РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 августа 2011 года Никулинский районный суд г. Москвы, в составе судьи Кузнецовой Е.А., при секретаре Головановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1765\11 по иску ЖСК «Горный» к Крестьянинову Илье Юрьевичу, Андрееву Сергею Викторовичу о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, истребования имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности по иску Орловой Лидии Константиновны к Крестьянинову Илье Юрьевичу, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, по иску Орловой Лидии Константиновны к Андрееву Сергею Викторовичу, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения по иску Смышляева Анатолия Семеновича к Крестьянинову Илье Юрьевичу, Андрееву Сергею Викторовичу о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, по иску Григорович Юлии Александровны к Крестьянинову Илье Юрьевичу, Андрееву Сергею Викторовичу о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, самостоятельным требованиям НО ЖСК «Горный» о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, иску Орловой Лидии Константиновны к НО ЖСК «Горный» о признании неправомочным заседания правления, общего собрания от 10.10.2007 г., признании незаконным решения о продаже нежилых помещений, признании недействительной выписки из протокола собрания от 10.10.2007 г. о продаже нежилых помещений
УСТАНОВИЛ:
Некоммерческое объединение жилищно-строительный кооператив «Горный» обратилось в Никулинский районный суд <адрес> с иском к ФИО1, ФИО2, Управлению Росреестра по Москве о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО1 и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения общей площадью 1437,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, Ленинский проспект <адрес>, обязании Управления Росреестра исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, обязании ответчика ФИО2 возвратить нежилые помещения ЖСК «Горный»мотивируя свои требования тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК и поэтому каждый член ЖСК приобрёл право общей долевой собственности на нежилые помещения; общее собрание членов ЖСК не принимало решения об отчуждении нежилых помещений; председатель ЖСК ФИО7, заключая договор купли-продажи, вышла за пределы своих полномочий.
Впоследствии ЖСК дополнил свои исковые требования следующими требованиями: об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на спорные нежилые помещения от ЖСК к ФИО1, об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на спорные нежилые помещения от ФИО1 к ФИО2, об обязании Управления Росреестра по Москве внести в ЕГРП запись о принадлежности спорных нежилых помещений ЖСК.
ФИО3 обратилась в Никулинский районный суд <адрес> с иском к НО ЖСК «Горный», о признании неправомочным и несостоявшимся общего собрания ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ; о признании недействительным решения, оформленного протоколом собрания от ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии ФИО3 уточнила исковые требования и просила суд признать неправомерным и несостоявшимся общее собрание членов НО ЖСК «Горный» ДД.ММ.ГГГГ, признать незаконным и непроводимым заседание правления ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительной выписку из протокола собрания ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным решение о продаже спорных жилых помещений, оформленное выпиской из протокола общего собрания ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем ФИО3 уточнила исковые требования и просила суд признать неправомочным общее собрание ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, признать незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на общем собрании ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК «Горный» от ДД.ММ.ГГГГ В последствии истец уточнила исковые требования и просила суд дополнительно признать неправомочным заседание правления НО «ЖСК «Горный» от ДД.ММ.ГГГГ, признать незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на заседании правления НО ЖСК «Горный» ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК «Горный» от ДД.ММ.ГГГГ
ФИО3 обратилась в Никулинский районный суд <адрес> с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО1 Исковые требования ФИО3 мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счёт взносов членов ЖСК; она лично оплатила 76496 руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; своего согласия на продажу нежилых помещений она не давала; общее собрание членов ЖСК по вопросу продажи нежилых помещений не проводилось; председатель ЖСК ФИО7, заключая договор купли-продажи, превысила свои полномочия.
ФИО3 обратилась в Никулинский районный суд <адрес> с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 Исковые требования ФИО3 мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счёт взносов членов ЖСК; она лично оплатила 76496 руб.; каждый член ЖСК приобрёл право общей долевой собственности на нежилые помещения; первоначальный договор между ЖСК и ФИО1 является ничтожным и поэтому все последующие сделки по распоряжению нежилыми помещениями являются ничтожными.
