Дело № 2- 1146/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 августа 2011г. г. Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Солдатовой С.В.,

при секретаре судебного заседания Железняковой Е.В.,

с участием представителей истца Волковой Л.С. – Щеренко Д.А., Волкова В.М., действующих на основании доверенности, ответчика Ивановой Т.Я., представителя ответчика Губаревой Л.Н., действующей на основании доверенности, представителя третьего лица – администрации г. Невинномысска в лице Управления архитектуры и градостроительства - Швецовой Е.Н., действующей на основании доверенности, представителя третьего лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом – Терещенко Л.П., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Волковой Л.С. к Ивановой Т.Я. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по <адрес> от 04.09.2010 и взыскании убытков,

установил:

Волкова Л.С. обратилась в Невинномысский городской суд Ставропольского края с указанным иском, мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГГГ она – покупатель и ответчик – продавец заключили договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, переход права по которому прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями договора о его предмете, истец- покупатель приобрела право собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м. для индивидуального жилищного строительства.

Данный земельный участок приобретался истцом именно для целей жилищного строительства на денежные средства, полученные ею по целевому кредиту в банке. О цели приобретения земельного участка – продавец знала, так как истец ей об этом сообщила еще до заключения договора. Она неоднократно спрашивала ответчика о том, имеет ли она право построить на этом участке жилой дом, на что ответчик уверяло ее в том, что данный земельный участок предназначен для этой цели. Кроме того, цель приобретения земельного участка была определена в пункте 4 договора купли-продажи, в соответствии с которым, покупатель с момента регистрации договора осуществляет за свой счет строительство и последующую эксплуатацию жилого дома.

После приобретения данного земельного участка истец обратилась в администрацию г. Невинномысска для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на этом земельном участке. Однако она получила в этом отказ, поскольку на основании постановления главы г. Невинномысска от 04.10.2002 № 2180 на данном земельном участке запрещено строительство нового жилья, поскольку он находится в подтапливаемом районе.

Таким образом, истец не может использовать приобретенный ею земельный участок в соответствии с целями его приобретения.

О том, что на данном земельном участке запрещено возведение жилья, по мнению истца, ответчик знала, продавая ей земельный участок, так как у ответчика есть дом в том же районе города – по <адрес>, который в результате паводка 2002 года был признан непригодным для постоянного проживания и она получила за него компенсацию. В соответствии с названным постановлением строительство нового жилья было запрещено также и по <адрес>.

Таким образом, ответчик намеренно ввела истца в заблуждение относительно качества предмета договора купли-продажи, что является в соответствии со ст.ст. 167, 178 ГК РФ основанием для признания договора купли-продажи недействительным, а покупатель – вправе требовать от продавца возврата покупной цены предмета договора.

Вследствие действий ответчика, истец понесла убытки, выразившиеся в затратах, понесенных ею на получение юридической помощи при обжаловании в судебном порядке отказа администрации г. Невинномысска в выдаче ей разрешения на строительство жилого дома, - в размере <данные изъяты> руб., в размере процентов, выплаченных ею по целевому кредиту – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., в затратах на оплату стоимости оценки земельного участка, что потребовалось при заключении кредитного договора – в размере <данные изъяты> руб.

Таким образом, сумма убытков, о взыскании которых заявлено истцом, составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В судебном заседании истец участия не принимала, подав заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы иска и просили удовлетворить его по основаниям, изложенным в иске, настаивая на том, что заблуждение покупателя – истца относительно качества земельного участка возникло именно по вине продавца – ответчика, знавшей о том, что продаваемый ею земельный участок находится в зоне подтопления и на нем запрещено возведение жилья.

Кроме того, представитель истца – Волков В.М. в судебном заседании пояснил, что является супругом истца. Поскольку они ожидали рождение третьего ребенка, то рассчитывали на получение материнского капитала, который можно направить на приобретение жилья. Их целью было возведение жилого дома, но не садового домика, что можно осуществить на проданном им ответчиком земельном участке.

Перед тем, как они с супругой остановили свой выбор на данном земельном участке, им понравился еще один земельный участок – в другом районе города – большей площадью и по более высокой цене. Однако, как им стало известно, продавец данного земельного участка была обременена долгами, а подлинники правоустанавливающих документов на земельный участок она отдала своим кредиторам. Поэтому он и его супруга не стали покупать этот земельный участок.

