Дело № 2- 531/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 10 мая 2011г. г. Невинномысск Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Солдатовой С.В., при секретаре судебного заседания Железняковой Е.В., с участием истца Польшина М.Е., представителей истца Губаревой Л.Н., Рядченко И.М., Брехина И.В., действующих на основании доверенностей, ответчика Золотарева Д.В., представителя ответчика Мурзаева Р.И. – адвоката Еремченко В.И., представившего удостоверение № 280 и ордер № 036337, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Польшина М.Е. к Мурзаеву Р.И., Золотореву Д.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты № в квартире по адресу: <адрес>, установил: Польшин М.Е. обратился в Невинномысский городской суд Ставропольского края с иском к Мурзаеву Р.И., управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании недействительной сделки купли-продажи комнаты № в квартире по адресу: <адрес>. Определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю исключено из числа ответчиков по настоящему делу и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика. Кроме того, по ходатайству стороны истца определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Золотарев Д.В. Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником комнаты № в <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ года ему стало известно о продаже комнаты № в данной квартире – ее новый собственник Мурзаев Р.И. сообщил истцу о том, что он приобрел ее у прежнего собственника – Золотарева Д.В. по договору купли-продажи. На свой запрос ДД.ММ.ГГГГ он получил выписку из ЕГРП о том, что собственником комнаты № является Золотарев Д.В. Однако на свой очередной запрос ДД.ММ.ГГГГ он получил выписку из ЕГРП о том, что собственником комнаты № уже является Мурзаев Р.И. Таким образом, сделка купли-продажи указанной комнаты между Золотаревым Д.В. и Мурзаевым Р.И., в нарушение положений ст. 42 Жилищного кодекса РФ, ст. 250 Гражданского кодекса РФ, была заключена без его отказа от преимущественного права покупки указанной комнаты - как комнаты в коммунальной квартире. Впоследствии, истец уточнил заявленные исковые требования и на основании изложенных доводов иска заявил требования о признании за ним первоочередного права на покупку комнаты № в <адрес> и о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи указанной комнаты. Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании с ответчиков в равных долях понесенных по делу судебных расходов на оплату услуг представителей, в размере <данные изъяты> руб. В судебном заседании истец и его представители поддержали заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске, просили исковые требования с учетом их уточнения удовлетворить в полном объеме. При этом истец дополнительно пояснил, что о состоявшейся сделке купли-продажи спорной комнаты он узнал после ее заключения между ответчиками. Какого-либо уведомления о предстоящей сделке он не получал – ни в устной, ни в письменной формах. Ответчик Мурзаев Р.И. и его представители – Морозова О.А., действующая на основании доверенности, адвокат Еремченко В.И. исковые требования не признали в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменных возражениях по иску, и просили в их удовлетворении отказать. При этом ответчик Мурзаев Р.И. дополнительно пояснил, что за спорную комнату по договору купли-продажи продавцу Золотареву Д.В. он действительно передал <данные изъяты> рублей, а также заплатил за регистрацию сделки и регистрацию перехода права собственности на комнату <данные изъяты> рублей. Каких - либо иных денег по данной сделке, либо по агентскому договору - представителям агентства недвижимости, куда он обратился в целях покупки комнаты, он не передавал. Ранее, у него в собственности находилась комната в общежитии, которую он продал и у него имелась сумма в <данные изъяты> рублей, на которую он и рассчитывал при покупке другого жилья для своей семьи – жены и ребенка. Проживать в общежитии, в котором - общие санузел, кухня, а также появляются разные люди, - с маленьким ребенком некомфортно. После покупки спорной комнаты он обращался к истцу с вопросом о том, не продает ли истец и вторую комнату. Если бы она продавалась, то он купил и эту комнату, заняв деньги. Однако он не предлагал истцу купить у него спорную комнату, но заинтересованность в комнате, принадлежащей истцу – у него есть. В настоящее время он не проживает в спорной комнате. Однако с ДД.ММ.ГГГГ он предоставил ее для проживания своему знакомому – ФИО1, который оплачивает коммунальные услуги, пользуется общими санузлом, коридором, кухней, а комната истца – закрыта. Кроме того, в письменных возражениях по иску ответчик Мурзаев Р.И. указал, что ранее спорная комната по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ была предана ФИО2 в индивидуальную собственность. Наследодатель же истца – Польшина М.