Решение
Именем Российской Федерации
29 июня 2011 года Никулинский районный суд г. Москвы,
в составе судьи Самороковской Н.В.,
при секретаре Мержоевой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2505/11
по иску Авдеевой Лилии Николаевны к ООО «Строительная сберегательная касса» о взыскании неустойки по договору долевого участия,
Установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная сберегательная касса» о взыскании неустойки по договору долевого участия в размере 3 067 577 руб. 91 коп.
Исковые требования мотивировала тем, что между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Строительная сберегательная касса» был заключен договор №/ДУ долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с условиями этого договора Ответчик (Застройщик по договору) обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного Объекта передать Объект долевого строительства Истцу (Участнику долевого строительства по договору). В свою очередь Истец обязался уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличиии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2.2 Договора под объектом долевого строительства стороны понимают <адрес>, расположенную в объекте недвижимости, секция 3, этаж 3, общая площадь 109, 4 кв.м. Адрес объекта: <адрес>, Западный административный округ, район <адрес>, квартал 34-35, корпус 73-1 (<адрес>).
Цена договора определена п. 3.1 и составляет 15 492 817, 75 (Пятнадцать миллионов четыреста девяносто две тысячи восемьсот семнадцать) рублей 75 коп. исходя из расчета стоимости 1 кв. м общей площади в размере 141 616, 25 (Сто сорок одна тысяча шестьсот шестнадцать) рублей 25 коп.
Обязательства Ответчика/Застройщика по условиям договора (п.8.1) должны были быть исполнены в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Передача Объекта долевого строительства должна быть осуществлена по передаточному Акту, подписанному сторонами или иному документу по передаче.
Согласно раздела 8 договора, застройщику вправе передать объект ранее указанного выше срока (ДД.ММ.ГГГГ), однако каких-либо условий/оговорок, позволяющих Застройщику сдать Объект долевого строительства позднее срока (ДД.ММ.ГГГГ) договором не предусмотрено.
Обязательства по оплате в соответствии с договором истец выполнил в полном объеме и надлежащим образом. Подтверждением оплаты являются следующие документы:
платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 398 676 руб. 00 коп.
платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 347 732 руб. 88 коп.
извещение Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 873 204 руб. 44 коп.
извещение Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 873 204 руб. 44 коп.
Основаниями для передачи объекта долевого строительства являются:
Разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости (п. 8.3 Договора);
Извещение со стороны Застройщика о введении объекта в эксплуатацию с предложением приступить к приемке Объекта долевого строительства.
Письмо-извещение с приглашением приступить к приемке Объекта долевого строительства Истец получил лишь ДД.ММ.ГГГГ (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ).
В результате осмотра предъявленной <адрес>, истцом были выявлены недостатки по ее техническому состоянию. Эти недостатки были изложены в соответствующем Заявлении и переданы представителю Ответчика ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени недостатки Ответчиком не устранены.
В соответствии с п. 7.1 Договора на объект долевого строительства распространяется гарантийный срок - 5 лет, исчисляемый со дня выпуска в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
В соответствии с п. 7.2 Договора объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Установленным действующим законодательством.
В соответствии с п. 7.3 Договора, участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а по основаниям, изложенным в п. 9.1 Договора Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, в данном случае в части приемки объекта с явными недостатками.
По изложенным выше причинам, до настоящего времени объект долевого строительства Истцу не передан, Акт приема-передачи сторонами не подписан.
Истец неоднократно заявлял Ответчику свои претензии, как относительно срыва сроков передачи объекта долевого строительства, так и по качеству объекта, это подтверждается следующим:
Заявление в адрес ОАО «ССК» от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о вручении;
Заявление в адрес ОАО «ССК» от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о вручении;
Претензия от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о вручении.
Ответчик на указанные обращения никак не отреагировал до настоящего времени.
В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 3 330 955 руб. 50 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 24 854 руб. 50 коп., расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.
