дело № 2-1403/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 4 сентября 2012 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Мирошниченко Д.С.,

при секретаре судебного заседания Ткачевой Л.В.,

с участием полномочного представителя истца Лада Е.Н. – Агаянц Д.А.,

представителя ответчика администрации г. Невинномысска по доверенности Швецовой Е.Н.,

представителя ответчика администрации г. Невинномысска по доверенности Стаценко С.А.,

третьего лица представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Кравченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лада Е.Н. к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Лада Е.Н. обратилась в Невинномысский городской суд с исковым заявлением к Администрации г. Невинномысска о признании за ней, право собственности на объект недвижимости: нежилое здание - оздоровительный центр, общей площадью 951,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, район жилого <адрес> требования мотивирует тем, что на основании договора дарения объекта незавершенного строительства от 20.01.2012 г. она является собственником объекта незавершенного строительства – оздоровительного центра, процент готовности 21 %, общая площадь 294, 5 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, район жилого <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.02.2012 г. 26 - АЗ 757898, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 630 кв.м, находящемуся в ее пользовании в соответствии с договором аренды № 6.07.2007 г., заключенным на основании договора купли - продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 31.05.2007 г. № 180. Строительство нежилого здания осуществлялось на основании разрешения на строительство № <данные изъяты> от 9.07.2012 г., выданного ФИО1 (бывший собственник объекта), а впоследствии на основании разрешения на строительство № <данные изъяты> от 10.05.2012 г., выданного на ее имя после перехода права на незавершенный строительством объект. Так, согласно разрешения на строительство № <данные изъяты> от 10.05.2012 г., ей было разрешено строительство оздоровительного центра по проекту, выполненному ООО «Архфонд», общей площадью 872 кв.м, строительный объем 2006 куб.м, площадь застройки 338,5 кв.м, этажность 2. В ходе строительства, ею, исходя из целесообразности дальнейшей эксплуатации, были допущены отступления от проектной документации, однако, в установленном законом порядке разрешение на данные действия получено не было. После окончания строительных работ нежилое помещение имеет следующие технико-экономические показатели: двухэтажное здание с мансардой и подвалом, общей площадью 951,1 кв.м (в т.ч. подвал - 241,7 кв.м, мансарда- 244,7 кв.м). В июне 2012 года она обратилась в управление архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, однако получила отказ, согласно письма исходящий № от 15.06.2012 г., на основании п.п. 1 п. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. На правоотношения, связанные с самовольным, отступлением от проектной документации при строительстве объекта капитального строительства, распространяются положения ст. 222 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В соответствии с п. 26 Постановления ПВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, в этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение, самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с указанными правовыми нормами, она считает возможным признать ее право собственности на самовольно возведенный объект капитального строительства по следующим основаниям: в ходе проведенного в отступление от проекта строительства ею не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, санитарных норм, правил пожарной безопасности, не создана угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается актом обследования технического состояния объекта недвижимости от 6.07.2012 г., выполненного ООО «Архфонд», строительство объекта недвижимости по адресу: Ставропольский край город Невинномысск в районе жилого <адрес>, велось с соблюдением строительных норм и правил для общественных зданий (СНиП 31-05-2003), по своему назначению, по набору помещений, объемно-планировочному решению, заделке и внешнему облику здание соответствует общественному, строительные конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, надежность здания обеспечена несущей способностью конструкций СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», здание оснащено инженерными коммуникациями: естественная вентиляция, отопление, водоснабжение, канализация, электрификация, нет условий, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, объект недвижимости пригоден для эксплуатации и использованию в качестве общественного здания; для проведения строительных работ ею, и бывшим собственником получалось разрешение на строительство, кроме того, она обращалась с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания; хотя одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является нахождение земельного участка, на котором возведена такая постройка, на праве собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, считает, что возведение самовольного объекта на арендованном земельном участке не является препятствием для признания на него права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ, так как ограничение прав на земельный участок указанными вещными правами вызвано тем обстоятельством, что право собственности на недвижимое имущество ограничивает права, принадлежащие собственнику земельного участка. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, следовательно, признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на чужом земельном участке, приведет к нарушению прав собственника земельного участка и обяжет его предоставлять собственнику недвижимости право пользования земельным участком. Однако в ее случае сложилась иная ситуация: признание права общей долевой собственности на самовольную постройку за нею не приведет к нарушению прав администрации г. Невинномысска как собственника земельного участка, так как самовольное строение возведено на земельном участке, принадлежащем ей на праве аренды, и отведенном для строительства в порядке, установленном законом, строительством спорного объекта целевое назначение земельного участка не изменено, на данном земельном участке уже находится недвижимое имущество - незавершенный строительством объект, собственником которого она является и по настоящее время. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, она, как собственник незавершенного строительством объекта, имеет исключительное право как на приобретение, так и на аренду земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, следовательно, право администрации г. Невинномысска по распоряжению земельным участком в результате возведения самовольной постройки не нарушено, поскольку уже обременено нахождением на нем незавершенного строительством объекта, принадлежащего истице на праве собственности.

В судебное заседание истец Лада Е.Н., уведомленная надлежащим образом не явилась, предоставив ранее заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя Агаянц Д.А., суду доверяет, отводов составу суда не имеет.

Представитель истца Агаянц Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации г. Невинномысска по доверенности Швецова Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика администрации г. Невинномысска по доверенности Стаценко С.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований полностью, ссылаясь на пункт 5.3.3 договора аренды № 165 от 6.07.2007 г..

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Статья 12 ГК РФ указывает, что одним из способов защиты гражданских прав осуществляется путем признания права.