ФИО4 обратился в Никулинский районный суд <адрес> с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации указанных договоров купли-продажи, аннулировании права собственности ФИО1 и ФИО2 на нежилые помещения. Исковые требования ФИО4 мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счёт взносов членов ЖСК; он лично оплатил 76496 руб.; каждый член ЖСК приобрёл право общей долевой собственности на нежилые помещения; ФИО7 избрана председателем правления ЖСК с нарушением требований законодательства; правление ЖСК избрано также с нарушением требований законодательства и поэтому все решения, принимаемые правлением ЖСК являются недействительными, в том числе решение от ДД.ММ.ГГГГ о выборе председателем правления ЖСК ФИО7; председатель правления не имеет права самостоятельно без предварительного одобрения его действий правлением ЖСК заключать сделки по распоряжению нежилыми помещениями.
ФИО5 обратилась в Никулинский районный суд <адрес> с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации указанных договоров купли-продажи. Исковые требования ФИО5 мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счёт взносов членов ЖСК; она лично оплатила 76496 руб.; каждый член ЖСК приобрёл право общей долевой собственности на нежилые помещения; ФИО7 была избрана председателем правления ЖСК незаконно и не имела права выступать от имени ЖСК и подписывать договор купли-продажи.
В рамках гражданского дела по иску ФИО4 и ФИО5 к ФИО1, ФИО2 ЖСК «Горный» заявлены самостоятельные требования о признании за ЖСК «Горный» права собственности на спорные жилые помещения, обязании ответчика ФИО2 возвратить НО ЖСК «Горный» находящиеся у него в незаконном владении жилые помещения.
Определениями Никулинского районного суда <адрес> гражданские дела по всем вышеуказанным требованиям объединены в одно производство.
Представитель ЖСК «Горный» в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, самостоятельные требования поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить, в качестве представителя ответчика исковые требования признал в полном объеме.
Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить, доводы изложенные в письменных объяснениях по делу поддержал.
Представитель истца ФИО4 в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.
Представитель истца ФИО5 в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.
Представители ответчиков ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования и самостоятельные требования ЖСК не признали, просили в удовлетворении исковых требований и самостоятельных требований ЖСК отказать, по основаниям изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица ФИО7 в судебное заседание явился, полагал, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, самостоятельных требований НО ЖСК «Горный» не имеется.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, в материалах дела имеется письменный отзыв третьего лица на исковое заявление, согласно которым третье лицо просит суд отказать в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации договоров купли-продажи, аннулировании права собственности, в остальной части разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Выслушав стороны, исследовав письменные материал дела, суд приходит к следующему:
-Как установлено в судебном заседании ЖСК «Горный» организован решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, устав ЖСК «Горный» зарегистрирован за № ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческая организация Жилищно-строительный кооператив «Горный» надлежаще зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц.
Из смысла ст.8 ГК РФ следует, что правовые последствия возникают, в том числе, в результате действия юридических лиц. ЖСК «Горный», как юридическое лицо, реализует свою правоспособность через свои органы.
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖК являются общее собрание, конференция, правление ЖК и председатель правления. Пунктом 28 Устава ЖСК, установлены органы управления кооператива: общее собрание кооператива или собрание уполномоченных и правление кооператива.
Ответчик НО ЖСК «Горный» имел на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, Ленинский пр-т, <адрес>, площадью 1504,2 м, что подтверждается экспликацией, выпиской из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ
Выразить волю на отчуждение имущества ответчик НО ЖСК «Горный» может только посредством решений своих органов управления.
Согласно выписке из протокола собрания НО ЖСК «Горный» от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу повестки дня принято решение продать принадлежащие ЖСК часть нежилых помещений на первом этаже №№ I (комнаты №№1-15); И (комнаты №№ 1-3, 8-12); III-IV (комнаты №№1-68); V (комнаты №№1-13), общей площадью 1473,4 м2, расположенных по адресу: <адрес>, Ленинский пр-т, <адрес>.