Е. вторую комнату также приобрела в ДД.ММ.ГГГГ по договору приватизации в индивидуальную собственность. Таким образом, отношения общей совместной или общей долевой собственности относительно отдельных изолированных комнат № и № в квартире, равно как и относительно всей квартиры – не возникло. В связи с чем, это обстоятельство полностью исключает применение ст. 250 ГК РФ. Ссылка истца на ст. 42 ЖК РФ незаконна и бзосновательна, так как данная статья регулирует отношения, возникшие, в частности, при общей долевой собственности. Спорная комната не находилась в долевой собственности. В дальнейшем судебном разбирательстве ответчик участия не принимал, представив в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с учетом чего, с согласия других участников процесса и его представителя – адвоката Еремеченко В.И. судебное разбирательство было продолжено в его отсутствие. Ответчик Золотарев Д.В. и его представитель по доверенности – Морозова О.А. исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях ответчика Мурзаева Р.И., просили в удовлетворении иска с учетом его уточнения, отказать в полном объеме. Дополнительно ответчик Золотарев Д.В. в судебном заседании пояснил, что всеми вопросами по заключению сделки по продаже спорной комнаты занималась его мать по его устному поручению. Каких-либо доверенностей он ей не выдавал. Однако во всех документах, в том числе и в агентском договоре, заключенном им с агентством недвижимости «<данные изъяты>», расписывался он. С истцом он никогда ранее не общался, каких-либо уведомлений о предстоящей продаже спорной комнаты истцу он не передавал и не направлял. Представитель ответчиков Золотаерва Д.В. и Мурзаева Р.И. – Морозова О.А., являющаяся сотрудником агентства недвижимости, сопровождавшего оформление сделки купли-продажи спорной комнаты, в судебном заседании пояснила, что она также не составляла и не направляла истцу уведомления о предстоящей продаже, так как она «напрямую этими вопросами» не занимается. Кроме того, представитель ответчиков Золотарева Д.В.и Мурзаева Р.И. – Морозова О.А. в судебном заседании пояснила, что в соответствии с действующим законодательством у граждан в коммунальных квартирах не возникает общей собственности на все имущество – это индивидуальная собственность. В данном случае не продавалась доля в праве. В дальнейшем судебном разбирательстве представитель ответчиков Морозова О.А. участия не принимала, не явившись в судебное заседание, будучи извещенной о дне и времени очередного судебного заседания, не известив суд о наличии уважительных причин своей неявки, не ходатайствовав об отложении судебного разбирательства, с учетом чего, с согласия других участников процесса и ее доверителя – ответчика Золотарева Д.В., судебное разбирательство было продолжено в ее отсутствие. Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с доводами иска, однако оставила разрешение спора на усмотрение суда, высказав следующую позицию. Спорная комната, равно как и вторая комната – находится в индивидуальной, а не в общей долевой собственности. Места общего пользования – не указаны ни в правоустанавливающих документах на комнаты, ни в технических документах. Регистрация сделки и перехода права собственности были осуществлены по принципу регистрации сделок с комнатами в общежитиях секционного типа. Кроме того, истец обратился за подтверждением права собственности на свою комнату позже регистрации сделки по спорной комнате. В деле правоустанавливающих документов на спорную комнату нет уведомления истца о предстоящей ее продаже, поскольку такое уведомление регистрирующим органом в данном случае не истребовалось – ввиду отсутствия информации о сособственниках данной комнаты. В дальнейшем судебном разбирательстве ФИО3 участия не принимала, направив телефонограмму с просьбой о разрешении спора в отсутствие представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Суд, выслушав стороны, их представителей, представителя третьего лица, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме по следующим основаниям. В ходе судебного разбирательства установлено, что комната № в <адрес> по договору приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала на праве собственности ФИО2, которую она ранее занимала на основании договора социального найма (л.д.136-140). Факт того, что, несмотря на указание в договоре приватизации о передаче ФИО2 в индивидуальную собственность <адрес> по указанному адресу, ей в собственность была передана комната № в указанной квартире, установлен решением Невинномысского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным по иску ответчика по настоящему делу Золотарева Д.В. (л.д.81-85). Данное решение приобщено к делу правоустанавливающих документов на спорную комнату и указано в качестве документа - основания права собственности на нее в свидетельстве о регистрации права, выданном ДД.