Решение
Именем Российской Федерации
04 октября 2011 года Никулинский районный суд города Москвы
в составе судьи Самороковской Н.В.,
при секретаре Фигуриной Н.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1360/11
по иску Ситникова Павла Ивановича к ООО «Билдинг» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир и взыскании задолженности
по иску Зиновьевой Евгении Андреевны к ООО «Билдинг» о признании права на заключение основного договора купли-продажи квартиры, обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства дома и признании право на передачу в собственность квартиры после окончания строительства дома,
по иску Кияевой Наталии Владимировны к ООО «Билдинг» о признании право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры и признании право на получение данной квартиры в собственность после окончания строительства дома,
по иску Куликовой Марии Денисовны к ООО «Билдинг» и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Спецстрой» о признании право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры,
по иску Склярова Тимофея Евгеньевича к ООО «Билдинг» и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Спецстрой» о признании право собственности на проинвестированную долю в виде квартиры,
Установил:
Истец ФИО8 обратился в суд с иском о взыскании с ООО «Билдинг» задолженности по договору займа от 09.04. 2007 г.
В процессе рассмотрения дела истец на основании статьи 39 ГПК РФ уточнял исковые требования и в последней редакции просит признать за ним : право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир по адресам: <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м.; <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв.м.; взыскать задолженность с ООО «Билдинг» в размере 4 284 700 рублей.
Исковые требования мотивировал тем, что между истцом ФИО6 и ответчиком ООО «Билдинг» был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. В п.13 договора Займа от ДД.ММ.ГГГГ указано, что сумма займа предоставляется Заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (Соглашение о залоге к Договору займа от ДД.ММ.ГГГГ), а именно –
1. <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м.
2. <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв.м.
3. <адрес>, квартал 3. <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г: этаж 16-17, условный номер 576, 8– комнатная, площадью 296,4 кв.м.
4. <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условный номер 644, площадью 107,8 кв.м., 3-комнатная.
дополнительным соглашением устанавливалась цена названных объектов и указаны договоры, на которых Заемщик получил основания на свои права, в этих же договорах содержатся сроки строительства.
Пунктом 5 Соглашения о залоге, в случае неисполнения Залогодателем обязательства по договору займа в срок ДД.ММ.ГГГГ, Залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования по Договору займа за счет Предмета залога, путем заключения Сторонами соответствующего соглашения о переводе прав на предметы залога от Залогодателя к Залогодержателю. При этом, с момента подписания такого соглашения, обязательства Залогодателя по Договору займа считаются погашенными. Таким образом, условия Договора Займа с Соглашением о залоге, с Дополнением к нему, совпадают с введенными нормами права и Истец имеет полное право претендовать на получение указанных квартир в собственность.
Частичный возврат займа фактически был возвратом предоплаты за квартиры по адресам: <адрес>, квартал 3. <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г: этаж 16-17, условный номер 576, 8– комнатная, площадью 296,4 кв.м.,. <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условный номер 644, площадью 107,8 кв.м., 3-комнатная.
Данный возврат был осуществлен Ответчиком, так как у него с расторжением договора подряда с застройщиком этих объектов, не появились основания на право требования получения указанных квартир.
Что же касается двух оставшихся квартир в доме по <адрес>, то дом в настоящий момент практически возведен, квартиры фактически построены, существуют конструктивно, как обособленные объекты.
Поскольку истец осуществил финансирование в полном объеме, предусмотренном договором с ним, квартиры практически построены, но дом еще не сдан в эксплуатацию, есть основания признать право собственности на долю в незавершенном строительством строительном объекте.
Кроме того, по заявлению истца, ответчик не в полном объеме возвратил денежные средства за квартиры по адресу: <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условные номера 644 и 576. У ответчика перед истцом на основании акта сверки от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ по, которому цена на квартиры была увеличена - за № до 14 001 750рублей, № до 14 110 250 рублей соответственно, существует задолженность в размере 4 284 700 рублей.
По ходатайству истца на основании ст.43 ГПК РФ к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено «Инвестиционно - строительная компания «Спецстрой».