Во исполнение решения общего собрания был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в УФРС <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №, по которому, НО ЖСК «Горный» продал ФИО1 часть нежилых помещений, включающих в себя помещения на первом этаже №№1 (комнаты №№1-15); II (комнаты №№1-3, 8-12); III-IV (комнаты №№1-68); V (комнаты №№1-13), общей площадью 1473,4 м2, расположенных по адресу: <адрес>, Ленинский пр-т, <адрес>.
Право собственности ФИО1 на нежилые помещения расположенные по адресу: <адрес>, Ленинский пр-т, <адрес>, общей площадью 1473,4 м, зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ Договором купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО2 нежилое помещение площадью 1473,4 м2, расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский пр-т, <адрес>.
Истцом ФИО3 заявлены требования о признании неправомочным общее собрание ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, признании незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на общем собрании ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, признании неправомочным заседание правления НО «ЖСК «Горный» от ДД.ММ.ГГГГ, признании незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на заседании правления НО ЖСК «Горный» ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК «Горный» от ДД.ММ.ГГГГ
Каких-либо объективных доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований суда не представлено, между тем, в силу ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания лежит на стороне.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Истцами заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО1
Согласно договору купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ пайщиками ЖСК оплачена лишь часть цены нежилых помещений, каких-либо доказательств оплаты пайщиками цены за нежилые помещения в полном объеме истцами, третьим лицом НО ЖСК «Горный» суду не представлено.
Согласно Уставу ЖСК строительство нежилых помещений осуществлялось за счет предприятий и организаций, эксплуатирующих эти нежилые помещения после их постройки, а не за счет членов-пайщиков ЖСК, кроме того уставом ЖСК не предусмотрено право пайщиков ЖСК на долю в праве собственности на встроенно-пристроенные нежилые помещения.
Свидетельство о праве собственности ЖСК на нежилые помещения, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о том, что имущество находится в общей долевой собственности пайщиков ЖСК; никем из истцов и вообще никем из пайщиков ЖСК вопрос об изменении вида права собственности на нежилые помещения в судебном порядке не заявлялся. Уставом ЖСК процедура одобрения правлением или общим собранием членов ЖСК сделок по распоряжению имуществом не предусмотрена.
Кроме того, согласно ст. 119 ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, поэтому при отсутствии в Уставе ЖСК условий об обязательном одобрении общим собранием или правлением ЖСК сделки по отчуждению имущества ЖСК или о предварительном решении о совершении такой сделки, председатель правления вправе был заключить договор купли-продажи нежилых помещений.
Также суд принимает во внимание и тот факт, что вопрос о законности выборов правления ЖСК на общем собрании ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, разрешён вступившим в законную силу решением Никулинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым подтверждена законность проведения общего собрания членов ЖСК ДД.ММ.ГГГГ, законность выбранного на этом собрании состава правления ЖСК и законность решения правление ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ о выборе ФИО7 председателем правления ЖСК.
На дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО1 ФИО7 являлась председателем правления ЖСК, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, в которой ФИО7 была указана в качестве лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица.
Если сделка оспаривается по тем основаниям, что заключившее её лицо вышло за пределы своих полномочий, то такая сделка является оспоримой сделкой и может быть признана судом недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. ФИО1 не знал и не мог знать о том, что существуют какие-либо ограничения полномочий председателя правления ЖСК на заключение сделок по отчуждению имущества ЖСК. Истцами не заявлено о том, что ФИО1 до заключения сделки знал о том, что существуют ограничения полномочий председателя правления ЖСК на заключение сделки. Кроме того, последующие действия ЖСК в лице председателя правления ФИО17 свидетельствуют об одобрении совершённой сделки. Так, деньги, перечисленные ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были использованы в хозяйственной деятельности ЖСК. Кроме того, ЖСК и ФИО2, который является собственником нежилых помещений в настоящее время, состоят в договорных отношениях по вопросу предоставления и оплаты коммунальных услуг, при этом в договоре между ЖСК и ФИО2 на предоставление коммунальных услуг ФИО2 указан, как собственник нежилых помещений.