ММ.ГГГГ Золотареву Д.В. (л.д.79). При этом, в обоснование иска Золотарев Д.В. указал, что, будучи наследником по завещанию ФИО2, приняв в установленном порядке наследство, в состав которого вошло право собственности на указанную комнату, он обратился в МУП «<данные изъяты>» г. Невинномысска с заявлением о содействии в устранении технической ошибки, где ему было разъяснено, что в технической документации на <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ в наименовании объекта, вместо комнаты в двухкомнатной квартире с местами общего пользования, была указана однокомнатная квартира (л.д.82). В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ комната № в <адрес> по договору приватизации передана в индивидуальную собственность Польшиной М.Е., которой данная комната принадлежала ранее на основании договора социального найма (л.д.141-145). Более того, как следует из копии ордера №, выданного Исполкомом Невинномысского Совета депутатов трудящихся ДД.ММ.ГГГГ Польшиной М.Е., ей было предоставлено право занятия одной канаты, жилой площадью 17,5 кв.м. в указанной квартире (л.д.164). Запись о регистрации права собственности Польшиной М.Е. на данную комнату была внесена в Единый государственный реестр прав ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права серии №, имеющейся в материалах наследственного дела к имуществу Польшиной М.Е. (л.д.113). При этом, наименование объекта права в данном свидетельстве указано как «комната в двухкомнатной квартире». Такое же наименование объекта права указано и в свидетельстве о регистрации права собственности на комнату № в <адрес>, выданном ДД.ММ.ГГГГ Золотареву Д.В. Наследником по закону Польшиной М.Е. являлся истец, который в установленном законом порядке принял открывшееся с ее смертью наследство, в состав которого вошло право собственности на комнату № в указанной квартире, что подтверждается материалами копии соответствующего наследственного дела (л.д. 103-135). Согласно кадастровому паспорту, приобщенному в материалы дела правоустанавливающих документов на спорную комнату, в графе вид жилого помещения указано «<данные изъяты>», в графе «<данные изъяты>» зафиксировано: «<данные изъяты>» (л.д.79). На основании изложенного, суд приходит к выводу, что на момент заключения и регистрации сделки и перехода права собственности на спорную комнату от Золотарева Д.В. к Мурзаеву Р.И. – на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56) из правоустанавливающих документов и документов, содержащихся в Едином государственном реестре прав в соответствующем разделе, следовало, что предмет сделки – комната № расположена не просто в многоквартирном жилом доме, не в общежитии, а в двухкомнатной квартире. Это, в свою очередь, предопределяло необходимость проверки предмета сделки – комнаты, как комнаты в коммунальной квартире, а не только как самостоятельного объекта права, не находящегося в общей собственности. Право собственности на комнату № и комнату № в <адрес> возникло у наследодателей истца и ответчика Золотарева Д.В. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации – в период правового регулирования жилищных правоотношений нормами Жилищного кодекса РСФСР, который, в отличие от действующего ЖК РФ, допускал образование коммунальных квартир (ст. 52 ЖК РСФСР). Четкой дефиниции коммунальной квартиры ни ЖК РСФСР, ни ЖК РФ не содержат. Однако в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Так, в ст. 16 ЖК РФ в числе видов жилых помещений выделяется комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также содержатся иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений (ст.ст. 30,42,43,59,73,76,89 ЖК РФ). Из содержания приведенных норм следует, что коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), каждая из которых принадлежит разным пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. В свою очередь, из объяснений сторон по делу следует, что коридор, санузел, кухня в <адрес> совместно используются собственниками комнат в данной квартире. Данное обстоятельство подтверждено техническими паспортами как комнаты №, так и комнаты № квартиры. Так, в техническом паспорте комнаты № в <адрес>, копия которого представлена стороной ответчика (л.д.181-184), <данные изъяты>. В техническом паспорте комнаты № указанной квартиры названные места также определены как места общего пользования (л.д.120-121). Таким образом, <адрес> полностью отвечает признакам коммунальной квартиры, которая была образована до введения в действие ЖК РФ, но правоотношения по поводу которой, возникшие после его введения в действие, в том числе, вытекающие из настоящего спора, подлежат регулированию нормами, содержащимися в нем. В свою очередь, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ в императивном порядке указывает, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Данное положение при продаже ответчиком Золотаревым Д.