Кроме того, на рассмотрении суда находились исковые заявления на признания прав собственности на долю в виде <адрес>, поданные ФИО2 на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Билдинг» Предварительного договора №Ан-86 купли – продажи Квартиры; ФИО1 с учетом уточнения исковых требований о признании права на заключение основного договора купли-продажи на основании заключенного ею ДД.ММ.ГГГГ Предварительного договора купли - продажи № АН-86 <адрес>: о признании права собственности на долю в виде <адрес> - ФИО4 и ФИО4 на основании заключенного 22.02. 2008г. ими и ООО «Билдинг» Предварительного договора № А/П купли – продажи квартиры; ФИО3 на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между нею ООО «Билдинг» Предварительного договора № Ан87/11 купли – продажи квартиры.
Рассмотрение вышеуказанных исков на основании ст.151 ГПК РФ было объединено в одно производство.
В судебном заседании представители истца ФИО6 на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить в полном объеме. В требованиях предъявленных истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 просили отказать.
Представитель ответчика ООО «Билдинг» в суд не явился, извещен по известному суду адресу, возражений по иску не представил.
Судом было получено письмо Арбитражного управляющего ФИО5, о введенной против ООО «Билдинг» процедуры наблюдения. Суд надлежащим образом известил его о дате судебного заседания. В ответе на извещение Арбитражный управляющий попросил суд рассмотреть дело без его участия.
Стороны заявили ходатайство о направлении запроса в Арбитражный суд <адрес> об истребовании сведений о подаче заявления ФИО6, о включении его в реестр кредиторов. Но из информации, представленной на официальном сайте Арбитражного суда, которым принято к производству дело о банкротстве Ответчика, видно, что ФИО8 заявил требования денежного характера. А поскольку в данном деле сторонами заявлены требования об установлении права, то рассматриваемое заявление ФИО6 в Арбитражном суде <адрес>, не может повлиять на данное дело. В связи с этим, ходатайство о запросе требований ФИО6 из Арбитражного суда <адрес> судом отклонены.
Представитель ответчика ООО «Инвестиционно-строителная компания «Спецстрой» в судебное заседание не явился, извещен, не возражал против заявленных исков и представил доказательства частичного исполнения ООО «Билдинг» Договора соинвестирования №.
Представители истцов ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 просили в иске ФИО6 отказать, указав, на то, что именно им принадлежат права на получение и оформление названных квартир в собственность на основании заключенных ими предварительных договоров с ответчиком. Ссылаясь на то, что ФИО6 изменены основание и предмет иска; истек срок исковой давности по требованиям; не доказано наличие задолженности Ответчика; соглашение о залоге от ДД.ММ.ГГГГ к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ является не заключенным; не возникло право залога; имущественные права на квартиры принадлежат лицам, заключившим предварительные договоры купли – продажи квартир; ФИО6 заявлены не надлежащие требования; изменение цены за квартиры на основании Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствовало о том, что стороны по договору Займа и Соглашению к нему ранее не согласовали одно из существенных условий договора; поскольку частично осуществлялся возврат денежных средств, указанный договор не может считаться инвестиционным.
Представитель истца ФИО6, подтверждая исковые требования, возражал против удовлетворения исков ФИО2, ФИО3, ФИО1 и ФИО4, указывая на то, что данными лицами формально и фактически заключены именно предварительные договоры и в силу ст.ст. 429,431 ГК РФ обязательства по ним прекращены; сторонами не доказано наличие задолженности перед ними ответчика, не представлено ни одного акта сверки; договоры не заключены, поскольку не выполнено одно из их условий - получение согласия от ООО «Спецстрой-К»; право на квартиры принадлежало ФИО8 еще до заключения предварительных договоров.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 в качестве кредитора и ответчиком ООО «Билдинг» в качестве заемщика был заключен договор Займа, согласно условиям которого истец (кредитор) обязался предоставить ответчику ООО «Билдинг» (заемщику) денежные средства (заем), пунктом 1.1 договора размер займа определен в размере 54 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить его в срок. Срок возврата займа ДД.ММ.ГГГГ
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено Соглашение о залоге к договору займа от того же числа и 24. 04.2007 г. приняты дополнения к названному Соглашению.