Истцами заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2
В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П и Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» исковые требования истцов о признании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, недействительной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата имущества от ФИО2 первоначальному собственнику имущества – ЖСК подлежат отклонению не зависимо от того, признает ли суд договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО1, недействительной сделкой. Спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не ст. 167, 168 ГК РФ.
Также НО ЖСК «Горный» заявлены исковые требования и самостоятельные требования о признании права собственности на спорные нежилые помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Между тем, доводы представителя ответчика ФИО2, о том что ответчик является добросовестным приобретателем имущества ничем объективно не опровергнуты. Так перед заключением сделки с ФИО1 ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ получил выписку из ЕГРП на недвижимое имущество, согласно сведениям которой единственным собственником нежилых помещений является ФИО1, правопритязания на имущество отсутствуют, заявленные в судебном порядке права требования не зарегистрированы. Какими-либо иными сведениями о том, что ФИО1 не имеет права отчуждать нежилые помещения ФИО2 не располагал. О каких-либо обстоятельствах, при которых ФИО2 перед заключением договора ДД.ММ.ГГГГ определенно должен был знать, в частности о том, что ФИО1 не имеет права отчуждать имущество, истцы в исковых заявлениях, не ссылаются.
Основания для истребования имущества от добросовестного приобретателя отсутствуют, поскольку имущество приобретено ФИО2 по возмездной сделке и имущество выбыло из владения ЖСК по его воле, выраженной в договоре купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ Отсутствие порока воли собственника подтверждается также теми обстоятельствами, что после возникновения у ФИО2 права собственности на нежилые помещения между ЖСК в лице председателя правления ФИО17 и ФИО2 наладились хозяйственно-договорные отношения по эксплуатации и обслуживанию нежилых помещений.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом согласно ст. 12 ГК РФ и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
Как следует из материалов дела, истцы, предъявляя требования о признании двух последовательно заключённых сделок купли-продажи имущества недействительными, избрали ненадлежащий способ защиты права.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путём удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли).
Суды при разрешении конкретных дел не вправе придавать рассматриваемым положениям пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ какое-либо иное значение, расходящееся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным Судом РФ в настоящем Постановлении».
Кроме того, согласно п. 34, 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам гл. 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ»
В связи с этим суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК и ФИО1, и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, недействительными и в применении последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон сделок в первоначальное положение (взаимная реституция).
Суд не может согласиться с доводами истцов относительно того, что спорное имущество находилось в общей долевой собственности пайщиков ЖСК поскольку доводы истцов о том, согласно представленных ими расчетных книжек ими уплачивались целевые взносы «в фонд имущества Москвы» суд не может расценивать, как доказательство оплаты истцами нежилых помещений, поскольку данный платёжный документ не содержит ссылку на договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, ЖСК не представил платёжный документ, по которому производилась оплата Фонду имущества <адрес> денежных средств, внесённых членами ЖСК по своим расчётным книжкам. К объяснениям ЖСК о том, что представить такой платежный документ не представляется возможным по причине незаконного удержания документов ФИО7 суд относится критически, поскольку из представленного представителем ЖСК решения Никулинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № об обязании ФИО7 передать документы ЖСК указанный платежный документ по оплате договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не значится.
Из имеющейся в материалах дела копии свидетельства о праве собственности ЖСК на спорные помещения следует, что спорное имущество находилось в собственности ЖСК, как юридического лица, а не в долевой собственности его членов. Сведений о том, что кем-либо из членов ЖСК оспаривалось право собственности ЖСК по основанию оплаты спорного имущества за счёт взносов членов-пайщиков суду не представлено.
Суд не может согласиться с доводами истцов относительно того, что ФИО7 незаконно избрана на должность председателя правления ЖСК поскольку
Из представленной представителем ЖСК копии решения Никулинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что имел место спор о полномочиях ФИО7 в качестве председателя правления ЖСК. Суд разрешил этот спор по существу: признал незаконным правление ЖСК в составе ФИО8, ФИО17, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, избранное на собрании членов ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ Тем самым подтверждены полномочия ФИО7, избранной на заседании правления ЖСК ДД.ММ.ГГГГ После этого ФИО17 была вновь избрана председателем правления ЖСК только ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, суд приходит к выводу, что полномочия ФИО7 в качестве председателя правления ЖСК действовали с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Именно в этот период – ДД.ММ.ГГГГ она заключила оспариваемый договор с ФИО1
Сведений о том, что полномочия ФИО7 оспаривались на тот момент по другим основаниям, в том числе по основаниям, изложенным в рассматриваемых исках, суду не представлено.
