Мотивированное решение изготовлено 18. 03.2011г.

РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14.03.2011 г. Невьянский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего судьи Кордюковой Н.А.

при секретаре Маслове Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богданова А.В. к Администрации Невьянского городского округа, Закрытому акционерному обществу «Банк ВТБ 24» о признании недействительной сделки купли-продажи

У С Т А Н О В И Л :

Богданов А. В. обратился с иском к Администрации Невьянского городского округа, Закрытому акционерному обществу «Банк ВТБ 24» :

1. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 00.00.0000 заключенный между З и Богдановым А.В. ;

2. Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 00.00.0000, взыскать с ответчика - Администрации Невьянского городского округа *** рублей.

3. Признать недействительным кредитный договор от 00.00.0000 заключенный между ЗАО Банком ВТБ 24 и Богдановым А.В. .

           В судебное заседание истец Богданов А.В. не явился, хотя был надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца Ж действующая по доверенности пояснила суду, что 00.00.0000 между З и Богдановым А.В. был заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств. Предметом данного договора являлись: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ..... По решению Невьянского городского суда .... от 00.00.0000, был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...., от 00.00.0000, заключённый между З и Богдановым Александром Васильевичем. В кассационной инстанции определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 00.00.0000 решение Невьянского городского суда .... от 00.00.0000 оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. По договору купли-продажи от 00.00.0000 отчуждался земельный участок, и жилой дом и данный договор не был бы заключён между сторонами, если бы по нему отчуждался только жилой дом без земельного участка, поэтому недействительной должна быть признана вся сделка по купле-продаже земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 00.00.0000 Заключённый между З и Богдановым А. В., договор купли продажи земельного участка и жилого дома был заключен с использованием кредитных средств. При заключении договора ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Закон исходит из принципа "земля следует судьбе расположенного на нем строения". Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Ипотека здания или сооружения невозможна без передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или права аренды на него. Следовательно, нарушение требований соответствующих норм влечет признание недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, в соответствии со ст.168 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 00.00.0000 умерла З, (запись акта о смерти *** от 00.00.0000 отдела ЗАГС ...., свидетельство серии *** от 00.00.0000). На сегодняшний день никто из наследников не принял наследство открытое после смерти З, что подтверждается справкой Нотариуса .... Ь Согласно п. 2 ст. 1151 Гражданского Кодекса Российской Федерации, выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, (п. 2 в ред. Федерального закона от 00.00.0000 N 281 -ФЗ).По договору купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 00.00.0000 отчуждался земельный участок, и жилой дом по цене *** *** рублей. Представитель истца считает, что сделка купли продажи жилого дома и земельного участка полностью должна быть признана ничтожной, поскольку не соответствует требованиям закона.

Представитель ответчика Администрации Невьянского городского округа иск не признал и пояснил суду, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, не распространяется на все случаи земельных правоотношений. Поэтому в пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ записано: «за исключением случаев, установленных федеральными законами».

В соответствии со ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования земельным участком, необходимым для обслуживания объекта недвижимости.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Из указанной статьи следует, что прекращение (переход) права собственности на земельный участок не влечет за собой одновременного прекращения (перехода) права собственности на здание, существующее на данном земельном участке.

Законодательство предусматривает возможность того, что здание и земля могут принадлежать разным лицам.

В законодательстве предусмотрен лишь один запрет: абз. 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

На основании решения Невьянского городского суда от 00.00.0000 подлежит прекращению право собственности на земельный участок, т.к. он был сформирован с нарушением требований законодательства. После прекращения права, земельный участок поступит в государственную собственность, право на распоряжение которой принадлежит администрации Невьянского городского округа.

При формировании границ земельного участка, расположенного под строением, принадлежащим Богданову А.В., с соблюдением требований, установленных Законом, возможность приобретения Богдановым А.В. земельного участка в собственность не исключается.

Истец просит применить последствия недействительности сделки, и взыскать с администрации НТО сумму *** рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Считает, что в данной ситуации о двусторонней реституции не может быть и речи, так как администрация НГО не являлась стороной сделки купли- продажи земельного участка и жилого дома, заключенной между З и Богдановым А.В., никаких денежных средств не получала, а соответственно к ней невозможно применить правило двусторонней реституции.

Ссылка истца на то, что жилой дом, расположенный по адресу: ...., *** также безосновательна, так как данный объект не является выморочным имуществом уже в силу того, что собственником данного объекта является Богданов А.В., а он, как известно, жив.

          Представитель Закрытого акционерного общества «Банк ВТБ 24» пояснил суду, что иск не признает в полном объеме по следующим основаниям:

1. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленных п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса, устанавливающий, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами обеспечивается нормами земельного законодательства и законодательства о приватизации. Статьей 28 Федерального закона от 00.00.0000 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 3) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 7 ст. 28). Порядок предоставления земельных участков установлен ст. 36 Земельного кодекса РФ. Решением Невьянского городского суда .... от 00.00.0000, был признан недействительным (незаконным) договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, заключенный между Богдановым А.В. и З, с одновременным признанием недействительным и договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, заключенного между З и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа. В силу указанного выше решения Невьянского городского суда .... земельный участок по адресу: .... находится в государственной или муниципальной собственности и в силу ст.ст. 16, 25, 28, 29, 36, 37 Земельного кодекса РФ может быть приобретен истцом в собственность или в аренду. Таким образом, нельзя признать нарушением принципа единства судьбы земельного участка и жилого дома в силу того, что земельный участок и жилой дом принадлежат на праве собственности не одному лицу.

