Дело № 2-116/2010

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2010 года р.п. Николаевка

Николаевский районный суд Ульяновской области в составе

Председательствующего судьи Зеленцовой И.А.

При секретаре Костогрыз Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нугайбековой Минжамял Ханяфиевны к Администрации муниципального образования «Николаевский район», Администрации муниципального образования «Дубровское сельское поселение», Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям о признании сделки купли-продажи нежилых помещений действительной и состоявшейся, признании права собственности на нежилые помещения,

Установил:

В суд с названным иском обратилась Нугайбекова М.Х., просит признать действительной и состоявшейся сделку купли-продажи нежилых помещений( здания зернохранилища и мельницы с помещением), на этом основании признать за ней право собственности на указанные нежилые помещения, расположенные зернохранилище в 133 метрах на юго-восток от черты села Дубровка, мельница в 64 метрах на юго-восток от черты села Дубровка, по следующим основаниям.

На основании решения правлении СПК им. 22 съезда КПСС протокол № 11 от 21.10.2004 года, после утверждения его на общем собрании членов кооператива протокол № 3 от 06.12.2004 г., между истцом и СПК им. 22 съезда КПСС был заключен предварительный договор(договор о намерениях) купли-продажи нежилых помещений, а именно, зернохранилища общей площадью 1247, 24 кв.м, литера А, расположенного в 133 метрах на юго-восток от черты села Дубровка, и мельницы с помещением общей площадью 190,3 кв.м, литера А, расположенного в 64 метрах на юго-восток от черты села Дубровка. Оплата за нежилые помещения произведена мужем истицы 100.000 рублей по квитанции № 193 от 25.10.2004 г., 10.000 рублей по квитанции № 235 от 22.11.2004 г., 3.075 руб. по квитанции № 246 от 26.11.2004 г., 11.925 руб. по квитанции от 01.12.2004 г., по накладным № 215 от 25.10.2004 г. и № 274 от 18.11.2004 г. Супруг истицы дал письменное согласие на совершение истицей указанной сделки. 30.12.2004 года указанные в договоре объекты были переданы истцу. По условиям предварительного договора СПК им. 22 съезда КПСС обязался заключить договор купли-продажи нежилых помещений в срок до 01.06.2008г. В связи с волокитой при оформлении технической документации(оформление завершилось в марте 2010 года), в установленном законом порядке не представилось возможным зарегистрировать права на указанные нежилые помещения. В настоящее время СПК им. 22 съезда КПСС ликвидировано, надлежащими ответчиками по указанным объектам являются вышеуказанные истцом юридические лица, которые уклоняются от выполнения условий договора. Спорные объекты в конкурсную массу СПК им. 22 съезда КПСС не были включены, на них в настоящее время никто не претендует. Истец полагает, что сделка купли-продажи нежилых помещений фактически состоялась, соблюдена форма договора, оговорены существенные условия договора, деньги уплачены, документы на нежилые помещения истцу переданы, нежилые помещения переданы, в течение 6 лет с момента подписания предварительного договора купли-продажи, к истцу никто претензий не предъявлял. Нежилые помещения строились за счет СПК им. 22 съезда КПСС и стояли на балансе кооператива с 1970 года, и на момент подписания предварительного договора купли-продажи и позднее истцу были переданы следующие документы: выписки из протокола заседания правления СПК им. 22 съезда КПСС от 21.10.2004 г., выписка из решения № 227/10 исполкома райсовета депутатов трудящихся Николаевского района от 14.06.1972 г., выписка из протокола № 4 общего собрания СПК им. 22 съезда КПСС, копия Устава СПК им. 22 съезда КПСС, копия книги учета основных средств на 01.01.2004 г., справка о регистрации адреса строения, справка об отсутствии арестов и запрещений, технический паспорт на объект, кадастровый план на земельный участок, землеустроительное дело, кадастровый паспорт на земельные участки. Со времени заключения предварительного договора купли-продажи нежилых помещений истец несет бремя их содержания.

В судебном заседании истец, третье лицо Нугайбеков Х.Х. исковые требования поддержали по тем же основаниям, что указаны в исковом заявлении. В судебном заседании истец, его представитель, третье лицо Нугайбеков Х.Х. пояснили, что сначала правление кооператива решило продать нежилые помещения, а потом состоялось собрание членов кооператива, где утвердили принятое решение. Документы, подтверждающие право собственности кооператива на нежилые помещения, представлены в дело. В местном архиве, а также архиве Ульяновской области нет документов о строительстве и вводе в эксплуатацию нежилых помещений, купленных истцом у кооператива. До настоящего времени права на земельные участки, на которых расположены спорные объекты недвижимого имущества, не оформлены.

