные исковые требования, а также самостоятельный иск ООО СК «Ирас–М» не признали, в удовлетворении просили отказать по основаниям изложенным в письменных возражениях.
Представители ответчика ООО СК «Ирас–М» в судебное заседание явились, исковые требования ФИО1 не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования, а также требования по самостоятельному иску поддержали в полном объеме, просили удовлетворить встречные и самостоятельные исковые требования.
Представители третьих лиц Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Управление делами Президента РФ, БТИ в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещались судом.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:
ДД.ММ.ГГГГ между Медицинским центром Управления делами президента РФ (Заказчик) и ООО «СК «Ирас-М» (инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого является совместная реализация инвестиционного проекта нового строительства 15-16 этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и детским досуговым центром по строительному адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б.
Так же вышеуказанными сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено Дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которого стороны уточнили основные характеристики объекта, уточнили срок ввода объекта в эксплуатацию, дополнили перечень правоустанавливающих документов.
Согласно Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на основании Указа Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Вопросы Управления Делами Президента РФ», в связи с проводимой ликвидацией Медицинского центра Управления делами Президента РФ, текст преамбулы Инвестиционного договора изменен и заказчиком выступает Управление делами Президента РФ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СК «Ирас-М» был заключен инвестиционный договор № М/6Б–2–17–3, предметом которого являлось инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Мичуринский пр–т, владение 6, корп. Б. Конечным результатом участия ФИО1 в инвестировании строительства является получение ей на праве собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью 155,61 кв.м. без учета летных помещений и летнего помещения (терраса) общей площадью согласно проекта 341,0 кв.м. (без учета понижающего коэффициента) в жилом доме по адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б, секция 2, этаж 17, 3–я на этаже. Кроме того, сторонами была подписана схема расположения квартир 17–го этажа, приобретаемых в собственность по инвестиционным договорам. Согласно Приложения № к договору, стороны пришли к соглашению, что сумма договора составляет 1 273 600 у.е.
ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение № к инвестиционному договору, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что летнее помещение 3 (трех) комнатной квартиры (терраса), общей площадью согласно проекта 341,0 кв.м. (без учета понижающего коэффициента), равно как и все площади помещений квартиры, в инвестируемом истцом объекте согласно инвестиционного договора будет передано ответчиком в состоянии отвечающем техническим характеристикам, предусмотренным проектом и подробным плановым чертежам указанного летнего помещения и позволяющем его надлежащую эксплуатацию.
ФИО1 были исполнены обязательства в части оплаты 3 (трех) комнатной квартиры и летнего помещения в размере 1 273 600 долларов США, что составило 36 213 625 рублей 61 коп., что подтверждается материалами дела.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор № М/6Б–2–17–2, предметом данного договора являлось инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б. Конечным результатом участия ФИО1 является передача ответчиком и получение Инвестором права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 101,54 кв.м. в жилом доме по адресу: Москва, Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б, секция 2, этаж 17, 2–я на этаже.
Также, сторонами была подписана схема расположения квартир 17–го этажа, приобретаемых в собственность по инвестиционным договорам.
Согласно приложения № к договору, стороны пришли к соглашению, что сумма договора составляет 507 700 у.е.
ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение к инвестиционному договору, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что конечным результатом строительства объекта является получение инвестором права собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью согласно проекта 211,54 кв.м. в жилом доме по адресу: Москва. Мичуринский проспект, владение 6, корпус Б, секция 2, этаж 17–18 (мансарда), 2–я на этаже, в том числе по 17–му этажу – 101,54 кв.м. и по 18 этажу (мансарде) 300 кв.м. Сумма договора составляет 837 700 у.е. Кроме того, сторонами была подписана схема расположения двухуровневой квартиры, приобретаемой в собственность по инвестиционному договору № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, отражающую расположение двухуровневой квартиры, включая расположение квартиры на 17 и 18 этажах, определили состав и площадь помещений входящих в квартиру, а также общую площадь квартиры.
Истцом были исполнены обязательства в части оплаты квартиры в размере 837 700 долларов США, что составило 23 626 630 руб. 13 коп., что подтверждается материалами дела.
Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, <адрес>, корпус 2 (строительный адрес: <адрес>, Мичуринский проспект владение 6, корпус Б) введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением МОСГОССТРОЙНАДЗОР № RU 77183000-001237, регистрационный №-ПК \3.7.2.001094 от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между УД Президента РФ и ООО СК «Ирас-М» подписан протокол окончательного распределения общей площади квартир, нежилых помещений и машиномест в жилом комплексе по вышеуказанному адресу, согласно которому спорная квартира подлежит передаче Инвестору (ООО СК «Ирас-М»)
Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (том 3, л.д. 57), <адрес> имеет следующие технические характеристики: двухкомнатная, на 17 этаже, общей площадью 96,8 кв.м., жилой площадью 47,9 кв.м., общая площадь с учетом вспомогательных помещений 100,8 кв.м. Площадь технического этажа не включена в площадь квартиры.
Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 55), <адрес> имеет следующие технические характеристики: трехкомнатная, на 17 и техническом этажах, общая площадь 506,8 кв.м., жилая площадь 90,1 кв.м., общая площадь с учетом вспомогательной площади 643,9 кв.м.
Таким образом, технические характеристики квартир, предусмотренные инвестиционными договорами, и технические характеристики квартир, согласно кадастровым паспортам, не совпадают, квартиры построены с другими характеристиками.
Пунктом 6.3. вышеуказанных инвестиционных договоров предусмотрено, что все изменения и дополнения к договорам совершаются сторонами в письменной форме. Между тем, из материалов дела следует, что изменений и дополнений, относительно изменения площади и этажности квартир, а также долей участия инвестора, сторонами не принималось.
Истец не был уведомлен об изменениях, которые были выполнены в отношении планировок квартир на стадии строительства жилого дома. В материалах дела отсутствуют сведения подтверждающие факт уведомления ООО СК «Ирас-М» ФИО1 о вышеуказанных изменениях ни на стадии их планирования, ни на стадии непосредственного их выполнения. Ответчик не предложил истцу на данной стадии заключить соответствующие дополнительные соглашения к инвестиционным договорам, согласно которым конечный результат участия истца в инвестировании строительства жилого дома по указанным Инвестиционным договорам был бы сторонами как-то изменен.
Доводы ответчика о том, что ФИО1 на момент заключения договора № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ исходила из того, она будет добиваться корректировки своими силами, и по этому ООО СК «Ирас-М» не приняло на себя обязанность по подготовке и согласованию изменения проекта, не могут быть признаны состоятельными, поскольку указанные доводы ничем объективно не поджтверждаются.
В указанном договоре и дополнительном соглашении к нему от ДД.ММ.ГГГГ, стороны, действуя в своей воле и в своем интересе, согласовали условия, где обязанность по передаче квартиры, с определенными характеристиками возлагалась на общество, обеспечивающее выполнение указанного обязательства и несущего связанные с этим риски. При этом в договоре и дополнительном соглашении отсутствует условие о том, что исполнение обществом обязательства в части передачи квартиры обусловлено обязательством ФИО1 по внесению изменений в проект.
В подтверждение того, что ФИО1 выступала заказчиком по изменениям в проект, ответчик сослался на «Проект перепланировки квартир (том 2, л. д. 44–50), а также на письма ООО «Курсор Холдинг», в которых содержится указание на то, что в проект жилого дома внесены изменения на основании технического задания ФИО1
Однако, представленный ответчиком проект перепланировки квартир, по мнению суда не может служить надлежащим доказательством согласования перепланировки квартир ФИО1
Не доказывает согласования перепланировки квартир ФИО1 и письма ООО «Курсор–Холдинг» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на основании которых представитель ООО «СК «Ирас-М» указывает, что корректировки, изменения в проект строительства жилого дома были внесены на основании технического задания, утвержденного заказчиком, которым является ФИО1 Само техническое задание суду не представлено, в результате чего указанные письма ничем не подтверждены, а указание на то, что заказчиком является ФИО1 противоречит иным документам, имеющимся в материалах дела.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ООО СК «Ирас-М» в одностороннем порядке изменил условия инвестиционных договоров.
Между тем, в силу ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу чт. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Доводы представителя ООО «СК «Ирас-М» о том, что существенные условия инвестиционного договора № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы сторонами не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку п. 1.2. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предусматривалось, что конечным результатом участия в инвестировании строительства объекта является получение Инвестором на праве собственности 3 (трех) комнатной квартиры, общей площадью согласно проекта 211,54 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>, Мичуринский пр–т, владение 6, корп. Б, секция 2, этаж 17–18 (мансарда), 2–я на этаже, в том числе по 17–му этажу 101,54 кв.м., и по 18–му этажу (мансарде) – 300 кв.м. Кроме того, сторонами была подписана схема, отражающая расположение двухуровневой квартиры, приобретаемой в собственность истца по договору, включая расположение квартиры на 17 и 18 этажах, определили состав и площадь помещений входящих в квартиру, а также общую площадь квартиры.
То обстоятельство, что данный объект не был создан в последствии ни в коей мере не может свидетельствовать о несогласовании на момент подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному договору № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ его существенных условий, суд установил, что все существенные условия, включая количество комнат квартиры, расположение и площади мансарды на 18 этаже, были согласованы сторонами.