В п.1.3 договора Займа от ДД.ММ.ГГГГ указано, что сумма займа предоставляется Заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (Соглашение о залоге к Договору займа от ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно, п.1 Дополнения от ДД.ММ.ГГГГ к Соглашению о залоге к договору займа ООО «Билдинг» передает в залог ФИО8 свои права, существующие на основании договора соинвестирования №/МЖ-1 от ДД.ММ.ГГГГ на следующие квартиры:
- <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м., по цене – 7 649 100 рублей.
- <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв., по цене – 7 708 400 рублей.
В соответствии с п.2 Дополнения ООО «Билдинг» обязуется до ДД.ММ.ГГГГ представить доказательства на свои права (договор соинвестирования, другие документы), передаваемые Истцу на квартиры:
- <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г: этаж 16-17, условный номер 576, 8– комнатная, площадью 296,4 кв.м., по – цене 28 336 900 рублей.
- <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условный номер 644, площадью 107,8 кв.м., 3-комнатная., по цене – 10 306 000 рублей.
Исполняя свои обязанности по договору займа, истец передал в кассу ответчику 19. 04. 2007 г. - 54 000 000 рублей, о чем свидетельствует приходный ордер, представленный суду.
ООО «Билдинг» в нарушение условий п.2 Дополнения к соглашению о залоге Обязательство по предоставлению доказательств на свои права на квартиры по адресу <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г к ДД.ММ.ГГГГ не исполнил.
Как следует из письма ЗАО «Море Плаза» №МП112/03 от ДД.ММ.ГГГГ имущественные права у ответчика на квартиры в жилом доме по указанному адресу так и не возникли.
В связи с чем до 16. 11. 2007 г. ответчиком ООО «Билдинг» было возвращено истцу ФИО8 - 21 603 300 рублей. После чего выплаты прекратились. Акт сверки подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, по которому стороны пришли к согласию по размеру основного долга в сумме 32 396 700 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Билдинг» был заключен предварительный договор №Ан – 86 купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, корпус 11А, 12 этаж.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Билдинг» заключен предварительный договор № А/П купли-продажи квартиры с условным номером 87 на 12 этаже ориентировочной площадью 80, 63 кв.м. по указанному адресу.
Между ФИО1 и ООО «Билддинг» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор № Ан-86 купли-продажи квартиры с условным номером на 12 этаже ориентировочной площадью 80, 01кв.м, по указанному адресу.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ООО «Билдинг» заключен предварительный договор № Ан -87/П купли-продажи квартиры с условным номером 87 на 12 этаже ориентировочной площадью 80, 63 кв.м по тому же адресу.
Все лица, заключившие предварительные договоры, в части внесения денежных средств свои обязательства в размерах, предусмотренных договорами, выполнили, внеся их в кассу ООО «Билдинг».
Предметом данных договоров явилась обязанность сторон в будущем заключить основной Договор купли – продажи квартиры и обязанность продавца в будущем передать вышеуказанную квартиру.
При указанных обстоятельствах требования ФИО6 признаются Судом обоснованными и доказанными и подлежат удовлетворению.
ФИО2 просила суд применить к исковым требованиям ФИО6, срок исковой давности, который по ее мнению истек ДД.ММ.ГГГГ и отказать ему в иске на основании ст. 196 ГК РФ.