О том, что спорный земельный участок продается - ему сказал его знакомый. Он приехал по месту нахождения спорного земельного участка и, разговорившись с соседями по участку, узнал от них, что год назад ответчик уже пыталась его продать, но сделка по какой-то причине не состоялась.

Впоследствии, ответчик пояснила им, что данная сделка не состоялась из-за того, что на земельный участок были готовы не все необходимые документы.

Для оформления сделки купли-продажи спорного земельного участка он и ответчик обратились к риэлтору, который помог им оформить все необходимые документы.

После того, как они получили отказ в выдаче разрешения на строительство жилого дома на купленном ими земельном участке, он обратился к продавцу- ответчику с соответствующей претензией. На что она сказала, что слышит о запрете на строительство впервые и предложила им возвести на нем садовый домик, изменить назначение земельного участка – для садоводства.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании не признали исковые требования в полном объеме и просили в их удовлетворении отказать.

В судебном заседании ответчик пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен ей в постоянное бессрочное пользование в ДД.ММ.ГГГГ для целей возведения на нем жилого дома. Однако у ее семьи не было денег для строительства жилья и все эти годы они использовали земельный участок для садоводства.

У нее действительно был в собственности жилой дом по <адрес> – в том же районе, что и спорный земельный участок, но после наводнения ДД.ММ.ГГГГ она получила за него денежную компенсацию, поскольку он был признан негодным к проживанию, на которую купила квартиру по <адрес>.

Впоследствии, но до отчуждения спорного земельного участка истцу, она оформила этот жилой дом как садовый домик, а у земельного участка, на котором он расположен - изменила назначение – для садоводства, получив правоустанавливающие документы на него и соответствующее постановление в том виде, в котором их копии приобщены к материалам дела. О получении этих документов ею была оставлена расписка, копия которой предоставлена в судебное заседание представителем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска. Когда она переоформляла назначение земельного участка, все необходимые документы она писала по образцам, которые ей были предоставлены специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> она продолжает проживать и в настоящее время.

Начала же она переоформление назначения строения и земельного участка по <адрес> из-за наводнения.

Также она проводила межевание этого земельного участка, а заодно – и спорного земельного участка.

Назначение же земельного участка по <адрес> менять она не хотела.

В ДД.ММ.ГГГГ она по упрощенной системе зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок.

Она знала, что нельзя осуществлять жилищное строительство по <адрес>, но о том, что нельзя этого делать по <адрес> – она знать не могла. Но о том, что этот земельный участок попал в зону затопления она знала.

Кроме того, ответчик в судебном заседании согласилась с тем, что была осведомлена перед заключением договора купли-продажи спорного земельного участка о цели его приобретения истцом.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений по иску, из которых следует, что, заключая сделку купли-продажи спорного земельного участка, ответчик оформила все необходимые правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на него, из которых следовало его назначение – для индивидуального жилищного строительства. Существует еще и более позднее постановление главы г. Невинномысска, нежели то, на которое ссылается истец – от 16.01.2003 № 18 «О признании жилых домов, разрушенных в результате наводнения в конце 2002 г. непригодными для дальнейшего использования и несуществующими». В данном постановлении не указан адрес: <адрес>. В свою очередь, постановлением, на которое ссылается истец, правообладателям не вменялась обязанность по изменению назначения земельных участков, расположенных по перечисленным в нем адресам. Указанное в нем запрещение носит временный характер. Оспариваемая сделка была совершена по взаимному согласию сторон и зарегистрирована в установленном законом порядке. Ответчик самостоятельно не ухудшала и не меняла свойств предмета сделки (земельный участок существует на сегодняшний день в неизменном виде), его затопление было вызвано стихийным бедствием. Заблуждение же в законе, в его правовых последствиях не может быть причиной для оспаривания сделки, ибо такое заблуждение не извинительно.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика указала на то, что все жители г. Невинномысска знали о наводнении в районе, где находится спорный земельный участок, об этом не могла не знать и истец. Но в этом районе активно ведется строительство, по виду возведенных строений нельзя говорить о том, что это именно садовые домики, в том числе, есть такие строения и по соседству со спорным земельным участком.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому края – Косенко М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что запись о запрещении возведения на спорном земельном участке жилых строений в категорию обременений – не вносится, такая запись существует в качестве информации для регистратора. Поэтому, при регистрации перехода права по спорной сделке оснований для отказа в таковой – не было.