Представители ответчиков Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Муниципального Образования «Николаевский район», Администрации Муниципального Образования «Дубровское сельское поселение» в судебное заседание не явились, просят дело рассмотреть без участия их представителя, возражений относительно заявленных требований не представили.

Представитель ответчика Администрации Муниципального Образования «Николаевский район» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления федеральной регистрационной службы по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть без участия их представителя, представил отзыв на исковые требования. В соответствии с п.1 ст. 17 Федерального Закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из материалов гражданского дела видно, что 30 ноября 2004 года между СПК им. 22 съезда КПСС(продавец), и Нугайбековой Минжамял Ханяфиевной(покупатель), заключен предварительный договор (договор о намерении) купли-продажи нежилых помещений, по которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность нежилые помещения здания зернохранилища и мельницы, расположенные по адресу Ульяновская область, Николаевский район, на юго-восток от черты .... Согласно п. 5 договора продавец до подписания договора получил сумму, определенную п. 4 договора -125.000 рублей, согласно п. 10 договора в день подписания договора продавец передает предмет договора покупателю(л.д. 87).

По сообщению Новоспасского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации прав на недвижимое имущество: здание зернохранилища, расположенное по адресу ..., ..., в 133 метрах на юго-восток от черты села ..., здание мельницы, расположенное по адресу ..., ..., в 64 метрах на юго-восток от черты села .... 115, 116).

Согласно выписке из решения № 227/10 исполнительного комитета районного Совета депутатов трудящихся ... от 14.06.72 г., исполком районного Совета депутатов трудящихся решил утвердить акт комиссии по выбору земельного участка под строительство зернохранилища на 1000 тонн колхоза им. 22 съезда КПССл.д. 22).

По сообщению Администрации МО «Николаевский район»(архивный отдел), ОГУ «Государственный архив Ульяновской области», в архивных документах отсутствуют решение о выделении земельного участка для строительства нежилых помещений, разрешение на строительство объектов недвижимого имущества, акты приемки в эксплуатацию оконченного строительством объекта, решения об утверждении актов, (л.д. 83, 84, 126, 127, 146, 147).

Из копий планов на недвижимое имущество с описанием, в отношении объектов недвижимого имущества, на которые претендует истец, видно, что на возведение спорных объектов недвижимого имущества разрешение не предъявленол.д. 26-35).

Согласно копии Устава СПК им. 22 съезда КПСС, последний создан в результате преобразования колхоза им. 22 съезда КПСС, согласно выписке из ЕГРЮЛа 15.04.2009г. юридическое лицо СПК им. 22 съезда КПСС ликвидировано вследствие банкротствал.д.7-10, 130-134).

Согласно выписке из Устава Сельскохозяйственного производственного кооператива им. 22 съезда КПСС п. 5.2, пп.6, к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится рассмотрение и принятие решение по вопросу отчуждения земли и основных фондов кооператива. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов из числа присутствующих на собрании.

Из содержания правомочий собственника, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, следует, что каждый собственник вправе распоряжаться своим имуществом свободно.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законами или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, являющееся объектом чьей-либо собственности, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества (абзац 1 п.1, абзац 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В случае перехода права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего собственника, поскольку, имущество сохраняет свои качества, а меняется лишь субъект права собственности.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В развитие ст.ст. 131, 132, 164, 223 ГК РФ, других положений ГК РФ, обязанность регистрации возникает не только при наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении прав на недвижимое имущество, но и в результате сделки с ним. Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления сделок по продаже недвижимости(ст. ст. 549, 550 ГК РФ).

Согласно части 1, 2 статьи 15 Федерального закона от 08.05.96 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах»( действовавшего на 30.11.2004г., в редакции федеральных законов от 14.05.2001г. № 53-ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ) 1. Общее собрание членов кооператива вправе рассматривать и принимать решение по любому вопросу образования и деятельности кооператива. Уставом кооператива к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива могут быть отнесены и другие вопросы деятельности кооператива. 2. Общее собрание членов кооператива правомочно принимать решения, если на данном собрании присутствует более пятидесяти процентов общего числа членов кооператива. Общее собрание членов кооператива принимает решения простым большинством голосов присутствующих на этом собрании членов кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом или уставом кооператива.