Суд, приходит к выводу, что данное ходатайство не подлежит удовлетворению по тем основаниям, что первоначально истец предъявил требования предметом которого было взыскание задолженности по договору займа, то и в этом случае из материалов и обстоятельств дела следует, что течение искового срока не однократно прерывалось. Об этом свидетельствуют, имеющиеся в деле акт сверки от ДД.ММ.ГГГГ, письмо ООО «Билдинг» от 28.12. 2009г., Дополнение к Договору займа и Соглашение о залоге от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 203 ГК РФ после перерыва течение срока исковой давности начинается заново. Иск был подан ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст.39 ГПК РФ Истец имеет право изменить основание или предмет иска. В данном случае основанием послужили Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, Соглашение о залоге от того же числа и Дополнение к соглашению от ДД.ММ.ГГГГ
Как следует из пояснения истца ФИО6, не смотря на изначальные цели, получение квартир в собственность, в ситуации, когда из года в год откладывалась сдача дома, не было прямого указания о признании прав собственности на квартиры на основании договоров, формально обладающими признаками Договора займа, первоначально в качестве защиты интересов истца было выбрано Взыскание денежных средств.
Но в связи с тем, что Истец, заключая договор с ООО «Билдинг» исходил из цели приобретения квартир для личных, семейных интересов и изменившейся ситуации в правовом положении Ответчика (введено наблюдение) и появлении прямого указания Законодателя (ст. 201.1 ФЗ «О не состоятельности (банкротстве)») о возможности признания прав на квартиру в строящемся доме, на основании заключенного с гражданином договора займа обязательства, по которому прекращаются передачей ему прав на квартиру – Истец обратился с ходатайством об изменении предмета иска с взыскания денежных средств на признание права.
Стороны не возражали против удовлетворения данного ходатайства.
В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.
Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как указано выше, что в качестве обеспечения исполнения Договора займа между сторонами было заключено Соглашение о залоге от 09.04. 2007 г. и Дополнение к нему от 24 апреля того же года. Согласно п. 4.1 названного Договора и Соглашения о залоге к этому Договору, с учетом дополнения к Соглашению о залоге от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечения исполнения обязательства ответчиком, ответчик (заёмщик) заложил истцу (займодателю) имущественные права в виде права (требования) на получение и оформление в собственность после окончания строительства жилых домов квартир по адресу:
1. <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м. стоимостью - 7 649 100 (семь миллионов шестьсот сорок девять тысяч сто рублей);
2. <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв.м. стоимостью - 7 708 400 (семь миллионов семьсот восемь тысяч четыреста рублей).
В Дополнении от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о залоге установлена цена названных объектов и указаны договоры на основании которых, у ответчика возникли права на предмет залога, а именно Договор соинвестирования № МЖС от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком и «Инвестиционно - строительная компания «Спецстрой». «ИСК «Спецстрой» пыталось оспорить заключение этого договора, но затем отозвало данный иск, тем самым признав его заключенность и действительность. Дело было прекращено определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Дело № А 40-54724/10-91-432. Инвестиционный договор признан заключенным.
В ходе судебного заседания ФИО2 было подано ходатайство о проведении экспертизы Дополнения от 24. 04. 2007г. к Соглашению о залоге. Поскольку она считала, что указанное Дополнение заключено не 2007г., как в нем указано, а в 2011г. и поэтому, якобы, между Истцом и Ответчиком не были согласованы существенные условия Соглашения о залоге и оно в связи с этим является не заключенным. Перед экспертизой были поставлены вопросы – имеет ли названный документ признаки искусственного старения и определить время исполнения данного документа.
Заключением эксперта установлено, что Дополнение не имеет признаков искусственного старения и было изготовлено не менее года, предшествующему началу экспертизы
Суд, оценивая заключение экспертизы, считает его достоверным.
По мнению стороны, имеются основания того, что Дополнение к Соглашению о залоге датированное ДД.ММ.ГГГГ намного позднее потому, что – подписано гелиевой ручкой; переписка, ведущаяся с 21.08. 2007г по ДД.ММ.ГГГГ, была направлена ФИО9, который уже с 12 апреля не являлся генеральным директором ООО «Билдинг»; на Дополнении к Соглашению о залоге стоит только подпись ФИО10, но не написано рукой ФИО10 его фамилия, имя и отчество, как это сделано, например, в акте сверки от 07. 12.2007г.
Между тем, Законом не установлен, какой именно ручкой должен быть подписан тот или иной Договор.