В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права 26-АЗ 757898 от 28.02.2012 г. (л.д. 6), Лада Е.Н. является собственником объекта незавершенного строительства – оздоровительного центра, процент готовности 21 %, общая площадь 294,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> жилого <адрес>, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Указанное выше нежилое здание расположено на земельном участке площадью 630 кв.м, находящемуся в пользовании истца Лада Е.Н. в соответствии с договором аренды № 165 06.07.2007 года, заключенным на основании договора купли - продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 31.05.2007 № 180.

Строительство нежилого здания осуществлялось на основании разрешения на строительство № Ru26307000-27 от 09.07,2012 года, выданного ФИО1 являвшейся бывшим собственником объекта, а впоследствии на основании разрешения на строительство № Ru26307000 - 41 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на имя Лада Е.Н. после перехода права на незавершенный строительством объект.

В соответствии с разрешением на строительство № Ru26307000-41 от 10.05,2012 года, истцу было разрешено строительство оздоровительного центра по проекту, выполненному ООО «Архфонд», общей площадью 872 кв.м, строительный объем 2006 куб.м, площадь застройки 55S.5 кв.м, этажность 2.

Как видно из акта обследования технического состояния объекта недвижимости здания по адресу <адрес> жилого <адрес> нежилое помещение имеет следующие технико-экономические показатели: двухэтажное здание с мансардой и подвалом, общей площадью 951,1 кв.м (подвал - 241,7 кв.м, мансарда- 244,7 кв.м).

На основании заключения акта обследования технического состояния объекта недвижимости, здание по адресу: <адрес> жилого <адрес> (нежилое здание, правовая регистрация проводилась) построено в 2011 году, из которого следует, что строительство велось с соблюдения строительных норм и правил для общественных зданий (СНиП 31-05-2003), по своему назначению, по набору помещений, объемно-планировочному решению, отделке и внешнему облику здание соответствует общественному, строительные конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, надежность здания обеспечена несущей способностью конструкций (СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах»), здание оснащено инженерными коммуникациями: естественная вентиляция, отопление, водоснабжение, канализация, электрофикация, нет условий создающих угрозу жизни и здоровью граждан, таким образом сделан вывод, что объект недвижимости здание по адресу: <адрес> жилого <адрес> (нежилое здание) пригодно для эксплуатации и использованию в качестве общественного здания. Так же согласно СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» данное здание относится по функциональной опасности к классу Ф4.3. с каждого этажа имеется по два эвакуационных выхода, один основной по внутренней лестнице, а второй по наружной пожарной металлической, при строительстве были применены материалы группы НГ (негорючие), Г1 (слабогорючие) и Г2 (умеренногорючие), которые не способствуют возникновению опасных факторов пожара и его развитию, в здании обеспечено выполнение правил пожарной безопасности согласно ППБ 01, полностью исключена возможность переброски огня при пожаре на соседние здания и сооружения, при строительстве были применены материалы разрешенные роспотребсоюзом.

Применяя ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В данном случае истица имела разрешение на строительство общей площадью 782 кв.м. строительный объем 2006 куб.м. площадь застройки 338,5кв.м. этажность два, а фактически выполнено строительство общей площадью 951,1 кв.м.. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга). Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае также установлено, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении данного дела о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является нахождение земельного участка, на котором возведена такая постройка, на праве собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Ограничение прав на земельный участок указанными вещными правами вызвано тем обстоятельством, что право собственности на недвижимое имущество ограничивает права, принадлежащие собственнику земельного участка.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Следовательно, признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на чужом земельном участке, приведет к нарушению прав собственника земельного участка и обяжет его предоставлять собственнику недвижимости право пользования земельным участком. Признание права собственности на нежилое помещения, указанное в исковой заявлении не приведет к нарушению прав администрации г. Невинномысска как собственника земельного участка.

Спорное недвижимое имущество создано истицей на земельном участке, принадлежащем ей на праве аренды, согласно постановлениями главы города Невинномысска Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом согласно договору аренды земельного участка № 165 от 6.07.2007 г. земельный участок предоставлен для производственной деятельности. Строительством спорного объекта целевое назначение земельного участка не изменено. На данном земельном участке находится недвижимое имущество нежилое помещение кадастровый условный номер 26-26-22/031/2011-505, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2012 г. сделана запись регистрации номер 26-26-22/018/2012-017 свидетельство номер 26-АЗ 757898 площадью общей 294,5 кв.м., инвентарный номер 17534, этажность 1.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, истица имела исключительное право на аренду земельного участка, на котором возведена самовольная постройка. Следовательно, право администрации г. Невинномысска по распоряжению земельным участком в результате возведения самовольных построек не нарушено, поскольку уже обременено нахождением на нем нежилого спорного помещения. Возведение самовольного объекта на арендованном земельном участке не является препятствием для признания на него права собственности в порядке статьи 222 ГК РФ. В силу ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Данная норма закона не содержит запрета на признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком - арендатором земельного участка, который обладает правом собственности на находящиеся на земельном участке объекты недвижимости и имеет исключительное право на его приватизацию (ст. 36 ЗК РФ), так как право пользования таким земельным участком не может быть прекращено без прекращения прав на расположенные на нем объекты недвижимости. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

На основании изложенного исковые требования Лада Е.Н. о признании за ней права собственности на объект недвижимости, нежилое здание – оздоровительный центр, общей площадью 951,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> жилого <адрес>. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 17 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты. В силу статьи 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 8, 222, 271 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Лада Е.Н. удовлетворить.

Признать за Лада Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на объект недвижимости, нежилое здание – оздоровительный центр, общей площадью 951,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> жилого <адрес>.

Данное решение является основанием для проведения государственной регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Невинномысский городской суд Ставропольского края в течение 30 дней.

Судья Невинномысского городского суда

Ставропольского края Д.С. Мирошниченко

Не вступило в законную силу

Исполнил помощник судьи Чайкин Е.В.