Суд не может согласиться с доводами истцов относительно того, что для заключения договора купли-продажи нежилых помещений требовалось предварительное одобрение действий председателя правления ЖСК правлением или общим собранием ЖСК, и что, заключая сделку председатель правления ФИО7 вышла за пределы своих полномочий.
Деятельность жилищно-строительного кооператива регулируется Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом. Уставом ЖСК вопрос об одобрении сделки по отчуждению имущества ЖСК к исключительной компетенции общего собрания не отнесён.
Согласно ст. 119 ЖК РФ Председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Таким образом, при отсутствии в Уставе ЖСК условий об обязательном одобрении общим собранием или правлением ЖСК сделки по отчуждению имущества ЖСК или о предварительном решении о совершении такой сделки, председатель правления вправе был заключить договор купли-продажи нежилых помещений. Соответственно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не противоречит требованиям закона и поэтому не является ничтожной сделкой в соответствие со ст. 168 ГК РФ.
Ссылка истцов на иные нормативно-правовые акты, а именно на Закон РФ «О потребительской кооперации» и на ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не может быть признана судом состоятельной, поскольку указанными законами регулируются иные общественные отношения. Применение этих законов по аналогии не допустимо, поскольку имеется действующий закон – Жилищный кодекс РФ, которым регулируются спорные отношения.
Кроме того, исковое требование о признании сделки недействительной по основаниям выхода председателя правления за пределы своих полномочий является требованием о признании оспоримой сделки недействительной (статьи 166,.174 ГК РФ).
В соответствие со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
До вынесения судом решения ответчиками ФИО1, ФИО2 сделано заявление о пропуске срока исковой давности.
Оспариваемый по основаниям выхода председателя правления за пределы своих полномочий договор купли-продажи заключён ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация перехода права собственности по этому договору осуществлена ДД.ММ.ГГГГ О состоявшейся сделке от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению имущества ЖСК членам ЖСК стало известно в феврале 2008 года, и как пояснил в судебном заседании представитель ЖСК – по этому поводу проводились общие собрания членов ЖСК в феврале и марте 2008 года. Таким образом, истцы должны были узнать о нарушении своего права в феврале-марте 2008 года. Однако, никто из истцов не обратился в суд с соответствующим иском. Как следует из материалов дела новое правление ЖСК в лице председателя правления ЖСК ФИО17 предпринимало действия, направленные на привлечение бывшего председателя правления ЖСК ФИО7, заключившей оспариваемую сделку, к уголовной ответственности. С исковыми заявлениями истцы обратились в суд в 2010 году, в связи с чем, суд соглашается с доводами ответчиков о пропуске срока исковой давности.
В силу ч.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Это обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной.
Таким образом, из всех предъявленных в суд исков надлежащим способом защиты права гражданского является только исковое требование НО ЖСК «Горный», самостоятельные требования НО «ЖСК «Горный» об истребовании имущества из чужого незаконного владения согласно ст. 302 ГК РФ.