Заявленная переписка, как видно из представленных суду материалов не велась ФИО6, а направлялась ЗАО группой компаний «Жилищный капитал» и подписывалась неким ФИО11 и действительно направлялась в адрес ФИО9, который уже к тому моменту не являлся Генеральным директором ООО «Билдинг».
Но из этого следует только то, что некий ФИО11 и ЗАО группа компаний «Жилищный капитал» не знали о смене директора в ООО «Билдинг». Сам же ФИО8 подписывал все документацию только с действующими генеральными директорами.
Ссылка на то, что в Дополнении к Соглашению о залоге от ДД.ММ.ГГГГ, стоит только подпись ФИО10, но не написана его рукой фамилия, имя и отчество не корректно. Поскольку, самими сторонами, в качестве основания возникновения прав собственности на доли в виде квартир представлены предварительные договоры, за такой же подписью, у сторон нигде нет расшифровки подписи.
Представитель ФИО4 в судебном заседании пояснил, что так, как ФИО6 и ООО «Билдинг» в Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору займа и Соглашения к нему от 09. 04.2007г. были изменены цены на квартиры, то, якобы, на основании ст.453 ГК РФ можно считать, что существенные условия - цены на квартиры были ранее не согласованы и, соответственно, Договор не был заключен.
Между тем, из смысла п.п.1 и 3 ст.453 ГК РФ лишь следует, что обязательства сторон изменяются в связи с изменением договора. В данном случае изменение цен затронуло финансовые обязательства сторон, ни в коей мере, не затронув прав на квартиры.
В связи с этим у суда нет оснований считать Дополнение от 24 апреля к Соглашению о залоге от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, а условия не согласованными.
«ИСК «Спецстрой» не возражало против удовлетворения исковых требований и представило документы, свидетельствующие о частичном исполнении ответчиком договора соинвестирования №от 2006г., как за счет внесенных средств, так и за счет зачета выполненных подрядных работ в объеме, превышающем требования истца.
В п. 5 Соглашения о залоге от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае неисполнения Залогодателем обязательства по договору займа в срок ДД.ММ.ГГГГ, Залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования по Договору займа за счет Предмета залога, путем заключения Сторонами соответствующего соглашения о переводе прав на предметы залога от Залогодателя к Залогодержателю. При этом с момента подписания такого соглашения, обязательства Залогодателя по Договору займа считаются погашенными, а обязательства - исполненными.
Верховным Судом Российской Федерации в обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов отмечено: « что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").
И поскольку, как было установлено, что в п. 5 Соглашения о залоге предусмотрено, что в случае неисполнения Залогодателем обязательства по договору займа в срок ДД.ММ.ГГГГ, Залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования по Договору займа за счет Предмета залога, путем заключения Сторонами соответствующего соглашения о переводе прав на предметы залога от Залогодателя к Залогодержателю. При этом, с момента подписания такого соглашения, обязательства Залогодателя по Договору займа считаются погашенными, а обязательства по сути исполненными, то и в данном случае необходимо применить указанный ВС РФ подход и исходить не из его наименования, а содержания.
Согласно ст.ст.1 и 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» ответчик обязан передать истцу результат работ, т.е. квартиру в срок, обусловленный договором. В соответствии со ст.23 Закона потребитель имеет право, как возможность требования возврата денежных средств, так и возможность требования передачи товара.
Так же ВС РФ (бюллетень № за 2003г.) и ВАС РФ (Постановление ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ) указывают, что в случаях, когда по условиям договора одна из сторон оплачивает, а другая, являясь и соинвестором, и участником строительства одновременно, собирается передать в собственность квартиру, данный договор следует квалифицировать, как смешанный (п.3, ст. 740 ГК РФ.
Таким образом, правоотношения между ФИО6 необходимо и возможно рассматривать, с точки зрения того, что Договор с Соглашением о залоге фактически носили смешанный характер и к ним следует применять правила ГФ с учетом требования Закона РФ «О защите прав потребителей».
При этом необходимо учесть, что согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме «капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, поскольку, договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком в п.13 содержит прямое указание на то, что сумма займа предоставляется Заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (Соглашение о залоге к Договору займа от ДД.ММ.ГГГГ), он несет и инвестиционный характер.