В судебном заседании истец и его представители ФИО3 и ФИО4 на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить в полном объеме. Пояснили, что истец в обоснование заявленных требований обратился к независимой экспертной организации ООО Агентство строительного контроля «Территория Качества», которое провело проверку качества выполненных строительно-монтажных, строительно-отделочных работ в квартире истца, согласно дефектного акта составленного данной организацией в квартире выявлены многочисленные нарушения требований СНиП, ГОСТ и технологий при выполнении строительно-монтажных и строительно-отделочных работ.
Представитель ответчика ООО «Строительная сберегательная касса» ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, представил суду письменные возражения на иск и пояснил, что объект недвижимости по адресу: <адрес>, район <адрес>, квартал 34-35, корпус 73-1 (<адрес>) введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ Согласно условий договора обязательство ответчика передать объект долевого строительства участнику появляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Аналогичное обязательство также и перед ФИО1 принять объект от застройщика. Ответчик не имел возможности в установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу объект. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец была извещена о готовности ОАО «ССК» передать объект долевого строительства по акту приема-передачи. Однако, истец акт приема-передачи объекта не подписала, ссылаясь на тот факт, что квартира не соответствует требованиям установленным законодательством.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям:
Как установлено в судебном заседании, между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Строительная сберегательная касса» был заключен договор №/ДУ долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-14).
В соответствии с условиями этого договора Ответчик (Застройщик по договору) обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного Объекта передать Объект долевого строительства Истцу (Участнику долевого строительства по договору). В свою очередь Истец обязался уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличиии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2.2 Договора под объектом долевого строительства стороны понимают <адрес>, расположенную в объекте недвижимости, секция 3, этаж 3, общая площадь 109, 4 кв.м. Адрес объекта: <адрес>, Западный административный округ, район <адрес>, квартал 34-35, корпус 73-1 (<адрес>).
Цена договора определена п. 3.1 и составляет 15 492 817, 75 (Пятнадцать миллионов четыреста девяносто две тысячи восемьсот семнадцать) рублей 75 коп. исходя из расчета стоимости 1 кв. м общей площади в размере 141 616, 25 (Сто сорок одна тысяча шестьсот шестнадцать) рублей 25 коп.
Обязательства Ответчика/Застройщика по условиям договора (п.8.1) должны были быть исполнены в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Передача Объекта долевого строительства должна быть осуществлена по передаточному Акту, подписанному сторонами или иному документу по передаче.
Обязательства по оплате в соответствии с договором истец выполнил в полном объеме и надлежащим образом. Подтверждением оплаты являются следующие документы: платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 398 676 руб. 00 коп., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 347 732 руб. 88 коп., извещение Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 873 204 руб. 44 коп., извещение Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 873 204 руб. 44 коп. (л.д. 18-21).
Основаниями для передачи объекта долевого строительства являются:
Разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости (п. 8.3 Договора);
Извещение со стороны Застройщика о введении объекта в эксплуатацию с предложением приступить к приемке Объекта долевого строительства.
Письмо-извещение с приглашением приступить к приемке Объекта долевого строительства Истец получила ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25).
В результате осмотра предъявленной <адрес>, истцом были выявлены недостатки по ее техническому состоянию. Эти недостатки были изложены в соответствующем Заявлении и переданы представителю Ответчика ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24).
В соответствии с п. 7.1 Договора на объект долевого строительства распространяется гарантийный срок - 5 лет, исчисляемый со дня выпуска в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
В соответствии с п. 7.2 Договора объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Установленным действующим законодательством.
В соответствии с п. 7.3 Договора, участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а по основаниям, изложенным в п. 9.1 Договора Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, в данном случае в части приемки объекта с явными недостатками.
По изложенным выше причинам, до настоящего времени объект долевого строительства Истцу не передан, Акт приема-передачи сторонами не подписан.
Истец неоднократно заявлял Ответчику свои претензии, как относительно срыва сроков передачи объекта долевого строительства, так и по качеству объекта, это подтверждается заявлениями направленными в адрес ответчика (л.д. 22-24).