В. ответчику Мурзаеву Р.И. комнаты в коммунальной квартире продавцом не было соблюдено. Таким образом, применительно к рассматриваемому спору, необходимо исходить из того, что в силу ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ, регламентирующей порядок и условия преимущественного права покупки, продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме собственника второй комнаты о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки собственник другой комнаты имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Факт того, что ответчик Золотарев Д.В. не извещал истца Польшина М.Е. о предстоящей продаже спорной комнаты никем из участников спора на стороне ответчика – не оспаривался. Следовательно, с учетом приведенных фактических обстоятельств спора, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд оценивает как несостоятельными доводы стороны ответчика и представителя третьего лица о том, что в данном случае не требовалось соблюдение положений ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ). Ссылка ответчика Мурзаева Р.И. на то, что спорная комната является для его семьи единственным имеющимся у него жильем, в данном случае, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку такое обстоятельство не влечет за собой нивелирование последствий нарушения преимущественного права покупки, предусмотренных ч. 3 ст. 250 ГК РФ. Согласно договору купли-продажи спорной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, ее цена составляет <данные изъяты> рублей, которые были переданы продавцу Золотареву Д.В. покупателем Мурзаевым Р.И. до подписания договора. Кроме того, при регистрации сделки и перехода права собственности на спорную комнату по настоящему договору Мурзаевым Р.И. была оплачена государственная пошлина, в размере <данные изъяты> руб. Размер указанных сумм никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривался. Поскольку сумма, состоящая из понесенных ответчиком Мурзаевмы Р.И. расходов, связанных с покупкой спорной комнаты, полностью внесена истцом Польшиным М.Е. на депозитный счет управления Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации по Ставропольскому краю, а ответчик Мурзаев Р.И. не настаивал на безналичном порядке ее перечисления в случае удовлетворения иска, суд приходит к выводу о том, что данная сумма подлежит выплате Мурзаеву Р.И. наличными денежными средствами через кассу управления Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации по Ставропольскому краю. В силу требований ст. 98 ГПК РФ,. стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 100 стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Поскольку уплата истцом государственной пошлины и понесенных по делу расходов на оплату услуг представителей подтверждена документально, размер суммы, составляющей оплату услуг представителей с учетом сложности дела, фактического их участия в деле, отвечает требованиям разумности, взысканию с ответчиков в пользу истца подлежат <данные изъяты> руб. - в равных долях – по <данные изъяты> руб. с каждого. руководствуясь ст. 42 ЖК РФ, 250 ГК РФ, ст.ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, р е ш и л : исковые требования Польшина М.Е. к Мурзаеву Р.И., Золотореву Д.В. удовлетворить. Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Золоторевым Д.В. (продавцом) и Мурзаевым Р.И. (покупателем) на Польшина М.Е., признав его по данному договору покупателем комнаты № в <адрес>. Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ записи о праве собственности Мурзаева Р.И. на комнату № в <адрес> и внесения записи о праве собственности Польшина М.Е. на указанную комнату. Взыскать с Польшина М.Е. в пользу Мурзаева Р.И. <данные изъяты> рублей, внесенных им на депозитный счет управления Судебного Департамента при Верховном суде Российской Федерации по Ставропольскому краю. Указанные денежные средства подлежат выплате Мурзаеву Р.И. через кассу управления Судебного Департамента при Верховном суде Российской Федерации по Ставропольскому краю. Настоящее решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи комнаты № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Золотореву Д.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, адрес: <адрес>, и Мурзаеву Р.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, адрес: <адрес>, в пользу Польшина М.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> адрес: <адрес>, понесенные им по делу судебные расходы, в размере <данные изъяты> руб. - в равных долях – по <данные изъяты> руб. с каждого. Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, т.е. с 16.05.2011г. Судья С.В. Солдатова Решение не вступило в законную силу Исп. помощник судьи Хатков Р.М.