Судом установлено, что 30 ноября 2004 года между СПК им. 22 съезда КПСС и Нугайбековой Минжамял Ханяфиевной заключен предварительный договор (договор о намерении) купли-продажи нежилых помещений, здания зернохранилища и мельницы, расположенные по адресу ..., ..., на юго-восток от черты ..., каждый из которых в настоящее время имеет обособленный кадастровый номер.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Из смысла и правового содержания приведенных выше нормативных актов следует, что сделки с недвижимым имуществом, могут быть совершены, если собственники имеют на них правоустанавливающие и иные предусмотренные законом документы, подтверждающие их право на распоряжение предметом договора.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству сторонам в соответствии с требованиями ст. 12, 56 ГПК РФ было предложено представить доказательства, подтверждающие принадлежность по праву собственности на 30.11.2004 г. спорных объектов СПК им. 22 съезда КПСС, наличие у последнего права на отчуждение спорного имущества.

Как следует из материалов дела, Нугайбекова М.Х. просит признать за ней право собственности на здания зернохранилища и мельницы, расположенные по адресу ..., ..., на юго-восток от черты .... Спорные объекты недвижимого имущества не имеют государственной регистрации права собственности за СПК им. 22 съезда КПСС, суду не представлено других доказательств их принадлежности последнему. Об этом свидетельствуют письменные материалы дела, эти обстоятельства участниками процесса не оспариваются. Суду не представлено доказательств, свидетельствующих о происхождении этих объектов в установленном законом порядке, о наличии разрешительных документов на строительство, в том числе решения об отводе земельного участка для строительства нежилых помещений, о том, что колхоз имени 22 съезда КПСС(впоследствии СПК им. 22 съезда КПСС) в свое время ввел их в эксплуатацию в установленном порядке.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ), основная обязанность продавца - передать недвижимость в собственность покупателя считается исполненной лишь в момент регистрации перехода права собственности недвижимость. Сам по себе факт передачи недвижимости во владение покупателя и внесения денежных средств не свидетельствует о переходе права собственности на недвижимость. Совершение неправомерных юридических действий возникновение права не влечет. Переход права собственности на спорные нежилые помещения к истцу в ЕГРПН не регистрировался, с 31.01.98г. действует Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ, которым предусмотрена обязанность продавца имущества произвести регистрацию перехода права собственности. Как следует из материалов дела, договор купли-продажи в оговоренный сторонами срок не заключен, договор о намерении таковым не является, в нем между сторонами всего лишь достигнуто соглашение о намерении в будущем заключить такой договор, истец не понудил СПК им. 22 съезда КПСС заключить его, продавец свою обязанность - передать недвижимость в собственность покупателя (истца) вплоть до ликвидации 15.04.2009г., не исполнил, он не произвел государственную регистрацию объектов на свое имя и не произвел государственную регистрацию перехода права собственности.

Заключение предварительного договора купли-продажи между истцом и СПК им. 22 съезда КПСС, при отсутствии у продавца документов, свидетельствующих о принадлежности ему по праву собственности этих объектов недвижимого имущества, зарегистрированного права, по мнению суда, не влечет для сторон договора каких-либо юридических последствий. По мнению суда, сам по себе факт заключения предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, оплата имущества, фактическая передача истице объектов недвижимости, не свидетельствуют о том, что договор состоялся, действителен, данные факты не подтверждают принадлежность спорного имущества СПК им. 22 съезда КПСС, о наличии у последнего права на его отчуждение, о переходе права собственности на недвижимое имущество к истцу. Как указано выше, СПК им. 22 съезда КПСС на момент совершения договора о намерении, до момента его ликвидации не имел зарегистрированного в установленном порядке права собственности на недвижимое имущество, в силу чего не вправе был его отчуждать. Если, как утверждает истец, спорные объекты недвижимого имущества построены колхозом за счет собственных средств, суду должны быть представлены бесспорные доказательства, свидетельствующие о создании этого имущества колхозом 22 съезда КПСС(впоследствии одноименным СПК) с соблюдением закона и иных нормативных актов, либо решение суда, вступившее в законную силу, которым за кооперативом признано право собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Из представленных суду копий технических паспортов на спорные объекты недвижимости видно, что на их возведение разрешение не предъявлено. Доказательств того, что собственником спорного имущества в момент заключения предварительного договора купли-продажи являлся СПК им. 22 съезда КПСС, суду не представлено. Поскольку, право собственности на спорные объекты у СПК им. 22 съезда КПСС на момент заключения предварительного договора купли-продажи отсутствовало, соответственно, отсутствовало и право распоряжения данным имуществом, не имеется в настоящее время оснований для государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований.

Здесь же следует отметить, что предварительный договор купли-продажи от 30.11.2004 г. не соответствует требованиям закона, что в силу требований ст. 168 ГК РФ влияет на его действительность. Согласно Уставу СПК им. 22 съезда КПСС, ст. 15 Федерального закона от 08.05.96 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах» только общее собрание членов кооператива вправе решать вопросы отчуждения основных средств кооператива.