В соответствии п.3 ст.7 Закона РСФСР « Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса…»
Поэтому, оплатив стоимость строившихся квартир, истец, являясь субъектом инвестиционной деятельности, вправе требовать признание за ним права собственности на долю в объекте инвестиций.
Кроме того, из содержания договора с учетом Соглашения и дополнения к нему можно сделать вывод, что на истца возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства конкретных жилых помещений (Квартир), а ответчик принял на себя обязательства заказчика строительства этих жилых помещений с обязанностью передать их истцу в собственность по окончании строительства дома.
Возражения стороны, указывающее на переписку с просьбами ФИО6 вернуть ему денежные средства, как доказательство того, что он не рассчитывал на получение квартир, следует отклонить, она не является допустимым доказательством.
Поскольку данная переписка велась, как следует из представленных документов, не Истцом, а ЗАО группа компаний «Жилищный капитал» и подписывалась неким ФИО11. Письма, при этом направлялись, как отмечалось представителем стороны, в адрес Генерального директора ООО «Билдинг» ФИО9, но тот таковым не являлся.
Кроме того, представленный договор поименован, как договор Займа с Соглашением о залоге. При этом, так как формальным поводом основанием перехода прав на квартиры является неисполнение денежных обязательств со стороны заемщика (Ответчика), то, как поясняет ФИО8, то и не возврат денежных средств должен быть зафиксирован. Такая фиксация и содержится, как в переписке, так и в актах сверки.
Вывод представителя ФИО2 о том, что возврат 21 603 300 рублей, который был осуществлен ООО «Билдинг» ФИО8 подтверждает, что договор фактически был – договором займа, не убедителен. Так как из обстоятельств дела следует, что данные денежные средства могли быть возвращены в связи с невозможностью ответчиком исполнить свои обязательства по передаче прав на квартиры в жилом доме по <адрес>.
Представитель ФИО4, признавая договор Займа с Соглашением о залоге от 09. 04. 2007г. формальным, так как стороны основываясь на нем рассчитывали на иной результат, заявил в связи с этим о его ничтожности.
Между тем, в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются к относящиеся к ней правила.
Согласно ст.ст.1 и 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « О защите прав потребителей» ответчик обязан передать истцу результат работ, т.е. квартиры в обусловленный срок.
Не выполнив надлежащим образом, ответчик существенным образом нарушает права истца. Неисполнение ответчиком своих обязательств в настоящее время даёт основания полагать, что права истца на получение в собственность квартир могут быть нарушены ответчиком. В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. Статья 11 ГК РФ предусматривает судебную возможность защиты прав.
Суду представляется ошибочным мнение о том, что Договор с Соглашением о залоге от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из смысла ФЗ « О залоге» не заключен, а на основании ст.55 этого же закона ФИО6, якобы, заявлены ненадлежащие требования. Поскольку положения ФЗ «О залоге» от 1992 г. после введения Гражданского кодекса РФ действуют, если они ему не противоречат. Положения, на которые ссылается сторона в Гражданском кодексе РФ, отсутствуют.
Кроме того, принятые требования, как указал ВС РФ рассматриваются с позиции законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей.
Согласно ст.219 ГК РФ право на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Суд считает не основанными на законе доводы представителей ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО12, требующих отказать истцу в исковых требований, поскольку между представляемыми ими лицами и ответчиком заключены предварительные договоры на приобретение названных квартир и на этом основании права на них принадлежат им и именно за ними эти права и должны быть зарегистрированы.
Необходимо отметить, что стороны действовали не осмотрительно. Так в соответствии с Предварительным договором №Ан-86 купли-продажи квартиры предусмотрено так и не выполненное условие о получении согласия на подобный договор со стороны третьего лица ООО «Инвестиционно - строительной компании «Спецстрой».
Кроме того, ФИО12, заключая совпадающий со всеми остальными представленными, Предварительный договор ДД.ММ.ГГГГ №Ан -86, считала и согласно своего Ходатайства об уточнении исковых требований, считает, что ею в соответствии со ст.429 ГК РФ заключен именно предварительный договор.