В ходе дальнейшего судебного разбирательства представитель третьего лица участия не принимал, направив заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица – администрации г. Невинномысска в лице Управления архитектуры и градостроительства в судебном заседании пояснила, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утвержденным Решением Думы г. Невинномысска ДД.ММ.ГГГГ №, зона, спорный земельный участок включен в зону землепользования с особыми условиями использования территорий. Следовательно, запрет на возведение жилых домов на этом земельном участке не носит уже временного характера. Противопаводковые мероприятия в районе нахождения спорного земельного участка – не произведены. Постановление, на которое ссылается истец, - не отменено, незаконным не признанно. Разрешение настоящего спора представитель третьего лица оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска в судебном заседании оставила разрешение настоящего спора на усмотрение суда, представив заверенные копии пакетов документов по оформлению ответчиком компенсации за жилой дом по <адрес> и изменению земельному участку по названному адресу вида разрешенного использования.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1 суду показал, что он является риэлтором, оформлявшим сторонам спора документы по заключению спорного договора купли-продажи земельного участка. При нем истец говорил ответчику, что собирается на покупаемом земельном участке строить жилой дом. Ответчик, в свою очередь, подтверждала, что на нем можно осуществлять жилищное строительство. Он сам спрашивал у ответчика – был ли продаваемый ею земельный участок в зоне затопления, на что она отвечала, что он не был в зоне затопления.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав представленные доказательства и материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между истцом Волковой Л.С. и ответчиком Ивановой Т.Я. 04.09.2010 был заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, предназначенного, как указано в договоре и правоустанавливающих документах на него, для индивидуального жилищного строительства. Стоимость предмета данной сделки составляла <данные изъяты> рублей, полученных продавцом от покупателя в полном объеме.

На данном земельном участке нет каких-либо строений и приобретался он истцом для целей жилищного строительства, что следует из содержания договора купли-продажи и о чем ответчик достоверно знала от истца перед заключением договора купли-продажи, что также подтверждается как объяснениями стороны истца, так и объяснениями ответчика, показаниями свидетеля ФИО1

Однако постановлением главы г. Невинномысска от 04.10.2002 № 2180 «О запрещении нового строительства жилья в подтапливаемых района города» (л.д.7) строительство нового жилья на земельном участке, который был продан ответчиком истцу именно для целей жилищного строительства, запрещено.

Данное запрещение до настоящего времени не снято и не признанно необоснованным, что подтверждается приложением к Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утвержденным Решением Думы г. Невинномысска 23.12.2009 № 850-65 и объяснениями представителя администрации г. Невинномысска, данными ею в судебном заседании.

В приложении к названному постановлению в перечне адресов, по которым запрещено строительство жилья, помимо <адрес> (нечетная сторона с № и выше), на которой расположен спорный земельный участок, указана и <адрес> (полностью).

В свою очередь, как следует из объяснений истца и материалов дела, по <адрес> у ответчика имелся жилой дом, расположенный на земельном участке, назначение которого по личному ее заявлению было изменено с «для индивидуального жилищного строительства» на «для садоводства без права строительства жилых домов» (постановление главы г. Невинномысска от 13.09.2005 № 1471).

Названное постановление входит в пакет документов на земельный участок по <адрес>, полученных ответчиком под роспись, что также не отрицалось стороной ответчика в судебном заседании, и в своей преамбуле содержит указание на постановление главы г. Невинномысска от 04.10.2002 № 2180 «О запрещении нового строительства жилья в подтапливаемых района города» - как на одно из оснований его принятия.

Как пояснила сама ответчик, с заявлением об изменении назначения этого земельного участка она обратилась из-за наводнения, однако с заявлением об изменении назначения земельного участка по <адрес> она обращаться – не захотела, хотя знала о том, что этот земельный участок также попадал в зону затопления.