При этом, представитель ЖСК основанием своего виндикационного иска указывает на недобросовестность приобретателя имущества ФИО2, поскольку тот, по мнению ЖСК, знал о том, что ФИО1 не имеет права отчуждать в его пользу спорное имущество, так как ему (ФИО1) имущество продано председателем правления ФИО7 с нарушением требований законодательства. Уточнение, поступившее от представителя ФИО3 о том, что основанием виндикационного иска является также то обстоятельство, что спорное имущество выбыло из владения ЖСК помимо его (ЖСК) воли суд во внимание не принимает, поскольку ФИО3 иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предъявлялся.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно п.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Суд отклоняет доводы ЖСК о том, что для того, чтобы отвечать требованиям добросовестности ФИО2 должен был удостовериться в отсутствии спора в отношении приобретаемых им помещений не только перед заключением договора купли-продажи, но и перед моментом государственной регистрации перехода права собственности. Те обстоятельства, что договор между ФИО1 и ФИО2 заключён через несколько дней после регистрации права собственности на имя ФИО1, а также, что государственная регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ длилась несколько месяцев в связи с тем, что имела место приостановка регистрационных действий, суд не может рассматривать как свидетельства недобросовестности ФИО2
Суд соглашается с доводами ФИО2 о том, что он является добросовестным приобретателем имущества, поскольку он не знал и не мог знать, что ФИО1 не вправе продавать ему нежилые помещения, а истцами не доказано, что ФИО2 знал или должен был знать об этом. Суд принимает во внимание также тот факт, что непосредственно перед заключением сделки между ФИО1 и ФИО2 последний получил выписку из ЕГРП на нежилые помещения: сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ, выписка была получена ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с выпиской никаких обременений или правопритязаний на нежилые помещения не зарегистрировано.
Возмездность указанного договора подтверждается распиской ФИО1 в соответствии с которой ДД.ММ.ГГГГ покупателем ФИО2 произведена оплата денежных средств за нежилые помещения в размере 36.945.000 руб.
ФИО2 полностью оплатил нежилые помещения в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 2.1 которого ФИО2 обязан оплатить нежилые помещения не позднее ДД.ММ.ГГГГ Доказательств того, что до момента оплаты по договору ему было известно о наличии спора между ЖСК и ФИО1 по вопросу отчуждения нежилых помещений истцом суду представлено не было.
Право собственности ФИО2 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский пр-т, <адрес>, общей площадью 1437,4 кв.м., приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ
При указанных обстоятельствах спорное имущество может быть истребовано от ФИО2 как от добросовестного приобретателя только, если оно выбыло от первоначального собственника помимо его воли.
Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.
Материалами дела установлено, что спорное имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, Ленинский проспект <адрес>, общей площадью 1437,4 кв.м., выбыло из владения ЖСК на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК и ФИО1 От лица ЖСК сделку заключал председатель правления ЖСК ФИО7 На момент заключения договора ФИО7 являлась председателем правления ЖСК, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и решением Никулинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
Доводы истцов о том, что спорное имущество находилось в общей долевой собственности пайщиков ЖСК и никто из них своего согласия на отчуждение имущества не давал; общее собрание членов ЖСК по вопросу продажи нежилых помещений не проводилось; председатель правления ФИО7, заключая сделку купли-продажи, вышла за пределы своих полномочий суд отклоняет, как не состоятельные по мотивам, изложенным выше.
Кроме того, суд также принимает во внимание тот факт, что сделка купли-продажи нежилых помещений была фактически одобрена самим ЖСК в лице его нового председателя правления ФИО17, о чем свидетельствует Соглашение о совместном участии в расходах по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, где ФИО2 выступает как «Собственник» помещений, а ЖСК – как «Управляющая компания».
Доводы представителей ЖСК о том, что вышеуказанное соглашение было подписано по необходимости не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку указанные доводы ничем объективно не подтверждаются.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений если иное не предусмотрено законом.
Анализируя в совокупности все собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, оснований для удовлетворения самостоятельных требований третьего лица ЖСК «Горный» также не имеется, поскольку истцами, третьим лицом, заявляющим самостоятельные исковые требования не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность предъявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168, 181, 199, 301, 302 ГК РФ, ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ЖСК «Горный» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, истребования имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности по иску ФИО3 к ФИО1, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, по иску ФИО3 к ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, самостоятельным требованиям НО ЖСК «Горный» о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, иску ФИО3 к НО ЖСК «Горный» о признании неправомочным заседания правления, общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, признании незаконным решения о продаже нежилых помещений, признании недействительной выписки из протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ о продаже нежилых помещений – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней.
Судья: Кузнецова Е.А.