Представитель ФИО2 в ходе судебного заседания заявил о том, что ФИО2 отправляла письмо в адрес ООО «Билдинг» с требованием заключить основной договор купли – продажи <адрес>.
Тем не менее существует практика, одобренная ВС РФ, о признании имущественных прав на квартиры, на основании различных видов договоров, включая, как предварительные, так и договоры займа, с учетом требования закона «О защите прав потребителей».
При данных обстоятельствах дела ООО «Билдинг» имело возможность распоряжаться имущественными правами на спорные квартиры по мере исполнения им Договора соинвестирования №/МЖС от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и третьим лицом ООО «ИСК «Спецстрой» (основной инвестор).
С учетом требований ВС РФ, изложенных в п.61 Постановления пленума ВС РФ пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», «если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом». Согласно положения ст.398 ГК РФ «Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше…»
Из представленных сторонами документов вытекает, что обязательства ответчика перед истцом возникли ДД.ММ.ГГГГ, т.е. значительно раньше, чем у других кредиторов и поэтому они вместо требования признания их прав на квартиры на основании закона вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Поскольку дом по адресу: <адрес>А до настоящего времени не окончен строительством, считаем, что ФИО8 имеет право требовать права собственности на долю в указанном объекте.
По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истца на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты.
Определяясь с размером доли, которая должна быть признана за истцом, можно исходить из следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними.
С учетом изложенного, суд определяя размеры доли истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, необходимо и возможно привязать эти доли к конкретным квартирам, которые уже фактически построены, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникли как самостоятельные объекты вещных прав.
Такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц – участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир, не являющихся предметом спора по настоящему иску.
Суд признает, что иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир не являются по данному спору эффективными средствами правовой защиты.
Кроме того, поскольку ответчики, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирного жилого здания, не являются собственниками спорных квартир в нем, то с учетом изложенных обстоятельств, суд считает возможным признать за истцом и право на получение в собственность квартир после окончания строительства жилого дома.
Так же ответчик не в полном объеме возвратил денежные средства за квартиры по адресу: <адрес>, квартал 21, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условные номера 644 и 576 у ответчика перед ФИО6, на основании акта сверки от ДД.ММ.ГГГГ сохранялась задолженность в размере 32 3396 700 рублей. Стороны в дополнительном соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ по, которому цена на квартиры была увеличена - за № до 14 001 750рублей, № до 14 110 250 рублей соответственно. С учетом признания права собственности на долю в виде указанных квартир в жилом доме, задолженность (не возвращенная предоплата ст.487 ГК РФ) ООО « Билдинг» составляет 4 284 700 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.8, 11, 12, 170, 218, 219, 244, 245, 398, 421, 453, ГК РФ, ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать за ФИО6 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир:
- квартира под условным номером 86, расположенная по строительному адресу: <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, квартира состоит из двух комнат, площадью 80,01 кв.м.
- квартира под условным номером 87, расположенная по строительному адресу: <адрес>, корпус 11А, 12 этаж, квартира состоит из двух комнат, площадью 80,63 кв.м.
Взыскать с ООО «Билдинг» в пользу ФИО6 задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 284 700 руб. (четыре миллиона двести восемьдесят четыре тысячи семьсот рублей).
В иске ФИО1 к ООО «Билдинг» о признании права на заключение основного договора купли-продажи квартиры, обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства дома и признании право на передачу в собственность квартиры после окончания строительства дома – отказать.
В иске ФИО2 к ООО «Билдинг» о признании право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квратиры и признании право на получение данной квартиры в собственность после окончания строительства дома – отказать.
В иске ФИО3 к ООО «Билдинг» и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Спецстрой» о признании право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры– отказать.
В иске ФИО4 к ООО «Билдинг» и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Спецстрой» о признании право собственности на проинвестированную долю в виде квартиры – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Никулинский районный суд <адрес>.
Судья:
.