При этом, как показал свидетель ФИО1 ему она сообщила, что данный земельный участок в зону затопления – не попадал.

Кроме того, согласно выраженной стороной ответчика позиции, о затоплении района города Невинномысска, в котором находится спорный земельный участок знали все жители.

На основании приведенных объяснений стороны ответчика, суд приходит к убеждению о том, что ответчик не только не могла не знать о запрещении строительства жилья на продаваемом ею истцу земельном участке, который ею, в свою очередь, был получен для возведения на нем жилого дома, но и знала об этом, заключая договор купли-продажи.

Более того, постановление главы г. Невинномысска от 04.10.2002 № 2180 «О запрещении нового строительства жилья в подтапливаемых района города» было опубликовано в городской газете «Невинномысский рабочий» 12.10.2002, что подтверждается сообщением главного редактора газеты от 10.08.2011.

В свою очередь, нормативные акты, размещающиеся в средствах массовой информации, по общему правилу, доводятся таким образом, до сведения, в первую очередь, именно тех лиц, которых конкретный нормативный акт касается, в данном же случае – владельцев земельных участков.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов стороны ответчика о том, что продавец не знала о том, что на продаваемом ею земельном участке запрещено строительство жилья, что, в свою очередь, влечет его непригодность для использования согласно целям приобретения.

В силу ст. 469 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В свою очередь, ст. 475 ГК РФ устанавливает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, применительно к объекту недвижимости, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Более того, применительно к земельным участкам в. п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему убытков.

В частности, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка.

Таким образом, обязанность по предоставлению полной и достоверной информации о качестве предмета сделки и возможности его использования по назначению возложена законом именно на продавца.

Покупателю не вменяется в обязанность быть осведомленным о качестве и свойствах предмета сделки каким-либо органом, иным лицом, кроме как самим продавцом.

Следовательно, рассуждения стороны ответчика о том, что истец должна была знать о запрещении строительства жилья на покупаемом ею земельном участке, поскольку о затоплении знали все жители города, а постановление о наложении такого запрещения – было опубликовано в средствах массовой информации, не соответствуют требованиям закона.

В силу же ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение, в частности, относительно таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Согласно ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, убытки должны находиться в прямой причинно-следственной связи с действиями лица, нарушившего соответствующее право.

В свою очередь, расходы истца на получение юридической помощи при обжаловании отказа администрации г. Невинномысска в выдаче ей разрешения на строительство не находятся в такой связи с действиями ответчика.

Истец не была лишена права сразу обратиться в суд с настоящим иском, без обжалования названного отказа.

Не являются убытками, в данном случае, и проценты, выплаченные истцом по кредитному договору, равно как и стоимость оценки спорного земельного участка, произведенной в целях получения кредита.

Кредитный договор был заключен истцом 03.09.2010 – до заключения ею спорного договора купли – продажи, то есть, на момент заключения кредитного договора у истца не возникло обязанности перед ответчиком по оплате предмета сделки.

Следовательно, нельзя утверждать, что заключение кредитного договора является следствием заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Обязанность же по уплате процентов, о взыскании которых заявлено истцом, возникла у нее на основании кредитного договора, но не на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ответчиком.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 8000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167,178,475,557 ГК РФ, 37 ЗК РФ, ст.ст. 98,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Волковой Л.С. к Ивановой Т.Я. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки и привести ее стороны в первоначальное положение.

Взыскать с Ивановой Т.Я., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, адрес: <адрес>, в пользу Волковой Л.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, адрес: <адрес>А, <адрес>, <данные изъяты> руб., полученные на основании договора купли-продажи земельного участка по <адрес> от 04.09.2010.

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № к Волковой Л.С..

Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Ивановой Т.Я. на земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №.

Обязать Волкову Л.С. передать Ивановой Т.Я. земельный участок по <адрес>.

Взыскать с Ивановой Т.Я. в пользу Волковой Л.С. <данные изъяты> руб. - в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части Волковой Л.С. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, т.е. с 22.08.2011г.

Судья С.В. Солдатова

Решение не вступило в законную силу

Исп. помощник судьи Хатков Р.М.