Как установлено в судебном заседании строительство объекта недвижимости по адресу: <адрес>, район <адрес>, квартал 34-35, корпус 73-1 (<адрес>) осуществлялось в соответствии с Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к Генеральному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения инвестиционного проекта по реализации программы замены ветхого пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения в квартале 34-35 района <адрес> (л.д. 66-94).
Согласно п. 2.1. Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к Генеральному контракту № № от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости должен был быть введен в эксплуатацию в 2008 году.
Исходя из указанных сроков ОАО «ССК» при заключении договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома определяло сроки передачи объектов долевого участия в строительстве участникам долевого строительства.
ОАО «ССК» в указанном выше инвестиционном проекте по реализации программы замены ветхого пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения в квартале 34-35 района <адрес> является Генеральным инвестором, основной обязанностью которого является осуществление финансирования. При этом ОАО «ССК» не осуществляет непосредственно строительство объекта, также не обладает правом контролировать подрядчика в целях выполнения последним работ в установленные сроки и осуществления ввода объекта в эксплуатацию в установленные сроки.
Пунктом 5 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к Генеральному контракту № № от ДД.ММ.ГГГГ сроки ввода в эксплуатацию объекта были изменены - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно быть получено до IV квартала 2010 года, таким образом обязательство ОАО «ССК» создать объект недвижимости и после его ввода в эксплуатацию передать ФИО1 объект долевого участия в строительстве - <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ не могло быть исполнено.
Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Такие предложения рассылались всем участникам долевого строительства, в том числе и ФИО1 за № от ДД.ММ.ГГГГ отправлено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62-63). Однако истец до ДД.ММ.ГГГГ отказывался получить указанное письмо, в связи с чем письмо было возвращено отправителю. Таким образом ФИО1 J1.H. не прореагировала на предложение ОАО «ССК» об изменении условий договора - ответа ОАО «ССК» не получало.
Пассивная позиция участника долевого строительства в этой ситуации, по мнению ОАО «ССК», является недобросовестной.
ОАО «ССК» предпринимало меры к уменьшению возможных убытков и направляло участникам долевого строительства предложение заключить соответствующее дополнительное соглашение к договорам долевого участия в строительстве, при этом ОАО «ССК» предлагало участникам по их выбору либо изменить условие о сроке передачи объекта, либо отказаться от исполнения договора и т.д.
Истец ФИО1 не предприняла никаких мер по урегулированию указанной ситуации. Такие действия истца в соответствии со ст. 10 ГК РФ по мнению ОАО «ССК» следует квалифицировать как злоупотребление правом.
Согласно п. 8.3. Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. П. 8.5. Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ определил, что передача объекта долевого строительства осуществляется в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, но не позднее предусмотренного договором срока.
Объект недвижимости по адресу: <адрес>, район <адрес>, квартал 34-35, корпус 73-1 (<адрес>) введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU77182000-003066 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-43).
В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона РФ № 214-ФЗ и п. 2.1 Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ обязательство ОАО «ССК» передать объект долевого строительства участнику появляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Аналогичное обязательство ФИО1 принять объект долевого строительства от застройщика в соответствии с п. 2 ст. 8 Закона РФ № 214-ФЗ и п. 2.1 Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ также обусловлено наличием разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Таким образом, обязательство передачи объекта долевого строительства связывается именно с моментом ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Учитывая положения п. 2.1, 8.3. Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ, п. 5 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к Генеральному контракту № № от ДД.ММ.ГГГГ, а также то, что объект недвижимости был введен в эксплуатацию лишь ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «ССК» не имело возможности и юридических оснований в установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО1 объект долевого участия в строительстве - <адрес>.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU77182000-003066 от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «ССК» с учетом положений п. 8.3. и п. 8.5. Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была извещена о готовности ОАО «ССК» передать объект долевого строительства по акту приема-передачи. Однако, до настоящего времени ФИО1. акт приема-передачи объекта долевого строительства (<адрес>) не подписала.