В судебном заседании установлено, что общее собрание членов кооператива не принимало решения об отчуждении нежилых помещений, на которые претендует истец. Об этом не свидетельствует представленная истцом выписка из протокола № 3 общего собрания членов СПК им. 22 съезда КПСС от 06.12.2004 г., свидетельские показания бывшего председателя кооператива ФИО5 В судебном заседании бесспорно установлено, что 06.12.2004 г. либо в другое время общее собрание членов кооператива не принимало решения об отчуждении спорных нежилых помещений. Об этом свидетельствует книга протоколов СПК им. 22 съезда КПСС за 2003 -2004 годы, из которой видно, что за указанные годы в ней не зафиксировано такого решения. Как следует из книги, общее собрание по протоколу № 3 состоялось 30 октября 2003 года, на нем не решался вопрос о продаже нежилых помещений, в 2004 году состоялось единственное в году общее собрание членов кооператива-10 декабря 2004 года, о чем составлен протокол № 5, но на нем также не решался указанный вопрос. При наличии сохранившейся книги протоколов общих собраний членов кооператива, при отсутствии убедительных доказательств утраты каких-либо протоколов общих собраний членов кооператива за 2004 год, в частности, на который ссылается истица и ее представитель, в качестве доказательства судом не может быть принята выписка из протокола общего собрания членов кооператива № 3 от 06.12.2004 г., а также свидетельские показания ФИО5, к ним суд относится критически. Свидетель показал, что все собрания фиксировались только в специальной книге. О том, что не было общего собрания членов кооператива, где бы члены кооператива решили продать спорные нежилые помещения, свидетельствует и нумерация протоколов. Судя по книге журналов за 2003-2004 год проведено 5 общих собраний, в книге зафиксировано все пять протоколов. Выписка из протокола общего собрания членов кооператива, которая представлена истцом, не может быть принята судом во внимание и в связи с тем, что из ее содержания не видно, имелся ли необходимый кворум для проведения собрания и принятия решения.

Доводы истца о том, что спорные объекты недвижимого имущества принадлежали СПК им. 22 съезда КПСС(ранее одноименный колхоз), т.к. находились на его балансе, представленные истцом выписки из книги учета основных средств, описи инвентарных карточек по учету основных средств, в подтверждение приведенного им довода, не являются доказательством принадлежности их кооперативу, не являются основанием для возникновения права собственности на них, установленным ст. 218 ГК РФ.

Не является бесспорным доказательством строительства зернохранилища в соответствии с законом выписка из решения № 227/10 исполкома райсовета депутатов трудящихся Николаевского района от 14.06.1972 г. об утверждении акта комиссии по выбору земельного участка под строительство зернохранилища на 1000 тонн колхоза им. 22 съезда КПСС. Как следует из пояснений свидетеля ФИО5 в кооператива имелось четыре зернохранилища, одно из которых строилось после 1972 года, а то, которое продано истцу, строилось до 1972 года. В решении нет сведений, по которым можно было идентифицировать объект, который предполагалось строить. Нет доказательств строительства зернохранилища с соблюдением строительных и иных норм и ввода указанного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Нормы действующего законодательства, установленные судом обстоятельства, позволяют суду прийти к единственному выводу о том, что исковые требования Нугайбековой М.Х. к Администрации муниципального образования «Николаевский район», Администрации муниципального образования «Дубровское сельское поселение», Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям о признании сделки купли-продажи нежилых помещений действительной и состоявшейся, признании права собственности на нежилые помещения, здания зернохранилища и мельницы, расположенные на территории ... ..., зернохранилище в 133 метрах на юго-восток от черты села ..., мельница в 64 метрах на юго-восток от черты села Дубровка, следует оставить без удовлетворения.

Другие доводы, приведенные истцом, его представителем, третьим лицом правового значения для дела не имеют, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

На основании ст. 218, 223, 551 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 191, 194-197, 199, 338 ГПК РФ, суд

Решил:

Оставить без удовлетворения исковые требования Нугайбековой Минжамял Ханяфиевны к Администрации муниципального образования «Николаевский район», Администрации муниципального образования «Дубровское сельское поселение», Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям о признании сделки купли-продажи нежилых помещений действительной и состоявшейся, признании права собственности на нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд в течение 10 дней со дня вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Николаевский районный суд.

Председательствующий судья: И.А. Зеленцова.

19.07.2010г. изготовлено решение суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: И.А.Зеленцова.