Кроме того, указанное обстоятельство не может являться основанием для расторжения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ Инвестиционному договору № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке.
В соответствии с под. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных кодексом, другими договорами или договором, а также при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Расторжение судебным решением договора в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях и при наличии совокупности следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Договор подлежит расторжению вследствие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, не только при наличии одновременно четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ обстоятельств – расторжение договора не противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, суд приходит к выводу, что представитель ООО «СК «Ирас-М» не представил доказательств наличия условий для расторжения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, установленных указанными нормами.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 в полном объеме исполнены обязательства по инвестиционному договору № М/6Б–2–17–3 от ДД.ММ.ГГГГ так, материалами дела подтверждена оплата истицей суммы предусмотренной условиями инвестиционного договора – 1 273 600 долл. США (том 1, л.д. 28, 29).
Истица также произвела доплату за разницу между проектной и фактической площадью квартиры, что составило сумму, эквивалентную 16 900 долл. США (л.д. 29–30, том 3).
Кроме того, суд приходит к выводу, что с учетом того, что помещения на техническом (18) этаже были присоединены к <адрес> нарушение инвестиционных договоров, заключенных между истицей и ответчиком, без каких-либо согласований, все платежи в части технического этажа, произведенные на основании и по условиям, согласованным инвестиционным договором № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, должны быть учтены как оплата за помещения технического этажа, включенные по факту строительства в общую площадь <адрес>, являющейся конечным результатом участия истца в инвестировании строительства жилого дома по инвестиционному договору № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № к нему от ДД.ММ.ГГГГ
В связи с чем, суд считает возможным считать 330 000 долларов США (том 3 л.д. 32), оплаченных за помещения на техническом этаже, а также доплату за разницу между фактической и проектной площадью помещений на техническом этаже в размере 60 280 долларов США (т. 4, л.д. 179), оплаченными на основании и на условиях инвестиционного договора № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, оплатой по инвестиционному договору № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ
Также, в судебном заседании установлено, что ФИО1 в соответствии с п. 2.4 договора произвела оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома пропорционально приобретаемой площади в размере 97 178 рублей 66 копеек (том 4, л.д. 32).
Суд приходит к выводу о том, что ФИО1 исполнила обязательства по договору в полном объеме, довод ответчика о наличии задолженности у ФИО1 перед ООО СК «Ирас–М», образовавшейся в результате увеличения площади квартиры после обмеров БТИ, не обоснован.
Таким образом, истцом по основному иску полностью исполнены обязательства по инвестиционному договору № М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, оплатив денежную сумму в размере 507 700 долларов США (том 3, л.д. 29,30), а также произведена оплата в соответствии с п. 2.4 договора (расходы по техническому обслуживанию жилого дома пропорционально приобретаемой площади) в размере 18 585 рублей 42 копейки (том 4, л.д. 34).
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела приходит к выводу, что ООО «СК «Ирас-М» нарушены обязательства по вышеуказанным инвестиционным договорам, что повлекло за собой нарушение имущественных прав ФИО1
В соответствии со ст.314 ГК РФ в установленные договором сроки.
В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
На основании вышеизложенного суд считает возможным удовлетворить требования истца о признании за ним права собственности на <адрес>, 81.
Также суд соглашается с доводом и расчетом истца о том, что оплата по инвестиционному договору № М/6Б-2-17–2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ была произведена без учета понижающего коэффициента, в связи с чем по договору образовалась переплата в размере 3 700 долларов США.
Так, согласно п. 2.1. СНиП ДД.ММ.ГГГГ–89*, утвержденным постановлением Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ №, для балконов установлен понижающий коэффициент 0,3.
В судебном заседании установлено, что оплата по инвестиционному договору была произведена без учета понижающего коэффициента для балкона площадью 14,7 кв.м. и составила 507 700 долларов США. Применив понижающий коэффициент, разница между оплаченной площадью и площадью, которая должна была быть оплачена по инвестиционному договору, составила 54 450 долларов США.С учетом того, что после обмеров БТИ, образовалась разница (между проектной и фактической площадью) в размере 9,55 кв.м., размер переплаты составил 3 700 долларов США.
Суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ обоснованы и подлежат удовлетворению, представленный расчет суд находит правильным.
ФИО1 заявлены требований о взыскании с ответчика по основному иску неустойки за нарушение исполнения обязательства по передаче квартир в размере 1.000.000 рублей по каждому из договоров.
Как установлено в судебном заседании между ФИО1 и ООО «СК «Ирас-М» заключены вышеуказанные инвестиционные договоры.
Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Вместе с тем, предметом заключенных между истицей и ответчиком инвестиционных договоров является возложение на истца, как инвестора, обязанности по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а на ответчика, как заказчика строительства объекта совместно с Управлением делами Президента Российской Федерации, обязательства передать гражданину, т.е. истцу, в собственность обусловленное договорами жилые помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Таким образом, между ответчиком и истицей возникают отношения по передаче товара в собственность и (или) по выполнению работ, завершающихся получением гражданином, т.е. истцом, созданного результата. Принимая во внимание, что истица при заключении инвестиционного договора имела намерение приобрести товар (квартиры) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, правоотношения сторон, вытекающие из заключенных сторонами инвестиционных договоров, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Следовательно, истец в соответствии с п. 3 ст. 13, ст. 17, ст. 27, ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» имеет дополнительную правовую защиту.
В соответствие с п. 3 ст. 23.1. Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного инвестиционным договором срока передачи предварительно оплаченной в полном объеме квартиры ответчик обязан уплатить истцу за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента цены квартиры.
В силу ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Между тем, Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд полагает требования о взыскании неустойки подлежащими частичному удовлетворению, поскольку заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд с учетом положений ст. 333 ГК РФ полагает возможным взыскать с ООО СК «Ирас–М» в пользу ФИО1 неустойки за нарушение исполнения обязательств по передаче квартир в размере 500.000 рублей по каждому инвестиционному договору
Истцом по основному иску заявлены требования взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 50.000 рублей.
В силу ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Суд соглашается с доводами представителей истца о том, что действиями ответчика по основному иску ФИО1 причинены нравственные страдания, в связи с чем полагает, что требования в части компенсации морального вреда обоснованы и подлежат удовлетворению.
ФИО1 заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителей в размере 60.000 рублей, представлены договоры оказания услуг.
В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При таких обстоятельствах суд полагает требования о взыскании расходов на оплату услуг представителей в размере 60.000 рублей завышенными и взыскивает с ООО «СК «Ирас-М» расходы на оплату услуг представителей в размере 20.000 рублей.
На основании вышеизложенного, в связи с недоказанностью наличия задолженности суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО СК «Ирас–М» и в удовлетворении исковых требований о расторжении инвестиционного договора М/6Б–2–17–3 от ДД.ММ.ГГГГ
Также суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО СК «Ирас–М» и в удовлетворении требований о расторжении дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному договору М/6Б–2–17–2 от ДД.ММ.ГГГГ и определении последствий расторжения дополнительного соглашения, в связи с тем, что оснований для его расторжения, предусмотренных ст. 416 ГК РФ не имеется.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд, анализируя в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования и самостоятельные исковые требования ООО СК «Ирас-М» удовлетворению не подлежат, поскольку ООО СК «Ирас-М» не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований.
В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы.
Согласно материалам дела ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 240.000 рублей. Между тем, в силу ст. 333.19 НК РФ максимальный размер государственной пошлины составляет 60.000 рублей. Таким образом, суд полагает возможным взыскать с ответчика по основному иску в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 120.000 рублей (по 60.000 рублей по требованиям о признании права собственности на жилые помещения, поскольку требования о взыскании денежных средств являются производными от требований о признании права собственности), что не лишает истца права обратиться в суд с заявлением о возврате излишне оплаченной государственной пошлины.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.11, 12, 213, 218, 219, 307–310, 420, 314, 330, 333, 395, 450–452 ГК РФ, ст. ст. 13, 17, 27, 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», 194–198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за ФИО1 право собственности на отдельную двухкомнатную <адрес> общей площадью 96,8 кв.м., жилой площадью 47, 9 кв.м., расположенную на 17-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, <адрес>.
Признать за ФИО1 право собственности на отдельную трехкомнатную <адрес> общей площадью 506,8 кв.м., жилой площадью 90, 1 кв.м., расположенную на 17 - 18 этажах в жилом доме по адресу: <адрес>, Мичуринский проспект, <адрес>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Ирас-М» в пользу ФИО1 3.700 долларов в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты как сумму переплаченных денежных средств по инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 17.358 долларов США 40 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за просрочку исполнения обязательств по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-2 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче квартиры в размере 500.000 рублей, неустойку за просрочку исполнения обязательств по Инвестиционному договору № М/6Б-2-17-3 от ДД.ММ.ГГГГ г. и дополнительному соглашению № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче квартиры в размере 500.000 рублей, расходы на оплату услуг представителей в размере 20.000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50.000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 120.000 рублей, а всего 21.058 долларов США 40 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, 1.190.000 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО Строительная компания «Ирас-М» к ФИО1 о расторжении дополнительного соглашения и определения последствий расторжения соглашения, в удовлетворении исковых требований ООО Строительная компания «Ирас-М» к ФИО1 о расторжении инвестиционного договора – отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд в течении 10 дней.
Судья: Кузнецова Е.А.