2. В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма содержится в абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 00.00.0000 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В соответствии с п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 00.00.0000 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. 3. Предметом кредитного договора является предоставление банком (иной кредитной организацией) денежных средств (кредит). Целевое назначение кредита не является предметом кредитного договора, а является лишь условием договора в силу которого, цель использования кредитных средств приобретает правовое значение и порождает для заемщика обязанности, по целевому использованию суммы займа и по предоставлению заимодавцу возможности контролировать такое использование (ст. 814 Гражданского Кодекса Российской Федерации). ВТБ 24 (ЗАО) по кредитному договору *** от 00.00.0000 предоставил истцу кредит на цели, предусмотренные Кредитным договором. В соответствии со ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. С учетом положений статей 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, между Истцом и Банком согласованы условия, являющиеся существенными для данного вида договора: о размере, процентах, сроке и порядке выдачи кредита. Требование Истца о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, на приобретение которого был предоставлен кредит не может являться основанием для признания недействительным кредитного договора. В силу ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Истец не указал, по каким основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ кредитным договор может быть признан недействительным. В качестве основания признания недействительным кредитного договора истец ссылается на нормы Земельного кодекса и Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», тогда как данные нормы права не регулируют отношения, возникающие из кредитного договора.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

            В судебном заседании было установлено, что Решением Невьянского городского суда .... от 00.00.0000, был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, заключенный между Богдановым А.В. и З, с одновременным признанием недействительным и договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, заключенного между З и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа, по основаниям ст. 168 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием требованиям закона.

           В силу указанного выше решения Невьянского городского суда .... земельный участок по адресу: .... возвращен Администрации Невьянского городского округа.

            Богданов А.В. считает, что так как, был признан незаконным договор купли-продажи земельного участка, то должен быть признан незаконным и договор купли- продажи жилого дома по адресу: ....., поскольку в соответствии с законом, земля следует судьбе расположенного на нем строения.

Однако в соответствии со ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования земельным участком, необходимым для обслуживания объекта недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Из указанной статьи следует, что прекращение (переход) права собственности на земельный участок не влечет за собой одновременного прекращения (перехода) права собственности на здание, существующее на данном земельном участке.

           п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

           Таким образом, не в каждом случае земля следует судьбе расположенного на нем строения.

Как видно из решения Невьянского суда от 00.00.0000, при формировании границ земельного участка, расположенного под строением, принадлежащим Богданову А.В., были нарушены нормы закона, так как часть переданного земельного участка принадлежала памятнику архитектуры. Это повлекло за собой недействительность сделки купли- продажи земельного участка.

Однако это не может повлечь за собой недействительность сделки купли- продажи жилого дома, находящегося на этом земельном участке, поскольку при оформлении договора купли- продажи дома нарушений закона не было установлено и признать эту сделку ничтожной оснований нет.

Поэтому суд считает необходимым отказать истцу в требовании признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 00.00.0000 заключенный между З и Богдановым Александром Васильевичем.

Кроме того, как видно из объяснений Администрации Невьянского городского округа, при обращении Богданова А.В. с заявлением о предоставлении земельного участка, они готовы предоставить ему земельный участок в собственность, за исключением части участка, которая принадлежит памятнику архитектуры.

Таким образом, Богданов А.В. в настоящее время не утратил права приватизировать земельный участок, за исключением части участка, которая принадлежит памятнику архитектуры.

Кроме того, как видно из записи о смерти *** от 00.00.0000 отдела ЗАГС ...., свидетельство серии *** от 00.00.0000 00.00.0000 умерла З.

На сегодняшний день никто из наследников не принял наследство после смерти З, что подтверждается справкой нотариуса .... Ь

Богданов А.В. считает, что согласно п. 2 ст. 1151 Гражданского Кодекса Российской Федерации, выморочное имущество- жилой дом, расположенный по адресу: .... городского округа в порядке наследования, а администрация Невьянского городского округа должна выплатить ему в порядке *** рублей.

Суд считает данные доводы не обоснованными, поскольку Администрация не принимала ни какого наследственного имущества З и нельзя признать ее собственником выморочного имущества З, а поэтому она не может нести ответственности по договору купли- продажи жилого дома по адресу: .....

Не подлежат также удовлетворению требования истца о признании недействительным кредитного договора от 00.00.0000 заключенного между ЗАО Банком ВТБ 24 и Богдановым Александром Васильевичем.

            Предметом кредитного договора является предоставление банком денежных средств. Целевое назначение кредита не является предметом кредитного договора, а является лишь условием договора в силу которого, цель использования кредитных средств приобретает правовое значение и порождает для заемщика обязанности, по целевому использованию суммы займа и по предоставлению заимодавцу возможности контролировать такое использование.

             ВТБ 24 (ЗАО) по кредитному договору *** от 00.00.0000 предоставил истцу кредит на цели, предусмотренные Кредитным договором. В соответствии со ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. С учетом положений статей 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и Банком согласованы условия, являющиеся существенными для данного вида договора: о размере, процентах, сроке и порядке выдачи кредита. Требование Истца о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, на приобретение которого был предоставлен кредит не может являться основанием для признания недействительным кредитного договора.

            Суд не находит ни каких нарушений закона при заключении кредитного договора и не может признать его не законным по основанию ничтожности.

        На основании изложенного суд делает вывод, что исковые требования Богданова А.В. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

         Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

                      Богданову А.В. в исковых требованиях к Администрации Невьянского городского округа, Закрытому акционерному обществу «Банк ВТБ 24» о признании договора купли- продажи недействительным, с применением последствий сделки недействительной отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течении 10 дней через суд, вынесший решение с момента изготовления мотивированного решения.             

Судья (Н.А.Кордюкова)