В соответствии с п. 5.2.1. договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта исключительно в случае, когда объект долевого строительства не соответствует требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, установленным законодательством.
Учитывая, что соответствие объекта недвижимости по адресу: <адрес>, район <адрес>, квартал 34-35, корпус 73-1 (<адрес>) требованиям технических регламентов и проектной документации, подтверждено Заключением о соответствии построенного реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденным распоряжением МГСН от ДД.ММ.ГГГГ №-Р/ЭОС (л.д. 44-45).
Истец ФИО1 JI.H. обязана была принять объект долевого строительства (<адрес>) от ОАО «ССК» не позднее семи рабочих дней с момента получения уведомления застройщика о готовности объекта к передаче.
Такие действия ФИО1 JI.H. свидетельствуют об уклонении истца от исполнения своих обязательств по договору (принять по акту объект долевого строительства), злоупотреблению правом, умышленному увеличению суммы исковых требований истца.
Согласно п. 2 ст. 8 Закона РФ № 214-ФЗ, п. 2.1, 8.3. Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ, п. 5 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к Генеральному контракту № № от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание то, что объект недвижимости был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, обязательство передать ФИО1 JI.H. объект долевого участия в строительстве - <адрес> возникло у ОАО «ССК» в октябре 2010 года.
О готовности объекта к передаче ФИО1 J1.H. была уведомлена письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, однако в нарушение п. 5 ст. 8 Закона РФ № 214-ФЗ, п. 2.1, 4.2.2., 5.2.1. Договора №/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ истец не исполнил свои обязательства по договору, не принял объект долевого участия по передаточному акту.
На основании изложенного суд установил, что истец обязательство по договору полностью исполнено своевременно и в полном объеме.
Обязательства ответчиком исполнены ненадлежащим образом, дом сдан в эксплуатацию с нарушением установленных сроков.
Истец просит суд взыскать неустойку в размере 3 330 955 руб. 50 коп. за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В связи с чем у истца имеются законные основания для обращения в суд для взыскания неустойки. Расчет неустойки истцом представлен.
Однако в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, оценивая конкретные обстоятельства по делу, учитывая сложность объекта, который истец инвестировал, соразмерность последствий нарушения обязательств со стороны ответчика, приходит к выводу об уменьшении размера неустойки до 15 000 рублей, поскольку подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Истцом при подаче иска была оплачена госпошлина в размере 24 854 руб. 50 коп. Так как суд иск удовлетворяет частично, то судебные расходы в виде госпошлины подлежат возврату истцу пропорционально удовлетворенной части иска.
В соответствии со ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд взыскивает с ответчика штраф в доход государства в размере 7 500 руб.
Кроме того истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. предоставив суду договор об оказании юридических услуг и квитанцию об оплате. Однако суд считает, что данные расходы на оплату услуг представителя завышены и снижает данную сумму в размере 1500 рублей.
Истец просит также взыскать с ответчика расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 руб. ссылаясь на тот факт, что акт приема передачи квартиры между сторонами подписан, однако истец вынужден был обратится к независимой экспертной организации для подтверждения доводов истца о том, что квартира имеет ряд недоделок. Однако суд к данным доводам истца относится критически, поскольку согласно условий договора квартира передается истцу без внутренней отделки. Истец ссылаясь на факт недоделок в приобретенной квартире вправе обратится в суд с исковыми требованиями согласно Закона РФ «О защите прав потребителей» в порядке ст. 18.
Итого ко взысканию с ответчика в пользу истца составляет сумма 15 000 рублей + 600 рублей + 1 500 руб. = 17 100 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 218, 309, 314, 333, 382 ГК РФ, п. 6 ст. 13, 15, 17, 27, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ,
Решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Строительная сберегательная касса» в пользу ФИО1 неустойку в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 600 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 1500 руб., а всего 17 100 руб. (семнадцать тысяч сто рублей).
Взыскать с ООО «Строительная сберегательная касса» штраф в доход государства в размере 7 500 рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы в Никулинский районный суд <адрес>.
Федеральный судья: